Alors que l’année 2025 s’achève, le paysage de l’investissement immobilier en France et en Europe témoigne d’une maturité retrouvée, portée par des acteurs spécialisés qui ont su naviguer entre les fluctuations des taux et les mutations des chaînes logistiques. La SCPI ActivImmo, véritable figure de proue de la logistique gérée par Alderan, vient de publier son bulletin d’information pour le 4e trimestre 2025, confirmant sa résilience et sa capacité à générer de la valeur pour ses associés. Dans un contexte où la sélectivité est devenue le maître-mot, ce véhicule affiche une capitalisation robuste frôlant les 1,4 milliard d’euros, tout en affinant sa stratégie de gestion active. Ce rapport trimestriel ne se contente pas d’aligner des chiffres ; il dessine les contours d’un patrimoine immobilier en pleine mutation, où l’optimisation des actifs existants prend le pas sur la course effrénée à la taille. À travers une analyse rigoureuse des flux de trésorerie, des mouvements de portefeuille et des indicateurs de rentabilité, nous découvrons comment ActivImmo s’apprête à aborder l’année 2026 avec une structure financière saine et des perspectives européennes affirmées.

En bref :

• 📈 Taux de distribution annuel 2025 établi à 5,49 %, en phase avec les objectifs initiaux.
• 💰 Collecte nette de 16,5 millions d’euros au dernier trimestre, portant la capitalisation à 1,4 Md€.
• 🏬 Stratégie d’arbitrage active avec 7 cessions réalisées pour 10 M€, générant 2,4 M€ de plus-values.
• 🌍 Exposition géographique majoritairement française (78,1 %) avec une volonté de renforcement européen.
• 🏢 Taux d’occupation financier (TOF) solide à 92,8 % au 31 décembre 2025.
• 📉 Endettement très maîtrisé avec un ratio LTV limité à seulement 0,79 %.

Analyse de la collecte et de la solidité financière d’ActivImmo au terme de l’exercice 2025

Le 4e trimestre 2025 marque une étape de consolidation majeure pour la SCPI ActivImmo. Dans un marché de l’épargne immobilière devenu plus exigeant, la collecte nette s’est élevée à 16,5 millions d’euros. Ce chiffre, bien que plus modéré que lors des phases de croissance exponentielle des années précédentes, témoigne d’une confiance renouvelée de la part des épargnants. Au 31 décembre 2025, la capitalisation totale atteint ainsi environ 1,4 milliard d’euros, un socle financier qui permet à la société de gestion Alderan d’agir avec une grande sérénité sur les marchés européens. Le nombre d’associés, désormais porté à 29 302, illustre la popularité persistante de ce véhicule spécialisé dans les locaux d’activités et la logistique du dernier kilomètre. Cette base d’investisseurs diversifiée assure une stabilité au fonds, d’autant plus qu’aucune part n’est en attente de retrait en fin d’exercice, un signal fort de la liquidité et de la satisfaction des porteurs de parts.

La structure du capital d’ActivImmo repose sur un total de 2 301 353 parts, avec une progression nette de 27 000 unités sur le seul dernier trimestre. Pour un investisseur cherchant à diversifier son épargne, il est essentiel de comprendre que cette masse critique offre une mutualisation des risques locatifs sans précédent. En s’appuyant sur les outils de sepia-investissement.fr, les futurs souscripteurs peuvent d’ailleurs évaluer l’impact d’une telle capitalisation sur la résilience des dividendes face aux cycles économiques. La gestion prudente se reflète également dans le maintien du prix de souscription à 610 €, garantissant une stabilité de la valeur de retrait à 545,34 €. Cette constance est un atout majeur dans un environnement où certains véhicules immobiliers ont dû réajuster leurs valeurs de part à la baisse ces derniers mois.

