Le paysage de l’investissement immobilier en cette année 2026 s’éclaire d’un jour nouveau avec la publication des derniers indicateurs de performance des véhicules de placement collectif. La SCPI Capiforce, pilier historique géré par Fiducial Gérance, vient de lever le voile sur son bulletin trimestriel relatif au 4e trimestre 2025, confirmant une trajectoire de résilience et une capacité de distribution particulièrement robuste dans un marché en pleine mutation. Alors que les investisseurs scrutent avec attention la stabilité des actifs commerciaux, Capiforce démontre que sa stratégie d’arbitrages ciblés et sa gestion locative proactive portent leurs fruits, offrant un rendement annuel qui dépasse les attentes initiales. Ce reporting financier détaillé met en lumière une agilité certaine, tant dans la cession d’actifs matures que dans la sécurisation de nouveaux baux stratégiques.

L’exercice 2025 s’achève sur une note positive, marquée par une hausse significative du taux de distribution, qui atteint désormais 7,36 %, contre 6,83 % l’année précédente. Cette performance est le reflet d’une gestion de patrimoine rigoureuse qui a su naviguer entre les périodes d’incertitude sur les taux d’intérêt et la reprise de la consommation. Le patrimoine de la SCPI, riche de 88 immeubles répartis sur l’ensemble du territoire, affiche une solidité structurelle avec un taux d’occupation financier qui se maintient au-delà de la barre symbolique des 93 %. Pour les associés, cette régularité dans les revenus locatifs constitue un gage de confiance, d’autant plus que les valeurs de réalisation et de reconstitution restent bien supérieures au prix d’exécution observé sur le marché secondaire.

📌 En bref : l’essentiel du bulletin du 4T 2025

• 💰 Rendement exceptionnel : Un taux de distribution annuel porté à 7,36 % pour l’exercice 2025.
• 📊 Dividende stable : Une distribution totale de 16,00 € par part sur l’ensemble de l’année.
• 🏢 Occupation solide : Un Taux d’Occupation Financier (TOF) maintenu à 93,47 % au 31 décembre.
• 📈 Arbitrages gagnants : Cession d’un actif à Paris 17ᵉ avec une plus-value latente de 82 %.
• 🤝 Gouvernance : Renouvellement intégral du Conseil de surveillance prévu pour l’assemblée générale 2026.
• 🛡️ Solidité financière : Un ratio d’endettement très faible à 6,78 %, bien loin des limites statutaires.

Analyse détaillée de la performance financière et de la distribution du 4e trimestre 2025

L’année 2025 restera gravée comme une année de consolidation majeure pour la SCPI Capiforce. Au cours du dernier trimestre, la société de gestion a maintenu un cap ambitieux, permettant de clore l’exercice avec une distribution totale de 16,00 € par part. Ce chiffre, identique à celui de 2024 en valeur absolue, cache en réalité une progression notable de la rentabilité relative. En effet, le taux de distribution s’établit à 7,36 %, calculé sur la base d’un prix de part moyen plus ajusté aux réalités du marché actuel. Cette capacité à maintenir un dividende élevé témoigne de la qualité des locataires et de la récurrence des flux financiers encaissés par le fonds.

Pour comprendre cette dynamique, il faut se pencher sur la distribution spécifique du 4e trimestre 2025, qui s’élève à 5,05 € par part. Ce versement, légèrement supérieur au prorata trimestriel habituel, inclut probablement les effets bénéfiques des récents arbitrages et une gestion optimisée de la trésorerie. L’investissement immobilier via ce type de support à capital fixe demande une attention particulière à la valeur d’exécution sur le marché secondaire. À la fin décembre, le prix d’exécution hors frais s’est stabilisé autour de 191 €, offrant un point d’entrée attractif pour les nouveaux épargnants cherchant un placement sécurisé dans la pierre-papier.

L’attractivité de la SCPI se mesure également à l’aune de sa performance globale annuelle, qui ressort à 4,92 %. Ce chiffre intègre non seulement les dividendes versés, mais aussi l’évolution de la valeur des parts. Dans un contexte où l’inflation semble enfin maîtrisée en 2026, un tel rendement réel positionne Capiforce parmi les solutions de tête pour les épargnants en quête de compléments de revenus. Pour approfondir ces chiffres, vous pouvez consulter les détails sur les dividendes 2025 de Fiducial Gérance.

