Dans un contexte immobilier en constante évolution en 2025, l’usufruit en SCPI s’impose comme un levier stratégique majeur pour les investisseurs cherchant à optimiser leur portefeuille. En dissociant la propriété pleine des droits de jouissance, ce mécanisme juridique offre une flexibilité d’investissement appréciée tant par les particuliers que par les entreprises. En particulier, face aux nouveaux défis fiscaux et économiques, les acteurs comme La Française REM, Sofidy, Primonial REIM, et Amundi Immobilier tirent parti de l’usufruit temporaire et viager pour proposer des solutions adaptées. Parmi les multiples avantages, on remarque une optimisation fiscale remarquable surtout pour les personnes morales, ainsi qu’un accès direct aux revenus générés par les SCPI sans les contraintes classiques de gestion locative. Toutefois, comme tout produit financier, cette modalité d’investissement comporte des risques qu’il faut appréhender avec précision. Décortiquer les mécanismes, avantages, profils d’investisseurs, ainsi que les risques liés à l’usufruit de parts de SCPI permet de mieux calibrer une stratégie d’investissement fructueuse.

Ce décryptage détaillé vous conduira à travers les facettes juridiques, fiscales et économiques de l’usufruit en SCPI, illustré par des cas pratiques et chiffres à l’appui. Il s’appuie sur les offres phares du marché, notamment celles des principaux gestionnaires comme Interpierre, Corum Asset Management, Perial AM, AEW Ciloger, Paref Gestion, et Novaxia Investissement. Que vous envisagiez un placement en usufruit temporaire ou viager, ces informations sont essentielles pour orienter votre décision en toute connaissance de cause, notamment à travers des exemples concrets et des outils comparatifs.

Comprendre la notion d’usufruit en SCPI : fondamentaux juridiques et économiques

L’usufruit en SCPI repose sur un principe juridique fondamental : le démembrement de propriété. La pleine propriété d’une part de SCPI est scindée en deux droits distincts — l’usufruit et la nue-propriété — qui peuvent être détenus séparément. L’usufruitier détient le droit de percevoir les revenus générés par les parts, généralement sous forme de dividendes issus des loyers perçus par la SCPI, tandis que le nu-propriétaire conserve la propriété matérielle des parts sans percevoir ces revenus durant la période du démembrement.

Sur le plan légal, ce mécanisme est défini par le Code civil français et précisé dans les statuts propres à chaque SCPI. Sa mise en œuvre est assurée par la société de gestion, telles que Sofidy ou La Française REM, qui veille au respect des droits de chaque partie pendant la durée contractuelle du démembrement. L’usufruit peut être temporaire, limité dans le temps de 5 à 20 ans, ou viager, valable durant toute la vie de l’usufruitier.

Ce découpage est particulièrement efficient pour adapter l’investissement à des objectifs patrimoniaux spécifiques, tels que la préparation de la retraite ou l’optimisation fiscale. Par exemple, un investisseur peut choisir d’acheter uniquement l’usufruit de parts pour percevoir immédiatement des revenus sans immobiliser un capital important, tandis qu’un membre de la famille acquiert la nue-propriété dans une optique successorale.

• 💼 Démembrement classique : séparation de la pleine propriété en usufruit (revenus) et nue-propriété (capital).
• 📉 Décote à l’achat : l’usufruit s’achète moins cher que la pleine propriété, proportionnel au temps restant.
• 🔄 Retour en pleine propriété : à l’échéance, le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété.
• 🏢 Gestion simplifiée : la société de gestion prend en charge l’administration locative et la perception des revenus.

Sur le plan économique, l’usufruit influence directement la structure de rendement d’un investissement en SCPI. L’usufruitier bénéficie d’un flux de revenus potentiellement attractif, mais limité au terme du démembrement. Entreprises, grâce à leur imposition effective via l’IS, tirent avantage d’amortissements comptables qui réduisent leur base imposable lors d’un investissement en usufruit temporaire, une dynamique encore renforcée par les acteurs majeurs du marché comme Primonial REIM ou Amundi Immobilier.

Type d’usufruit 🏷️	Durée 🕒	Droit de jouissance 💰	Finalité principale 🎯	Exemples de gestionnaires 🔍
Usufruit viager	Durée de vie de l’usufruitier	Perception des revenus à vie	Transmission patrimoniale familiale	La Française REM, Sofidy
Usufruit temporaire	5 à 20 ans	Revenus sur période limitée	Optimisation fiscale et trésorerie	Primonial REIM, Amundi Immobilier, Corum Asset Management

Les différentes formes d’usufruit en SCPI et leurs impacts sur l’investissement

L’usufruit en SCPI se déploie essentiellement sous deux formes majeures, chacune adaptée à des besoins et contextes patrimoniaux spécifiques : l’usufruit viager et l’usufruit temporaire. Chacune de ces formes présente un fonctionnement et des implications fiscales distincts, déterminant leur adéquation selon le profil investisseur. Décortiquons-les en détail.

