Le marché de la pierre-papier en ce début d’année 2026 témoigne d’une maturité retrouvée, où la sélectivité des actifs devient le maître-mot des gestionnaires avisés. Dans ce contexte, la SCPI Sofipierre, pilotée par la société de gestion Sofidy, vient de lever le voile sur son bulletin d’information du quatrième trimestre 2025, révélant une santé financière solide et une stratégie d’ancrage territorial particulièrement affinée. Alors que les investisseurs scrutent avec attention les indicateurs de performance après une année de transitions économiques, ce rapport trimestriel met en lumière une stabilité remarquable de la capitalisation, portée par un patrimoine dont la valorisation continue de progresser malgré un environnement locatif parfois contrasté. L’analyse des chiffres clés montre une gestion rigoureuse des flux, entre une collecte maîtrisée et une politique d’investissement ciblée sur des métropoles régionales dynamiques comme Lyon.

L’exercice 2025 se clôture ainsi sur une note positive pour les 2 330 associés de la SCPI, qui bénéficient d’une politique de distribution généreuse, soutenue par des arbitrages judicieux et une gestion active du carnet de baux. Au-delà des simples chiffres, c’est toute la philosophie de Sofipierre qui s’exprime à travers ce document : une recherche constante de rendement pérenne alliée à une prudence nécessaire face aux mutations du commerce physique et des espaces de travail. La capacité de la structure à maintenir son prix de part tout en distribuant des dividendes exceptionnels souligne la pertinence d’un modèle fondé sur la diversification et la proximité géographique des actifs. Ce bulletin constitue donc une pièce maîtresse pour comprendre l’évolution de l’immobilier de rendement en 2026.

✨ En bref : les points clés du quatrième trimestre 2025 pour Sofipierre

• 📈 Capitalisation : Une stabilité exemplaire à 147,4 M€ pour 247 754 parts en circulation.
• 🏙️ Investissement : Acquisition d’un actif mixte à Lyon pour 2,1 M€ avec un rendement de 6,27 %.
• 💰 Distribution : Un rendement global de 6,03 % pour l’année 2025, incluant un dividende exceptionnel.
• 🏢 Occupation : Un taux d’occupation financier (TOF) de 90,34 %, impacté par une vacance ponctuelle au Havre.
• 🛡️ Solidité : Une hausse de la valeur du patrimoine de +0,6 % et un endettement maîtrisé à 26,3 %.
• 🤝 Gouvernance : Assemblée générale prévue le 21 mai 2026 avec renouvellement partiel du conseil de surveillance.

Analyse de la collecte et dynamique de la capitalisation au quatrième trimestre 2025

La dynamique des souscriptions au sein de la SCPI Sofipierre durant ce quatrième trimestre 2025 illustre une phase de consolidation volontaire. La collecte brute s’est établie à 725 900 €, un montant qui reflète une approche sélective des investisseurs dans un marché où la qualité de la signature du gestionnaire prime désormais sur l’effet de masse. Cette collecte a été presque intégralement compensée par des retraits s’élevant à 653 310 €, ce qui témoigne d’une liquidité fluide et saine au sein du véhicule. En 2026, la capacité d’une SCPI à organiser le marché secondaire sans heurts est devenue un critère de réassurance majeur pour les épargnants. Sofipierre affiche ainsi une quasi-stabilité de son nombre de parts, évitant les phénomènes de dilution qui peuvent parfois peser sur le rendement à court terme.

La capitalisation totale au 31 décembre 2025 s’élève à 147,4 millions d’euros. Ce chiffre positionne la SCPI comme un acteur à taille humaine, capable d’intervenir sur des actifs de taille intermédiaire souvent délaissés par les très grands fonds, mais offrant des couples rendement-risque très attractifs. Le nombre d’associés, stable à 2 330, confirme la fidélité de la base d’investisseurs, attirés par l’historique de performance de Sofidy. Pour ceux qui cherchent à comparer ces données avec d’autres acteurs du marché, il est intéressant de consulter le bulletin de Ficommerce Proximité qui partage des problématiques sectorielles similaires en matière de gestion de commerces.

Le prix de la part est maintenu à 595 €, un niveau qui reflète la valeur réelle des actifs sous-jacents sans surcote artificielle. La gestion de la liquidité est également un point fort de ce bulletin, avec seulement 1 223 parts en attente de retrait à la fin de l’année. Dans le paysage de l’immobilier collectif actuel, cette maîtrise de la sortie des associés est cruciale pour éviter de brader des actifs pour honorer les rachats. Sofipierre prouve ici que sa structure financière lui permet d’absorber les mouvements de capital sans déstabiliser sa stratégie d’investissement de long terme. Cette stabilité est le fruit d’une communication transparente et régulière, permettant aux associés de comprendre les cycles de valorisation de leur patrimoine.

