Le marché de la pierre-papier traverse une zone de turbulences inédite en cette fin d’année 2025, créant un véritable paradoxe pour les épargnants français. D’un côté, une crise de liquidité paralyse les capitaux de milliers d’investisseurs piégés dans des fonds de bureaux vieillissants, incapables de revendre leurs parts. De l’autre, une nouvelle génération de véhicules financiers affiche une santé insolente, profitant de la baisse des prix immobiliers pour servir des rendements supérieurs à 6 %. Comprendre cette dichotomie est aujourd’hui vital pour quiconque souhaite protéger son patrimoine et profiter des opportunités qu’offre ce cycle de recomposition brutale mais potentiellement lucratif.

En bref : les points clés du marché SCPI en 2025

• Une fracture nette : 2,38 milliards d’euros de parts sont en attente de retrait, principalement sur les SCPI de bureaux, tandis que la collecte globale repart à la hausse.
• Des rendements attractifs : Les fonds récents ou diversifiés profitent du contexte pour offrir des performances dépassant souvent les 6 %.
• Une sélectivité accrue : Les investisseurs délaissent les acteurs historiques en difficulté au profit de stratégies agiles et diversifiées.
• La patience est requise : Pour les porteurs de parts bloquées, la sortie s’annonce longue, dépendante de la vente d’actifs dans un marché au ralenti.

Comprendre le blocage : pourquoi 2,38 milliards d’euros restent figés

La situation est critique pour une frange spécifique du marché. Au 30 septembre 2025, le volume des demandes de retrait non satisfaites a atteint un niveau record. Ce phénomène de « bouchon » à la sortie concerne presque exclusivement les véhicules historiques massivement exposés à l’immobilier de bureau. La mécanique est impitoyable : face à l’afflux des demandes de rachat, les sociétés de gestion peinent à vendre leurs immeubles assez vite et à bon prix pour rembourser les sortants.

Il est crucial de noter que ce blocage ne touche pas l’intégralité du secteur, mais il crée un climat d’anxiété légitime. Comme le rapportent plusieurs observateurs, des milliers d’épargnants se retrouvent toujours bloqués, incapables de récupérer leur capital pour financer d’autres projets. Cette illiquidité, signe d’une tension durable, force les épargnants à patienter, parfois sans visibilité claire sur un calendrier de remboursement.

Les chiffres alarmants de la liquidité en 2025

L’ampleur du phénomène se mesure par l’accélération des demandes de retrait au cours des derniers trimestres. Les SCPI de bureaux concentrent à elles seules 77 % de l’augmentation du volume de parts en attente. C’est une correction sévère pour ceux qui pensaient que la pierre-papier était un placement liquide en toutes circonstances.

Cette situation met en lumière la nécessité d’une analyse rigoureuse avant d’investir. Il ne suffit plus de regarder le rendement passé. Pour éviter ces écueils, il est indispensable de maîtriser les méthodes d’analyse des SCPI afin de distinguer les fonds résilients de ceux qui portent des risques structurels.

Le marché à trois vitesses : où se trouve la performance ?

Si l’on s’arrête aux difficultés des géants du bureau, on manque la vue d’ensemble. Le marché actuel est fragmenté. D’un côté, vous avez les fonds en difficulté « grave », de l’autre, une immense majorité qui fait preuve d’une stabilité rassurante. Enfin, il y a la tête de peloton : une dizaine de SCPI qui drainent l’essentiel de la collecte grâce à des stratégies opportunistes.

Ces véhicules performants profitent de la baisse des prix de l’immobilier pour acquérir des actifs de qualité à des taux de rendement élevés. C’est le moment idéal pour se positionner sur ces fonds, car la reprise offre des opportunités d’investissement uniques pour ceux qui disposent de liquidités immédiates. Les rendements affichés par ces acteurs dépassent souvent les 6 %, un niveau très compétitif dans l’environnement de taux actuel.

