L’année 2025 s’est achevée sur une note de résilience notable pour le marché de la pierre-papier, et plus particulièrement pour les véhicules spécialisés dans l’immobilier tertiaire. Au cœur de ce paysage en pleine mutation, la SCPI EFIMMO 1, gérée avec rigueur par la maison Sofidy, vient de lever le voile sur ses performances opérationnelles et financières à travers son dernier rapport d’activité. Ce document, très attendu par les épargnants et les professionnels du secteur, dresse le portrait d’un fonds qui, malgré les vents contraires soufflant sur le segment des bureaux, parvient à maintenir un cap stratégique clair. Entre arbitrages opportunistes, gestion locative proactive et maintien d’une distribution attractive, ce bulletin trimestriel offre une lecture analytique précieuse pour comprendre les enjeux de l’investissement immobilier collectif à l’aube de l’année 2026.

Le contexte économique global, marqué par une stabilisation des taux d’intérêt mais une sélectivité accrue des locataires, a poussé les gestionnaires à redoubler d’efforts pour préserver la valeur des actifs. Pour la SCPI EFIMMO 1, cette période a été l’occasion de démontrer la solidité de son modèle fondé sur une granularité extrême de son patrimoine. Avec une capitalisation franchissant des paliers symboliques, le fonds continue de s’appuyer sur une base de plus de 21 000 associés, témoignant d’une confiance renouvelée dans la capacité de Sofidy à naviguer en eaux troubles. Ce rapport du 4e trimestre 2025 met en lumière non seulement les chiffres bruts, mais aussi la philosophie d’une gestion immobilière qui privilégie la pérennité du rendement sur le long terme, tout en sachant saisir les occasions de renouvellement du portefeuille par des cessions intelligentes.

En bref : les chiffres marquants du 4T 2025

• 📈 Taux de distribution : 4,44 % brut de fiscalité pour l’ensemble de l’année 2025.
• 💰 Dividende global : 8,96 € par part, incluant un bonus exceptionnel de 0,56 €.
• 🏙️ Capitalisation : Un géant de 1,74 milliard d’euros au 31 décembre 2025.
• 🤝 Activité locative : Près de 7 000 m² reloués sur le seul dernier trimestre.
• 📉 Valeur du patrimoine : Une baisse contenue à seulement -1,2 % sur un an.
• 🏗️ Investissements annuels : 36,2 M€ injectés dans des actifs affichant un rendement de 7,3 %.
• 🏦 Endettement : Un ratio maîtrisé de 22,3 %, majoritairement à taux fixe.

Analyse du contexte de marché et résilience de la SCPI EFIMMO 1

Le secteur de l’immobilier de bureaux traverse une phase de transformation profonde, souvent qualifiée de structurelle par les observateurs du marché. En cette fin d’année 2025, les entreprises ont définitivement intégré les nouveaux modes de travail hybrides, ce qui redéfinit radicalement leurs besoins en surfaces locatives. Dans ce cadre, la SCPI EFIMMO 1 se distingue par une approche prudente mais déterminée. Le marché n’est plus à la recherche de volume pur, mais de qualité d’usage et de centralité géographique. Le bulletin trimestriel souligne que, malgré les difficultés sectorielles, le fonds a su préserver l’essentiel : la stabilité de sa valeur de reconstitution, qui ne s’effrite que de façon marginale par rapport à la moyenne du marché.

La force de cette SCPI réside dans son immense diversification. Contrairement à des fonds plus jeunes ou plus concentrés, elle dispose d’un stock de 241 immeubles répartis sur des zones économiques variées. Cette dispersion est un rempart contre le risque locatif. Lorsqu’un immeuble fait face à un départ, les 1 407 autres unités locatives continuent de générer les flux financiers nécessaires au paiement des dividendes. Cette résilience est le fruit d’une stratégie de long terme qui ne cède pas aux effets de mode, mais se concentre sur des fondamentaux immobiliers solides : l’emplacement, la qualité du bâti et la solvabilité du locataire. L’investissement en immobilier de bureaux demande aujourd’hui une expertise fine que Sofidy déploie à travers ses équipes de gestion de proximité.

