Alors que l’année 2025 vient de s’achever, les investisseurs tournent leur regard vers les performances des véhicules de pierre-papier qui ont su naviguer dans un environnement économique complexe. La SCPI Eurovalys, navire amiral de la société de gestion Advenis Real Estate Investment Management, livre un bilan de fin d’exercice particulièrement instructif à travers son bulletin trimestriel du 4e trimestre 2025. Ce document, scruté par les conseillers en gestion de patrimoine et les épargnants, témoigne d’une résilience notable de l’immobilier tertiaire allemand. Dans un marché outre-Rhin qui amorce une phase de stabilisation après plusieurs cycles de correction monétaire, Eurovalys affiche une dynamique de collecte retrouvée et une gestion opérationnelle rigoureuse. L’analyse des chiffres clés révèle une stratégie axée sur la qualité intrinsèque des actifs et la profondeur du marché locatif des grandes métropoles allemandes, offrant ainsi une visibilité bienvenue pour l’année 2026.

En bref :

• 📈 Une collecte brute en progression de 49 % par rapport au trimestre précédent.
• 💶 Un rendement annuel 2025 stable s’établissant à 4,98 % brut par part.
• 🏢 Un patrimoine immobilier solide composé de 36 immeubles situés exclusivement en Allemagne.
• ✅ Maintien du label ISR et une classification SFDR Article 8 confirmée.
• 📉 Un taux d’endettement maîtrisé à 35,92 %, offrant une flexibilité financière.
• 🤝 Une activité locative dense avec plus de 13 000 m² renouvelés sur l’exercice.

La dynamique de collecte et l’attractivité de la SCPI Eurovalys fin 2025

Le 4e trimestre 2025 a été marqué par un regain d’intérêt significatif de la part des épargnants pour la SCPI Eurovalys. Les chiffres publiés indiquent que 5 498 parts ont été souscrites durant cette période, ce qui représente une accélération notable de la collecte brute. Cette hausse de 49 % par rapport au troisième trimestre suggère que les investisseurs perçoivent le marché immobilier allemand comme une opportunité de diversification solide, surtout dans un contexte où les taux d’intérêt commencent à se stabiliser. Cette dynamique permet de compenser efficacement les demandes de retrait, assurant ainsi une liquidité équilibrée au sein du fonds. Pour ceux qui souhaitent approfondir leur stratégie, il est souvent utile de se rapprocher d’experts pour obtenir un conseil et l’accompagnement personnalisé en fonction de leur profil de risque.

Sur l’ensemble de l’année 2025, la collecte totale a atteint 17 484 parts, soit un volume d’investissement d’environ 16,8 millions d’euros. Ce flux de capitaux est essentiel pour une gestion de SCPI proactive, car il permet de maintenir une certaine agilité financière. Il est intéressant de noter que le nombre de parts en attente de retrait a diminué de 5,8 % au 31 décembre 2025, s’établissant à 6 363 parts. Cette tendance à la baisse est un signal positif pour la santé du marché secondaire de la SCPI. L’engagement des équipes de gestion, notamment sous l’impulsion de personnalités comme Advenis et Géraldine Planson-Delaval, semble porter ses fruits en instaurant un climat de confiance avec les associés.

L’attractivité d’Eurovalys repose également sur la stabilité de son prix de souscription, maintenu à 960 € par part. Dans un marché où certains véhicules ont dû ajuster leur valeur, la constance de cette SCPI rassure les porteurs de parts. L’investissement immobilier collectif en Allemagne bénéficie d’une image de sécurité et de profondeur, attirant une clientèle à la recherche de revenus réguliers. En analysant les tendances de l’immobilier locatif, on observe que les actifs de bureaux bien situés dans les sept principales villes allemandes (le « Top 7 ») conservent une valeur stratégique forte. Les épargnants utilisent d’ailleurs fréquemment des outils en ligne pour accéder aux simulateurs SCPI et projeter leurs revenus futurs dans ce cadre fiscal spécifique.