Indicateur financier 📊	Valeur au 31/12/2025 🗓️	Évolution / Contexte 📈
Dividende annuel par part 💶	16,00 €	Maintenu par rapport à 2024 ✅
Taux de distribution 💰	7,36 %	En forte progression (6,83 % en 2024) 🚀
Taux d’Occupation Financier 🏢	93,47 %	Stabilité opérationnelle confirmée ⚓
Capitalisation boursière 🏛️	~80 Millions €	Taille humaine et gestion agile 💡
Ratio d’endettement 📉	6,78 %	Niveau de risque très faible 🛡️

Le pilotage de la SCPI par Fiducial Gérance repose sur une vision de long terme. La structure du capital social, restée inchangée à 57,7 M€, montre que la société privilégie la valorisation de l’existant plutôt qu’une course effrénée à la collecte. Les 3 313 associés actuels bénéficient ainsi d’une dilution quasi inexistante, ce qui permet de concentrer la richesse créée sur un nombre de parts stable. Cette rareté relative sur le marché secondaire peut engendrer des délais d’attente pour les retraits, mais elle garantit aussi une certaine protection contre la volatilité excessive des prix.

L’impact des revenus locatifs sur la pérennité du modèle

Les revenus locatifs constituent le moteur principal de la performance de Capiforce. Avec 7,9 M€ de loyers quittancés annuels, la SCPI dispose d’une base de revenus solide. La rotation locative observée au cours du trimestre montre une activité intense : si les libérations de locaux représentent 153 661 € de loyers annuels, les nouvelles signatures et relocations ont permis d’injecter 87 725 € immédiatement. Ce solde, bien que négatif sur le papier ce trimestre, s’inscrit dans un cycle normal de renouvellement du patrimoine où certains actifs sont volontairement laissés vacants pour être rénovés ou vendus dans de meilleures conditions.

L’accompagnement des locataires est une priorité pour Fiducial Gérance. En maintenant un dialogue constant avec les 134 preneurs à bail, la société de gestion minimise les risques d’impayés et anticipe les départs. Cette proximité est essentielle pour maintenir un TOF élevé. Dans cet univers complexe, le recours au conseil et à l’accompagnement spécialisé est souvent recommandé pour les investisseurs souhaitant optimiser leur fiscalité ou leur mode de détention (démembrement, assurance-vie). Pour plus de détails sur la stratégie de gestion, il est utile de consulter les fiches techniques de la SCPI Capiforce sur le site officiel.

Stratégie d’arbitrage et évolution du patrimoine immobilier en 2026

La gestion d’une SCPI de catégorie commerce comme Capiforce ne se limite pas à la simple perception des loyers. Elle implique une stratégie d’arbitrage dynamique, visant à céder les actifs dont le potentiel de valorisation est atteint pour réinvestir dans des opportunités plus prometteuses. Le bulletin trimestriel du 4T 2025 illustre parfaitement cette approche avec la vente finalisée d’une boutique située rue de la Jonquière, dans le 17ᵉ arrondissement de Paris. Cédée pour 160 000 € net vendeur, cette opération a généré une plus-value exceptionnelle de 82 %, un chiffre qui souligne la pertinence des acquisitions historiques et la qualité de l’emplacement.

Cette cession n’est pas un acte isolé. Une seconde boutique adjacente sur le même site parisien fait déjà l’objet d’une offre supérieure aux attentes, avec une promesse de vente qui devrait se concrétiser début 2026. Ces mouvements stratégiques permettent d’épurer le portefeuille des petites surfaces parfois coûteuses en gestion, tout en cristallisant des profits immédiats pour les associés. En parallèle, l’actif situé à Bruges, qui était vacant depuis quelques mois, a trouvé un nouveau souffle grâce à une relocation assortie d’une option d’achat. Ce type de montage innovant sécurise les flux financiers tout en offrant une porte de sortie programmée à un prix attractif.

Le patrimoine global s’étend sur plus de 49 000 m², principalement composés de murs de commerces (70 %), le solde étant réparti entre bureaux et locaux d’activité. Cette diversification sectorielle, bien que centrée sur le commerce, permet de lisser les cycles économiques. Le 4e trimestre 2025 confirme que la demande pour des emplacements de proximité reste forte, portée par un retour des consommateurs vers les commerces de quartier et les enseignes spécialisées. La gestion de patrimoine immobilier nécessite cette vision granulaire, où chaque mètre carré est analysé pour son rendement potentiel.

La valorisation des actifs au cœur de la stratégie

Au-delà des loyers, la valeur intrinsèque du patrimoine est un indicateur crucial. Au 31 décembre 2025, la valeur de réalisation de Capiforce s’établit à 254,12 € par part, tandis que la valeur de reconstitution atteint 299,28 €. Ces montants sont bien supérieurs au prix d’exécution moyen sur le marché secondaire (193,17 €), ce qui suggère une décote importante pour les acheteurs actuels. Pour un investisseur averti, acheter une part à un prix inférieur à sa valeur de reconstitution est souvent considéré comme une opportunité de long terme, car cela offre une marge de sécurité confortable en cas de correction du marché immobilier.