L’un des points les plus remarquables de ce bulletin trimestriel réside dans la gestion du passif. Le taux d’endettement de la SCPI, ou Loan-to-Value (LTV), est maintenu à un niveau extrêmement bas de 0,79 %. Ce choix stratégique de ne pas recourir massivement au levier bancaire, alors que les taux d’intérêt ont connu des tensions, place ActivImmo dans une position de force. Elle dispose ainsi d’une « poudre sèche » considérable pour saisir des opportunités d’investissement immobilier dès que les conditions de marché deviendront plus favorables en 2026. Cette prudence financière est un gage de sécurité pour les associés, car elle limite l’exposition du fonds aux variations des coûts de financement et protège directement la distribution des revenus courants.

En observant la dynamique de collecte, on note que les souscriptions se font désormais de manière plus ciblée. Les épargnants ne cherchent plus seulement un rendement immédiat, mais une qualité de sous-jacent. La thématique de la logistique, portée par la transformation des modes de consommation, reste le moteur principal de cet engouement. La SCPI a su transformer chaque euro collecté en un outil de performance durable. Pour ceux qui souhaitent approfondir cette analyse, il peut être judicieux de solliciter un accompagnement personnalisé via sepia-investissement.fr afin de comparer ces indicateurs financiers avec d’autres acteurs du secteur logistique. En somme, la solidité financière d’ActivImmo en ce début d’année 2026 repose sur un équilibre parfait entre une capitalisation massive, une absence d’endettement toxique et une base d’associés fidèle.

L’importance de la capitalisation dans la résilience des SCPI

La taille d’une SCPI comme ActivImmo joue un rôle déterminant dans sa capacité à absorber les chocs. Avec 1,4 Md€ d’actifs sous gestion, le risque est dilué sur des centaines de baux et de locataires. Imaginez un entrepôt subissant un sinistre ou un départ de locataire imprévu : sur un petit patrimoine, l’impact sur le dividende serait immédiat et douloureux. Pour ActivImmo, de tels événements sont statistiquement lissés par la performance globale des autres actifs. Cette échelle permet également de négocier des conditions d’entretien et de rénovation plus avantageuses auprès des prestataires, optimisant ainsi les charges de la copropriété immobilière.

L’analyse fine des souscriptions montre aussi une tendance à l’investissement programmé. De nombreux associés choisissent de réinvestir mensuellement leurs dividendes, ce qui alimente une collecte régulière et prévisible. Ce flux constant permet à la société de gestion Alderan de maintenir une veille active sur le marché européen sans subir la pression d’un déploiement de capital précipité. La stabilité du prix de la part à 610 € agit comme un rempart psychologique et financier, confirmant que la valeur d’expertise du patrimoine immobilier soutient pleinement la valeur de retrait. Pour explorer les bénéfices de l’investissement programmé sur ce type de support, les simulateurs disponibles sur sepia-investissement.fr s’avèrent être des outils d’aide à la décision particulièrement pertinents pour les épargnants méticuleux.

La stratégie d’arbitrage au service de la création de valeur et du recyclage de capital

Au cours du 4e trimestre 2025, ActivImmo a opéré un virage stratégique notable en privilégiant la gestion de son portefeuille existant plutôt que de nouvelles acquisitions massives. Aucune nouvelle acquisition n’a été recensée sur la période, un choix délibéré qui souligne la volonté de la gestion de ne pas surpayer des actifs dans un marché en phase de recalibrage. À l’inverse, la SCPI a finalisé sept cessions d’actifs pour un montant global de 10 millions d’euros (hors droits). Ces arbitrages ne sont pas des désinvestissements subis, mais des décisions tactiques visant à se séparer d’actifs de taille limitée, souvent situés dans des zones géographiques secondaires ou présentant un potentiel de revalorisation moindre à long terme. Cette rotation du capital est essentielle pour maintenir un patrimoine jeune, performant et conforme aux dernières normes environnementales.

L’aspect le plus impressionnant de ces cessions réside dans la plus-value dégagée. Ces opérations ont généré environ 2,4 millions d’euros de profit, soit près de 24 % de la valeur de cession initiale. Cette capacité à extraire de la valeur d’actifs jugés « secondaires » démontre l’expertise d’Alderan dans l’identification du bon timing de sortie. Ces plus-values ne sont pas simplement des chiffres comptables ; elles sont en partie redistribuées aux associés sous forme de dividende exceptionnel, boostant ainsi la rentabilité globale du placement. Pour un épargnant, c’est la preuve tangible que la gestion ne se contente pas d’encaisser des loyers, mais travaille activement la matière immobilière pour maximiser le retour sur investissement.