En projetant ces résultats sur l’année 2026, on peut anticiper une poursuite de cette tendance. La capacité d’Eurovalys à absorber les retraits par de nouvelles souscriptions témoigne d’un renouvellement sain de sa base d’associés. La psychologie de l’investisseur en 2025 a été marquée par une prudence sélective, privilégiant les fonds ayant un historique de gestion transparent et des actifs tangibles de haute qualité. Eurovalys, par son positionnement pur sur l’Allemagne, répond à cette exigence de clarté. Chaque souscription contribue à renforcer la structure de capital du fonds, lui permettant de regarder sereinement les opportunités futures que le marché allemand ne manquera pas de présenter avec la reprise attendue des volumes de transactions.

Analyse de la liquidité et gestion du marché secondaire

La gestion de la liquidité est un pilier fondamental pour toute SCPI de rendement. Au 31 décembre 2025, Eurovalys a démontré une gestion fine de son marché secondaire. Le fait que les souscriptions parviennent à compenser les retraits de manière quasi intégrale sur le trimestre montre que le mécanisme de compensation fonctionne à plein. Pour l’épargnant, cela signifie que la sortie du capital, bien que jamais garantie, s’effectue dans un cadre organisé. Cette fluidité est cruciale pour maintenir l’intérêt des investisseurs institutionnels et particuliers qui voient dans l’investissement immobilier un placement de long terme mais nécessitant une certaine prévisibilité.

Le volume de parts en attente, bien qu’existant, suit une trajectoire descendante, ce qui prouve que la pression vendeuse s’atténue. Cette amélioration est le reflet d’une meilleure perception globale de l’immobilier tertiaire. Les investisseurs comprennent que les cycles immobiliers sont longs et que la phase de correction touche à sa fin. En s’appuyant sur des données macroéconomiques allemandes plus favorables, Eurovalys renforce sa position. La gestion active des flux financiers permet à la société de gestion de ne pas avoir à vendre des actifs dans l’urgence, préservant ainsi l’intégrité du patrimoine immobilier et les intérêts des associés restants.

Structure du patrimoine et stratégie d’endettement en Allemagne

Au terme de l’exercice 2025, le patrimoine immobilier de la SCPI Eurovalys se compose de 36 immeubles, tous localisés sur le territoire allemand. Cette spécialisation géographique est la marque de fabrique du fonds, offrant une exposition pure à la première économie européenne. La valeur vénale globale de ce portefeuille s’élève à 1 129 millions d’euros, couvrant une surface impressionnante de 454 450 m². Cette taille critique permet une mutualisation importante des risques locatifs. Aucun arbitrage ou investissement majeur n’a été réalisé durant le 4e trimestre 2025, la direction ayant privilégié la consolidation et l’optimisation des actifs existants.

L’un des points saillants du dernier bulletin trimestriel concerne la gestion de la dette. Dans un environnement de taux qui a profondément muté ces deux dernières années, Eurovalys a procédé au refinancement ou à la prorogation de 145 millions d’euros de dettes. Cette manœuvre stratégique a ciblé des actifs identifiés comme étant les plus résilients du portefeuille. Le taux d’endettement (LTV) s’établit à 35,92 % selon la méthodologie ASPIM. Ce niveau de levier est jugé prudent et conforme aux standards de gestion saine. Il permet de limiter l’exposition du fonds à la volatilité des taux tout en conservant une capacité de réaction pour de futurs investissements opportunistes.

La stratégie de refinancement montre une volonté de sécuriser le coût de la dette sur le long terme. En renégociant les conditions de financement en 2025, la SCPI se prépare pour 2026 avec une structure de bilan assainie. L’immobilier en Allemagne, bien que confronté à des défis structurels comme le télétravail, reste une classe d’actifs prisée pour sa sécurité juridique et la qualité de ses constructions. Eurovalys se concentre sur des immeubles de bureaux modernes, répondant aux dernières normes environnementales, ce qui facilite leur financement auprès des banques locales souvent très sélectives sur les critères ESG. Pour comprendre comment ces paramètres influencent la performance globale, les épargnants peuvent consulter des ressources sur les sociétés de gestion et l’opportunisme de marché.