L’usufruit viager pour la pérennité familiale

L’usufruit viager s’inscrit le plus souvent dans des stratégies de transmission patrimoniale. Typiquement, un parent peut céder la nue-propriété de parts de SCPI à ses enfants tout en conservant l’usufruit. Cela lui permet de continuer à percevoir les revenus locatifs et de maintenir son train de vie, tout en optimisant la fiscalité de la transmission. En effet, seule la valeur de la nue-propriété est prise en compte pour les droits de donation, ce qui diminue significativement la base taxable.

• 🧓 Conservation des revenus à vie : L’usufruitier perçoit les dividendes jusqu’à son décès.
• 📜 Transmission facilitée : La nue-propriété est transférée en anticipant la succession.
• ⚖️ Calcul fiscal précis : Établi selon l’âge de l’usufruitier via l’article 669 CGI.
• 💡 Exonération à terme : Les parts fusionnent en pleine propriété sans frais au décès.

Les principales sociétés de gestion, telles que Sofidy ou La Française REM, proposent des solutions adaptées pour accompagner la structuration d’investissement en usufruit viager, tout en offrant une diversification du patrimoine immobilier grâce à leurs portefeuilles équilibrés de bureaux, commerces et logistique en Europe.

L’usufruit temporaire : levier pour les entreprises et investisseurs à court/moyen terme

L’usufruit temporaire s’adresse typiquement aux personnes morales et aux investisseurs individuels cherchant un rendement immédiat sur une période définie, généralement entre 5 et 20 ans. Ce mode d’investissement, très prisé par les sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés comme les SCI, permet de percevoir les revenus sans avoir à débourser le prix de la pleine propriété, grâce à une décote significative.

L’achat de l’usufruit temporaire intègre une clé de répartition spécifique calculée par la société de gestion avec laquelle l’investisseur contracte. Par exemple, une clé de répartition de 70/30 correspond à une acquisition en nue-propriété à 70 % de la valeur totale des parts et 30 % pour l’usufruit pour une durée donnée.

• ⌛ Durée contractuelle fixée : De 5 à 20 ans selon le contrat.
• 📉 Décote attractive : Achat à une fraction du prix total, selon durée.
• 🏦 Optimisation fiscale notable : Amortissements possibles pour les sociétés à l’IS.
• ↩️ Retour à la pleine propriété : À terme, le nu-propriétaire récupère la totalité.

Des gestionnaires comme Primonial REIM, Amundi Immobilier, Interpierre et Corum Asset Management figurent parmi les plus actifs sur ce segment, offrant des clés de répartition flexibles et adaptées aux cycles immobiliers actuels.

Forme d’usufruit 🏷️	Durée ⏳	Décote sur prix d’achat 💸	Avantage principal ⭐	Gestionnaires 🔍
Usufruit viager	Durée de vie	Évolutive selon âge	Transmission optimisée	Sofidy, La Française REM
Usufruit temporaire	5-20 ans	Dégressive selon durée	Rendement immédiat et fiscalité	Primonial REIM, Amundi Immobilier, Corum Asset Management

Les avantages financiers de l’usufruit en SCPI : rendement, coûts et gestion

Investir en usufruit de parts de SCPI présente une série d’avantages financiers.Non négligeables, ils séduisent un large spectre d’investisseurs souhaitant maximiser revenus et optimiser fiscalité en 2025. Décryptons ces bénéfices en détails :

• 💰 Coût d’entrée réduit : Du fait de la décote appliquée, l’acquisition de l’usufruit d’une part revient à investir une fraction significative mais inférieure du prix en pleine propriété.
• 📈 Revenus immédiats : L’usufruitier perçoit directement les dividendes distribués, sans délai ni report.
• 🛠️ Simplicité de gestion : La société de gestion, qu’elle soit Paref Gestion ou AEW Ciloger, prend en charge toutes les contraintes locatives : gestion des locataires, travaux, recouvrement des loyers.
• 📊 Optimisation fiscale spécifique : Pour les sociétés soumises à l’IS, le dispositif permet d’amortir l’investissement, réduisant ainsi la base imposable annuellement.