Le produit de ces ventes est destiné à être redéployé vers des marchés européens plus porteurs. Le bulletin mentionne d’ailleurs un pipeline sécurisé de 40,6 millions d’euros d’investissements potentiels, ainsi que des offres en cours pour 7,5 millions d’euros supplémentaires. Ce « recyclage » du capital permet d’améliorer la qualité intrinsèque du patrimoine sans augmenter l’exposition globale au risque. En ciblant des entrepôts de nouvelle génération en Allemagne, en Espagne ou en Italie, ActivImmo prépare ses performances futures. Pour comprendre comment ces arbitrages influent sur votre propre stratégie patrimoniale, n’hésitez pas à consulter les experts de sepia-investissement.fr, qui pourront vous expliquer le mécanisme de distribution des plus-values immobilières au sein d’une SCPI.

La réduction de la vacance est un autre moteur de cette stratégie d’arbitrage. En se séparant des actifs les plus fragiles, la SCPI améliore mécaniquement ses indicateurs opérationnels. Les actifs cédés au T4 2025 présentaient souvent des caractéristiques techniques dépassant les besoins actuels de la logistique moderne ou des baux arrivant à échéance sans certitude de renouvellement. Ce nettoyage de portefeuille est le signe d’une gestion arrivée à maturité, capable de dire « non » à la conservation d’actifs obsolètes. C’est cette rigueur qui permet de maintenir des perspectives de croissance pérennes. L’investisseur moderne sait que la valeur d’un fonds ne se mesure pas seulement à ce qu’il achète, mais aussi à ce qu’il sait vendre au bon moment.

Le mécanisme vertueux du recyclage des actifs immobiliers

Le recyclage d’actifs est une discipline complexe qui nécessite une connaissance fine du terrain. Prenons l’exemple d’un entrepôt de 2 000 m² situé en périphérie d’une ville moyenne. Si le marché local sature, sa valeur locative stagne. En le vendant à un utilisateur local qui souhaite devenir propriétaire de ses murs, la SCPI réalise souvent une excellente opération financière. L’argent ainsi récupéré peut être investi dans une quote-part d’un hub logistique européen de 50 000 m², loué à un géant du e-commerce avec un bail de 10 ans ferme. Le risque diminue, la visibilité augmente, et le rendement est optimisé. C’est précisément cette mécanique qu’ActivImmo a mise en œuvre lors du dernier trimestre de l’année 2025.

Cette agilité permet également de répondre aux enjeux de la transition écologique. Les fonds issus des cessions peuvent être orientés vers la mise aux normes ISR (Investissement Socialement Responsable) des actifs restants ou vers l’acquisition de bâtiments déjà certifiés BREEAM ou HQE. Dans le monde de 2026, un bâtiment non vert est un bâtiment qui perd de la valeur. En arbitrant intelligemment, Alderan protège la valeur de la part de ses associés contre l’obsolescence climatique. Si vous souhaitez comparer la performance environnementale d’ActivImmo avec d’autres véhicules, les outils d’analyse de sepia-investissement.fr offrent des indicateurs précieux sur la durabilité des portefeuilles immobiliers sous gestion.

Performance opérationnelle et gestion locative dans le secteur de la logistique européenne

La solidité d’une SCPI repose avant tout sur sa capacité à remplir ses locaux et à percevoir ses loyers avec régularité. Au 31 décembre 2025, le taux d’occupation financier (TOF) d’ActivImmo s’établit à 92,8 %. Bien que ce chiffre montre une légère marge de progression par rapport au plein emploi total, il reste tout à fait remarquable compte tenu de la taille du patrimoine et de la stratégie active de rotation des actifs. Ce TOF reflète une gestion locative de proximité, capable de relouer rapidement les surfaces libérées ou d’anticiper les départs. Avec un potentiel locatif estimé à 6,1 millions d’euros par an pour les surfaces vacantes, la SCPI dispose d’un levier de croissance organique significatif pour 2026, sans même avoir besoin d’investir un euro supplémentaire.