Le pilotage du ratio d’endettement est un exercice d’équilibriste que la société Advenis semble maîtriser. En maintenant une LTV sous la barre des 40 %, le fonds conserve une marge de manœuvre confortable. Cette prudence est d’autant plus importante que la valeur de réalisation des parts est estimée à 749,06 €, tandis que la valeur de reconstitution prévisionnelle se maintient autour de 961,23 €. Cet écart reflète la prudence des experts immobiliers dans leurs évaluations actuelles, mais souligne aussi le potentiel de valorisation à long terme du patrimoine. La stratégie de conservation des actifs plutôt que de vente forcée est un gage de stabilité pour les dividendes futurs.

Focus sur la répartition géographique et typologique

La concentration exclusive sur l’Allemagne permet à Eurovalys de développer une expertise locale pointue. Le patrimoine est réparti entre les grandes métropoles telles que Francfort, Munich, Berlin et Hambourg, mais aussi dans des villes de second rang dynamiques. Cette diversification géographique intra-allemande est essentielle pour capter la croissance économique régionale du pays. Les immeubles détenus sont majoritairement à usage de bureaux, mais la SCPI veille à ce que ces espaces soient polyvalents et capables d’accueillir des locataires variés, allant de la tech aux services financiers.

En 2025, la gestion a mis l’accent sur la résilience des emplacements. Un immeuble de bureaux à Francfort, par exemple, ne se gère pas de la même manière qu’un actif à Cologne. L’analyse détaillée des micro-marchés permet à Advenis de prendre des décisions éclairées sur les travaux de rénovation ou les stratégies de relocation. Cette approche granulaire est ce qui permet de maintenir une valeur vénale supérieure au milliard d’euros malgré les turbulences du secteur immobilier européen. L’investisseur d’Eurovalys achète avant tout une part de l’économie productive allemande, matérialisée par des murs de qualité.

Performance opérationnelle et gestion locative dynamique

L’indicateur le plus surveillé par les associés d’une SCPI est sans doute le Taux d’Occupation Financier (TOF). Au 31 décembre 2025, celui de la SCPI Eurovalys s’établit à 90,10 %. Ce chiffre témoigne d’une bonne maîtrise de la vacance locative, même si des efforts constants sont nécessaires pour optimiser chaque mètre carré. L’activité locative sur l’année a été particulièrement intense : 12 861 m² ont été reloués et 13 036 m² ont fait l’objet de renouvellements ou de prolongations de baux. Ces chiffres prouvent la capacité de la société de gestion à fidéliser ses locataires et à attirer de nouvelles entreprises dans ses locaux.

Le 4e trimestre 2025 a été marqué par un événement financier notable : le versement d’une indemnité compensatrice de 2,4 millions d’euros suite au départ anticipé d’un locataire. Ce type de mécanisme est fréquent dans la gestion de SCPI et permet de protéger le rendement immédiat des associés tout en libérant des surfaces pour de nouveaux projets. Les loyers encaissés sur le seul trimestre atteignent 14,74 millions d’euros, assurant une base solide pour la distribution des dividendes. Cette régularité des revenus locatifs est le moteur principal de la performance du fonds, illustrant la solidité du bail commercial allemand.

La gestion proactive se manifeste également par une attention particulière portée aux besoins des occupants. Dans un monde post-pandémie, les attentes des entreprises en matière d’espaces de travail ont évolué. Eurovalys investit dans l’amélioration de ses actifs pour les rendre plus attractifs : espaces communs modernisés, services de conciergerie ou intégration de solutions numériques. Cette stratégie de « valorisation par l’usage » contribue directement au maintien d’un TOF élevé. Les renouvellements de baux significatifs signés en fin d’année confirment que les emplacements choisis par Advenis restent pertinents pour les acteurs économiques locaux.

