L’année 2025 s’achève sur une note particulièrement positive pour le marché de l’épargne immobilière, marquée par la consolidation de nouveaux acteurs agiles. Au cœur de cette dynamique, la SCPI Eden, pilotée par la société de gestion Advenis Real Estate Investment Management, vient de lever le voile sur les résultats de son quatrième trimestre 2025. Ce document, scruté de près par les conseillers en gestion de patrimoine et les épargnants, témoigne d’une montée en puissance remarquable pour ce véhicule qui boucle son premier exercice annuel complet. Dans un environnement financier où la sélectivité est devenue le maître-mot, cette jeune structure parvient à conjuguer une collecte soutenue et un déploiement d’actifs stratégiques au-delà des frontières hexagonales, confirmant ainsi son positionnement de « pure player » européen. Le paysage de l’investissement en SCPI en 2026 se dessine à travers ces chiffres, révélant une appétence renouvelée pour les fonds capables d’offrir à la fois de la transparence, de la résilience locative et un rendement attractif.

🚀 En bref : les points clés du rapport trimestriel

• 📈 Performance record : Un taux de distribution brut de 8,00 % pour l’année 2025, atteignant l’objectif ambitieux fixé par la gestion.
• 🌍 Expansion européenne : Acquisition de deux actifs majeurs à Dublin et Londres, renforçant la présence internationale du fonds.
• 👥 Confiance des investisseurs : Une collecte annuelle de 33,9 M€ et une capitalisation dépassant les 42 M€ au 31 décembre 2025.
• 🏠 Solidité opérationnelle : Un taux d’occupation financier (TOF) maintenu à 100 %, preuve d’une sélection rigoureuse des locataires.
• 💰 Stabilité du prix : Le prix de souscription reste ancré à 50 €, avec une valeur de reconstitution proche de ce seuil.

Analyse de la dynamique de collecte et de la structure du capital de la SCPI Eden

Le rapport trimestriel du 4e trimestre 2025 met en lumière une trajectoire de croissance particulièrement saine pour la SCPI Eden. Durant cette période, la collecte s’est élevée à 7,9 millions d’euros, ce qui a permis de porter le cumul annuel des souscriptions à un total de 33,9 millions d’euros. Cette progression régulière, mois après mois, démontre que le message porté par Advenis REIM rencontre un écho favorable auprès d’une base d’investisseurs de plus en plus large. Au 31 décembre 2025, la SCPI comptabilise désormais 1 505 associés, un chiffre qui témoigne de la démocratisation de ce support de placement auprès du grand public. Avec 843 390 parts en circulation, la capitalisation globale atteint 42,17 millions d’euros, offrant ainsi une assise financière suffisante pour poursuivre une politique d’acquisition ambitieuse sans pour autant diluer les performances des premiers porteurs.

La stabilité du capital est un autre indicateur fort de la confiance accordée au gestionnaire. Durant tout le trimestre, aucune demande de retrait n’a été enregistrée, un signal rare et extrêmement positif dans un marché où la liquidité peut parfois être un sujet de préoccupation. Les épargnants semblent s’inscrire dans une perspective de long terme, en parfaite adéquation avec la durée de placement recommandée de huit ans. Pour ceux qui souhaitent évaluer leur potentiel de gain futur, il est d’ailleurs judicieux d’utiliser des outils de projection comme ceux disponibles pour accéder aux simulateurs SCPI, permettant de visualiser l’impact des réinvestissements de dividendes sur la durée. Le maintien du prix de souscription à 50 € par part assure une lisibilité parfaite pour les nouveaux entrants, évitant les effets de volatilité souvent redoutés lors des phases de forte croissance.

L’analyse du profil des associés révèle une diversité intéressante : on y retrouve aussi bien des investisseurs particuliers cherchant des revenus complémentaires que des structures morales attirées par le potentiel de diversification européenne. Cette base solide permet à la gestion de naviguer avec sérénité dans un contexte macroéconomique qui, bien que stabilisé en ce début d’année 2026, impose une vigilance constante sur la qualité de la signature des souscripteurs. La gestion de la SCPI Eden a su capitaliser sur son agilité pour attirer des capitaux au moment précis où les opportunités d’achat étaient les plus propices, évitant ainsi l’écueil d’une collecte trop massive qui dormirait sur les comptes sans être investie. Cette maîtrise du rythme de développement est la clé de la pérennité du modèle, garantissant que chaque euro collecté contribue rapidement à la création de valeur pour l’ensemble du portefeuille.

