L’année 2025 s’achève sur une note de résilience et de transformation pour l’épargne immobilière spécialisée dans le secteur médico-social. Dans un paysage économique marqué par une stabilisation progressive des taux d’intérêt, la SCPI Pierval Santé, gérée par la société de gestion Euryale, vient de dévoiler les chiffres clés de son activité pour le dernier trimestre de l’exercice. Ce rapport financier met en lumière une stratégie de gestion proactive, visant à concilier rendement immédiat et pérennité du patrimoine à long terme. Face aux défis de liquidité rencontrés par l’ensemble du marché de la pierre-papier, le véhicule a su manœuvrer avec prudence, en privilégiant la fluidité des sorties tout en maintenant une dynamique d’acquisition sélective en Europe. Le secteur de la santé, par sa nature acyclique et les besoins croissants d’une population vieillissante, confirme ici son statut de valeur refuge. La publication de ce bulletin trimestriel intervient à un moment charnière où les investisseurs scrutent la capacité des gestionnaires à protéger la valeur des parts tout en assurant une distribution des revenus attractive. Avec une capitalisation dépassant les 3,3 milliards d’euros, Pierval Santé s’affirme comme un acteur incontournable de l’immobilier de santé, capable de traverser les cycles grâce à une granularité géographique et une diversification typologique exemplaire.

📊 En bref : l’essentiel du bulletin trimestriel 4T 2025

• 💰 Distribution annuelle : Un taux de distribution stabilisé à 4,06 % pour l’exercice 2025.
• 🏥 Dynamique d’investissement : Près de 500 millions d’euros d’opérations réalisées sur l’année.
• 🇮🇹 Acquisition majeure : Un EHPAD de 240 lits acquis en Lombardie avec un bail de 25 ans.
• 📉 Collecte et liquidité : 35,9 M€ collectés en 2025, intégralement dédiés au financement des retraits.
• 🏢 Occupation : Un taux d’occupation financier solide s’établissant à 94,04 %.
• 📅 Perspective 2026 : Maintien du prix de part à 204 € et poursuite de la stratégie de rotation d’actifs.

Analyse de la performance trimestrielle et de la distribution des revenus

La performance trimestrielle de la SCPI Pierval Santé pour ce quatrième trimestre 2025 s’inscrit dans une logique de stabilité et de montée en puissance graduelle des revenus locatifs. Le dividende brut versé aux associés pour cette période s’élève à 2,26 € par part, ce qui se traduit par un montant net de fiscalité étrangère de 2,11 €. Cette légère amélioration séquentielle observée en fin d’année témoigne de la capacité du gestionnaire à optimiser les flux de trésorerie issus d’un patrimoine désormais mature et largement diversifié en Europe. Sur l’ensemble de l’année 2025, la distribution globale atteint 8,28 € par part, permettant d’afficher un taux de distribution de 4,06 %. Ce chiffre, identique à celui de l’année précédente, souligne la régularité du fonds dans un environnement où de nombreux autres supports immobiliers ont dû réviser leurs ambitions à la baisse. Pour les épargnants, cette constance est un signal fort de la robustesse du modèle économique de la santé.

Le maintien de cette distribution repose sur une gestion rigoureuse des baux et une indexation efficace des loyers. Dans un contexte inflationniste encore présent, la plupart des baux conclus par la SCPI intègrent des clauses de révision annuelle liées aux indices locaux, protégeant ainsi le pouvoir d’achat des dividendes. L’analyse détaillée du rapport financier montre que la part des revenus issus de l’étranger continue de croître, offrant aux investisseurs français un avantage fiscal non négligeable grâce aux conventions fiscales internationales qui évitent la double imposition. Pour ceux qui souhaitent approfondir les calculs de rendement potentiel, il est recommandé de se rendre sur sepia-investissement.fr afin d’accéder aux simulateurs SCPI mis à jour avec ces nouvelles données. Cette plateforme permet d’évaluer l’impact de la fiscalité selon le profil de chaque contribuable.