Les experts financiers notent que la prudence reste de mise, mais que les opportunités ne manquent pas pour ceux qui disposent de liquidités. La SCPI EFIMMO 1 a su traverser cette période de turbulences en maintenant un niveau d’endettement très sain. À 22,3 %, le levier financier reste un outil maîtrisé, ne mettant pas en péril la structure de coût du fonds. Cette gestion rigoureuse permet d’aborder 2026 avec une certaine sérénité. L’analyse détaillée du bulletin pour le 4T 2025 montre que la dévalorisation du patrimoine, limitée à -1,2 %, est bien moins sévère que les baisses observées sur certains actifs de bureaux de premier plan à Paris ou à Londres. Cela prouve que la sélection opérée par le gestionnaire au fil des décennies porte ses fruits.

La stratégie de diversification face aux nouveaux usages du bureau

Pour contrer l’obsolescence de certains espaces, la direction de la SCPI a engagé des travaux de rénovation et de mise aux normes environnementales. En 2025, la valeur d’un bureau ne se mesure plus seulement à son adresse, mais à son bilan carbone et à sa capacité à offrir des services aux salariés. La gestion immobilière moderne implique de devenir un véritable partenaire du locataire. En écoutant les besoins des entreprises à Bordeaux ou à La Défense, le fonds a réussi à sécuriser des baux de longue durée, garantissant ainsi un rendement pérenne pour les associés. Cette approche proactive est illustrée par la relocation de surfaces significatives au cours du trimestre, prouvant que la demande reste vive pour les biens bien positionnés.

L’adaptation passe également par une diversification géographique intelligente. Si Paris reste un socle, les métropoles régionales et certains marchés européens offrent des relais de croissance intéressants. L’immobilier de bureaux n’est pas mort, il se réinvente. La SCPI EFIMMO 1 accompagne ce mouvement en privilégiant des actifs d’accompagnement ou des bureaux « flexibles » qui répondent aux attentes de modularité des PME et des grands comptes. Chaque mètre carré reloué est une victoire dans un marché devenu extrêmement compétitif, où le locataire est en position de force pour négocier les conditions de son bail. La capacité de Sofidy à maintenir un dialogue constant avec ses clients est un atout majeur dans ce contexte.

Dynamique des arbitrages et politique d’investissement au 4e trimestre 2025

Le 4e trimestre 2025 n’a pas été marqué par de nouvelles acquisitions directes, mais il a été le théâtre d’une activité intense sur le front des arbitrages. La gestion d’une SCPI de la taille d’EFIMMO 1 nécessite un élagage régulier du portefeuille. Durant ces trois mois, treize actifs ont été cédés pour un montant total de 12,6 millions d’euros. Ce qui est particulièrement remarquable, c’est que ces ventes se sont conclues avec une prime de 9,4 % par rapport aux dernières valeurs d’expertise. Cette performance démontre que la valeur comptable du patrimoine est conservatrice et que les actifs en portefeuille conservent une forte attractivité sur le marché secondaire.

Ces cessions ne sont pas des signes de faiblesse, mais des décisions stratégiques visant à sortir des actifs jugés trop petits, trop excentrés ou nécessitant des investissements trop lourds pour une rentabilité future incertaine. En libérant ce capital, la SCPI EFIMMO 1 améliore sa liquidité et se donne les moyens de saisir de futures opportunités. Sur l’ensemble de l’année 2025, les cessions ont dépassé les 25 millions d’euros, générant des plus-values nettes significatives. Une partie de ces gains a d’ailleurs été redistribuée aux associés sous la forme d’un dividende exceptionnel, une manière concrète de récompenser la fidélité des épargnants et de prouver la capacité du fonds à extraire de la valeur de ses actifs, même en période complexe.

Côté investissement, l’année 2025 aura vu le déploiement de 36,2 millions d’euros. Ces nouveaux actifs ont été sélectionnés pour leur profil de rendement élevé, affichant une moyenne de 7,3 %. Ce taux est bien supérieur au rendement moyen du portefeuille actuel, ce qui contribue à soutenir le dividende global. Pour tout conseil et accompagnement dans l’analyse de ces chiffres, il est souvent utile de se référer à des experts en gestion immobilière. Ces acquisitions récentes montrent que le gestionnaire sait profiter de la baisse des prix pour acheter des biens de qualité à des conditions financières avantageuses. C’est le principe même de l’investissement anticyclique : acheter quand les autres hésitent pour préparer les performances de demain.