Enfin, il est important de noter que cette dynamique s’inscrit dans un cadre réglementaire strict et évolutif. Le rapport mentionne que des modifications statutaires seront proposées lors de la prochaine assemblée générale afin de s’adapter aux nouvelles normes du marché immobilier. Cette transparence proactive est essentielle pour maintenir le lien de confiance entre les épargnants et la société de gestion. En informant régulièrement ses membres sur l’évolution de la structure du capital, la SCPI Eden se positionne comme un véhicule moderne, capable de s’ajuster aux exigences de conformité tout en restant focalisé sur sa mission première : la génération de valeur immobilière. L’équilibre entre croissance du capital et stabilité des parts constitue le socle sur lequel repose la stratégie de 2026.

Impact de la gestion active sur la valorisation des parts

La valorisation des actifs immobiliers est un exercice de précision que la société de gestion mène avec une rigueur constante. Au terme de l’année 2025, la valeur vénale du patrimoine de la SCPI Eden s’établit à 33,21 millions d’euros hors droits. Ce chiffre reflète la qualité intrinsèque des immeubles sélectionnés, souvent situés dans des zones géographiques où la demande locative reste forte et l’offre limitée. Pour l’investisseur, la donnée la plus parlante reste la valeur de reconstitution prévisionnelle, qui s’élève à 49,38 € par part au 31 décembre. Comparativement au prix de souscription de 50 €, ce ratio démontre que le prix payé par l’épargnant est en adéquation avec la valeur réelle des murs, incluant les frais de structuration et d’acquisition.

Il est fascinant d’observer comment la gestion parvient à maintenir une valeur de réalisation prévisionnelle de 43,42 € tout en absorbant les coûts liés aux récentes acquisitions internationales. Cette solidité financière est le fruit d’une sélection d’actifs dits « prime », dont la valeur est moins sujette aux fluctuations brutales des taux d’intérêt. En 2026, la capacité d’une SCPI à préserver son capital est tout aussi importante que sa capacité à distribuer des dividendes. Dans cette optique, l’analyse comparative avec d’autres véhicules comme le montre le bulletin trimestriel de la SCPI Iroko Atlas permet de constater que les nouveaux entrants sur le marché européen tirent leur épingle du jeu grâce à des portefeuilles plus récents et mieux adaptés aux normes environnementales actuelles.

Cette valorisation est également soutenue par une gestion prudente de l’endettement. Avec un ratio d’endettement (LTV) de seulement 8,72 % de l’actif, Eden dispose d’un levier de croissance considérable pour l’avenir. Cette faible exposition bancaire est un gage de sécurité majeur en cas de retournement du marché immobilier, car elle limite les risques liés au coût de la dette. Pour le conseil et l’accompagnement, il est souvent recommandé de se tourner vers des experts comme ceux de sepia-investissement.fr afin de comprendre comment une telle structure de bilan influence la résilience d’un placement immobilier sur le long terme. Cette prudence dans l’utilisation du crédit permet aujourd’hui à la SCPI de bénéficier d’une marge de manœuvre confortable pour saisir de nouvelles opportunités en 2026, sans mettre en péril la stabilité de la valeur de la part.

Stratégie d’investissement et déploiement paneuropéen

Le 4e trimestre 2025 a été marqué par une accélération spectaculaire du déploiement du capital de la SCPI Eden. Fidèle à sa thèse d’investissement paneuropéenne, la société de gestion a finalisé deux acquisitions majeures pour un montant global de 9,13 millions d’euros hors droits. Le premier actif est un immeuble de bureaux situé à Dublin, acquis pour 6,99 millions d’euros. Ce choix n’est pas anodin : la capitale irlandaise reste l’un des hubs technologiques et financiers les plus dynamiques d’Europe, offrant des perspectives de croissance locative intéressantes. L’immeuble est intégralement loué avec une durée ferme de bail (WALT) exceptionnelle de 17 ans, ce qui assure au fonds une visibilité de revenus à très long terme, quasiment sans équivalent sur le marché actuel.