L’expertise immobilière menée en fin d’année a valorisé le patrimoine total à 103,3 millions d’euros (hors participations financières). Cette évaluation reflète la résilience des actifs de commerce face aux variations des taux. En effet, la baisse des taux d’intérêt observée fin 2025 commence à produire ses effets, stabilisant les taux de capitalisation et redonnant de la valeur aux immeubles produisant des flux sécurisés. Les experts s’accordent à dire que le segment des commerces de pied d’immeuble, très présent dans le portefeuille de Capiforce, est celui qui résiste le mieux aux évolutions structurelles comme le e-commerce. Retrouvez d’autres analyses sur la publication du bulletin trimestriel précédent pour comparer l’évolution.

L’agilité de la société de gestion se manifeste aussi par sa capacité à maintenir un endettement très bas. Avec un taux de 6,78 %, la SCPI dispose d’une force de frappe considérable si des opportunités d’acquisition se présentaient en 2026. Contrairement à certains fonds fortement levés qui ont souffert de la hausse des coûts financiers, Capiforce aborde l’avenir avec sérénité, sans pression de remboursement immédiat ou de renégociation de dette dans des conditions défavorables. Cette prudence est l’un des piliers qui font de ce véhicule un placement sécurisé pour le bon père de famille.

Le marché secondaire et la liquidité des parts : un enjeu de transparence

Investir dans une SCPI à capital fixe comme Capiforce implique une compréhension fine du marché secondaire. Contrairement aux SCPI à capital variable où la société de gestion assure la liquidité en rachetant les parts, ici, la liquidité dépend de la confrontation entre l’offre et l’ordre d’achat entre investisseurs. Durant le 4e trimestre 2025, le marché a montré une activité soutenue avec 1 726 parts échangées. Le prix d’exécution a fluctué légèrement pour finir à 191 € lors de la dernière confrontation de décembre, illustrant une recherche d’équilibre entre les vendeurs souhaitant arbitrer leur portefeuille et les acheteurs attirés par le rendement de 7,36 %.

Cependant, il est important de noter qu’au 31 décembre, 1 629 parts restaient en attente de retrait. Ce volume, bien que modéré au regard de la capitalisation totale, souligne l’importance d’une vision de placement à long terme. La durée de détention recommandée reste fixée à huit ans, permettant d’amortir les frais d’acquisition et de profiter pleinement des cycles de revalorisation. Le reporting financier régulier permet aux associés de suivre l’évolution de ce carnet d’ordres et de prendre des décisions éclairées. La transparence sur les prix d’exécution est totale, chaque confrontation étant documentée dans les bulletins trimestriels.

Le profil des investisseurs de Capiforce est varié : on y trouve aussi bien des particuliers cherchant des revenus immédiats que des institutionnels attirés par la stabilité du segment commerce. Pour ceux qui s’interrogent sur la pertinence d’intégrer ce support dans leur stratégie globale, l’utilisation de simulateurs peut s’avérer salvatrice. En consultant des outils d’analyse et pour accéder aux simulateurs SCPI, les épargnants peuvent projeter les revenus futurs en fonction de différents scénarios de rendement et de fiscalité. Pour une vision d’archive, le bulletin historique du T4 2023 offre une perspective intéressante sur le chemin parcouru.

Une capitalisation maîtrisée pour une gestion de proximité

Avec une capitalisation d’environ 80 millions d’euros, Capiforce se situe dans la catégorie des SCPI à taille humaine. Cette dimension offre un avantage compétitif indéniable : la réactivité. La société de gestion peut intervenir rapidement sur des actifs de taille moyenne (entre 1 et 5 millions d’euros) qui sont souvent délaissés par les très gros fonds, mais qui présentent des rendements bien supérieurs. C’est sur ce segment de niche que Capiforce extrait sa valeur ajoutée, en dénichant des pépites locales ou des emplacements premium en province.

Le nombre d’associés, s’élevant à 3 313 à la fin de l’année 2025, montre une base d’investisseurs fidèles. La plupart d’entre eux ont compris que la SCPI n’est pas un produit de spéculation à court terme, mais un outil de gestion de patrimoine efficace. La régularité du versement des acomptes sur dividendes est un argument de poids. En 2026, l’objectif sera de continuer à attirer de nouveaux capitaux via le marché secondaire pour fluidifier les sorties, tout en maintenant la qualité intrinsèque du patrimoine. La communication financière joue ici un rôle clé pour rassurer sur la pérennité des flux.

Gouvernance et engagements ESG : préparer l’avenir de la SCPI

L’année 2026 marquera une étape importante dans la vie sociale de la SCPI Capiforce. L’ensemble des mandats des membres du Conseil de surveillance arrivant à échéance, un appel à candidatures a été lancé. Ce renouvellement est une opportunité pour les associés de s’impliquer davantage dans les décisions stratégiques et de veiller à la bonne application de la politique de gestion par Fiducial Gérance. Le Conseil de surveillance joue un rôle de garde-fou, contrôlant les comptes et donnant son avis sur les orientations majeures, notamment en matière d’acquisitions et de cessions.