Tableau récapitulatif de l’activité du portefeuille au 31/12/2025

Indicateur 📊	Valeur 4T 2025 🗓️	Evolution sur un an 📈
📦 Acquisitions	36,2 M€ (Annuel)	+ 7,3 % de rendement moyen 💰
🤝 Cessions	12,6 M€ (Trimestre)	+ 9,4 % vs expertise 🚀
🏢 Nombre d’immeubles	241	Stable ⚖️
👥 Nombre d’associés	21 467	En légère croissance 📈
🏗️ Ratio d’endettement	22,3 %	Maîtrisé ✅

La gestion proactive des cessions pour optimiser la performance

Vendre un actif immobilier au bon moment est un art difficile. Pour la SCPI EFIMMO 1, le critère de cession repose souvent sur le cycle de vie de l’immeuble. Si un bâtiment a atteint son plein potentiel de valorisation ou si son coût d’entretien futur menace le rendement net, il devient un candidat à l’arbitrage. En 2025, Sofidy a privilégié la vente d’unités de petite taille pour se concentrer sur des ensembles plus structurants. Cette stratégie permet de simplifier la gestion immobilière quotidienne et de réduire les frais fixes par mètre carré. Les 1,6 million d’euros de plus-values nettes dégagés ce trimestre témoignent de la pertinence de ces choix.

Ces arbitrages sont essentiels pour maintenir la fraîcheur du patrimoine. En réinjectant le produit des ventes dans des actifs neufs ou restructurés, la SCPI améliore mécaniquement son profil de risque environnemental (ESG). En 2026, les contraintes réglementaires liées au Décret Tertiaire deviendront de plus en plus pesantes pour les propriétaires. Anticiper ces évolutions en vendant les actifs les plus « énergivores » avant qu’ils ne perdent trop de valeur est une preuve de clairvoyance de la part du gestionnaire. Chaque arbitrage est une brique de plus dans la construction d’un portefeuille résilient capable d’affronter les défis de la prochaine décennie.

Performance opérationnelle et enjeux de l’occupation financière

L’indicateur clé de la santé d’une SCPI reste son Taux d’Occupation Financier (TOF). Au 31 décembre 2025, celui de la SCPI EFIMMO 1 s’établit à 87,09 %. Ce chiffre marque une légère baisse de 0,58 point par rapport au trimestre précédent. Ce recul s’explique principalement par une situation spécifique : la libération d’un immeuble de bureaux de 7 500 m² situé à Pantin. Ce type d’événement, bien que prévu, pèse temporairement sur les revenus locatifs. Toutefois, la force de frappe de Sofidy en matière de relocation permet d’être optimiste. Près de 7 000 m² ont été sécurisés auprès de nouveaux locataires au cours du trimestre, prouvant que la machine commerciale est parfaitement huilée.

Les loyers encaissés sur le trimestre s’élèvent à 24 millions d’euros, une somme qui permet de couvrir largement les distributions aux associés. La gestion locative ne se contente pas de trouver des occupants ; elle travaille sur la durée des baux et l’indexation des loyers. Dans un environnement inflationniste, la capacité à répercuter la hausse des prix sur les loyers est un avantage majeur de l’immobilier. La SCPI EFIMMO 1 bénéficie de clauses d’indexation solides dans la majorité de ses contrats de location. Cela permet de compenser en partie l’augmentation des charges et de maintenir un niveau de rendement attractif pour l’investisseur final.

L’exemple de l’immeuble « Les Salorges » à Nantes, dont l’intégralité des 4 000 m² a été relouée plus tôt dans l’année, montre que même les actifs importants peuvent retrouver preneur rapidement lorsqu’ils sont bien gérés. À Pantin, les équipes sont déjà à pied d’œuvre pour diviser les surfaces ou proposer des aménagements répondant aux nouvelles demandes du marché local. La gestion immobilière est un travail de fourmi qui se joue immeuble par immeuble. Pour consulter le détail de ces opérations, les épargnants peuvent télécharger le bulletin officiel d’EFIMMO 1 qui répertorie les principaux mouvements locatifs. Cette transparence est le gage d’une relation de confiance entre le gérant et ses associés.