Le portefeuille locatif d’ActivImmo est d’une richesse impressionnante : 372 locataires se répartissent 463 baux. Cette granularité est la meilleure protection contre le risque de défaut d’un locataire unique. Qu’il s’agisse de transporteurs nationaux, de logisticiens internationaux ou d’entreprises locales, la diversité des secteurs d’activité représentés assure une résilience face aux crises sectorielles. Au 4e trimestre 2025, les loyers encaissés ont atteint 20,9 millions d’euros hors taxes, confirmant la fluidité des encaissements. La durée résiduelle moyenne des baux (WALB) s’élève à 3,9 ans jusqu’à la prochaine échéance et à 6,3 ans jusqu’à la fin des baux, offrant une visibilité confortable sur les flux de revenus futurs.

L’analyse géographique montre une prédominance du marché français, qui représente 78,1 % du patrimoine. La France reste le cœur de cible d’ActivImmo en raison de sa position stratégique de carrefour logistique en Europe. Cependant, l’ouverture européenne est une réalité avec des actifs situés dans plusieurs pays limitrophes, permettant de capter des cycles immobiliers différents. Cette diversification européenne est un argument de poids pour les investisseurs soucieux de ne pas mettre tous leurs œufs dans le même panier national. Pour une étude détaillée des zones géographiques les plus porteuses en 2026, l’accompagnement par des professionnels comme ceux de sepia-investissement.fr est vivement recommandé afin d’optimiser la répartition de son investissement immobilier.

Enfin, la gestion opérationnelle intègre désormais de manière systématique les critères ISR. Au-delà du simple aspect financier, la qualité de la relation locataire est au centre des préoccupations. Des baux dits « verts » sont progressivement mis en place, incitant les occupants à une meilleure gestion de l’énergie et des déchets. Cette approche collaborative renforce la fidélité des locataires et valorise le patrimoine immobilier sur le long terme. Un locataire satisfait est un locataire qui reste, ce qui réduit les frais de relocation et les périodes de vacance. ActivImmo démontre ici que la performance financière est indissociable d’une gestion humaine et environnementale rigoureuse de ses mètres carrés logistiques.

La logistique du dernier kilomètre : un moteur de croissance inépuisable

Le succès opérationnel d’ActivImmo s’explique en grande partie par son positionnement sur la logistique du dernier kilomètre. Ce segment, qui concerne les entrepôts situés à proximité immédiate des grandes agglomérations, est le plus tendu du marché. Avec l’explosion du commerce en ligne et des services de livraison ultra-rapide en 2026, la demande pour ces surfaces ne cesse de croître alors que l’offre reste contrainte par les règles d’urbanisme. Cela confère un pouvoir de négociation important à la SCPI lors du renouvellement des baux. Les hausses de loyers indexées sur l’inflation permettent de protéger le pouvoir d’achat des dividendes distribués aux associés.

La capacité d’ActivImmo à gérer des actifs hybrides, mêlant bureaux de proximité et zones de stockage technique, répond parfaitement aux nouveaux besoins des entreprises. Ces « locaux d’activités » sont souvent moins exposés aux aléas économiques que les grands entrepôts XXL dépendants du commerce international. En cas de vacance, ces surfaces sont facilement divisibles ou adaptables, ce qui limite le risque de vacance prolongée. Pour simuler les revenus potentiels issus d’un placement sur ce type de support, les outils de sepia-investissement.fr permettent de projeter différents scénarios de rentabilité en fonction de l’évolution du marché locatif logistique.

Analyse du rendement 2025 et de la politique de distribution des dividendes

L’heure est au bilan annuel pour les associés de la SCPI ActivImmo, et les chiffres confirment la tenue des engagements pris par Alderan. Pour l’ensemble de l’exercice 2025, la distribution totale s’élève à 33,48 € par part. Ce montant se décompose en deux parties : un dividende courant issu des loyers perçus et une quote-part de plus-values réalisées lors des arbitrages du portefeuille. Plus spécifiquement, au titre du 4e trimestre 2025, la distribution brute est de 8,80 € par part, incluant 1,06 € provenant des cessions d’actifs. Cette stratégie de distribution mixte permet d’offrir un rendement attractif tout en récompensant la fidélité des épargnants par les fruits de la gestion active.

