SCPI sans frais de souscription : le comparatif 2026
Toutes les SCPI sans frais d’entrée que nous suivons, comparées sur les mêmes critères : frais réels, stratégie, pays, taille, délai de jouissance. Des données tirées des documents des sociétés de gestion, sans classement ni promesse de rendement.
Une SCPI sans frais de souscription, c’est quoi ?
On parle aussi de SCPI sans frais d’entrée ou sans droit d’entrée : c’est la même chose. Une SCPI classique prélève en général 8 à 12 % de frais d’entrée : sur 10 000 € versés, environ 9 000 € sont réellement investis en immobilier. Une SCPI sans frais de souscription investit la totalité de votre versement. Les frais ne disparaissent pas pour autant : ils sont reportés ailleurs.
100 % investi dès le départ
Le prix de souscription est égal à la valeur de retrait. Revendre rapidement est donc moins pénalisant qu’avec une SCPI à frais d’entrée.
Des frais de gestion plus élevés
La société de gestion se rémunère davantage sur les loyers chaque année. Sur une longue durée, l’avantage s’amenuise : il faut comparer les frais sur toute la durée de détention.
Souvent des frais de sortie
La plupart des SCPI sans frais d’entrée prévoient une commission en cas de revente des parts dans les premières années. À vérifier dans la note d’information.
Comparatif des SCPI sans frais de souscription
Classées par ordre alphabétique. Ce tableau n’est pas un classement : la bonne SCPI dépend de votre situation, de votre fiscalité et de votre horizon.
| SCPI | Zone et pays principaux | Prix de la part | Objectif de distribution* | Frais de gestion | Délai de jouissance | Capitalisation |
|---|---|---|---|---|---|---|
| EdenAdvenis REIM | 100 % hors France : Royaume-Uni, Finlande, Pays-Bas, Irlande | 50 € | 6 % | 15 % des loyers | 6 mois | 60 M€ |
| Epsicap ExploreEpsicap REIM | 100 % hors France : Royaume-Uni, Pologne | 250 € | 6,5 % | 12 % des loyers | 5 mois | 39 M€ |
| Iroko AtlasIroko | 100 % hors France : Royaume-Uni, Espagne, Pays-Bas, Irlande, Pologne, Allemagne | 200 € | 6 % | 14,4 % des loyers | 5 mois | 219 M€ |
| Iroko ZenIroko | France 28 %, Royaume-Uni, Espagne, Irlande, Pays-Bas, Allemagne | 205 € | 5,9 % | 14,4 % des loyers | 4 mois | 1,6 Md€ |
| Remake LiveRemake Asset Management | Royaume-Uni, France 22 %, Pays-Bas, Espagne, Pologne, Irlande | 204 € | 5,5 % | 18 % des loyers | 3 mois | 904 M€ |
* Objectif annoncé par la société de gestion, non garanti. Données issues des bulletins trimestriels et documents des sociétés de gestion, à jour au 31/10/2026 ; elles évoluent chaque trimestre. Frais de gestion exprimés en pourcentage des loyers encaissés, tels que publiés par chaque société de gestion. Sont seules retenues les SCPI dont la valeur de retrait est égale au prix de souscription.
Les 5 SCPI en bref
Ce qu’il faut savoir sur chacune, d’après sa société de gestion.
Eden Advenis REIM
SCPI diversifiée lancée fin 2024, investie exclusivement hors de France, en Europe du Nord et de l’Ouest.
- Commerce, bureaux, formation, logistique, industriel
- Endettement faible (environ 6 %)
- Part à 50 €, accessible avec un petit montant
Epsicap Explore Epsicap REIM
Stratégie opportuniste en Europe et en Amérique du Nord, sur des actifs de plus de 10 M€.
- Logistique et locaux d’activité, hôtellerie
- Jeune SCPI : patrimoine encore concentré sur peu d’immeubles
- Pas d’endettement à ce jour
Iroko Atlas Iroko
SCPI internationale, 100 % hors France, complémentaire d’Iroko Zen, avec une exposition à plusieurs devises.
- Commerces, locaux d’activité, bureaux, hôtels
- Risque de change (livre sterling, zloty…)
- Huit pays en portefeuille
Iroko Zen Iroko
Créée en 2020, la plus importante des SCPI sans frais d’entrée, investie en France et en Europe.
- Commerces, bureaux, locaux d’activité, logistique
- Plus de 1,6 Md€ de capitalisation
- Endettement d’environ 27 %
Remake Live Remake Asset Management
Stratégie opportuniste dans les grandes aires urbaines de France et d’Europe, avec une part de résidentiel.