Le défi de la vacance locative et les solutions de relocation

La vacance locative est le principal risque pesant sur le rendement d’une SCPI. Pour EFIMMO 1, la baisse du TOF est un point d’attention majeur pour 2026. Cependant, il convient de relativiser ce chiffre au regard de la taille du fonds. Un immeuble vide à Pantin représente un enjeu localisé, mais il ne remet pas en cause la solvabilité globale du véhicule. Les efforts de commercialisation se concentrent sur des secteurs dynamiques comme Bordeaux ou La Défense, où les relocations récentes ont été effectuées à des niveaux de loyer conformes, voire supérieurs, aux attentes initiales. La réactivité du gestionnaire est ici primordiale.

Pour attirer des locataires de premier plan, Sofidy n’hésite pas à investir dans l’accompagnement des travaux preneurs. Offrir un aménagement « clé en main » est devenu un argument de vente puissant dans l’immobilier tertiaire. En 2025, la flexibilité est le maître-mot. Les entreprises cherchent des surfaces capables de s’adapter à une croissance rapide ou, au contraire, à une réduction de leurs effectifs sur site. En proposant des solutions modulables, la SCPI EFIMMO 1 se positionne comme un bailleur moderne. Cette stratégie de « service » immobiliers est la clé pour stabiliser, puis faire remonter le taux d’occupation financier dans les trimestres à venir.

Analyse de la distribution et de la valeur de la part en 2025

La finalité première pour l’associé d’une SCPI reste la perception de revenus réguliers. Sur ce point, la SCPI EFIMMO 1 a tenu ses engagements en 2025. Le taux de distribution global pour l’année s’affiche à 4,44 % brut de fiscalité. Ce résultat est le fruit d’un acompte trimestriel stabilisé à 2,10 € par part au quatrième trimestre, auquel s’ajoute une distribution exceptionnelle de 0,56 € issue des plus-values réalisées lors des cessions d’actifs. Au total, les porteurs de parts ont perçu 8,96 € par part sur l’année. Dans un contexte où les produits de taux retrouvent de l’intérêt, ce rendement immobilier reste compétitif, surtout s’il est corrélé à la stabilité relative du capital.

La valeur du patrimoine, évaluée par des experts indépendants chaque fin d’année, a subi une légère érosion de -1,2 %. Cette baisse est toutefois très contenue par rapport à l’indice général des bureaux. Elle reflète la prudence du marché mais aussi la qualité intrinsèque des actifs détenus par EFIMMO 1. Le prix de souscription demeure inchangé à 212 €, tandis que le prix de retrait se situe à 190,80 €. Pour l’investisseur, cette stabilité est rassurante. Elle prouve que le gestionnaire ne survalorise pas ses actifs et que le prix payé par les nouveaux entrants correspond à la réalité économique du portefeuille. C’est un point crucial pour la pérennité de l’investissement.

La question de la liquidité a également été traitée de manière proactive. En 2024, une assemblée générale avait décidé de constituer un fonds de remboursement pour fluidifier les retraits. En 2025, ce mécanisme a fonctionné, permettant de traiter une partie des demandes de rachat. Au 31 décembre, environ 400 000 parts étaient en attente, un chiffre qui reste gérable au regard des 8,2 millions de parts totales en circulation. Le ratio de liquidité est surveillé de près par Sofidy, qui utilise notamment le produit des cessions pour alimenter ce fonds de remboursement. Cette organisation permet de protéger les associés restants tout en offrant une porte de sortie décente à ceux qui souhaitent arbitrer leur patrimoine.

Le dividende exceptionnel : un signal fort pour les associés

Le versement d’un dividende exceptionnel de 0,56 € par part est un signal envoyé au marché. Il démontre que la SCPI EFIMMO 1 est capable de générer de la richesse au-delà des simples loyers. Cette performance est le résultat direct de la politique d’arbitrage décrite précédemment. En vendant des actifs avec une plus-value de près de 10 %, le gestionnaire transforme un gain latent en un revenu réel pour les épargnants. C’est l’un des avantages majeurs des SCPI matures : elles disposent de réserves et de plus-values potentielles qui peuvent être mobilisées pour lisser le rendement en cas de conjoncture locative plus difficile.