Le taux de distribution annuel ressort ainsi à 5,49 %. Ce chiffre est quasiment identique à l’objectif de 5,50 % fixé en début d’année, illustrant la précision du pilotage financier de la SCPI. Dans un contexte de 2026 où les placements sécurisés ont vu leur rémunération se stabiliser, une rentabilité de près de 5,50 % adossée à de l’immobilier tangible reste une performance de premier plan. La performance globale, qui intègre à la fois le rendement et la variation de la valeur de la part, s’établit également à 5,49 %, confirmant la stabilité du prix de souscription à 610 €. Ce tableau de bord financier est un signal rassurant pour quiconque souhaite pérenniser ses revenus complémentaires.

Indicateur financier 📊	Valeur T4 2025 / Année 2025 📋	Commentaire 💡
Distribution totale annuelle	33,48 € / part 💰	Performance stable et robuste
Taux de distribution (Yield)	5,49 % 📈	Conforme à l’objectif de 5,50 %
Prix de souscription	610,00 € 🏢	Maintien de la valeur de part
Plus-values distribuées (T4)	1,06 € / part ✨	Fruit d’une gestion active des cessions
Taux d’endettement (LTV)	0,79 % 🛡️	Sécurité financière maximale

La pérennité de ces dividendes est assurée par une politique de réserves prudente et par la qualité des flux locatifs. Le versement des revenus s’effectue trimestriellement, offrant une régularité appréciée des retraités ou des épargnants cherchant à compléter leurs revenus. Pour optimiser la fiscalité de ces revenus, notamment pour les investissements réalisés via des contrats d’assurance-vie ou en démembrement de propriété, il est pertinent de se tourner vers sepia-investissement.fr. Leurs conseillers peuvent aider à structurer l’acquisition de parts d’ActivImmo afin de maximiser le rendement net après impôt, un aspect crucial de l’investissement immobilier en 2026.

Il est également intéressant de noter que la SCPI ne se repose pas sur ses acquis. La génération de plus-values n’est pas un événement isolé mais une composante structurelle de la performance d’ActivImmo. En vendant des actifs matures pour en acheter de nouveaux avec un potentiel de croissance, la société crée un cercle vertueux. Les 1,89 € de plus-values distribués sur l’ensemble de l’année 2025 témoignent de cette dynamique. Cette approche permet de maintenir un rendement élevé même si le marché locatif devait connaître des périodes de calme. La SCPI ActivImmo prouve ainsi qu’elle est un véhicule de rendement, mais aussi de valorisation patrimoniale sur le long terme.

Comprendre le taux de distribution vs performance globale

Pour un investisseur, il est parfois complexe de distinguer le taux de distribution de la performance globale. Le taux de distribution (5,49 %) correspond au dividende brut versé divisé par le prix de part au 1er janvier. La performance globale, quant à elle, ajoute la variation du prix de la part. En 2025, comme le prix est resté stable à 610 €, les deux chiffres se rejoignent. C’est le signe d’une grande stabilité. Pour ceux qui ont investi il y a plusieurs années à un prix plus bas, le rendement sur coût d’acquisition est encore bien supérieur. Pour calculer votre propre rendement personnalisé, n’hésitez pas à utiliser les simulateurs de sepia-investissement.fr.

Cette clarté dans la communication financière est l’une des raisons pour lesquelles ActivImmo est régulièrement primée par la presse spécialisée. Le bulletin trimestriel fournit une transparence totale sur l’origine des revenus, ce qui permet aux associés de comprendre exactement d’où vient leur argent. En 2026, la transparence n’est plus une option mais une exigence des épargnants. Savoir qu’une partie de votre dividende provient de la vente réussie d’un entrepôt en zone secondaire et l’autre de loyers réguliers payés par des entreprises solides renforce le sentiment de sécurité et de maîtrise de son épargne immobilière.

