Dans l’univers en constante effervescence de l’épargne immobilière, certaines histoires captivent par leur audace et leur vision. Celle d’Iroko en est une, une véritable aventure entrepreneuriale qui, du berceau innovant d’Iroko Zen, a donné naissance à l’émergence stratégique d’Iroko Atlas. Depuis 2020, cette société de gestion a su redéfinir les codes de l’investissement en SCPI, en proposant un modèle qui bouscule les habitudes, notamment par l’absence remarquée de frais de souscription. Alors que le marché des Sociétés Civiles de Placement Immobilier évolue à un rythme effréné, Iroko ne cesse d’innover, s’adaptant aux attentes des épargnants désireux de diversification et de transparence. Cette trajectoire de croissance, jalonnée de succès et de défis relevés avec brio, positionne Iroko comme un acteur incontournable. Elle offre aujourd’hui une palette d’opportunités, de la diversification européenne éprouvée de Zen à l’opportunisme 100% international d’Atlas, promettant une nouvelle ère pour l’investissement collectif. Comment cette firme a-t-elle su se démarquer et quelles perspectives offre-t-elle aux investisseurs en 2025 ? Plongeons au cœur de cette dynamique.

En bref : L’ascension fulgurante d’Iroko dans l’immobilier collectif

• Iroko Zen : Le pionnier sans frais d’entrée. Lancée en 2020, cette SCPI à capital variable a révolutionné le marché en supprimant les frais de souscription, offrant une approche différenciée.
• Diversification européenne réussie. Iroko Zen a construit un portefeuille robuste sur six pays européens, avec un patrimoine de 1,1 milliard d’euros au 30 juin 2025.
• Performances solides. En 2024, Iroko Zen a affiché un taux de distribution de 7,32 %, dépassant son objectif non garanti pour la quatrième année consécutive.
• Iroko Atlas : L’ouverture 100% internationale. Lancée en 2025, cette nouvelle SCPI cible des marchés comme la Pologne, la République tchèque et le Portugal, sans investissement en France.
• Stratégie d’investissement opportuniste. Iroko Atlas vise des actifs entre 1 et 10 millions d’euros avec un objectif de taux de distribution de 6,5% et un TRI à 10 ans de 7%.
• Innovation et technologie. Iroko se distingue par sa digitalisation et une gestion locative externalisée pour optimiser les performances et la réactivité sur des marchés variés.
• Risques spécifiques à considérer. Les SCPI comportent un risque de perte en capital et une liquidité limitée. Les investissements internationaux exposent à des risques de change et une fiscalité étrangère.

Le Berceau d’Iroko Zen : Une Révolution dans l’Investissement Immobilier

L’histoire d’Iroko débute véritablement avec la création d’Iroko Zen en 2020. Dans un contexte mondial incertain, marqué par la pandémie de Covid-19, la société de gestion a fait un choix audacieux : lancer une SCPI à capital variable sans aucune commission de souscription. Cette innovation a immédiatement positionné Iroko Zen comme un acteur disruptif, permettant aux épargnants de voir la totalité de leur investissement effectivement allouée à l’acquisition de patrimoine. Bien que des frais de gestion de 14,4% TTC sur les produits locatifs soient appliqués, ce modèle a trouvé un écho favorable auprès d’une clientèle en quête de transparence et d’accessibilité. Il est important de rappeler, comme pour tout placement immobilier, que l’investissement en parts d’Iroko Zen présente un risque de perte en capital et une liquidité limitée, avec une durée d’investissement recommandée d’au moins 10 ans. Les revenus, quant à eux, ne sont jamais garantis et fluctuent avec les conditions du marché. Cette vision novatrice a jeté les bases d’une évolution sans précédent.

