Alors que l’année 2025 s’achève sur une note de stabilisation pour le marché de l’immobilier collectif, la SCPI Ficommerce Proximité, pilotée avec rigueur par la maison de gestion Fiducial Gérance, vient de lever le voile sur les résultats financiers et opérationnels de son dernier trimestre. Ce document de référence, attendu par les quelques 8 100 associés, dépeint une structure solide qui a su naviguer entre les ajustements de taux et les mutations du commerce de proximité. Avec une capitalisation flirtant avec les 600 millions d’euros, ce véhicule de placement confirme son ancrage territorial et sa capacité à extraire de la valeur de son patrimoine, même dans un cycle économique exigeant.

Le bulletin du 4e trimestre 2025 met en exergue une stratégie de rotation d’actifs particulièrement payante, permettant de dégager des plus-values significatives tout en assainissant le portefeuille. Pour les investisseurs qui scrutent le rendement annuel, la nouvelle est positive : la distribution globale pour l’exercice 2025 s’établit à un niveau supérieur à celui de l’année précédente, atteignant 10,70 € par part. Ce dynamisme financier s’accompagne d’une gestion locative proactive, illustrée par un taux d’occupation financier qui se maintient fièrement au-dessus de la barre des 94 %, témoignant de l’attractivité des emplacements sélectionnés par la société de gestion.

En cette aube de l’année 2026, la SCPI se prépare également à une transformation technique majeure de ses titres. La division par trois de la valeur nominale de la part, programmée pour le 1er janvier 2026, marque une volonté de rendre l’investissement plus fluide et accessible au plus grand nombre, sans pour autant modifier la substance patrimoniale des porteurs de parts actuels. C’est dans ce contexte de renouvellement et de performance consolidée que nous analysons les composantes de ce dernier rapport trimestriel de l’année 2025.

✨ En bref :

• 📈 Distribution totale 2025 : 10,70 € par part (contre 10,50 € en 2024).
• 💰 Taux de distribution annuel : 5,10 %.
• 🏢 Taux d’Occupation Financier (TOF) : 94,25 %.
• 🔄 Arbitrages fructueux : 3,12 M€ de cessions réalisées au T4 2025.
• ✂️ Division du nominal : Part divisée par 3 au 1er janvier 2026 pour plus d’accessibilité.
• 🌿 Label ISR : Engagement social et environnemental confirmé par l’audit de suivi.
• 📊 Capitalisation : 596 millions d’euros pour 281 immeubles.

La stratégie d’arbitrage au cœur de la performance du 4e trimestre 2025

Au cours des trois derniers mois de l’année 2025, la gestion immobilière de la SCPI Ficommerce Proximité a été marquée par une activité intense sur le front des arbitrages. Cette démarche ne consiste pas simplement à vendre des biens, mais à optimiser la structure globale du patrimoine en se séparant d’actifs arrivés à maturité ou dont le potentiel de revalorisation semble épuisé par rapport au risque locatif. En cédant trois actifs stratégiques situés dans des zones urbaines denses comme Boulogne-Billancourt, Clamart et le 8ème arrondissement de Paris, la société de gestion a démontré sa capacité à capter de la liquidité sur des marchés pourtant sélectifs.

Ces transactions ont représenté un volume global de 3,12 millions d’euros. Ce qui retient l’attention des analystes, c’est l’écart positif généré par ces ventes : une prime de 518 000 euros par rapport aux dernières expertises a été enregistrée, ce qui se traduit par une plus-value brute de 814 000 euros. Ce résultat comptable illustre la prudence historique des évaluations menées par Fiducial Gérance et la qualité intrinsèque des emplacements détenus. Ces liquidités permettent non seulement de distribuer une quote-part de plus-values aux associés, mais aussi de préparer les futures phases de déploiement de capital. Pour optimiser votre propre stratégie, n’hésitez pas à solliciter un conseil et accompagnement personnalisé auprès de spécialistes du secteur.

L’arbitrage est un exercice d’équilibriste. Si certaines opérations ont été finalisées avec succès, d’autres ont rencontré les réalités du marché du crédit. Une vente prévue à Saint-Sébastien-sur-Loire n’a pu aboutir, faute de financement pour l’acquéreur, rappelant que les conditions bancaires, bien que stabilisées, restent un filtre majeur pour les transactions immobilières. Toutefois, la SCPI ne reste pas inactive et continue de travailler sur des offres en cours pour des actifs situés à Cholet et à Paris, rue Netter. Cette gestion dynamique permet de maintenir un portefeuille « frais », capable de répondre aux nouvelles exigences des locataires et aux normes environnementales croissantes.