Orientations stratégiques pour 2026 et développement durable du patrimoine immobilier

L’entrée dans l’année 2026 marque le début d’un nouveau cycle pour la SCPI ActivImmo. Après une phase de collecte massive et une phase de consolidation en 2025, la stratégie se tourne résolument vers l’optimisation européenne. Alderan a identifié un pipeline d’investissements de 40,6 millions d’euros, témoignant d’une volonté de reprendre une phase d’acquisition sélective. Ces nouveaux projets visent principalement l’Europe, où les rendements dans le secteur logistique offrent parfois des opportunités de diversification géographique et fiscale intéressantes. Cette expansion européenne permet également de diluer davantage le risque lié au marché français et de profiter des dynamiques de croissance spécifiques à chaque pays.

L’autre grand chantier de 2026 concerne le renouvellement du Conseil de surveillance. Avec une clôture des candidatures fixée au 2 mars 2026, la SCPI invite ses associés à s’impliquer davantage dans la gouvernance du fonds. Ce renouvellement est l’occasion d’intégrer de nouvelles expertises, notamment dans les domaines de la transition énergétique et de la transformation digitale des entrepôts. Une gouvernance forte et renouvelée est un gage de transparence et de bonne gestion pour l’avenir. Pour les associés souhaitant comprendre le rôle exact de ce conseil ou comment poser leur candidature, les ressources éducatives de sepia-investissement.fr offrent un éclairage précieux sur le fonctionnement interne des SCPI.

Le statut ISR (Investissement Socialement Responsable) reste au cœur de l’identité d’ActivImmo. Pour les exercices à venir, l’accent sera mis sur l’amélioration de la performance énergétique du bâti. Installation de panneaux photovoltaïques, bornes de recharge pour véhicules électriques, isolation thermique renforcée : chaque actif du patrimoine immobilier doit contribuer à la réduction de l’empreinte carbone globale du fonds. Ce positionnement n’est pas seulement éthique, il est économique. Les bâtiments « verts » bénéficient de meilleures valeurs d’expertise et attirent les locataires les plus solvables, soucieux de leur propre bilan RSE. C’est une stratégie de « future-proofing » qui garantit la valeur des parts pour les décennies à venir.

Enfin, la SCPI ActivImmo aborde 2026 comme un véhicule patrimonial arrivé à pleine maturité. L’objectif n’est plus la croissance à tout prix, mais l’excellence opérationnelle. La stabilité locative, le faible endettement et la capacité à générer des plus-values récurrentes constituent les piliers de cette nouvelle phase. Les perspectives pour les associés sont claires : une distribution de revenus stable, une valorisation prudente du capital et une participation active à la transformation de la logistique européenne. Si vous envisagez de renforcer votre position ou de découvrir ce secteur, l’accompagnement stratégique proposé par sepia-investissement.fr sera votre meilleur atout pour naviguer dans le marché immobilier de 2026 avec succès.

Vers une logistique 5.0 : l’innovation technologique au service du rendement

L’avenir du patrimoine d’ActivImmo passe par l’innovation. En 2026, les entrepôts ne sont plus de simples boîtes de stockage, mais des centres de données et de flux hautement automatisés. Alderan veille à ce que ses actifs puissent accueillir les technologies de pointe : robotique, intelligence artificielle pour la gestion des stocks et infrastructures 5G privées. Cette adaptabilité technologique assure que les bâtiments resteront demandés par les locataires de demain. Un entrepôt capable de supporter des systèmes automatisés se louera toujours plus cher et plus vite qu’un bâtiment obsolète.

Cette vision à long terme est ce qui distingue une SCPI thématique comme ActivImmo d’un fonds généraliste. En se concentrant sur les besoins réels de l’économie de demain, la gestion assure une rentabilité durable. Les investisseurs qui font le choix de la logistique en 2026 parient sur la colonne vertébrale de l’économie mondiale. Pour approfondir ces thématiques technologiques et leur impact sur la valorisation immobilière, n’hésitez pas à consulter les analyses sectorielles disponibles sur sepia-investissement.fr, votre partenaire pour un investissement immobilier éclairé et tourné vers l’avenir.