La seconde acquisition concerne un actif dédié au secteur de l’éducation à Londres, pour un montant de 2,14 millions d’euros. Ce secteur, souvent qualifié de « défensif », est particulièrement prisé en période d’incertitude économique car les baux y sont généralement longs et les locataires très stables. Ici, la durée résiduelle du bail est de 14 ans, renforçant encore la sécurité des flux de trésorerie de la SCPI. Avec ces deux opérations, le portefeuille totalise désormais six immeubles stratégiquement répartis entre les Pays-Bas, le Royaume-Uni et l’Irlande. Cette diversification géographique est un rempart efficace contre les cycles immobiliers locaux et permet de capter les meilleures opportunités de rendement là où elles se trouvent, sans se limiter aux frontières françaises.

L’expertise d’Advenis REIM dans la gestion d’actifs hors de France est un atout déterminant. Gérer des immeubles à Dublin ou Londres nécessite une connaissance fine des législations locales et des pratiques de marché spécifiques. Cette approche internationale permet à la SCPI Eden de s’inspirer des meilleures pratiques, à l’instar de ce que l’on peut lire dans le rapport de la SCPI Comète pour 2025, un autre véhicule tourné vers l’international. Le choix des pays (Pays-Bas, Irlande, Royaume-Uni) n’est pas seulement dicté par les opportunités immobilières, mais aussi par une recherche d’optimisation fiscale, ces juridictions offrant souvent des cadres conventionnels favorables pour les investisseurs français, ce qui se répercute positivement sur le dividende net perçu par les associés.

En 2026, l’objectif annoncé est de poursuivre cet élargissement géographique. La gestion scrute de nouveaux marchés européens, avec une attention particulière pour l’Allemagne et l’Europe du Nord, afin de diluer encore davantage le risque locatif. Cette stratégie de « fourmi » immobilière, qui consiste à acheter des actifs de taille moyenne mais de grande qualité locative, permet de construire un patrimoine granulaire et résilient. Chaque nouvel immeuble vient renforcer le maillage européen de la structure, offrant aux épargnants une exposition unique à des économies performantes. Cette vision paneuropéenne est au cœur de la promesse faite aux associés : offrir une performance décorrélée des aléas du seul marché français.

Activité opérationnelle et indicateurs de performance locative

Au-delà des chiffres financiers, la santé d’une SCPI se mesure à la qualité de sa gestion opérationnelle au quotidien. Sur ce point, le rapport du 4e trimestre 2025 affiche une statistique impressionnante : un taux d’occupation financier (TOF) de 100 %. Cela signifie que l’intégralité des surfaces détenues par la SCPI Eden produit des loyers. Dans un marché immobilier où la vacance peut rapidement éroder les performances, ce score parfait est le reflet d’une sélection d’actifs sans compromis et d’une gestion de proximité efficace. Le patrimoine totalise désormais 16 332 m², répartis sur six actifs occupés par six locataires de premier plan.

La solidité locative se mesure également à travers la durée des engagements contractuels. La durée moyenne restante des baux (WALT) s’élève à 10,07 ans, tandis que la durée ferme moyenne (WALB) atteint 9,65 ans. Ces indicateurs sont cruciaux : ils garantissent que, sauf incident majeur, les revenus de la SCPI sont sécurisés pour la prochaine décennie. Peu de placements financiers peuvent se targuer d’offrir une telle visibilité sur leurs flux futurs. Cette caractéristique fait d’Eden un support particulièrement adapté pour la préparation de la retraite ou la constitution d’un capital dont on souhaite tirer des revenus réguliers et prévisibles, une stratégie que l’on peut affiner en consultant les experts de sepia-investissement.fr pour tout conseil personnalisé.

Voici un aperçu détaillé de la structure du portefeuille au 31 décembre 2025 :

Indicateur Opérationnel 📊	Valeur au T4 2025 ✅
Nombre d’immeubles 🏢	6
Surface totale 📏	16 332 m²
Taux d’occupation financier (TOF) 📈	100 %
WALT (Moyenne baux) ⏳	10,07 ans
WALB (Moyenne ferme) 🔒	9,65 ans
Classification SFDR 🌿	Article 8 (ESG)

L’engagement environnemental et sociétal fait également partie intégrante de la gestion opérationnelle. La SCPI Eden conserve sa classification SFDR article 8, ce qui signifie qu’elle intègre des critères extra-financiers (ESG) dans ses décisions d’investissement et dans le suivi de ses actifs. En 2026, cette dimension est devenue incontournable pour les investisseurs institutionnels comme pour les particuliers soucieux de l’impact de leur épargne. Améliorer la performance énergétique des bâtiments n’est plus seulement un impératif éthique, c’est aussi un levier de valorisation du patrimoine. Un immeuble « vert » est plus facile à relouer et conserve mieux sa valeur sur le marché secondaire, assurant ainsi la pérennité du rendement pour les associés.

