Immobilier : quelles SCPI dominent actuellement le marché ?

Le marché de la pierre‑papier a pris des virages inattendus en 2025 : certains gérants font des opérations opportunistes, d’autres peinent à protéger la valeur de portefeuilles anciens. Pour l’épargnant qui cherche du rendement, c’est une fenêtre d’opportunités. Prenez Marc, conseiller en gestion de patrimoine : face à des vendeurs pressés et des prix d’achat encore contenus, il a recentré plusieurs allocations vers des SCPI récentes, diversifiées et européennes. Ces véhicules séduisent par leur capacité d’achat, leur fiscalité attractive hors de France et des rendements nettement supérieurs à la moyenne historique.

Ce dossier décrypte pourquoi des acteurs comme Iroko, Arkéa REIM ou des produits structurés par des sociétés spécialisées captent l’essentiel des flux, et comment repérer les SCPI prêtes à surperformer. Nous analysons les stratégies gagnantes, la répartition des actifs et les risques (change, fiscalité, liquidité) pour vous permettre de choisir en confiance.

Prochain arrêt : le panorama des SCPI qui dominent le marché aujourd’hui et les critères à surveiller pour un investissement pertinent.

En bref

• Flux massifs vers quelques sociétés de gestion : 60 M€ par mois collectés chez certains acteurs.
• Rendements recherchés : les investisseurs visent > 6 %, loin du taux moyen récent de 4,72 %.
• Favoris : SCPI diversifiées et européennes (risque change à connaître).
• Exemples : produits phares évoqués — Corum, Épargne Pierre, Primovie, PFO2.
• Fiscalité : revenus étrangers souvent taxés à la source, puis neutralisés par crédit d’impôt pour l’investisseur.

Classement des SCPI qui dominent le marché en 2025

Les podiums 2025 sont largement occupés par des SCPI créées après 2020, capables d’acheter à des prix rationalisés et d’aligner des stratégies opportunistes. Parmi celles souvent citées, on retrouve Corum, Épargne Pierre, Primovie mais aussi des noms comme PFO2, Immorente ou Foncia Pierre Rendement. Ces véhicules tirent parti d’un univers d’investissement large et d’une présence européenne qui limite la sur‑concentration nationalisée.

• Corum : bien reconnue pour sa diversification européenne.
• Épargne Pierre : ancrage grand public et diversification.
• Primovie : thématiques santé/éducation déjà plébiscitées.
• PFO2 : orientation environnementale et actifs logistiques.
• Immorente et Foncia Pierre Rendement : historiques toujours recherchés pour leur stabilité.

Pour une analyse plus complète du classement et des perspectives, consultez l’article Classement 2025 des meilleures SCPI, ainsi que les comparatifs disponibles sur Classement 2025 — performances et tendances.

Pourquoi les SCPI récentes prennent l’avantage

Plusieurs raisons expliquent la domination des SCPI récentes. Elles ont été lancées après les chocs de 2022 et profitent d’un carnet d’opportunités : biens achetés à meilleur prix, sélection stricte et flexibilité sectorielle. Marc, notre fil conducteur, a choisi une SCPI diversifiée qui lui permet d’arbitrer rapidement pour capter des actifs logistiques et de bureaux à prix corrigés.

• Flexibilité : capacité à investir tous types d’actifs et tailles.
• Opportunisme : achats ciblés sur marchés affaiblis depuis 2022.
• Collecte élevée : exemples concrets — 60 M€ par mois chez Arkéa REIM, 281 M€ levés par Iroko en six mois.
• Lancements récents : Iroko Atlas a atteint 20 M€ en 24 heures avec un prix sponsor de -9 %.

Ces éléments expliquent pourquoi des gérants comme Iroko affichent aujourd’hui un rendement moyen de portefeuille de 7,80 % contre 6,10 % en 2021, un argument de poids pour attirer l’épargne.

Caractéristiques communes des SCPI leaders : diversification et fiscalité

Les SCPI qui performent partagent plusieurs caractéristiques : diversification sectorielle, exposition internationale et gestion active des acquisitions. Par exemple, Corum Origin affiche une répartition variée : 52 % bureaux, 30 % commerces, 9 % industriel/logistique, 8 % hôtellerie et 1 % santé/éducation — un modèle qui illustre bien la stratégie recherchée en 2025.