L’examen approfondi des souscriptions montre également une diversification des profils d’investisseurs. On observe une montée en puissance des réinvestissements de dividendes, une option qui permet aux porteurs de parts de capitaliser sur la durée. Cette tendance renforce la stabilité de la capitalisation globale. Le rôle du conseil de surveillance, dont trois sièges seront renouvelés lors de l’assemblée générale du 21 mai 2026, est précisément de veiller à ce que cette dynamique reste alignée avec les intérêts sociaux de la SCPI. La pérennité du modèle repose sur cet équilibre délicat entre collecte nouvelle et fidélisation, un exercice que Sofidy semble maîtriser avec une grande précision technique.

Stratégie d’investissement et arbitrages du patrimoine immobilier

L’activité transactionnelle du quatrième trimestre 2025 a été marquée par une opération emblématique à Lyon. La SCPI Sofipierre a fait l’acquisition d’un actif mixte combinant commerces et bureaux, situé rue Grenette, au cœur d’un quartier commerçant très prisé. Pour un montant d’investissement de 2,1 millions d’euros, cette surface de 401 m² affiche un rendement immédiat de 6,27 %. Ce type d’acquisition chirurgicale illustre parfaitement la volonté du gestionnaire de se positionner sur des emplacements « prime » en région, là où la demande locative reste tendue et où le potentiel de réévaluation des loyers est réel à moyen terme. L’emplacement de la rue Grenette garantit une visibilité maximale pour les enseignes commerciales et un cadre de travail attractif pour les bureaux, minimisant ainsi les risques de vacance prolongée.

En complément de cette acquisition réalisée, la SCPI a engagé deux nouveaux projets à Paris et Bordeaux pour un volume global de 3,8 millions d’euros. Ces investissements futurs ciblent une rentabilité moyenne estimée à 7,1 %, témoignant de la capacité de Sofipierre à dénicher des opportunités à forte valeur ajoutée dans un marché pourtant très concurrentiel. Cette recherche de performance accrue s’inscrit dans une logique de régénération du patrimoine, en remplaçant des actifs matures par des biens répondant aux nouvelles normes environnementales et aux exigences actuelles des locataires. Pour approfondir la compréhension des stratégies de déploiement en 2026, la lecture du rapport trimestriel de Pierre Sélection offre des perspectives complémentaires sur le secteur des commerces.

La gestion du patrimoine ne se limite pas aux seuls achats ; l’arbitrage est un levier de performance essentiel. Au cours de ce trimestre, une cession majeure a été finalisée pour un montant de 1,1 million d’euros. Ce qui est remarquable dans cette vente, c’est qu’elle a été réalisée à un prix supérieur de 12 % à la dernière valeur d’expertise, générant une plus-value nette de fiscalité de 172 000 €. Cette opération démontre la pertinence des valorisations comptables de la SCPI et sa capacité à extraire de la valeur de son portefeuille de manière opportune. Les fonds issus de cette vente sont immédiatement réemployés pour financer de nouvelles acquisitions plus performantes, créant ainsi un cycle vertueux de création de richesse pour les associés.

L’analyse géographique du patrimoine montre une concentration intelligente. Lyon, Paris et Bordeaux forment un triangle de sécurité pour la SCPI, complété par des actifs stratégiques dans d’autres grandes métropoles. La typologie mixte des actifs (commerces et bureaux) permet de lisser les cycles économiques spécifiques à chaque secteur. En 2026, cette polyvalence est un atout majeur, car elle permet de s’adapter aux évolutions du télétravail tout en profitant de la résilience du commerce de proximité. Chaque investissement est passé au crible d’une analyse rigoureuse portant sur la qualité du bâti, l’accessibilité et la solidité financière des locataires en place, garantissant ainsi la pérennité du rendement distribué.