Cette rigueur opérationnelle s’accompagne d’une communication fluide. La société de gestion s’assure que chaque locataire dispose d’un accompagnement sur mesure, favorisant la fidélisation et limitant les risques de rotation trop fréquente. Dans le secteur de l’éducation ou du bureau à long terme, cette relation de partenariat est essentielle. Le rapport trimestriel souligne que la montée en puissance de la SCPI ne s’est pas faite au détriment de la qualité de service, bien au contraire. La structure légère et agile d’Advenis REIM permet une réactivité forte face aux demandes des occupants, un atout majeur pour maintenir ce taux d’occupation exceptionnel de 100 % au fil des trimestres.

Analyse des dividendes et perspectives pour l’année 2026

Le point d’orgue de ce rapport trimestriel est sans conteste l’annonce de la performance financière. Pour le quatrième trimestre 2025, un dividende brut de 1,00 € par part a été versé aux associés. Dans le détail, cette somme se décompose en 0,78 € de distribution nette et 0,22 € correspondant à la fiscalité étrangère déjà supportée par la SCPI pour le compte de ses investisseurs. Cette mécanique fiscale est l’un des grands avantages des SCPI européennes : l’impôt est payé à la source dans le pays de l’immeuble (souvent à des taux plus avantageux qu’en France), et l’investisseur bénéficie d’un crédit d’impôt ou d’une exonération pour éviter la double imposition. Ce dividende porte le taux de distribution annuel brut pour 2025 à 8,00 %, un chiffre qui place Eden parmi les meilleures performances du marché.

Atteindre un tel niveau de rendement dès sa première année complète d’exercice est une prouesse qui valide la stratégie de la société de gestion. L’objectif initialement annoncé a été parfaitement respecté, offrant ainsi une preuve de fiabilité indispensable pour la suite. Au-delà du rendement immédiat, le gestionnaire affiche un Taux de Rendement Interne (TRI) cible non garanti de 7,44 % sur un horizon de dix ans. Cette perspective montre que l’ambition de la SCPI Eden n’est pas seulement de distribuer des dividendes élevés aujourd’hui, mais de construire une valeur patrimoniale capable de croître sur le long terme. Les épargnants peuvent ainsi envisager ce placement comme un outil de capitalisation efficace au sein de leur stratégie globale.

Pour l’année 2026 qui débute, les perspectives sont ambitieuses. Forte d’une collecte qui ne faiblit pas, la SCPI prévoit d’accroître significativement son volume d’acquisitions. Le marché immobilier européen, après une phase de correction des prix en 2024 et 2025, offre désormais des points d’entrée très attractifs. De nombreux investisseurs institutionnels ont besoin de se délester d’actifs pour retrouver des liquidités, ce qui permet à des structures comme Eden, dotées de fonds frais et de peu de dettes, de négocier des conditions d’achat avantageuses. Cette dynamique devrait permettre de maintenir, voire de renforcer, le potentiel de rendement tout en poursuivant la diversification sectorielle (bureaux, éducation, santé, commerces essentiels).

En conclusion de ce tour d’horizon, il apparaît que la SCPI Eden a su transformer l’essai. En alliant une croissance maîtrisée, une gestion opérationnelle sans faille et une distribution généreuse, elle s’impose comme une référence pour l’épargne immobilière moderne en 2026. La poursuite de son expansion vers de nouveaux marchés européens sera le prochain grand défi de l’année. Les associés, actuels comme futurs, disposent désormais de toutes les données pour juger de la pertinence de ce véhicule. Pour approfondir ces analyses ou obtenir une aide au choix, les ressources de sepia-investissement.fr restent une étape conseillée pour naviguer avec succès dans l’univers complexe mais passionnant de l’immobilier collectif.