Une Stratégie d’Acquisition Intelligente et Géographiquement Diversifiée

L’approche d’Iroko Zen n’a jamais été celle d’un simple gestionnaire. Il s’agit d’une quête d’opportunités, caractérisée par une stratégie d’acquisition résolument opportuniste. La SCPI a privilégié, dès ses débuts, des actifs de taille modeste, mais offrant un fort potentiel de rendement. Cette méthodologie a permis de bâtir rapidement un portefeuille immobilier riche et diversifié, englobant diverses typologies : bureaux modernes, commerces stratégiques, locaux d’activité fonctionnels, entrepôts logistiques et même hôtellerie. La diversification géographique est le véritable pilier de cette stratégie. Au 30 juin 2025, le patrimoine d’Iroko Zen était solidement réparti sur six pays européens, minimisant ainsi les risques liés à la dépendance d’un marché national unique. C’est une véritable transformation stratégique qui a révélé de nouvelles opportunités pour les investisseurs.

Répartition du patrimoine d’Iroko Zen au 30 juin 2025 par pays

Pays	Pourcentage du Patrimoine
France	35%
Royaume-Uni	21%
Pays-Bas	14%
Irlande	11%
Espagne	10%
Allemagne	8%

Les Performances d’Iroko Zen : Une Trajectoire de Croissance Éprouvée

Le succès d’Iroko Zen ne se limite pas à son modèle économique innovant ; il se manifeste également dans ses performances remarquables. Dès son lancement, la SCPI a connu une croissance impressionnante de sa capitalisation, franchissant le cap des 1,1 milliard d’euros au 30 juin 2025. Cette dynamique témoigne de la confiance croissante des épargnants et de l’habileté d’Iroko à déployer efficacement les fonds collectés. Rien qu’au deuxième trimestre 2025, la collecte nette a atteint 132 millions d’euros, portant le nombre d’associés à plus de 22 651. Cette croissance dynamique s’accompagne d’un développement constant du patrimoine immobilier, qui compte désormais 149 actifs, dont sept nouvelles acquisitions majeures au T2 2025 pour 124 millions d’euros hors droits. Une technologie de gestion avancée permet d’orchestrer cette expansion.

Des Indicateurs Éloquents et une Exposition Internationale Stratégique

Les chiffres parlent d’eux-mêmes : le taux de distribution d’Iroko Zen s’est élevé à 7,32% en 2024, surpassant pour la quatrième année consécutive son objectif non garanti de 6%. Une distribution mensuelle des dividendes ajoute à l’attrait de ce placement, sous réserve bien sûr du paiement des loyers par les locataires. Le Taux de Rendement Interne (TRI) depuis la création s’établit à un solide 7,28%, intégrant à la fois les dividendes et l’évolution du prix de part. Ces performances passées sont une boussole précieuse, même si elles ne préjugent jamais des résultats futurs. L’exposition internationale d’Iroko Zen est un atout majeur, avec 67,40% des loyers provenant de l’étranger au deuxième trimestre 2025. Cette diversification géographique, source de résilience, implique toutefois des risques de change pour les investissements hors zone euro et une fiscalité étrangère qu’il est essentiel de comprendre. Pour gérer cette complexité, Iroko a développé une expertise locale grâce à des partenaires spécialisés, une preuve supplémentaire de son approche proactive. D’ailleurs, la SCPI Iroko Zen a récemment vu son prix de part augmenter de 202 € à 204 € au 1er août 2025, un signe de sa bonne santé dans un marché où d’autres ont ajusté leurs prix à la baisse.

Synthèse des performances clés d’Iroko Zen

Indicateur	Valeur au 30 juin 2025 / Année 2024	Commentaire
Capitalisation	1,1 milliard €	Croissance soutenue depuis le démarrage
Collecte nette (T2 2025)	132 millions €	Forte confiance des épargnants
Nombre d’associés	22 651	Communauté d’investisseurs en expansion
Taux de distribution (2024)	7,32%	Dépassement de l’objectif non garanti de 6%
TRI depuis création	7,28%	Performance annualisée intégrant dividendes et prix de part
Revenus étrangers (T2 2025)	67,40%	Diversification des sources de revenus