Enfin, il convient de souligner que la gestion locative ne se limite pas à la signature de contrats. Elle englobe aussi le suivi technique et environnemental des bâtiments. Avec le maintien de son label ISR (Investissement Socialement Responsable) renouvelé en 2025, Eurovalys s’engage dans une démarche vertueuse qui attire de plus en plus d’épargnants sensibles aux enjeux climatiques. Cette approche responsable n’est pas seulement éthique, elle est aussi économique, car elle réduit le risque d’obsolescence des actifs. Pour ceux qui s’intéressent à l’évolution de ce secteur, l’article sur la SCPI et l’attraction des épargnants en 2025 offre des perspectives complémentaires.

Étude de cas : Le renouvellement des baux stratégiques

Le succès opérationnel d’Eurovalys repose sur des succès concrets, comme le renouvellement récent d’un bail majeur dans un immeuble de bureaux à Hambourg. En anticipant la fin du contrat 18 mois à l’avance, les équipes d’Advenis ont pu négocier des conditions avantageuses tout en réalisant quelques travaux de rafraîchissement demandés par le locataire. Ce type d’anticipation permet d’éviter toute période de vacance, qui est coûteuse pour la SCPI. La connaissance du tissu économique local est ici un atout majeur pour mener à bien ces discussions souvent complexes.

Une autre anecdote marquante de l’année 2025 concerne la relocation rapide d’un plateau de bureaux à Munich. Suite au départ d’une start-up, les surfaces ont été divisées pour accueillir deux PME du secteur de l’ingénierie. Cette flexibilité dans la gestion des surfaces montre l’agilité opérationnelle du fonds. En s’adaptant à la demande locale, Eurovalys maximise ses revenus et diversifie son risque locatif au sein même de ses immeubles. C’est cette expertise de terrain qui garantit la pérennité du rendement pour les associés sur le long cours.

Analyse des résultats financiers et distribution de dividendes

La performance financière d’Eurovalys en 2025 s’inscrit dans la continuité de ses objectifs historiques. Pour le 4e trimestre 2025, le dividende brut versé par part s’élève à 13,33 €. Sur l’ensemble de l’année, la distribution globale atteint 47,84 € brut par part. Ce résultat conduit à un taux de distribution de 4,98 %, une performance solide qui place la SCPI dans le haut du panier pour sa catégorie d’actifs (bureaux Allemagne). Ce rendement est le fruit d’une gestion rigoureuse des charges et d’une collecte de loyers efficace, malgré les défis posés par l’inflation européenne.

Il est important de souligner que la performance globale annuelle, qui intègre à la fois le rendement courant et la variation du prix de la part, ressort également à 4,98 %. Cela s’explique par le maintien du prix de souscription à 960 € tout au long de l’année. Pour les investisseurs de longue date, le Taux de Rendement Interne (TRI) sur 10 ans est affiché à 4,14 %. Ce chiffre illustre la capacité de la SCPI Eurovalys à générer de la valeur sur un cycle complet, incluant des périodes de forte croissance et des phases de correction de marché.

La stabilité du dividende est un argument de poids pour les épargnants utilisant des simulateurs pour leurs projets de retraite ou de revenus complémentaires. En se rendant sur le site pour accéder aux simulateurs SCPI, les investisseurs peuvent constater l’impact de ces distributions régulières sur leur patrimoine global. La fiscalité des revenus de source étrangère (convention fiscale franco-allemande) ajoute souvent un attrait supplémentaire en limitant la pression fiscale pour les résidents français, rendant le rendement net particulièrement compétitif face à d’autres placements immobiliers hexagonaux.