• Large univers d’investissement : bureaux, commerce, logistique, hôtellerie, santé.
• Exposition européenne : protection contre la saturation locale mais sensibilité devise.
• Fiscalité avantageuse : revenus étrangers souvent taxés à la source puis neutralisés par crédit d’impôt ; pas de prélèvements sociaux de 17,2 % sur certains revenus.
• Rendements ciblés : les investisseurs veulent des taux souvent > 6 %, quand la moyenne récente est à 4,72 %.

Attention toutefois : l’ouverture aux marchés UK ou US augmente l’exposition au risque de change ; c’est un paramètre que Marc surveille de près avant d’arbitrer ses souscriptions.

Quels critères retenir pour choisir une SCPI en 2025 ?

Sélectionner une SCPI nécessite de croiser des critères quantitatifs et qualitatifs. Marc utilise une check‑list simplifiée pour ses clients : collecte et capacité d’investissement, diversification, rendement affiché, frais d’entrée, historique et solidité du gestionnaire.

• Collecte : une collecte forte signifie pouvoir saisir des opportunités (voir Arkéa REIM et Iroko).
• Rendement réel : privilégier les produits au-delà de 6 % si le profil de risque le permet.
• Gouvernance : qualité de la société de gestion et transparence sur la stratégie.
• Fiscalité : vérifier l’impact du pays d’investissement (crédit d’impôt, prélèvements sociaux).

Pour approfondir votre méthodologie et comparer les options, reportez‑vous au guide pratique Quelle SCPI choisir et aux études de marché disponibles sur Investir dans l'immobilier via les SCPI, bonne idée.

Cas pratique : Marc investit 50 000 € — scénario et arbitrages

Marc souhaite placer 50 000 € pour un horizon de 8 ans. Après analyse, il répartit entre une SCPI diversifiée européenne (60 %), une SCPI thématique santé/éducation (20 %) et une petite poche opportuniste lancée récemment (20 %). Ce montage vise à conjuguer rendement et résilience.

• 60 % Diversifiée : exposition bureaux/commerces/logistique (ex. Corum/Épargne Pierre).
• 20 % Thématique : Primovie / santé pour la visibilité long terme.
• 20 % Opportuniste : nouveau lancement (ex. Iroko Atlas type) pour bénéficier d’une prime de lancement.

En pratique, Marc évalue aussi des véhicules comme PF Grand Paris, Pierre 48, Rivoli Avenir Patrimoine, Accimmo Pierre ou Immorente selon l’appétence risque/rendement et la liquidité. Il s’appuie sur comparatifs reconnus, notamment Meilleure SCPI — comparatif et Classement SCPI pour affiner ses choix.

Insight : un portefeuille équilibré entre diversification, thématique et opportunisme permet de lisser les chocs et capter la hausse potentielle des revenus.

Quels sont les principaux risques liés à l’investissement en SCPI ?

Les risques majeurs sont la liquidité (durée d’attente pour revendre des parts), le risque de valorisation lié aux taux d’intérêt, et le risque de change pour les SCPI investies hors zone euro. Il faut aussi évaluer la qualité des locataires et la diversification sectorielle.

Les SCPI récentes sont‑elles plus risquées que les anciennes ?

Pas nécessairement. Les SCPI récentes ont souvent un historisque limité mais bénéficient d’un patrimoine acheté récemment à des conditions favorables. La clé est de juger la stratégie d’investissement, la qualité de la due diligence et la solidité de la société de gestion.

Comment la fiscalité influence‑t‑elle le choix d’une SCPI européenne ?

Les revenus étrangers sont souvent taxés à la source, puis neutralisés pour l’investisseur via un crédit d’impôt. Pour certains revenus européens, il n’y a pas de prélèvements sociaux de 17,2 %, ce qui peut améliorer la rentabilité nette. Il convient toutefois de simuler l’impact fiscal selon votre situation.

Quelle part d’épargne consacrer aux SCPI ?

Cela dépend de votre profil et horizon. Pour un investisseur prudent, 10–20 % d’une allocation globale peut être pertinent. Les investisseurs plus orientés rendement peuvent monter jusqu’à 30–40 %, en gardant toujours une poche de liquidité.

Source: www.lexpress.fr