Imaginez un immense paquebot naviguant en pleine tempête : certains passagers se ruent vers les canots de sauvetage tandis que d’autres, imperturbables, commandent un dernier cocktail au bar.
Le 3e trimestre 2025 a offert exactement ce spectacle sur le marché des unités de compte immobilières.
Loin d’être un long fleuve tranquille, cette période a révélé un fossé béant entre les fonds qui séduisent encore et ceux qui subissent une fuite massive de capitaux.

Alors que nous scrutons ces résultats avec le recul nécessaire en 2026, il apparaît clairement que la sélection rigoureuse est devenue le maître-mot pour tout investissement sérieux.
Le marché immobilier ne pardonne plus l’amateurisme, et les chiffres de l’ASPIM nous racontent une histoire de résilience pour les uns, et de désillusion pour les autres, dans un contexte où la performance passée n’est définitivement plus une garantie pour l’avenir.

Voici les points essentiels à retenir sur ce séisme financier :

• 📉 Sur 55 unités de compte suivies, 23 affichent une décollecte nette inquiétante.
• 🛑 15 fonds n’ont enregistré absolument aucune nouvelle souscription au cours du trimestre.
• 🚀 Seuls 17 élus ont réussi à maintenir une collecte nette positive, tirant leur épingle du jeu.
• 🎭 Un contraste saisissant entre les anciennes gloires et les nouveaux véhicules plus agiles.
• 💰 La capitalisation globale reste sous pression face à la réévaluation des actifs.

Le grand écart des fonds immobiliers : entre succès et désertion

Le 3e trimestre 2025 restera gravé dans les mémoires comme celui de la polarisation extrême.
D’un côté, nous avons des supports qui continuent d’attirer les épargnants grâce à des stratégies thématiques ou des frais réduits.
De l’autre, des géants aux pieds d’argile voient leur collecte fondre comme neige au soleil, victimes d’une performance décevante ou de valorisations bousculées par la hausse des taux.

Il est fascinant de constater que sur les 55 unités de compte immobilières recensées, une large majorité semble faire du surplace ou reculer.
Certains observateurs parlent même d’une situation critique pour certains supports qui n’arrivent plus à convaincre les investisseurs.
La méfiance s’est installée, et chaque euro versé est désormais pesé avec une précision chirurgicale.

Pour naviguer dans ces eaux troubles, il est souvent judicieux de solliciter des conseils personnalisés afin de ne pas se laisser emporter par le courant.
La clé réside dans l’analyse fine des variations de parts et de la qualité des actifs sous-jacents, des éléments qui font toute la différence entre un placement solide et un piège à liquidité.

État de la collecte (3T 2025) 📊	Nombre d’unités de compte 📂	Tendance observée 📉🚀
Collecte nette positive ✅	17	Résilience et attractivité sélective
Souscription nulle ⚪	15	Stagnation et attentisme des épargnants
Décollecte nette 🔴	23	Retraits massifs et arbitrages défavorables

Pourquoi les variations de collecte s’accentuent en 2026

Le phénomène ne s’est pas arrêté au simple constat comptable.
En réalité, les fonds immobiliers qui souffrent le plus sont souvent ceux dont la capitalisation est la plus ancienne et la plus rigide.
Les épargnants, devenus plus volatiles, n’hésitent plus à arbitrer leurs contrats d’assurance-vie vers des supports plus dynamiques ou plus transparents.

L’étude approfondie du bilan de l’ASPIM montre que le moral des troupes est en dents de scie.
Certaines SCI (Sociétés Civiles Immobilières) qui faisaient la pluie et le beau temps il y a encore trois ans se retrouvent aujourd’hui à gérer des demandes de rachats complexes.
C’est le jeu cruel du marché immobilier : quand la confiance s’étiole, la liquidité devient un luxe.

Stratégies d’investissement : comment repérer les pépites ?

Dans ce capharnaüm financier, tout n’est pas noir.
Au contraire, les variations brutales créent des points d’entrée magnifiques pour qui sait regarder au bon endroit.
Les 17 fonds ayant maintenu une collecte positive au 3e trimestre 2025 ne le doivent pas au hasard.
Ils misent souvent sur des secteurs de niche comme la santé, la logistique de dernier kilomètre ou l’immobilier résidentiel géré.

Pour ceux qui cherchent à optimiser leur portefeuille, utiliser des simulateurs SCPI performants permet de visualiser l’impact des frais et des rendements potentiels.
En 2026, l’investisseur éclairé ne se contente plus de suivre la mode ; il cherche la décorrélation et la solidité des baux commerciaux.

D’ailleurs, les experts s’accordent à dire que les opportunités immobilières en 2026 résident principalement dans les véhicules ayant déjà intégré les baisses de prix de 2024 et 2025.
Ces fonds « nouvelle génération » repartent sur des bases saines, sans le poids des actifs surévalués achetés à l’époque des taux zéro.

L’importance de la performance globale et de la sélectivité

Ne nous trompons pas de combat : la collecte n’est pas le seul indicateur de santé, mais elle en est le moteur.
Un fonds qui décollecte est un fonds qui doit parfois vendre ses meilleurs actifs pour rembourser les sortants.
C’est un cercle vicieux que les gestionnaires tentent désespérément d’éviter en gelant parfois les prix de retrait ou en lançant des campagnes de marketing agressives.

En analysant les chiffres de la collecte immobilière 2025, on remarque que la pédagogie des conseillers financiers a joué un rôle crucial.
Expliquer que l’immobilier est un placement de long terme est une chose, mais prouver que la performance reste au rendez-vous malgré les turbulences en est une autre.
La transparence sur la capitalisation réelle des fonds est devenue une exigence non négociable des épargnants.

En définitive, le paysage des unités de compte immobilières en 2025 et début 2026 ressemble à une grande sélection naturelle.
Les fonds les plus agiles et les mieux gérés continuent de prospérer, tandis que les structures trop lourdes doivent se réinventer.
Pour l’investisseur, c’est une invitation à la prudence, mais aussi une occasion unique de bâtir un patrimoine solide en s’appuyant sur des données concrètes et des analyses froides.