Gestion locative et performance opérationnelle des actifs

Le quatrième trimestre 2025 a été une période intense pour la gestion locative de Sofipierre. Sept actes de gestion significatifs ont été conclus, portant sur une surface totale de 1 306 m². Cette activité opérationnelle est le moteur de la SCPI, car elle assure la transformation de la pierre en revenus réguliers. Le taux d’occupation financier (TOF) s’est établi à 90,34 % à la fin de l’année. Bien qu’en léger recul par rapport au trimestre précédent, ce niveau reste très satisfaisant compte tenu des événements spécifiques survenus durant la période. La baisse est principalement imputable à la libération d’un actif d’activité situé au Havre, suite à la liquidation judiciaire d’un locataire. Ce type d’aléa, inhérent à la vie d’un parc immobilier, est géré avec proactivité par les équipes de Sofidy.

La commercialisation du site du Havre est déjà en cours, avec plusieurs marques d’intérêt enregistrées. La réactivité du gestionnaire est ici primordiale pour minimiser le manque à gagner locatif. Par ailleurs, les renouvellements de baux et les nouvelles signatures intervenus depuis le début de l’année 2025 montrent une tendance à l’ajustement modéré des loyers. On observe une baisse moyenne de l’ordre de 5 % sur les nouveaux baux, une décision stratégique visant à sécuriser les flux locatifs sur le long terme plutôt que de risquer une vacance prolongée en exigeant des loyers hors marché. Dans le contexte économique de 2026, la priorité est donnée à la rétention des locataires de qualité, quitte à consentir des aménagements tarifaires ciblés.

Cette approche prudente mais pragmatique permet de maintenir un socle de revenus stables. Pour comprendre comment d’autres fonds gèrent ces défis locatifs, vous pouvez consulter le bulletin d’Activimmo, qui bien que spécialisé en logistique, partage des indicateurs de gestion intéressants. Chez Sofipierre, la diversité des locataires — allant de l’artisan local à la grande enseigne nationale — constitue un rempart efficace contre le risque de défaut systémique. Chaque renouvellement est l’occasion d’améliorer la relation avec le preneur, d’évaluer ses besoins futurs et parfois d’engager des travaux d’amélioration énergétique qui valorisent le patrimoine à long terme.

La structure des baux au sein de la SCPI privilégie les engagements de longue durée. En 2026, la sécurisation des flux de trésorerie est devenue l’alpha et l’oméga du rendement. Les équipes de gestion terrain de Sofidy effectuent des visites régulières pour s’assurer du bon entretien des locaux et de la satisfaction des occupants. Cette gestion de proximité permet d’anticiper les départs bien avant l’échéance des baux et de mettre en place des stratégies de relocation immédiate. Le bulletin souligne que malgré les ajustements de loyers mentionnés, la masse locative globale reste robuste, soutenue par l’indexation automatique des loyers qui compense partiellement les baisses consenties lors des relocations.

Indicateur Opérationnel 📊	Valeur au 31/12/2025 📈	Évolution / Contexte 🔄
Taux d’Occupation Financier (TOF) 🏢	90,34 % 📉	Baisse liée à une vacance ponctuelle au Havre.
Surfaces gérées sur le trimestre 📏	1 306 m² 📄	7 actes de gestion (nouveaux baux et renouvellements).
Ajustement moyen des loyers 📉	-5 % 🛡️	Stratégie de sécurisation des flux locatifs.
Actifs en cours d’acquisition 🏗️	3,8 M€ 💰	Cibles à Paris et Bordeaux (Rendement 7,1 %).

Distribution des dividendes et structure financière de la SCPI

La politique de distribution de Sofipierre au titre de l’exercice 2025 confirme son statut de valeur de rendement solide. Le dividende global versé pour l’année s’élève à 35,79 € par part. Ce montant inclut un dividende exceptionnel de 4,95 €, distribué en janvier 2026, provenant pour une large part des plus-values réalisées lors des cessions d’actifs. Ce supplément de rémunération est une excellente nouvelle pour les associés, car il vient gonfler le taux de distribution annuel qui s’établit ainsi à 6,03 % brut de fiscalité. Environ 22,1 % de ce rendement provient de la distribution de plus-values, illustrant la capacité du gestionnaire à cristalliser la valeur créée au fil des années dans le patrimoine.

L’acompte versé spécifiquement pour le quatrième trimestre 2025 s’élève à 7,59 € par part. Ce flux de revenus régulier est au cœur de la promesse des SCPI de rendement. En maintenant un niveau de distribution élevé, Sofipierre se compare avantageusement aux autres placements financiers disponibles en 2026. La gestion des réserves et du report à nouveau (RAN) permet également de lisser les revenus dans le temps, offrant une visibilité précieuse aux épargnants. Cette solidité financière est le reflet d’une discipline de gestion qui ne sacrifie pas l’avenir au profit d’un affichage immédiat, comme on peut le constater dans d’autres analyses telles que le bulletin d’Eurovalys.