Il est également intéressant de noter que la SCPI a su générer des plus-values significatives au cours de l’année. La cession de 14 EHPAD a permis de dégager environ 8 millions d’euros de gains, lesquels ont été partiellement redistribués aux associés, venant ainsi soutenir le rendement global. Cette stratégie d’arbitrage est essentielle : elle permet non seulement de cristalliser la valeur créée au fil des ans, mais aussi de rajeunir le portefeuille en se séparant d’actifs moins performants ou ne répondant plus aux normes environnementales actuelles. Parallèlement, d’autres rapports du marché, comme le bulletin trimestriel Iroko Zen, confirment que la sélectivité reste le maître-mot pour maintenir des performances de haut niveau dans le contexte actuel de 2026.

L’aspect social et solidaire de Pierval Santé demeure un pilier de sa performance globale, bien que non strictement financière. En tant que fonds de partage, la SCPI continue de reverser une partie de sa commission de gestion au profit de l’Institut du Cerveau. Ce positionnement éthique attire une catégorie d’investisseurs soucieux de l’impact de leur capital, tout en bénéficiant de la rentabilité de l’immobilier santé. La distribution des revenus est donc le fruit d’un équilibre savant entre performance locative, gestion active du patrimoine et engagement sociétal, faisant de ce T 2025 un cru de consolidation majeur.

Impact de la gestion active sur la valorisation des actifs immobiliers

La valorisation des actifs immobiliers au sein de Pierval Santé fait l’objet d’une attention constante, particulièrement dans un marché où les expertises sont scrutées de près. Au 30 juin 2025, la valeur de reconstitution s’établissait à 199,19 € par part. Bien que ce chiffre soit légèrement inférieur au prix de souscription maintenu à 204 €, l’écart reste dans les limites réglementaires autorisées par l’AMF, évitant ainsi toute nécessité de baisse du prix de la part. Cette stabilité est le résultat d’une politique d’acquisition prudente menée ces dernières années, où le gestionnaire a refusé de surpayer des actifs dans des marchés en surchauffe. En 2026, la stratégie consiste à maintenir cette valeur en investissant dans des structures modernes, répondant aux dernières normes énergétiques.

Les opérations de rénovation et de livraison d’actifs neufs jouent un rôle moteur dans la préservation de la valeur. En 2025, plus de 122 millions d’euros de projets neufs ont été livrés, injectant dans le portefeuille des bâtiments à haute valeur ajoutée, immédiatement loués à des exploitants de premier plan. Ces actifs neufs bénéficient de baux très longs, souvent supérieurs à 15 ans, ce qui sécurise la valorisation sur le long terme. Contrairement aux bureaux qui peuvent subir des cycles de vacance plus fréquents, les murs de cliniques ou d’EHPAD sont intimement liés à l’exploitation, rendant le locataire beaucoup plus captif et le flux de revenus plus prévisible.

Stratégie d’investissement et rotation du patrimoine en Europe

L’année 2025 a été marquée par un volume d’opérations impressionnant, totalisant près de 500 millions d’euros. Ce chiffre témoigne de la vitalité de la SCPI, même dans une période où la collecte brute s’est montrée plus modeste (35,9 millions d’euros sur l’année). La direction prise par Euryale est claire : optimiser le parc existant par une rotation active. En vendant 14 établissements pour un montant de 263 millions d’euros, la SCPI a pu libérer des capitaux importants. Ces fonds ont été réalloués avec une grande précision chirurgicale, ciblant des zones géographiques offrant de meilleures perspectives de croissance et de rendement. La gestion de l’immobilier santé en 2026 exige cette agilité pour s’adapter aux nouvelles réglementations nationales sur l’accueil des seniors.