Au-delà de l’aspect purement financier, ces ventes participent à la réduction de l’exposition sur certains segments géographiques ou typologies de locaux devenus moins porteurs. En 2026, la SCPI envisage déjà de réinvestir ces capitaux dans des secteurs résilients. À ce titre, une acquisition est actuellement à l’étude dans le domaine de la restauration pour le premier trimestre 2026, un secteur qui montre des signes de reprise robustes après plusieurs années de mutation. Cette rotation d’actifs est l’essence même de la gestion active, garantissant aux associés que leur investissement ne repose pas sur un stock figé, mais sur un ensemble vivant et optimisé de biens immobiliers.

L’impact des plus-values sur le dividende distribué

L’une des particularités de ce bulletin trimestriel est l’intégration d’une part significative de plus-values dans le dividende versé aux porteurs de parts. Pour le 4e trimestre 2025, la distribution brute s’élève à 3,20 € par part. Sur ce montant, 0,70 € proviennent directement des produits de cession réalisés au cours de l’exercice. Cette stratégie de distribution hybride, mêlant revenus locatifs classiques et gains en capital, permet de soutenir le rendement global de la SCPI tout en récompensant la fidélité des épargnants. C’est une mécanique que l’on retrouve également dans d’autres véhicules performants comme la SCPI Elialys, qui mise aussi sur une gestion rigoureuse de son parc.

L’importance des plus-values dans le résultat distribuable souligne l’importance d’une expertise immobilière fine. En vendant au-dessus du prix d’expertise, la gérance valide la valorisation de son bilan et rassure sur la liquidité réelle de ses actifs. Ce surplus de distribution est une bouffée d’oxygène pour les associés, dans un contexte où l’inflation, bien que contenue en 2026, a pesé sur le pouvoir d’achat. Il est rare de voir des SCPI de commerce maintenir une telle régularité dans la concrétisation de leurs gains latents, ce qui place Ficommerce Proximité dans une position favorable au sein du paysage financier français.

Analyse du rendement et de la politique de distribution de Ficommerce Proximité

Le bulletin trimestriel du 4e trimestre 2025 confirme une trajectoire ascendante pour la rémunération des associés. Avec un dividende global de 10,70 € par part pour l’ensemble de l’année, la SCPI surpasse sa performance de 2024 (10,50 €). Cette progression de 1,9 % peut paraître modeste, mais dans le secteur de la gestion immobilière, elle traduit une excellente maîtrise des charges et une indexation efficace des loyers. Le taux de distribution, calculé sur la base du prix de souscription au 1er janvier 2025, ressort ainsi à 5,10 %, une performance solide qui place le fonds dans la moyenne haute des SCPI de commerce.

Ce rendement de 5,10 % est le fruit d’une alchimie entre une collecte maîtrisée et une exploitation locative optimisée. Contrairement à certains véhicules qui ont souffert d’une décollecte massive ou d’une baisse drastique de leurs revenus, Ficommerce Proximité affiche une stabilité rassurante. La régularité de la distribution trimestrielle est un argument de poids pour les retraités ou les épargnants en quête de revenus complémentaires prévisibles. Le tableau ci-dessous détaille l’évolution de la distribution sur l’exercice écoulé, permettant de visualiser la montée en puissance de la rémunération au fil des trimestres.

Il est également intéressant de noter que la performance globale annuelle est identique au taux de distribution de 5,10 %. Cela signifie que la valeur de la part est restée stable, et que la totalité de la performance provient des revenus distribués. Pour un investisseur, cette visibilité est cruciale. Pour mieux comprendre comment ces chiffres se comparent au reste du marché, vous pouvez utiliser les simulateurs SCPI mis à disposition pour projeter vos futurs revenus immobiliers.