Iroko Atlas : L’Émergence d’une Nouvelle Ère Internationale

L’aventure d’Iroko ne s’arrête pas là. En 2025, la société de gestion franchit une nouvelle étape cruciale avec le lancement d’Iroko Atlas, sa deuxième SCPI. Cette offre se distingue par son positionnement audacieux : 100% internationale, excluant sciemment toute acquisition sur le territoire français. C’est une réponse claire à une demande croissante des épargnants souhaitant une diversification sans limite, au-delà des frontières nationales. Iroko Atlas cible spécifiquement des pays prometteurs comme la Pologne, la République tchèque et le Portugal, avec une stratégie axée sur des actifs de 1 à 10 millions d’euros. Cette innovation marque une divergence stratégique par rapport à Iroko Zen, offrant une complémentarité essentielle à l’offre globale d’Iroko. D’ailleurs, le lancement a été un franc succès, avec 60 millions d’euros collectés en septembre 2025 lors de deux phases ultra-rapides, et un début fulgurant de 20 millions d’euros en moins d’une journée, prouvant l’appétit du marché pour cette nouvelle proposition.

Des Caractéristiques Uniques et des Opportunités Ciblées

Iroko Atlas présente des caractéristiques distinctes. Le montant minimum de souscription est fixé à 5 000 €, soit un niveau d’entrée de gamme supérieur à celui d’Iroko Zen, reflétant sans doute un positionnement plus ciblé et des contraintes opérationnelles liées à son exclusivité internationale. Le prix d’une part est de 200 euros, sans frais de souscription, mais Iroko a su créer une dynamique de marché en offrant des conditions avantageuses pour les premiers investisseurs. Pour les premières semaines de commercialisation, une décote initiale de 9% (prix « sponsor » à 182 €) a été proposée pour une enveloppe de 20 millions d’euros, avec un seuil d’investissement minimum de 25 480 €. Une seconde décote de 4% (prix « sponsor » à 192 €) a suivi pour une enveloppe de 10 millions d’euros, avec un minimum de 26 880 €. Gardez à l’esprit que des commissions sur les loyers perçus (de 14,4 à 16,8%) et des frais de sortie anticipée avant 5 ans (6%) s’appliquent, détaillés dans les documents d’information. Les performances cibles sont ambitieuses : un taux de distribution cible de 6,5% et un taux de rendement interne (TRI) à 10 ans de 7% (non garantis), positionnant Iroko Atlas comme une solution attrayante pour diversifier son patrimoine dans l’immobilier international.

Spécificités d’Iroko Atlas et différences avec Iroko Zen

• Positionnement : 100% international (vs. Europe diversifiée pour Zen).
• Exclusion d’investissement : Pas d’actifs en France pour Atlas.
• Pays ciblés : Pologne, République tchèque, Portugal, etc. (vs. France, UK, Pays-Bas, Irlande, Espagne, Allemagne pour Zen).
• Taille des actifs : 1 à 10 millions d’euros.
• Montant minimum de souscription : 5 000 € (vs. 200 € pour Zen).
• Taux de distribution cible : 6,5% (non garanti).
• TRI à 10 ans cible : 7% (non garanti).
• Conformité : Répond aux exigences de l’Article 8 de la SFDR (ESG).

L’Évolution d’Iroko : Défis et Perspectives dans un Marché en Mutation

Le développement d’Iroko, du lancement d’Iroko Zen à l’émergence d’Iroko Atlas, illustre parfaitement les défis et opportunités pour les sociétés de gestion en pleine croissance. La multiplication des véhicules d’investissement exige une organisation interne robuste et des équipes dotées d’expertises pointues, notamment en matière de gestion des risques internationaux. Cette expansion permet de répondre à une typologie d’investisseurs de plus en plus diverse, mais complexifie la gestion opérationnelle, chaque SCPI nécessitant un suivi précis et une stratégie d’investissement cohérente avec ses objectifs propres. La technologie et la digitalisation, cœur de la proposition d’Iroko, restent des atouts majeurs pour maintenir sa différenciation dans un marché concurrentiel.