Au-delà des particuliers, la puissance fiscale de l’usufruit temporaire en SCPI est une aubaine pour les entreprises cherchant à faire fructifier leur trésorerie excédentaire. Un exemple chiffré plus loin illustre cette optimisation à travers une SCI soumise à l’IS. La mutualisation des risques immobiliers, notamment grâce à la diversification des portefeuilles de sociétés comme Novaxia Investissement, contribue à sécuriser la performance potentielle.

Avantage financier 🔑	Description 📋	Exemple pratique 🧾
Décote à l’achat	Achat à prix réduit en fonction de la durée d’usufruit	Achat usufruit temporaire 30% du prix pleine propriété pour 10 ans
Revenu immédiat	Perception des dividendes dès souscription	Redevance annuelle sur dividendes SCPI
Gestion externalisée	Société de gestion Administre le portefeuille immobilier	Sofidy et Perial AM gèrent les biens
Effet fiscal	Amortissement pour les sociétés à l’IS	SCI XYZ amortit 100 000 € sur 10 ans

Les profils d’investisseurs ciblés par l’usufruit en SCPI en 2025

L’usufruit en SCPI s’adapte à une variété de profils, ce qui contribue à son succès croissant. En 2025, cette solution est particulièrement recherchée par :

• 🏠 Les particuliers en quête de revenus complémentaires immédiats : ils profitent des flux de revenus réguliers sans immobiliser de grosses sommes.
• ⚖️ Les personnes avec déficit foncier : l’usufruit peut équilibrer les revenus fonciers pour absorber un déficit, permettant un usage efficiente du mécanisme fiscal.
• 🏢 Les entreprises soumises à l’impôt sur les sociétés : elles utilisent cette stratégie pour optimiser leur trésorerie excédentaire tout en bénéficiant d’avantages fiscaux via l’amortissement comptable.

Les gestionnaires experts tels que Corum Asset Management, Interpierre et AEW Ciloger veillent à offrir des produits adaptés à ces besoins diversifiés. Il est toutefois crucial qu’un professionnel en gestion de patrimoine analyse précisément l’adéquation entre l’usufruit et le profil de chaque investisseur, notamment au regard de la fiscalité personnelle ou de l’entreprise.

Profil investisseur 🎯	Intérêt principal 🧩	Adaptation fiscale 📊	Gestionnaires recommandés 🔍
Particulier revenu immédiat	Complément de revenu basé sur usufruit	Impôt sur le revenu / prélèvements sociaux	Sofidy, Paref Gestion
Investisseur déficit foncier	Absorption du déficit foncier	Optimisation fiscale spécifique	La Française REM, Primonial REIM
Personne morale à l’IS	Placement trésorerie + amortissement	Réduction de base imposable	Corum Asset Management, Amundi Immobilier

Exemples chiffrés et applications pratiques de l’usufruit en SCPI

Comprendre l’usufruit en SCPI à travers des exemples concrets permet de saisir l’impact sur les revenus, la fiscalité et le capital investi.

Investissement en usufruit temporaire pour une SCI soumise à l’IS

Une SCI nommée XYZ dispose d’une trésorerie de 100 000 € à investir. Son dirigeant opte pour l’achat d’usufruit temporaire sur des parts d’une SCPI gérée par Novaxia Investissement et Primonial REIM, pour une période de 10 ans. Voici le détail :

• 💸 Valeur d’une part pleine propriété : 100 €
• 📉 Clé de répartition usufruit/nue-propriété : 30 % / 70 %
• 🔢 Parts acquises en usufruit : 2 500 (100 000 € / 40 €)
• 📈 Rendement annuel hypothétique : 5 % soit 5 € par part

Les revenus perçus annuellement par la SCI XYZ sont donc de 5 € x 2 500 = 12 500 €. Comptablement, l’investissement sera amorti linéairement sur la durée, soit 10 000 € par an, sous le régime de l’impôt sur les sociétés. Le résultat imposable annuellement est donc réduit à 2 500 € (12 500 € – 10 000 €), permettant une optimisation fiscale significative.

Détail 📋	Valeur	Impact fiscal 💼
Investissement initial	100 000 €	Base amortissable sur 10 ans
Revenu annuel brut	12 500 €	Revenu imposable soumis à IS
Amortissement annuel	10 000 €	Charge fiscale déductible
Revenu net imposable	2 500 €	Réduction de la base imposable

L’usufruit viager en contexte familial

Madame Dupont, âgée de 70 ans, décide de transmettre la nue-propriété de ses parts en SCPI gestionnées par La Française REM à ses deux enfants, tout en conservant l’usufruit viager. Elle perçoit ainsi les dividendes annuels de ces parts pendant toute sa vie, ce qui lui garantit un complément de revenu confortable. Selon la réglementation, la valeur de son usufruit est calculée à 40 % en fonction de son âge, tandis que la nue-propriété vaut 60 %.

