La publication du bulletin du quatrième trimestre 2025 pour la SCPI Pierre Sélection marque un tournant significatif dans le paysage de l’investissement immobilier spécialisé. Gérée par la prestigieuse société BNP Paribas REIM France, cette structure maintient une ligne directrice claire : une spécialisation intégrale dans les murs de commerces, un segment qui a su démontrer sa résilience malgré les fluctuations économiques récentes. En ce début d’année 2026, l’analyse des données de la SCPI révèle une stratégie de gestion prudente, axée sur la pérennisation des revenus et l’optimisation d’un patrimoine de centre-ville et de zones commerciales périphériques dynamiques. Le marché immobilier, encore en phase de normalisation, observe avec attention les résultats de cette entité à capital fixe, dont la solidité financière repose sur un historique solide et une expertise reconnue dans la sélection d’actifs de qualité.

En bref :

• 📈 Performance annuelle globale : 11,21 % pour l’exercice 2025.
• 💰 Rendement : Un taux de distribution exceptionnel s’établissant à 7,98 %.
• 🏬 Spécialisation : Un modèle 100 % commerces avec 129 immeubles sous gestion.
• 🏙️ Activité locative : Relocations stratégiques à Paris totalisant 136 k€ de loyers.
• ⚖️ Marché secondaire : Prix acquéreur moyen en progression à 219,79 €.
• 🗓️ Événement : Assemblée générale annuelle prévue pour le 18 juin 2026.

La dynamique du marché secondaire et l’évolution trimestrielle des parts

Dans le cadre spécifique d’une structure à capital fixe comme celle de Pierre Sélection, la liquidité des parts ne repose pas sur une émission permanente mais sur l’équilibre entre l’offre et la demande via un carnet d’ordres. Au cours de l’année 2025, ce mécanisme a fait preuve d’une vitalité remarquable, prouvant que l’intérêt pour l’immobilier commercial de rendement reste intact. Les chiffres issus du bulletin indiquent que 12 288 parts ont été échangées sur ce marché secondaire, représentant un volume total de transactions de 2,46 millions d’euros. Cette animation du marché est le signe d’une confiance renouvelée des épargnants envers une gestion qui privilégie la valeur intrinsèque des actifs. Le prix acquéreur moyen a suivi une trajectoire ascendante pour atteindre 219,79 €, soit une progression d’environ 3 % par rapport à l’exercice précédent.

Cette hausse de la valeur de la part s’inscrit dans un contexte où la sélectivité est devenue le maître-mot des investisseurs. Contrairement à certaines structures à capital variable qui ont pu subir des pressions sur leurs prix de souscription, la SCPI gérée par BNP Paribas REIM France profite de son statut fixe pour offrir une stabilité accrue. Le stock de parts en attente de cession à la fin de l’année 2025 est resté extrêmement limité, ne représentant que 0,20 % du nombre total de parts en circulation. Cette faible pression vendeuse est un indicateur de la satisfaction des associés actuels, qui préfèrent conserver leurs titres pour percevoir des revenus réguliers plutôt que de chercher une sortie prématurée dans un marché qui se stabilise. Pour ceux qui souhaitent évaluer la pertinence de cet investissement dans leur propre portefeuille, il est judicieux d’utiliser les simulateurs SCPI disponibles pour projeter les gains futurs.

L’évolution trimestrielle des échanges montre une régularité qui rassure les institutionnels comme les particuliers. Le fait que le prix de part progresse de 11,21 % en tenant compte de la performance globale annuelle démontre que l’immobilier physique, lorsqu’il est géré avec rigueur, reste une classe d’actifs défensive de premier ordre. Les investisseurs qui cherchent à comprendre les mécanismes de prix sur le marché secondaire peuvent consulter le bulletin 2025 de la SCPI Altixia Commerce, qui présente des similitudes dans la gestion de thématiques commerciales. Cette comparaison permet de constater que les actifs de commerces, bien que spécifiques, bénéficient d’un regain d’intérêt marqué en 2026 grâce à l’indexation des loyers sur l’inflation, offrant ainsi une protection naturelle du capital.

La rareté des parts disponibles sur le marché secondaire crée mécaniquement une tension positive sur les prix. Pierre Sélection se distingue par sa capacité à maintenir une valeur de réalisation bien supérieure au prix d’échange moyen. En effet, au 31 décembre 2024, la valeur de réalisation s’élevait à 313,72 € par part, ce qui laisse entrevoir une marge de sécurité importante pour les nouveaux entrants. Cette décote apparente entre le prix du marché secondaire (219,79 €) et la valeur réelle des actifs (valeur de reconstitution à 385,51 €) constitue une opportunité patrimoniale rare, permettant d’acquérir de l’immobilier de qualité à un prix très inférieur à sa valeur de remplacement. Ce phénomène est souvent scruté par les conseillers en gestion de patrimoine pour optimiser le point d’entrée de leurs clients.