Voici un récapitulatif des données financières clés pour l’année 2025 :

Indicateur financier 📊	Valeur / Taux 💶	Commentaire 📝
Dividende Q4 2025 📅	13,33 €	Versement trimestriel stable
Distribution annuelle totale 💰	47,84 €	Conforme aux objectifs de gestion
Taux de distribution 📈	4,98 %	Performance robuste en 2025
TRI sur 10 ans ⏳	4,14 %	Vision long terme confirmée
Prix de souscription 🏷️	960,00 €	Stabilité maintenue sur l’année

En regardant vers l’avenir, la société de gestion Advenis REIM reste prudente mais optimiste. Les réserves constituées et la gestion du report à nouveau (RAN) permettent d’envisager une distribution stable pour les prochains trimestres. L’année 2026 devrait bénéficier de la fin des indexations de loyers liées à la forte inflation de 2023-2024, offrant une visibilité accrue sur les flux de trésorerie. La régularité des dividendes est le socle de la confiance entre la SCPI et ses associés, et Eurovalys semble avoir les reins assez solides pour maintenir ce cap.

Valeur du patrimoine et perspectives pour l’année 2026

L’expertise annuelle du patrimoine au 31 décembre 2025 a permis d’affiner les indicateurs de valeur de la SCPI Eurovalys. La valeur de reconstitution prévisionnelle, qui correspond au prix qu’un investisseur devrait payer pour racheter à l’identique le patrimoine (incluant les frais), s’établit à 961,23 € par part. Ce chiffre est très proche du prix de souscription actuel (960 €), ce qui signifie que la SCPI n’est ni surévaluée ni sous-évaluée de manière significative par rapport à la réalité de ses actifs. La valeur de réalisation, de son côté, s’élève à 749,06 € par part, reflétant la valeur nette des actifs après déduction des dettes.

L’année 2026 s’annonce comme une période de transition positive pour l’investissement immobilier en Allemagne. Après une phase de digestion de la hausse des taux, les volumes de transactions commencent à frémir. Pour Eurovalys, l’enjeu sera de capitaliser sur cette reprise pour éventuellement procéder à des arbitrages ciblés ou saisir de nouvelles opportunités d’acquisition à des prix attractifs. La stratégie demeure centrée sur la sécurisation des loyers et l’optimisation du taux d’occupation. L’amélioration progressive du contexte macroéconomique allemand, porté par une industrie qui se réinvente, est un facteur de soutien majeur pour l’immobilier tertiaire.

Sur le plan réglementaire, la prochaine Assemblée Générale devrait entériner des évolutions importantes. Les discussions porteront sur les nouvelles modalités de gouvernance et de communication numérique des rapports annuels, visant à accroître la transparence et l’efficacité des échanges avec les associés. Eurovalys conserve son label ISR, une certification qui devient un standard incontournable pour les investisseurs institutionnels. En restant classée article 8 au sens du règlement SFDR, la SCPI affirme son engagement à promouvoir des caractéristiques environnementales et sociales à travers la gestion de son patrimoine immobilier.

Les perspectives pour 2026 incluent également une vigilance accrue sur la gestion des coûts d’exploitation des immeubles. L’efficacité énergétique est devenue un levier de performance financière autant qu’écologique. En réduisant les charges non récupérables et en améliorant le confort des occupants, Eurovalys renforce la valeur d’usage de ses bâtiments. Pour les épargnants, la SCPI reste un véhicule de choix pour s’exposer au marché allemand avec une gestion professionnelle. Pour toute question sur l’évolution de votre portefeuille, n’hésitez pas à solliciter un conseil et l’accompagnement de spécialistes du secteur.

L’analyse du bulletin trimestriel du 4e trimestre 2025 montre une SCPI en ordre de marche, ayant surmonté les zones de turbulences avec une stratégie claire. Le rendement de 4,98 % en 2025 témoigne d’une solidité opérationnelle qui devrait se prolonger en 2026. L’immobilier allemand, par sa profondeur et sa maturité, continue d’offrir des opportunités à ceux qui savent sélectionner les meilleurs actifs. Eurovalys, forte de ses 36 immeubles et de sa gestion rigoureuse, s’impose comme un acteur incontournable de la pierre-papier européenne. Les associés peuvent donc aborder cette nouvelle année avec une certaine sérénité, tout en restant attentifs aux évolutions du marché qui, bien que plus favorables, exigent toujours une expertise pointue.