L’acquisition emblématique du quatrième trimestre 2025 se situe en Italie, plus précisément en Lombardie. Il s’agit d’un EHPAD de grande capacité, doté de 240 lits, pour un investissement de 24,1 millions d’euros. Cette opération illustre parfaitement la thèse d’investissement de Pierval Santé : un bail ferme de 25 ans avec un rendement acte en main de 5,0 %. Trouver de tels niveaux de rendement avec une visibilité sur un quart de siècle est devenu rare sur le marché européen. La Lombardie, région riche et à la démographie vieillissante, représente un marché cible idéal. Ce type d’investissement permet de diluer les risques locatifs et de renforcer la présence de la SCPI dans des pays où le besoin en infrastructures de santé est structurellement en sous-offre.

La stratégie ne se limite pas aux EHPAD. Pierval Santé diversifie ses actifs immobiliers en investissant également dans des cliniques de court séjour, des centres de rééducation et des maisons de santé pluridisciplinaires. Cette diversité est une protection contre les évolutions réglementaires qui pourraient toucher un segment spécifique du marché. En répartissant le risque sur 253 actifs, la SCPI s’assure qu’aucun locataire ni aucun bâtiment ne pèse de manière disproportionnée sur le bilan. Pour obtenir un conseil et un accompagnement personnalisé sur la manière d’intégrer cette diversification dans un portefeuille global, les experts de sepia-investissement.fr sont disponibles pour analyser votre situation patrimoniale.

Enfin, le volet financier de cette stratégie d’investissement intègre une gestion maîtrisée de l’effet de levier. Avec un ratio d’endettement global de 18,5 %, la SCPI conserve une marge de manœuvre confortable. Cette dette est composée à 15 % de crédits bancaires classiques et à 3,5 % d’engagements liés à des constructions en cours. Ce niveau de levier modéré permet de doper légèrement le rendement sans exposer les associés à un risque de taux excessif. En 2026, la capacité à refinancer ces dettes à des conditions avantageuses sera un facteur clé de succès, et Pierval Santé semble avoir anticipé ces échéances avec brio.

Focus sur le marché italien et les perspectives transalpines

L’Italie représente un relais de croissance stratégique pour la SCPI. Le marché italien de la santé se caractérise par une fragmentation importante et un besoin massif de modernisation des infrastructures existantes. En se positionnant sur des actifs de grande taille comme celui de Lombardie, Pierval Santé s’impose comme un partenaire financier de choix pour les exploitants locaux qui souhaitent se développer. Les baux italiens offrent souvent des conditions de protection pour le bailleur qui sont très favorables, notamment en ce qui concerne la prise en charge des travaux et des taxes. Cette acquisition vient renforcer la résilience du portefeuille face aux fluctuations du marché français.

L’analyse des tendances montre que l’immobilier de santé en Italie attire de plus en plus de capitaux institutionnels. La SCPI bénéficie d’une longueur d’avance grâce à son expertise locale et ses réseaux de sourcing. En 2026, on s’attend à ce que d’autres opportunités similaires soient saisies, permettant d’équilibrer la répartition géographique entre la France, l’Allemagne, l’Irlande et désormais l’Italie de manière plus marquée. Cette expansion européenne est un gage de stabilité pour la distribution des revenus sur le long terme.

Tableau récapitulatif des indicateurs clés au 4T 2025

Indicateur 📈	Valeur au 31/12/2025 📋	Commentaire 💡
Nombre d’associés 👥	60 787	Base d’investisseurs stable et fidèle.
Capitalisation 💰	3,3 Milliards €	Un poids lourd du marché SCPI.
Taux d’occupation financier (TOF) 🏢	94,04 %	Performance locative solide.
Dividende net T4 (par part) 💶	2,11 €	En amélioration par rapport aux trimestres précédents.
Durée moyenne des baux (WALB) ⏳	15,39 ans	Visibilité locative exceptionnelle.
Dette financière 🏦	15 %	Levier modéré et sécurisant.