• 👵 Valeur pleine propriété : 100 € par part
• ⚖️ Valeur usufruit (40%) : 40 €
• 🔄 Valeur nue-propriété (60%) : 60 €
• 🏡 Avantage : Transmission optimisée sans coûts immédiats additionnels

À son décès, la pleine propriété revient automatiquement aux enfants sous forme neutre fiscalement, évitant ainsi toute double imposition. Ce montage est particulièrement apprécié dans les stratégies patrimoniales en lien avec l’immobilier professionnel proposé par Perial AM ou AEW Ciloger.

Risques associés et précautions à prendre avant d’investir en usufruit de parts de SCPI

Malgré ses nombreux atouts, l’investissement en usufruit de parts SCPI comporte plusieurs risques qu’il est impératif de bien comprendre avant de s’engager. La connaissance des spécificités et des limites permet d’adopter une approche raisonnée et sécurisée.

• ⚠️ Durée limitée de l’usufruit : À échéance, l’usufruitier perd les droits sur les revenus sans compensation.
• 💸 Rendement non garanti : Les dividendes dépendent des performances locatives et peuvent fluctuer.
• 📆 Risque de décès anticipé : En usufruit temporaire, l’usufruit s’éteint au décès de l’usufruitier, sauf clause contraire.
• 📊 Imposition importante : Pour les personnes physiques, les revenus fonciers sont soumis à l’impôt et aux prélèvements sociaux.
• 🔍 Risque de perte en capital : Baisse de la valeur des parts possible selon le marché immobilier.

La rigueur dans l’étude des documents d’information clés, publiés par les gestionnaires dont Paref Gestion, est essentielle pour une prise de décision éclairée. Il est également conseillé de consulter un conseiller en gestion de patrimoine pour valider la cohérence du projet d’investissement en fonction du profil fiscal et patrimonial.

Risques majeurs 🚨	Conséquences possibles ⚡	Mesures de précaution 🔒
Fin de l’usufruit temporaire	Perte totale des revenus générés	Planification anticipée, diversification
Variation des dividendes	Baisse des revenus perçus	Choix de SCPI diversifiées, suivi actif
Echéance anticipée en cas de décès	Extinction de l’usufruit prématurée	Clause spécifique dans le contrat
Fiscalité élevée	Imposition sur les revenus fonciers	Optimisation fiscale avec un expert
Liquidité faible	Difficulté à revendre rapidement	Investir avec un horizon long terme

Les SCPI leaders en 2025 pour investir en usufruit : focus sur les meilleures options

Pour faciliter la sélection, voici une liste des SCPI majeures éligibles au démembrement, proposées par des gestionnaires reconnus, avec des clés de répartition indicatives. Ces SCPI connaissent une forte demande en usufruit en raison de leur solidité financière, qualité de gestion et perspectives de rendement.

Nom de la SCPI 🏢	Gestionnaire 🛠️	Type de SCPI 🏷️	Rendement indicatif 2024 📈	Clé de répartition Usufruit/Nue-propriété ⚖️	Minimum de souscription 💶
Immorente	Sofidy	Diversifiée	+9,35 %	Variable selon durée	340 €
Sofidynamic	Sofidy	Diversifiée	+7 % (cible)	Variable selon durée	315 €
Interpierre	Primonial REIM	Commerciale Europe	8,5 % (est.)	Variable	1 000 €
Corum XL	Corum Asset Management	Europe diversifiée	8,9 % (moyenne)	Variable	1 500 €
PF Grand Paris	Perial AM	Immobilier francilien	7,7 %	Variable	1 000 €

Ces SCPI, parmi d’autres, constituent des cibles privilégiées pour un placement en usufruit en 2025, offrant un équilibre entre rendement et gestion du risque. Il est recommandé de consulter les documents comme ceux disponibles sur SCPI Cashback | SCPI Cashback pour affiner le choix.

Optimisation fiscale et stratégies patrimoniales autour de l’usufruit en SCPI

La dimension fiscale est un levier décisif de l’attrait de l’usufruit de parts SCPI. Que ce soit pour les personnes physiques ou morales, ce mécanisme offre des opportunités d’optimisation considérables.