Analyse approfondie du patrimoine et stratégie d’investissement immobilier

Le patrimoine de la SCPI Pierre Sélection constitue le socle de sa réussite historique. Avec 129 immeubles répartis stratégiquement, la diversification géographique et sectorielle au sein de l’univers du commerce est le premier rempart contre les aléas économiques. Au 31 décembre 2024, la valeur vénale de ce parc immobilier a été expertisée à 253,5 millions d’euros. Cette valorisation repose sur une sélection rigoureuse d’actifs situés principalement dans des zones de chalandise établies, où le flux de consommateurs garantit la pérennité des commerçants locataires. La stratégie de la société de gestion consiste à maintenir un équilibre entre des commerces de proximité indispensables et des enseignes nationales capables de supporter des baux de longue durée.

Au cours du quatrième trimestre 2025, aucune acquisition ni cession majeure n’a été enregistrée, une décision délibérée qui témoigne d’une phase d’observation active du marché. Plutôt que de s’engager dans des achats à des taux de rendement compressés, la direction privilégie une gestion d’arbitrage opportuniste. L’objectif est clair : céder les actifs arrivés à maturité ou dont le potentiel de revalorisation est épuisé afin de constituer des réserves de liquidités. Ces dernières seront mobilisées lorsque les conditions de marché en 2026 offriront des opportunités d’achat avec des taux de capitalisation plus attractifs. Pour un accompagnement personnalisé dans cette vision de long terme, il est recommandé de solliciter les experts de sepia-investissement.fr afin d’affiner sa stratégie globale.

La structure du portefeuille est pensée pour résister aux mutations du commerce moderne, notamment l’essor du e-commerce qui redéfinit les besoins en surfaces physiques. En se concentrant sur les « murs de boutiques » plutôt que sur de grands centres commerciaux impersonnels, Pierre Sélection mise sur l’agilité. Les 164 locataires actuels forment un tissu de revenus variés, limitant le risque de vacance massive. La société de gestion reste attentive à la qualité de signature de ses preneurs à bail, privilégiant des secteurs résilients comme l’équipement de la personne, la restauration ou les services de santé. On peut d’ailleurs noter une convergence d’intérêt avec d’autres fonds, comme le montre le rapport de Selectipierre 2 Paris, qui souligne également l’importance stratégique de l’emplacement dans la capitale pour maintenir la valeur des actifs.

Le tableau suivant synthétise les indicateurs clés du patrimoine à la fin de l’exercice :

Indicateur Patrimonial 📋	Valeur au 31/12/2025 📊
Nombre d’immeubles 🏢	129
Nombre de locataires 👤	164
Valeur vénale du patrimoine 💶	253,5 M€
Valeur de reconstitution par part 📉	385,51 €
Taux d’occupation financier (S2) 🔑	92,49 %

L’analyse de ces chiffres montre une SCPI mature qui n’hésite pas à faire des choix de gestion forts. La valeur de reconstitution, significativement plus élevée que le prix de part actuel, suggère que le patrimoine recèle une réserve de valeur latente importante. Dans une optique de transmission ou de constitution de capital, cet écart est un argument de poids. La gestion prudente du quatrième trimestre a permis de préparer le terrain pour les défis de 2026, notamment l’amélioration du taux d’occupation par des travaux de rénovation ou de restructuration légère visant à attirer de nouvelles enseignes porteuses de croissance.

L’activité opérationnelle et les enjeux de la location

L’efficacité d’une SCPI se mesure avant tout à sa capacité à maintenir ses surfaces louées et à générer des flux de trésorerie stables. Pour Pierre Sélection, le second semestre 2025 a été marqué par une intense activité opérationnelle. Le Taux d’Occupation Financier (TOF) s’est établi à 92,49 % sur cette période. Bien que ce chiffre soit en légère baisse par rapport au premier semestre (94,90 %), il reflète les mouvements naturels d’un portefeuille de 129 immeubles dans un environnement économique en mutation. Cette fluctuation est principalement due à la libération de trois surfaces qui représentaient un volume de loyers annuels de 437 000 euros. La gestion d’une telle rotation est le cœur de métier de BNP Paribas REIM, qui s’emploie à transformer chaque départ en une opportunité de relocation à des conditions de marché actualisées.