Activité opérationnelle et solidité locative du portefeuille

Sur le plan opérationnel, la SCPI Pierval Santé affiche des indicateurs de gestion particulièrement sains. Le patrimoine, qui s’étend sur près de 1,2 million de mètres carrés, est géré avec une rigueur qui minimise les vacances locatives. Le taux d’occupation financier (TOF) de 94,04 % à fin décembre 2025 témoigne de l’attractivité des locaux pour les exploitants de santé. Bien que ce taux puisse sembler légèrement inférieur à certains véhicules de bureaux « prime », il faut souligner qu’il inclut des actifs en cours de restructuration ou des surfaces libérées suite à des arbitrages stratégiques. La fluidité des relocations au cours du trimestre, avec six nouveaux baux signés pour un montant de 83 000 euros de loyers additionnels, montre la réactivité des équipes d’Euryale.

La solidité d’une SCPI de santé repose avant tout sur la durée de ses baux. Sur ce point, Pierval Santé se distingue avec une durée résiduelle moyenne des baux (WALB) s’élevant à 15,39 ans. C’est l’un des chiffres les plus élevés du marché. Cette caractéristique offre une protection contre la volatilité économique : même en cas de récession majeure, les flux de loyers sont contractuellement sécurisés pour plus d’une décennie auprès de grands groupes hospitaliers ou médico-sociaux. Cette visibilité est le moteur principal de la confiance des investisseurs institutionnels et particuliers. L’immobilier santé ne subit pas les modes de consommation ou le télétravail ; il répond à un besoin physiologique et social immuable.

Le trimestre a également été marqué par la livraison d’actifs neufs, générant un complément de revenus annualisés de 1,3 million d’euros. Ces livraisons sont le fruit de projets lancés deux ou trois ans plus tôt, illustrant l’importance de l’investissement en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement). Ce type d’opération permet d’entrer sur des actifs de dernière génération avec des performances thermiques optimales, réduisant ainsi les charges pour les locataires et les risques d’obsolescence pour les propriétaires. En 2026, la poursuite de ces livraisons sera un facteur déterminant pour soutenir la distribution des revenus. À cet égard, le bulletin SCPI Darwin 4T2025 propose une lecture intéressante sur la gestion des livraisons neuves dans un marché en mutation.

La gestion locative ne se résume pas à l’encaissement des loyers ; elle implique un dialogue constant avec les partenaires exploitants. Le quatrième trimestre a vu neuf libérations de locaux, représentant une perte de loyers de 467 000 euros. Ce mouvement naturel du patrimoine est compensé par une politique active de relocation ou de vente des actifs libérés. La capacité à transformer un départ en opportunité de rénovation ou de changement de destination est l’une des forces du gestionnaire. En 2026, la qualité de l’actif immobilier devient primordiale pour fidéliser les locataires face à une concurrence qui se modernise.

La résilience du secteur médico-social face aux cycles économiques

Pourquoi l’immobilier de santé reste-t-il une classe d’actifs privilégiée ? La réponse réside dans la déconnexion partielle entre les besoins de soins et la santé de l’économie globale. Que la croissance soit au rendez-vous ou non, les infrastructures de santé restent nécessaires. Cette résilience a été confirmée tout au long de l’année 2025. Les exploitants, bien que confrontés à des hausses de coûts (énergie, personnel), bénéficient de financements publics ou de revenus réguliers qui assurent leur solvabilité. Pour la SCPI Pierval Santé, cela se traduit par un taux d’impayés historiquement bas, bien en dessous des moyennes observées dans le commerce ou le bureau.

En outre, les barrières à l’entrée dans ce secteur sont élevées. L’obtention d’autorisations administratives pour exploiter un EHPAD ou une clinique est un processus long et complexe. Cela crée une rareté structurelle de l’offre sur les meilleurs emplacements. En possédant les murs de ces établissements, la SCPI détient un actif stratégique dont la valeur d’usage est intrinsèquement protégée par la licence d’exploitation qui y est rattachée. Cette synergie entre le bâti et l’activité fait de l’investissement santé un choix défensif par excellence pour tout épargnant cherchant à stabiliser son patrimoine.