- Bureaux, santé et éducation, logistique, commerces
- Délai de jouissance court (3 mois)
- Endettement d’environ 27 %
Comment choisir sa SCPI sans frais
Les critères à regarder avant de souscrire, quelle que soit la SCPI. Pour comparer une SCPI sans frais et une SCPI classique sur votre durée, utilisez notre simulateur.
Votre horizon
Une SCPI se détient 8 à 10 ans. Sans frais d’entrée, une sortie anticipée coûte moins cher, mais les frais de sortie éventuels et la liquidité restent à vérifier.
Votre fiscalité
Les loyers de source étrangère sont souvent moins imposés que les loyers français pour un contribuable fortement imposé. La part hors France compte.
La solidité du patrimoine
Taille de la SCPI, nombre d’immeubles, taux d’occupation, endettement et durée des baux : une jeune SCPI est plus concentrée qu’une SCPI établie.
Les frais sur la durée
Comparez frais de gestion, frais de sortie et frais sur les travaux et arbitrages, pas seulement l’absence de frais d’entrée.
La diversification
Associer plusieurs SCPI, aux pays et secteurs différents, limite la dépendance à un seul marché ou à une seule société de gestion.
Le mode de détention
En direct, en assurance-vie, à crédit ou en démembrement : chaque mode change la fiscalité et l’intérêt d’une SCPI sans frais.
Ils nous ont fait confiance
Avis Google du cabinet SEPIA Investissement, vérifiés par Trustindex.
Questions fréquentes
Une SCPI sans frais de souscription est-elle vraiment sans frais ?
Non. Il n’y a pas de frais d’entrée, mais la société de gestion prélève des frais de gestion annuels plus élevés et, souvent, une commission si vous revendez vos parts dans les premières années. L’intérêt dépend de la durée de détention.
Combien de temps faut-il garder une SCPI sans frais ?
La durée recommandée reste de 8 à 10 ans, comme pour toute SCPI. L’absence de frais d’entrée rend une revente anticipée moins coûteuse, mais la revente dépend de la présence d’acheteurs et n’est pas garantie.
SCPI sans frais ou SCPI avec frais : laquelle choisir ?
Sur une courte durée, la SCPI sans frais d’entrée part avec un avantage. Sur une longue durée, des frais de gestion plus élevés peuvent réduire cet écart. Il faut comparer les frais totaux sur votre horizon, ainsi que la qualité du patrimoine.
Peut-on acheter une SCPI sans frais à crédit ou en assurance-vie ?
Oui, selon les SCPI et les contrats. Le crédit permet de déduire les intérêts des revenus fonciers ; l’assurance-vie change la fiscalité et la disponibilité. Ces options s’étudient au cas par cas.
Les revenus des SCPI sans frais sont-ils garantis ?
Non. Les revenus dépendent des loyers encaissés et peuvent baisser. Le capital n’est pas garanti et la valeur des parts peut diminuer. Les objectifs de distribution affichés par les sociétés de gestion ne sont pas des promesses.
Qui édite ce site et comment est-il rémunéré ?
Ce site est édité par Emmanuel Saubesty, conseiller en investissements financiers (CIF) enregistré à l’ORIAS sous le n° 18005317, membre de la CNCEF Patrimoine. Le conseil est fourni de manière non indépendante : le cabinet est rémunéré par des commissions versées par les sociétés de gestion. Le détail est remis par écrit avant toute souscription.
Qui sommes-nous ?
Meilleures SCPI sans frais est un site d’information édité par Emmanuel Saubesty, conseiller en gestion de patrimoine (SEPIA Investissement) depuis 2017, accompagnant ses clients en visio partout en France.
Chaque SCPI présentée ici est suivie à partir de ses bulletins trimestriels et documents réglementaires. Le site ne fournit pas de recommandation personnalisée : avant toute souscription, votre situation est analysée et une déclaration d’adéquation vous est remise.
Statut et transparence
Conseiller en investissements financiers (CIF), ORIAS n° 18005317 (www.orias.fr), membre de la CNCEF Patrimoine. Conseil non indépendant, rémunéré par des commissions des sociétés de gestion.
Mentions légales et réclamations
Une question sur une SCPI sans frais ?
Un rendez-vous en visio, sans engagement, pour vérifier ce qui correspond à votre situation.
Investir en SCPI comporte des risques : perte en capital, revenus non garantis, liquidité limitée (la revente des parts n’est pas garantie). La durée de placement recommandée est de 8 à 10 ans. Les performances passées et les objectifs de distribution ne préjugent pas des performances futures. Les informations de ce site sont fournies à titre informatif et ne constituent pas une recommandation personnalisée.
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