📈 Détail des distributions par trimestre en 2025 :

Période 📅	Dividende par part (Brut) 💶	Dont plus-values 💰	Taux de distribution (Annuel) 📊
1er Trimestre 2025 ❄️	2,50 €	0,00 €	–
2ème Trimestre 2025 🌸	2,50 €	0,00 €	–
3ème Trimestre 2025 ☀️	2,50 €	0,00 €	–
4ème Trimestre 2025 🍂	3,20 €	0,70 €	5,10 %
Total Annuel 2025 🏆	10,70 €	0,70 €	5,10 %

La résilience du commerce de proximité face aux défis économiques

Le succès de cette distribution repose sur la nature même des actifs détenus. Ficommerce Proximité porte bien son nom : en investissant massivement dans des locaux de pied d’immeuble et des zones commerciales régionales, elle s’appuie sur des locataires qui fournissent des services essentiels à la population. Cette typologie d’immobilier est moins exposée aux aléas du télétravail que les bureaux ou aux fluctuations massives du e-commerce qui touchent les grands centres commerciaux périphériques. En 2025, les commerces de bouche, les pharmacies et les services de proximité ont montré une capacité d’adaptation remarquable, permettant le maintien, voire l’augmentation des loyers.

L’analyse du rendement financier doit aussi prendre en compte la maîtrise de l’endettement. Avec un ratio d’endettement (LTV) de seulement 6,13 %, bien en deçà du plafond statutaire autorisé, la SCPI dispose d’une marge de manœuvre considérable. Elle n’est pas étranglée par les frais financiers liés à la hausse des taux d’intérêt passée, ce qui préserve la part du résultat distribuable aux associés. C’est une gestion de bon père de famille, similaire à celle observée pour la SCPI Eden, qui privilégie la sécurité et la pérennité des flux financiers sur le long terme.

Gestion opérationnelle et maintien d’un taux d’occupation financier élevé

La performance d’une SCPI se juge avant tout sur sa capacité à louer ses surfaces et à encaisser les loyers. Sur ce point, le bulletin trimestriel du 4e trimestre 2025 est particulièrement éloquent. Le Taux d’Occupation Financier (TOF) s’établit à 94,25 %, marquant une légère amélioration par rapport au trimestre précédent. Dans un marché où certains fonds peinent à maintenir leurs locataires, Ficommerce Proximité affiche une santé robuste. Ce chiffre signifie que la quasi-totalité du parc, composé de 281 immeubles et d’une surface totale de plus de 233 000 m², génère des revenus effectifs.

La gestion locative a été particulièrement active au cours du dernier trimestre. Les équipes de Fiducial Gérance ont dû faire face à des libérations de locaux représentant environ 528 500 euros de loyers annuels. Loin d’être un signal alarmant, cette rotation est inhérente à la vie d’un portefeuille de 443 locataires. La force du gestionnaire a été sa capacité à relouer rapidement, avec 285 000 euros de nouveaux loyers signés sur la période. Ce solde, bien que temporairement négatif sur le flux du trimestre, est compensé par la qualité des nouveaux baux signés, souvent assortis de conditions financières plus favorables à la SCPI et de durées fermes plus longues.

Le patrimoine est diversifié, ce qui constitue une barrière de protection contre les chocs sectoriels. Si le commerce domine largement avec 84,9 % de la valeur du patrimoine, la répartition géographique est un autre atout. La SCPI n’est pas « Paris-dépendante » ; elle possède une forte présence en régions, là où le tissu commercial est parfois plus stable et les rendements locatifs plus attractifs. Cette granularité permet de lisser les risques : la défaillance d’un petit commerçant à Nantes ou à Lyon n’aura qu’un impact marginal sur la performance globale du fonds, contrairement à une SCPI qui détiendrait quelques gros immeubles de bureaux loués à des mono-locataires.

En 2026, l’objectif affiché est de poursuivre cette dynamique de « gestion de proximité ». Cela passe par un contact régulier avec les locataires pour anticiper les difficultés et par des travaux d’entretien ciblés pour maintenir l’attractivité des locaux. La vacance actuelle, bien que faible, est activement travaillée par la gérance. Des offres de relocation sont en cours sur plusieurs sites vacants, ce qui laisse présager une stabilité, voire une légère hausse du TOF pour les prochains trimestres. Pour ceux qui s’intéressent à des thématiques de gestion spécifiques, la lecture du rapport de la SCPI Soprorente peut offrir un point de comparaison intéressant sur la gestion de actifs de commerce.