Gestion de la liquidité et dynamique de la collecte en 2025

La question de la liquidité a été au cœur des préoccupations du marché immobilier tout au long de l’année 2025. Pour Pierval Santé, la collecte brute au quatrième trimestre a atteint 5,2 millions d’euros, portant le total annuel à 35,9 millions d’euros. Bien que ces chiffres soient en retrait par rapport aux années records de 2021-2022, ils démontrent que le véhicule continue d’attirer de nouveaux capitaux malgré un climat attentiste. La gestion a pris le parti responsable d’affecter l’intégralité de ces flux au financement des demandes de retraits. Cette transparence est essentielle pour maintenir la confiance des associés existants et des nouveaux entrants.

À la fin du mois de décembre 2025, les parts en attente de retrait représentaient 59,7 millions d’euros, soit environ 1,8 % de la capitalisation totale de la SCPI. Ce ratio reste parfaitement gérable pour un fonds de cette envergure. Contrairement à certains véhicules qui ont dû bloquer les sorties ou appliquer des décotes massives, Pierval Santé utilise les leviers à sa disposition pour fluidifier le marché secondaire. La rotation d’actifs évoquée précédemment (263 millions d’euros de cessions) joue un rôle crucial ici : le produit des ventes est prioritairement utilisé pour assurer la liquidité des parts. C’est une démonstration de force du modèle de gestion diversifié qui permet de ne pas dépendre uniquement de la collecte fraîche.

Pour les investisseurs qui cherchent à optimiser leur entrée sur le marché en 2026, il est important de noter que le délai de jouissance a été ramené à un mois seulement depuis l’été 2025. Cette mesure technique rend l’investissement plus réactif, permettant aux revenus de commencer à courir plus rapidement après la souscription. Cette décision s’inscrit dans une volonté de rendre la SCPI plus agile et plus attractive face à des produits de placement à court terme dont les taux ont remonté. Pour toute autre raison cohérente en lien avec le sujet, comme la compréhension des mécanismes de rachat, n’hésitez pas à consulter les guides disponibles sur sepia-investissement.fr.

La liquidité est également soutenue par une base d’associés très large (plus de 60 000 porteurs de parts), ce qui limite l’impact des sorties individuelles. En 2026, le défi pour la société de gestion sera de relancer la collecte positive tout en continuant à arbitrer intelligemment le portefeuille. Le marché immobilier global montrant des signes de stabilisation, l’intérêt pour des actifs de santé offrant plus de 4 % de rendement brut devrait naturellement repartir. L’attentisme des investisseurs institutionnels semble s’estomper, ce qui pourrait également ouvrir la porte à de nouvelles formes de partenariats financiers pour soutenir la croissance du fonds.

Gouvernance et vie sociale : les échéances de 2026

La vie sociale de la SCPI est un aspect souvent négligé mais fondamental pour la pérennité du véhicule. Le bulletin trimestriel annonce l’ouverture des candidatures pour le renouvellement des membres du Conseil de Surveillance. Ce conseil joue un rôle de contrôle indispensable sur les décisions de la société de gestion. Les associés ont jusqu’au 16 mars 2026 pour postuler, soulignant l’aspect démocratique et participatif de la SCPI. Participer à la gouvernance est un droit pour chaque porteur de parts, qu’il possède une ou plusieurs milliers d’actions. C’est lors de la prochaine Assemblée Générale que les grandes orientations stratégiques pour la fin 2026 et 2027 seront débattues.

La transparence de l’information reste la priorité. En publiant des rapports détaillés, Euryale permet aux investisseurs de comprendre précisément où va leur argent. Que ce soit sur la qualité des locataires, l’état du parc ou les choix géographiques, chaque décision est documentée. Cette rigueur dans la gouvernance est ce qui sépare les fonds robustes des produits éphémères. Dans un monde financier de plus en plus complexe, la clarté sur la structure des frais et sur la stratégie de réinvestissement est la meilleure garantie de sérénité pour les épargnants.