Sur le plan de l’endettement, la SCPI affiche une structure saine et maîtrisée. Le taux d’endettement (Loan-to-Value) s’établit à 26,3 % au 31 décembre 2025, pour une dette bancaire totale de 40,9 millions d’euros. Point crucial dans l’environnement de taux de 2026 : la majorité de cette dette est contractée à taux fixe, protégeant ainsi la SCPI contre d’éventuelles remontées brutales du coût de l’argent. Cette prudence financière permet de conserver une marge de manœuvre importante pour de futurs investissements. La trésorerie disponible dépasse par ailleurs les 10 millions d’euros, ce qui offre à Sofidy la capacité d’intervenir rapidement sur des opportunités de marché sans dépendre exclusivement de la collecte nouvelle ou de l’accord des banques.

La santé financière de Sofipierre se mesure également à l’aune de son historique. Depuis la reprise de sa gestion par Sofidy en 1999, le Taux de Rendement Interne (TRI) atteint 9,73 % au 31 décembre 2025. Cette performance sur plus d’un quart de siècle démontre la résilience du modèle à travers les différentes crises immobilières et économiques. Les investisseurs de longue date ont ainsi vu leur capital travailler de manière constante, bénéficiant à la fois des dividendes réguliers et de la revalorisation de la part. Cette continuité historique est un argument de poids pour les nouveaux souscripteurs qui cherchent une alternative crédible aux placements volatils en 2026.

Évaluation du patrimoine et perspectives pour l’année 2026

Les expertises de fin d’année constituent le juge de paix pour toute SCPI, et pour Sofipierre, les résultats sont encourageants. La valeur du patrimoine expertisé fait apparaître une progression de +0,6 % sur un an, portant la valorisation totale à 155,8 millions d’euros. Dans un marché immobilier qui a connu des ajustements de prix significatifs ces dernières années, cette hausse, certes modérée, témoigne de la qualité intrinsèque des actifs sélectionnés. Elle justifie pleinement le maintien du prix de souscription à 595 €, offrant ainsi une base solide pour la valeur de retrait fixée à 535,5 €. Cette corrélation entre valeur d’expertise et prix de part est un indicateur de transparence essentiel pour le marché en 2026.

Les perspectives pour l’année 2026 s’inscrivent dans la continuité de cette stratégie sélective. Le gestionnaire entend poursuivre ses efforts sur deux fronts : l’optimisation du taux d’occupation financier et la saisie d’opportunités d’investissement à haut rendement. Les acquisitions en cours à Paris et Bordeaux devraient commencer à contribuer aux revenus de la SCPI dès le premier semestre, compensant les éventuels ajustements de loyers consentis pour sécuriser le parc existant. La solidité des réserves financières permet d’envisager l’avenir avec une certaine sérénité, même si la prudence reste de mise face à l’évolution des modes de consommation et de travail qui impactent les commerces et les bureaux.

L’assemblée générale annuelle, prévue pour le 21 mai 2026, sera un moment fort pour les associés. Outre le renouvellement partiel du conseil de surveillance, elle permettra de débattre des orientations stratégiques pour la fin de la décennie. Les questions liées à l’amélioration de la performance énergétique des bâtiments (ESG) seront sans doute au cœur des discussions, car elles conditionnent désormais la valeur de revente future des actifs. Sofipierre a déjà intégré ces dimensions dans sa gestion quotidienne, convaincue que l’immobilier durable est le seul garant d’un rendement pérenne. Pour une mise en perspective avec d’autres stratégies sectorielles, le bulletin de Pierval Santé peut offrir un éclairage intéressant sur d’autres types d’actifs résilients.

En conclusion de ce tour d’horizon, il apparaît que Sofipierre aborde l’année 2026 avec des fondamentaux robustes. La combinaison d’un faible endettement, d’une trésorerie confortable et d’un patrimoine sainement valorisé permet d’anticiper une distribution en ligne avec les objectifs annoncés. Le quatrième trimestre 2025 aura servi de tremplin pour une année de croissance maîtrisée, où la qualité de la gestion opérationnelle fera, plus que jamais, la différence. Pour les investisseurs, ce bulletin confirme que la pierre-papier, lorsqu’elle est gérée avec l’expertise de Sofidy, reste une composante incontournable d’une stratégie de gestion de patrimoine diversifiée et résiliente face aux incertitudes du monde moderne.