La granularité du patrimoine : un gage de sécurité

L’une des forces souvent méconnues de Ficommerce Proximité réside dans le nombre élevé de ses locataires (443). Cette dispersion du risque locatif est un élément rassurant pour l’investisseur financier. Statistiquement, il est hautement improbable que la moitié des locataires fassent défaut simultanément. Cette « mutualisation par le nombre » permet de servir un dividende régulier, mois après mois, trimestre après trimestre. C’est le principe fondamental de la SCPI poussé ici à un niveau industriel, tout en conservant une approche artisanale dans la sélection des emplacements de centre-ville ou de quartiers commerçants.

Le montant total des loyers quittancés annuellement s’élève à 37,9 millions d’euros. Cette masse de revenus permet de couvrir largement les frais de gestion, les provisions pour travaux et, bien entendu, la distribution aux associés. En maintenant une structure de coûts légère et en évitant les investissements trop risqués ou trop endettés, la SCPI préserve son capital. La gestion opérationnelle ne se contente pas de percevoir les loyers ; elle veille également à la valorisation du patrimoine sur le long terme, en s’assurant que les immeubles restent aux normes techniques et commerciales exigées par le marché de 2026.

Structure du capital et évolution de la valeur des parts pour 2026

Le passage à l’année 2026 marque un tournant symbolique pour Ficommerce Proximité. Au 31 décembre 2025, la capitalisation boursière (ou plus exactement la capitalisation de la SCPI) s’établit à 596 millions d’euros. Le nombre de parts en circulation est de 2 838 216, détenues par plus de 8 100 associés. Cependant, le marché primaire a montré quelques signes de tension au cours de l’année écoulée, avec un solde net négatif de 18 159 parts. Cela signifie que les retraits ont été légèrement supérieurs aux nouvelles souscriptions, portant le nombre de parts en attente de cession à 174 067 à la fin de l’exercice 2025.

Pour répondre à cet enjeu de liquidité et rendre le titre plus « liquide » psychologiquement et financièrement, Fiducial Gérance a pris une décision forte : diviser par trois la valeur nominale de la part au 1er janvier 2026. Jusqu’au 31 décembre 2025, le prix de souscription était maintenu à 210 €. Dès le début de l’année 2026, le ticket d’entrée sera donc divisé par trois, autour de 70 €, facilitant ainsi le réinvestissement des dividendes et l’accès pour les nouveaux petits porteurs. Cette opération est purement technique : un associé détenant 10 parts à 210 € se retrouve avec 30 parts à 70 €. Son capital reste identique, mais la part devient plus facile à échanger sur le marché secondaire.

La solidité du patrimoine est confirmée par les valeurs d’expertise à la fin de l’année 2025. La valeur de réalisation (la valeur nette des actifs si on les vendait tous aujourd’hui) ressort à 173,35 € par part. Plus important encore, la valeur de reconstitution (ce qu’il en coûterait pour recréer le même patrimoine, frais inclus) s’établit à 207,88 € au 31 décembre 2025. Avec un prix de souscription de 210 €, la SCPI est donc valorisée très proche de sa valeur de reconstitution, ce qui témoigne d’une grande cohérence entre le prix payé par l’investisseur et la réalité physique des immeubles détenus. Cette transparence est essentielle pour maintenir la confiance, à l’instar de ce que propose la SCPI Capiforce dans ses propres rapports.

Le marché des SCPI en 2026 est devenu un marché de « valeur ». Les investisseurs ne cherchent plus seulement un rendement facial élevé, mais une sécurité sur le prix de la part. Ficommerce Proximité, en ajustant sa structure de capital et en maintenant des expertises stables, se positionne comme un véhicule de fond de portefeuille. La durée de placement recommandée reste fixée à huit ans, un horizon nécessaire pour amortir les frais de souscription et profiter pleinement des cycles immobiliers et de la revalorisation potentielle des actifs commerciaux de proximité.

Une liquidité sous surveillance mais maîtrisée

La question des parts en attente de retrait est un sujet récurrent pour les SCPI à capital variable. À la fin du 4e trimestre 2025, le volume de parts en attente représente environ 6 % du capital total. Bien que significatif, ce chiffre n’est pas critique par rapport à certains acteurs du bureau qui ont vu leur liquidité se gripper totalement. La stratégie de Fiducial Gérance consiste à utiliser une partie des revenus de cessions (les fameux arbitrages mentionnés plus haut) pour fluidifier ce marché secondaire et permettre aux associés sortants de récupérer leurs fonds dans des délais raisonnables.