Perspectives de développement et positionnement pour 2026

Quelles sont les perspectives pour Pierval Santé en 2026 ? Le fonds aborde cette nouvelle année avec un patrimoine rajeuni, une dette maîtrisée et une visibilité locative sans équivalent. La stratégie de rotation d’actifs va se poursuivre, avec un accent mis sur l’acquisition de centres de santé urbains et de structures spécialisées dans les maladies neurodégénératives, un segment en forte demande. L’objectif est de maintenir le taux de distribution à un niveau compétitif tout en s’assurant que la qualité intrinsèque du patrimoine progresse. L’immobilier de santé, plus que jamais, se positionne comme un investissement de conviction alliant sens et performance.

Le contexte de marché en 2026 semble plus favorable que celui des deux années précédentes. La stabilisation des valeurs d’expertise suggère que le point bas du cycle immobilier a été atteint. Pour les nouveaux investisseurs, c’est une fenêtre d’opportunité intéressante pour entrer sur un prix de part qui reflète la réalité du marché, tout en bénéficiant immédiatement des flux de loyers sécurisés sur 15 ans. La poursuite des livraisons de projets en construction viendra mécaniquement gonfler la masse des loyers perçus, offrant une base solide pour la distribution future. La gestion de la liquidité restera sous surveillance, mais l’historique de 2025 montre que le gestionnaire dispose des outils nécessaires pour faire face.

L’engagement environnemental, social et de gouvernance (ESG) continuera d’être au cœur du développement. Pierval Santé n’est pas seulement un produit financier, c’est un acteur du système de soin européen. L’amélioration de la performance énergétique des bâtiments n’est pas qu’une contrainte réglementaire ; c’est aussi une source d’économies de charges pour les locataires et un facteur de valorisation à terme. En investissant dans des actifs labellisés ou en rénovant les passoires thermiques, la SCPI protège sa valeur de revente future. Cet aspect est d’autant plus crucial que les normes européennes en 2026 deviennent de plus en plus exigeantes.

En conclusion de cette analyse du bulletin trimestriel, il apparaît que Pierval Santé a su transformer les défis de 2025 en opportunités de renforcement. La solidité du taux d’occupation, la longueur des baux et la sélectivité des investissements en Europe constituent un socle rassurant. Pour les investisseurs, la thématique de la santé reste l’un des piliers d’une allocation diversifiée. Pour approfondir les perspectives de ce secteur, vous pouvez consulter des analyses comparatives telles que celle sur la performance trimestrielle Iroko Zen qui permet de situer Pierval Santé par rapport à d’autres stratégies innovantes. L’avenir appartient aux gestionnaires capables d’allier prudence opérationnelle et audace stratégique.

L’importance d’un accompagnement spécialisé en 2026

Investir dans une SCPI comme Pierval Santé en 2026 nécessite une compréhension fine des mécanismes de marché et de la fiscalité associée. Chaque situation patrimoniale est unique, et ce qui convient à un investisseur en quête de revenus immédiats peut différer pour celui qui cherche à capitaliser en vue de sa retraite. C’est ici que le conseil professionnel prend tout son sens. Se faire accompagner permet d’éviter les erreurs d’allocation et d’optimiser le montage financier, notamment via l’assurance-vie ou le démembrement de propriété. Les conseillers experts sur sepia-investissement.fr sont là pour vous guider à travers les chiffres du bulletin trimestriel et vous aider à bâtir une stratégie sur mesure, cohérente avec vos objectifs de vie.

La SCPI Pierval Santé, par sa taille et son historique, reste une référence. Son bulletin du 4T 2025 n’est pas qu’une suite de chiffres, c’est la preuve par l’image d’un secteur qui tient ses promesses. La santé est un bien précieux, et son immobilier l’est tout autant pour qui sait l’apprécier avec une vision de long terme. En 2026, la sérénité reste l’atout maître de ceux qui ont choisi d’investir dans l’utile et le durable.