La domination des SCPI diversifiées

Les investisseurs ne s’y trompent pas. Au troisième trimestre 2025, la collecte nette a atteint 1,1 milliard d’euros, une progression de 33 % sur neuf mois. Où va cet argent ? Principalement vers les fonds diversifiés, qui ont capté 74 % de la collecte brute. Cette diversification sectorielle et géographique est devenue le maître-mot pour diluer le risque.

• Logistique et entrepôts : Portés par le e-commerce.
• Santé et éducation : Des baux longs et des locataires solides.
• Hôtellerie et tourisme : Un secteur en plein rebond post-crise.
• Résidentiel géré : Une réponse à la pénurie de logements.

Il est fascinant de voir comment certains acteurs tirent leur épingle du jeu. Par exemple, même si toutes les SCPI ne sont pas encore tirées d’affaires, celles qui ont su diversifier leur patrimoine dès 2023-2024 récoltent aujourd’hui les fruits de cette stratégie.

Stratégies gagnantes pour votre patrimoine en 2025

Face à ce paysage contrasté, l’immobilisme n’est pas la solution. Si vous détenez des parts bloquées, la patience est malheureusement votre seule alliée à court terme, car les ventes d’actifs demandent du temps. En revanche, pour le reste de votre portefeuille, l’heure est à l’arbitrage et à la sélection chirurgicale. Les épargnants se montrent d’ailleurs de plus en plus sélectifs, privilégiant la qualité de la gestion à la taille du fonds.

L’attrait pour les SCPI sans frais d’entrée continue de croître. Ces structures permettent de maximiser le montant investi dès le premier jour, boostant ainsi la performance nette. C’est une option pertinente pour optimiser son entrée sur le marché sans subir la friction des commissions initiales traditionnelles.

Faut-il craindre une contagion ?

Le risque systémique semble écarté, car la crise est très localisée sur les actifs de bureaux achetés au prix fort avant 2022. Cependant, la vigilance reste de mise. Certains se demandent si les SCPI ayant des problèmes de liquidité pourront redresser la barre sans impacter la confiance globale. Pour l’instant, la réponse du marché est positive : la collecte repart, signe que la confiance revient, mais elle se dirige vers de nouveaux acteurs.

Pour préparer l’avenir, il est essentiel de regarder au-delà de 2025. Les analystes conseillent de miser sur les opportunités de 2026 dès maintenant, en anticipant une stabilisation des taux directeurs qui pourrait revaloriser mécaniquement le prix des parts des SCPI les plus solides.

Enfin, il ne faut pas oublier que malgré les titres alarmistes sur les parts bloquées, la pierre-papier reste un pilier de la création de revenus passifs. La question légitime que beaucoup se posent est de savoir si les SCPI en ont vraiment fini avec la crise. La réponse est nuancée : le pire est probablement passé pour les valorisations, mais la digestion du stock de liquidité prendra encore plusieurs mois.

Pourquoi est-il impossible de vendre certaines parts de SCPI actuellement ?

Le marché secondaire de certaines SCPI de bureaux est saturé. Il y a plus de vendeurs que d’acheteurs. La société de gestion doit donc vendre des immeubles pour rembourser les épargnants, un processus long (12 à 24 mois) dans un marché immobilier ralenti.

Est-ce le bon moment pour investir dans des nouvelles SCPI ?

Oui, paradoxalement. Les nouvelles SCPI achètent des immeubles à des prix corrigés (plus bas) avec des rendements locatifs élevés. Elles ne traînent pas de stock d’actifs dévalorisés, ce qui leur permet d’offrir des performances souvent supérieures à 6 %.

Quels sont les frais à prévoir sur les SCPI en 2025 ?

Traditionnellement, les frais d’entrée tournent autour de 10-12 %. Cependant, une nouvelle vague de SCPI sans frais d’entrée (mais avec des frais de gestion souvent plus élevés ou des pénalités de sortie anticipée) gagne du terrain, offrant plus de flexibilité.

Comment savoir si ma SCPI est à risque ?

Vérifiez le report à nouveau (réserves), le taux d’occupation financier (TOF) et surtout la valeur de reconstitution par rapport au prix de la part. Une valeur de reconstitution en forte baisse est un signal d’alerte sur la qualité du patrimoine.

Source: www.lemonde.fr