Affronter la Concurrence et Saisir les Opportunités Futures

Le marché des SCPI est en pleine effervescence, avec l’arrivée de nouveaux acteurs et une constante innovation des modèles économiques. La stratégie d’Iroko, basée sur l’absence de frais de souscription et la digitalisation des processus, a été un moteur clé de son succès. Cependant, maintenir cet avantage compétitif exige une adaptation constante et une capacité à démontrer la pertinence de sa stratégie d’investissement au-delà des seuls avantages fiscaux potentiels. La labellisation ISR (Investissement Socialement Responsable) obtenue par Iroko Zen et la conformité à l’Article 8 de la SFDR pour Iroko Atlas témoignent de cette volonté d’intégrer les critères extra-financiers, répondant ainsi aux attentes d’une clientèle soucieuse de l’impact de ses placements. L’histoire d’Iroko est celle d’une société qui non seulement s’adapte, mais anticipe les tendances. Quelle sera la prochaine étape de cette société résolument tournée vers l’avenir de l’investissement immobilier ?

Facteurs clés de l’évolution d’Iroko

1. Diversification des offres : Création de SCPI complémentaires (Zen et Atlas) pour toucher différentes cibles d’investisseurs.
2. Expertise internationale : Maîtrise des marchés européens et mondiaux, avec gestion des risques de change et spécificités fiscales.
3. Transparence et accessibilité : Modèle sans frais de souscription et digitalisation des processus.
4. Innovation continue : Adaptation des stratégies d’investissement et intégration des critères ESG (ISR, Article 8 SFDR).
5. Croissance du patrimoine : Capacité à collecter et à investir les fonds pour développer un portefeuille immobilier robuste.

Qu’est-ce qui distingue Iroko Zen d’Iroko Atlas ?

Iroko Zen, lancée en 2020, est une SCPI à capital variable qui investit sur des marchés immobiliers diversifiés en Europe (France, Royaume-Uni, Pays-Bas, Irlande, Espagne, Allemagne). Elle est labellisée ISR et présente un modèle sans frais de souscription. Iroko Atlas, lancée en 2025, est quant à elle 100% internationale, excluant les investissements en France et se concentrant sur des marchés émergents comme la Pologne, la République tchèque et le Portugal. Elle vise des actifs plus petits et a un seuil de souscription minimum plus élevé.

Quel est l’avantage de l’absence de frais de souscription chez Iroko ?

L’absence de frais de souscription signifie que la totalité de votre capital investi est directement utilisée pour l’acquisition de biens immobiliers par la SCPI. Cela permet d’optimiser l’investissement initial, car aucune partie n’est prélevée au moment de l’achat des parts. Cependant, il est important de noter que des frais de gestion et, pour Iroko Atlas, des frais de sortie anticipée s’appliquent.

Quels sont les risques associés à un investissement dans Iroko Atlas ?

Comme tout placement immobilier, investir dans Iroko Atlas comporte un risque de perte en capital et une liquidité limitée. De plus, son positionnement 100% international expose les investisseurs à des risques spécifiques tels que les fluctuations des taux de change (pour les investissements hors zone euro), les spécificités réglementaires et fiscales des marchés étrangers, et les aléas propres à ces économies. Il est recommandé de considérer ce placement dans une stratégie patrimoniale diversifiée.

Iroko Zen a-t-elle augmenté le prix de sa part récemment ?

Oui, la SCPI Iroko Zen a ajusté le prix de sa part, passant de 202 € à 204 € le 1er août 2025. Cette augmentation témoigne de l’évolution favorable de la valeur de son patrimoine immobilier et de sa bonne santé financière, à contre-courant de certaines tendances observées sur le marché.

Comment Iroko gère-t-elle la complexité des investissements internationaux ?

Iroko adopte une approche pragmatique en externalisant la gestion locative de ses actifs à des spécialistes locaux dans chaque pays où elle investit. Cette stratégie permet de bénéficier d’une expertise locale pointue en matière de marchés immobiliers, de réglementations et de fiscalité, tout en maintenant une supervision et un contrôle centralisés de la stratégie d’investissement globale par la société de gestion.

Source: www.boursorama.com