La réactivité de la gestion locative s’est illustrée par la signature de trois nouvelles relocations majeures à Paris au cours du second semestre. Ces nouveaux baux génèrent d’ores et déjà 136 000 euros de loyers annualisés. Le choix de se renforcer dans la capitale française n’est pas anodin : Paris reste un marché « refuge » pour le commerce de détail, où la demande placée demeure supérieure à l’offre disponible pour les emplacements de premier choix. Ces succès locatifs démontrent que la qualité des actifs de la SCPI permet d’attirer rapidement de nouveaux preneurs, limitant ainsi la vacance réelle. Chaque location réussie contribue directement à la sécurisation du rendement futur pour les associés.

Pour assurer la pérennité de ces revenus, la société de gestion adopte une approche de conseil et d’accompagnement auprès de ses locataires. Dans un monde post-crise, la flexibilité des baux et l’adaptation des surfaces aux nouveaux usages sont devenues essentielles. En tant que propriétaire responsable, Pierre Sélection anticipe les besoins de rénovation énergétique et d’accessibilité, des critères de plus en plus déterminants pour les enseignes. Cette vision proactive se retrouve également dans d’autres fonds immobiliers performants, à l’instar de ce que l’on observe dans le rapport trimestriel de Principal Inside, où la gestion de proximité est érigée en facteur clé de succès.

L’indicateur de risque de la SCPI, fixé à 3 sur une échelle de 7, témoigne d’un profil de risque modéré, cohérent avec une stratégie de bon père de famille. Les investisseurs souhaitant obtenir un conseil stratégique sur l’intégration de telles parts dans leur assurance-vie ou leur compte-titres peuvent se tourner vers sepia-investissement.fr. La gestion des 164 locataires demande une infrastructure technique et administrative solide, que seule une grande société de gestion peut offrir avec efficience. L’optimisation des charges et le recouvrement rigoureux des loyers sont les moteurs silencieux qui garantissent que le bulletin trimestriel reste dans le vert, année après année.

Enfin, la préparation de l’année 2026 passe par une analyse fine de la vacance résiduelle. Les surfaces actuellement disponibles font l’objet de plans de commercialisation agressifs, incluant parfois des mesures d’accompagnement temporaires (franchises de loyer, aide aux travaux) pour sécuriser des locataires de qualité sur le long terme. Cette stratégie de « remplissage intelligent » vise à remonter le TOF vers les standards historiques de la SCPI dès les prochains trimestres. L’objectif est de s’assurer que chaque mètre carré du patrimoine participe activement à la création de valeur et à la distribution de dividendes, tout en préservant la liquidité du fonds.

Performance financière et distribution des revenus aux associés

L’exercice 2025 s’est conclu par une performance financière remarquable pour Pierre Sélection, confirmant l’attractivité de son modèle de distribution. La distribution brute totale pour l’année a atteint 17,00 € par part. Ce montant se décompose en quatre versements trimestriels réguliers de 4,00 €, complétés au quatrième trimestre par un dividende exceptionnel de 1,00 €. Ce versement complémentaire est le fruit d’une gestion rigoureuse des réserves et de la perception de loyers impayés récupérés, ainsi que de l’optimisation fiscale du fonds. Pour les porteurs de parts, cette régularité est un gage de sérénité, transformant l’immobilier en une véritable source de revenus complémentaires prévisibles.

Le taux de distribution ressort ainsi à 7,98 %, un chiffre qui place la SCPI dans le haut du tableau des produits de rendement pour l’année 2025. Cette performance est d’autant plus notable qu’elle s’accompagne d’une performance globale annuelle (incluant la variation du prix de part) de 11,21 %. En comparaison avec les placements financiers traditionnels ou même avec d’autres produits immobiliers comme ceux analysés dans le bulletin de Soprorente pour le T4 2025, Pierre Sélection démontre une capacité unique à générer de la valeur tant par le revenu que par le capital. Ce double moteur de performance est essentiel pour protéger le pouvoir d’achat des épargnants dans une économie où l’inflation reste un sujet de vigilance.

La politique de distribution pour 2026 s’annonce sous les meilleurs auspices. La société de gestion a déjà fixé la distribution de référence à 4,00 € par part et par trimestre. Cette base prudente permet de garantir une visibilité totale aux investisseurs, tout en se gardant la possibilité de distribuer à nouveau un surplus en fin d’exercice en fonction des résultats réels. Le Report À Nouveau (RAN), qui constitue une réserve de sécurité pour les années plus difficiles, reste mobilisable, assurant ainsi une lissage des dividendes sur la durée. Cette stratégie de « réserves » est une marque de fabrique de BNP Paribas REIM, visant à protéger les associés contre d’éventuels retournements de cycle locatif.