Pour les particuliers, bien que les revenus fonciers issus de l’usufruit soient imposés à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, l’investissement peut s’avérer pertinent en cas de déficit foncier, où il offre une source supplémentaire de revenus permettant d’absorber ces déficits. Par ailleurs, l’intégration de la valeur en pleine propriété à l’assiette de l’IFI peut nécessiter un arbitrage selon la situation patrimoniale.

Pour les sociétés, notamment celles soumises à l’IS, l’acquisition de parts en usufruit permet d’amortir le montant de l’investissement, réduisant ainsi significativement l’impôt sur les sociétés à acquitter. Les charges comptabilisées font double emploi entre les revenus perçus et l’amortissement linéaire, favorisant la trésorerie.

• 📜 Défiscalisation partielle : nullement une exonération, mais une réduction de l’assiette fiscale.
• 🔄 Amortissement comptable : linéaire sur la durée du démembrement.
• 🏛️ Impact IFI : intégration de la valeur pleine propriété dans l’assiette taxable pour l’usufruitier.
• ⚖️ Stratégies combinées : démembrement temporaire couplé à une nue-propriété pour transmission optimisée.

Type d’investisseur 🧑‍💼	Avantages fiscaux 📊	Considérations stratégiques 🧠
Particulier	Déduction sur revenus fonciers, gestion déficit foncier	Impact IFI, ajustement fiscal selon situation personnelle
Personne morale	Amortissements comptables réduisant IS	Optimisation de trésorerie, horizon d’investissement moyen

Les acteurs du marché comme Paref Gestion, AEW Ciloger et La Française REM accompagnent les clients dans la mise en place d’une stratégie fiscale cohérente autour du démembrement, avec un suivi personnalisé consolidant la performance patrimoniale.

Conseils pratiques pour réussir son investissement en usufruit de SCPI

Avant de s’engager dans un investissement en usufruit de parts de SCPI, il est crucial d’anticiper et d’évaluer plusieurs paramètres pour garantir une performance conforme à vos attentes :

• 📝 Se renseigner minutieusement : Étudier les documents clés fournis par les sociétés de gestion (DIC, notes d’information).
• 🔎 Analyser la clé de répartition : Comprendre l’impact de la durée d’usufruit sur la décote et les revenus.
• 💬 Consulter un expert : Un conseiller en gestion de patrimoine est indispensable pour adapter l’investissement à votre profil.
• 🔄 Prévoir une stratégie post-démembrement : Anticiper la fin de l’usufruit afin de maintenir un flux de revenus ou envisager la revente des parts en pleine propriété.
• 📊 Disperser les risques : Investir sur diverses SCPI et formes de démembrement pour une meilleure diversification.

Les expériences des investisseurs accompagnés par Corum Asset Management ou Interpierre montrent que ces bonnes pratiques sont déterminantes pour éviter les pièges et maximiser les retours. Notons que la souscription en usufruit nécessite une approche assidue en raison de son cadre juridique et fiscal strict.

Étape clé 🗝️	Conseil 📌	Résultat attendu 🎯
Étude des documents	Lire le DIC et la note d’information	Compréhension des risques et coûts
Analyse technique	Évaluer la clé de répartition et durée	Optimisation rendement/décote
Consultation professionnelle	Faire appel à un conseiller en gestion	Adaptation à profil et fiscalité
Planification	Anticiper la sortie du démembrement	Continuité des revenus
Diversification	Multiples SCPI et démembrements	Réduction du risque

Questions fréquentes pour bien maîtriser l’usufruit en SCPI

Qu’est-ce que l’usufruit temporaire en SCPI ?

L’usufruit temporaire permet d’acheter le droit de percevoir les revenus locatifs d’une SCPI sur une période définie, généralement de 5 à 20 ans, sans en détenir la pleine propriété. À l’échéance, ce droit s’éteint et le nu-propriétaire récupère la pleine propriété des parts.

Pourquoi investir en usufruit plutôt qu’en pleine propriété ?

L’achat d’usufruit coûte généralement moins cher grâce à la décote, tout en offrant des revenus immédiats. Cette modalité est aussi particulièrement avantageuse fiscalement pour les entreprises cherchant à optimiser leur trésorerie.

Comment est calculé le prix de l’usufruit ?

Le prix dépend principalement de la durée de l’usufruit et de la clé de répartition définie par la société de gestion. Plus la durée est courte, plus le prix de l’usufruit est faible en proportion de la pleine propriété.

Qui est propriétaire des parts en usufruit ?

Dans l’usufruit, c’est le nu-propriétaire qui détient la propriété juridique des parts. L’usufruitier a uniquement le droit de percevoir les revenus durant la période du démembrement.