Pour les investisseurs, ce bonus vient renforcer le rendement courant et compense largement la légère baisse de la valeur d’expertise. C’est une stratégie de « total return » où le gain final provient à la fois de la distribution régulière et de la gestion dynamique du portefeuille. Pour ceux qui s’interrogent sur l’opportunité de réinvestir leurs dividendes, il peut être judicieux d’utiliser des simulateurs ou de prendre conseil auprès de plateformes spécialisées. L’immobilier reste une classe d’actifs de long terme où la patience et la régularité sont souvent récompensées par un TRI (Taux de Rendement Interne) solide, celui d’EFIMMO 1 s’élevant à 8,61 % depuis l’origine.

Gouvernance et perspectives pour l’année 2026

L’horizon 2026 s’ouvre avec des échéances importantes pour la SCPI EFIMMO 1. La prochaine Assemblée Générale, prévue pour le 3 juin 2026, sera un moment clé de la vie sociale du fonds. Trois sièges au sein du conseil de surveillance seront à renouveler, offrant aux associés l’opportunité de participer activement à la gouvernance de leur véhicule d’investissement. Ce conseil joue un rôle fondamental de contrôle de la gestion opérée par Sofidy, s’assurant que les intérêts des épargnants sont toujours privilégiés. La transparence des débats et la qualité des rapports produits sont des éléments essentiels pour maintenir la confiance des 21 467 associés.

Les perspectives pour 2026 s’inscrivent dans la continuité des efforts de redressement du taux d’occupation. La priorité sera de relouer les surfaces vacantes, notamment à Pantin, et de poursuivre la modernisation du patrimoine. La SCPI dispose d’une force de frappe financière intacte pour mener à bien ses projets de rénovation énergétique. En améliorant la note DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) de ses immeubles, le fonds s’assure non seulement de rester en conformité avec la loi, mais aussi d’attirer des locataires soucieux de leur propre bilan RSE. Cette stratégie de « valorisation verte » est devenue un impératif pour tout acteur majeur de l’immobilier tertiaire.

Enfin, la SCPI EFIMMO 1 continuera d’observer le marché avec opportunisme. Si les prix de l’immobilier de bureaux continuent de se stabiliser, de nouvelles acquisitions pourraient être envisagées pour renforcer la présence du fonds dans des zones géographiques porteuses. La gestion des dividendes restera prudente, avec l’objectif de maintenir une distribution en phase avec les capacités réelles du patrimoine. Le rendement de 4,44 % atteint en 2025 constitue une base solide sur laquelle construire les performances futures. Pour suivre l’évolution de ces indicateurs, il est recommandé de consulter régulièrement les mises à jour sur les plateformes dédiées à l’épargne immobilière.

L’importance du fonds de remboursement pour la sérénité des épargnants

Le mécanisme du fonds de remboursement, doté en juin 2025, est l’un des piliers de la stratégie de liquidité d’EFIMMO 1 pour 2026. Dans un marché où certains véhicules ont pu souffrir de blocages, Sofidy a pris les devants pour garantir une certaine fluidité. Ce fonds est alimenté par les cessions d’actifs, créant un cercle vertueux : les ventes permettent de renouveler le portefeuille tout en offrant des liquidités à ceux qui en ont besoin. Cette gestion équilibrée est cruciale pour éviter les phénomènes de « panique » et maintenir une valeur de part stable. La sérénité des associés est le terreau sur lequel repose le succès d’une SCPI à long terme.

En conclusion de ce tour d’horizon, il apparaît que la SCPI EFIMMO 1 aborde l’année 2026 avec des fondamentaux robustes. Malgré les défis du secteur des bureaux, la qualité de sa gestion immobilière, sa diversification géographique et sa politique d’arbitrage créatrice de valeur en font un acteur incontournable de la pierre-papier en France. L’investisseur avisé y trouvera un support de placement ayant prouvé sa capacité de résilience, tout en restant attentif aux évolutions nécessaires pour s’adapter à l’immobilier de demain. Le chemin parcouru en 2025 montre que, même dans la tempête, un capitaine expérimenté comme Sofidy sait garder le cap pour ses associés.