Les investisseurs doivent également prendre en compte la dimension fiscale et réglementaire de ces revenus. Classée « Article 6 » au sens du règlement SFDR, la SCPI suit des directives de transparence strictes. Bien que l’accent soit mis sur le rendement financier, la société de gestion intègre progressivement des critères de durabilité dans la gestion de ses actifs, ce qui tend à valoriser le patrimoine sur le long terme. Les outils de simulation de sepia-investissement.fr permettent de calculer précisément le rendement net d’impôts en fonction de la tranche marginale d’imposition de chaque contribuable, un passage obligé pour une gestion de patrimoine optimisée.

La solidité de la distribution repose aussi sur la maîtrise de l’endettement. Pierre Sélection utilise l’effet de levier de manière extrêmement mesurée, ce qui limite l’impact de la hausse des taux d’intérêt sur le coût de financement du fonds. Cette prudence financière assure que la majeure partie des loyers encaissés est effectivement redistribuée aux associés, après déduction des frais de gestion et des provisions pour travaux. En 2026, la priorité restera la maximisation du cash-flow disponible, tout en maintenant un niveau d’investissement nécessaire pour moderniser les actifs les plus anciens et garantir leur attractivité future sur le marché de la location.

Perspectives 2026 et gouvernance de la SCPI

L’horizon 2026 pour Pierre Sélection se dessine avec une ambition claire : capitaliser sur les bases solides posées en 2025 pour renforcer la position de la SCPI sur le marché du commerce. La société de gestion a identifié plusieurs axes prioritaires pour les mois à venir. Le premier concerne l’amélioration progressive du Taux d’Occupation Financier. Grâce aux efforts de relocation engagés fin 2025 et aux négociations en cours pour les surfaces vacantes, une remontée du TOF est attendue dès le premier semestre 2026. Cette dynamique sera soutenue par une politique d’arbitrage ciblée, visant à élaguer le portefeuille des actifs les moins performants pour réinjecter du capital dans des opportunités plus porteuses de croissance.

Un autre point majeur de l’année 2026 sera la tenue de l’Assemblée Générale annuelle fixée au 18 juin. Ce moment fort de la vie sociale de la SCPI permettra aux associés de s’exprimer sur la gestion passée et de voter les résolutions structurantes pour l’avenir. Dans un souci de modernisation et de réduction de l’empreinte carbone, la société de gestion encourage vivement le recours à la convocation et au vote par voie électronique. Cette digitalisation de la gouvernance facilite la participation du plus grand nombre et renforce la transparence entre les gestionnaires et les épargnants. Les rapports annuels complets, incluant les nouvelles expertises de valeur au 31 décembre 2025, seront alors publiés, offrant une vision exhaustive de la santé du fonds.

Sur le plan stratégique, Pierre Sélection continue de surveiller les opportunités de diversification au sein même du secteur commercial. L’évolution des modes de consommation vers plus de proximité et de services offre des perspectives intéressantes pour les murs de boutiques situés au cœur des zones urbaines denses. Parallèlement, la gestion reste attentive aux évolutions réglementaires liées à la performance énergétique des bâtiments (décret tertiaire), anticipant les investissements nécessaires pour maintenir la valeur vénale des immeubles. Cette approche long-termiste est partagée par d’autres acteurs du marché, comme on peut le lire dans le rapport de la SCPI Accès Valeur, qui souligne l’importance de l’adaptation du parc immobilier aux normes de demain.

En conclusion de cette analyse des perspectives, il apparaît que la SCPI bénéficie d’un alignement de planètes favorable : un rendement élevé, une valeur de part qui progresse et un patrimoine dont la valeur réelle est largement supérieure au prix du marché. Pour les investisseurs qui cherchent à bâtir ou à consolider leur investissement immobilier en 2026, Pierre Sélection représente une solution éprouvée. Il est néanmoins essentiel de rester accompagné par des professionnels pour naviguer dans cet univers complexe. Le recours aux services de conseil de sepia-investissement.fr permet de s’assurer que cet actif s’intègre harmonieusement dans une stratégie patrimoniale globale, en tenant compte des objectifs de revenus et d’horizon de placement de chacun.

L’année 2026 sera donc celle de la confirmation pour Pierre Sélection. Entre la gestion rigoureuse des locataires, la politique de distribution généreuse et la solidité d’un capital fixe qui protège contre la volatilité, la structure dispose de tous les atouts pour traverser les cycles économiques avec succès. Le prochain bulletin du premier trimestre 2026 sera particulièrement attendu pour confirmer la tendance haussière des valeurs de parts et la réussite des premières campagnes de relocation de l’année. Les fondamentaux immobiliers, couplés à une expertise de gestion de premier plan, restent les meilleurs garants d’une performance durable pour tous les associés de cette SCPI historique.