Le maintien du prix de souscription à 210 € (puis 70 € après division) montre que la gérance croit en la valeur de ses actifs. Il n’y a pas eu de dévaluation massive, contrairement à certains fonds de bureaux parisiens. Cette stabilité est un signal fort envoyé au marché : l’immobilier de commerce de proximité, bien que moins « glamour » que les gratte-ciel de la Défense, offre une protection du capital supérieure en période de turbulences. En 2026, cette caractéristique de « valeur refuge » locale devrait continuer à attirer les capitaux prudents.

Perspectives d’investissement et engagement ISR pour l’exercice 2026

L’avenir de Ficommerce Proximité ne s’écrit pas seulement en chiffres comptables, mais aussi en engagements extra-financiers. Depuis mai 2024, la SCPI bénéficie du label ISR (Investissement Socialement Responsable) Immobilier. Ce label, confirmé par un audit de suivi en 2025, témoigne de la volonté du gestionnaire d’intégrer des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG) dans sa stratégie. En 2026, cette démarche devient un standard incontournable : les locataires, tout comme les investisseurs, privilégient désormais les bâtiments économes en énergie et respectueux de leur environnement.

La SCPI relève de l’article 8 du règlement européen SFDR (Sustainable Finance Disclosure Regulation), ce qui l’oblige à une transparence accrue sur ses objectifs durables. Concrètement, cela se traduit par des plans d’amélioration de la performance énergétique sur une sélection d’immeubles, visant à réduire l’empreinte carbone globale du fonds. Cette stratégie « Best-in-Progress » consiste à acheter des actifs parfois vieillissants pour les rénover et les mettre aux normes, créant ainsi une valeur verte supplémentaire. C’est un levier de performance qui sera crucial dans les années à venir pour éviter l’obsolescence des bâtiments. Pour en savoir plus sur les SCPI engagées dans des thématiques d’avenir, consultez les informations sur la SCPI Pierval Santé ou d’autres fonds spécialisés.

Sur le plan des nouveaux investissements, la SCPI a observé une période d’observation en 2025, ne réalisant aucune acquisition majeure. Cette prudence s’explique par la volonté de préserver la trésorerie et d’attendre des opportunités de prix plus attractives. Cependant, le début de l’année 2026 marque la fin de cette période d’attentisme. Une opération dans le secteur de la restauration est en cours de finalisation pour le premier trimestre. Ce choix n’est pas anodin : la restauration de proximité bénéficie d’une demande constante et de baux souvent indexés de manière protectrice. Ce nouvel actif viendra rafraîchir le portefeuille et contribuer au rendement futur.

Enfin, la vie sociale de la SCPI sera rythmée en 2026 par le renouvellement partiel du Conseil de Surveillance lors de la prochaine Assemblée Générale. C’est un moment fort de la vie démocratique du fonds, où les associés peuvent s’impliquer dans le contrôle de la gestion. Cette gouvernance ouverte est un gage de transparence et de sérieux, assurant que les intérêts des épargnants restent la priorité absolue de Fiducial Gérance. Entre la maîtrise de son patrimoine existant, une stratégie d’acquisition ciblée et un engagement ISR fort, Ficommerce Proximité aborde l’année 2026 avec une feuille de route claire et ambitieuse.

Le défi climatique et l’adaptation du parc immobilier

L’adaptation au changement climatique est le grand défi des dix prochaines années pour la gestion immobilière. Pour une SCPI détenant 281 immeubles, l’enjeu est de taille. Chaque rénovation de façade, chaque changement de système de chauffage ou isolation de toiture contribue non seulement à la planète, mais aussi à la valeur patrimoniale du bien. Un commerce dont les charges énergétiques sont faibles est un commerce plus rentable pour le locataire, et donc un loyer plus sécurisé pour l’associé. Ficommerce Proximité a bien compris ce cercle vertueux.

L’accompagnement des locataires dans leur propre transition écologique fait également partie des priorités. La mise en place de baux « verts » sur les nouvelles signatures permet de fixer des objectifs communs de réduction de consommation. Cette collaboration étroite entre bailleur et preneur est la clé d’une exploitation durable. Alors que 2026 s’annonce comme une année de consolidation, la SCPI prouve que la proximité n’est pas seulement géographique, mais aussi humaine et environnementale. Pour toute question sur la structuration de votre patrimoine immobilier, pensez à consulter des experts via sepia-investissement.fr pour obtenir une vision globale de vos placements.