Parallèlement à ces enjeux de gouvernance, Capiforce poursuit ses engagements en matière de responsabilité sociétale et environnementale. Bien que classée sous l’article 6 du règlement SFDR (Sustainable Finance Disclosure Regulation), ce qui signifie qu’elle n’a pas d’objectif d’investissement durable spécifique, la SCPI n’en néglige pas pour autant l’amélioration de son parc immobilier. Les travaux de mise aux normes énergétiques et l’accompagnement des locataires vers des pratiques plus sobres sont des leviers indirects pour maintenir la valeur des actifs à long terme. Un bâtiment énergivore sera plus difficile à louer ou à revendre dans les années à venir.

L’intégration des critères environnementaux devient un standard du marché immobilier. Pour Capiforce, cela passe par une sélection rigoureuse des nouveaux locataires et une attention portée à l’entretien des toitures et des systèmes de chauffage lors des relocations. Cette approche prudente mais pragmatique permet de ne pas grever le rendement immédiat tout en préparant le patrimoine aux futures réglementations thermiques. Les investisseurs sont de plus en plus sensibles à ces sujets, et la transparence du bulletin trimestriel sur ces questions est un atout précieux. Pour consulter les documents officiels complets, vous pouvez vous diriger vers le bulletin trimestriel au format PDF.

Une vision prospective pour 2026 et au-delà

Quelles sont les perspectives pour les associés de Capiforce à l’aube de cette nouvelle année ? La direction semble claire : capitaliser sur les forces du modèle. Le faible taux d’endettement offre une sécurité face à d’éventuels soubresauts économiques, tandis que la réserve de plus-values latentes (comme on l’a vu avec la cession parisienne) permet d’envisager des distributions exceptionnelles ou de financer des rénovations lourdes sans faire appel au marché. L’accent sera mis sur la réduction de la vacance résiduelle, notamment par des travaux d’embellissement ciblés.

La conjoncture immobilière de 2026 semble plus favorable que celle des deux années précédentes. La stabilisation des valeurs d’expertise permet aux gérants de travailler dans un environnement plus lisible. Pour Capiforce, l’enjeu sera de maintenir ce taux de distribution attractif de 7,36 % tout en assurant la pérennité de la valeur de la part. Les associés doivent rester attentifs aux prochaines communications, notamment l’avis de convocation à l’Assemblée Générale qui détaillera les résultats définitifs de l’exercice 2025 et les premières tendances de 2026. La solidité du modèle de commerce de proximité reste l’atout maître de ce véhicule historique.

Perspectives macroéconomiques et pertinence du placement SCPI en 2026

Dans un environnement financier où les placements monétaires commencent à voir leur rémunération s’effriter suite à la détente des taux centraux, l’investissement immobilier collectif retrouve toute sa superbe. La SCPI Capiforce, avec son rendement supérieur à 7 %, offre un différentiel de performance (« spread ») très attractif par rapport aux actifs sans risque. Cette situation attire de nouveaux profils d’épargnants qui cherchent à protéger leur pouvoir d’achat tout en bénéficiant de revenus réguliers. Le secteur du commerce, après avoir été boudé durant les années de crise sanitaire, affiche désormais une santé éclatante, portée par une consommation résiliente et un besoin de lien social physique.

L’analyse du 4e trimestre 2025 montre que le risque locatif est bien diversifié. Avec 134 locataires, le défaut d’un seul preneur n’impacte que marginalement la distribution globale. C’est là toute la force de la mutualisation propre aux SCPI. De plus, la typologie des actifs — des murs de commerces souvent situés en rez-de-chaussée d’immeubles d’habitation — offre une protection naturelle. Ces locaux sont souvent polyvalents et peuvent accueillir une grande variété d’activités (services, santé, restauration, commerce de bouche), ce qui limite le risque d’obsolescence commerciale. Pour un tour d’horizon complet des avis d’experts sur ce placement, n’hésitez pas à lire cet avis détaillé sur Capiforce.

La stratégie de Fiducial Gérance pour 2026 consiste également à surveiller les opportunités dans les zones géographiques en pleine redynamisation. Certaines villes moyennes de province connaissent un regain d’attractivité grâce au télétravail et à la recherche d’une meilleure qualité de vie par les actifs. Les commerces de ces centres-villes redeviennent des cibles d’investissement prioritaires. Capiforce, de par son historique et son maillage territorial, est idéalement placée pour capter cette valeur. La gestion active, mêlant entretien du patrimoine et renouvellement des baux à des niveaux de loyers indexés sur l’inflation, assure une protection efficace du capital.

Le mot de la fin sur la stratégie globale

En conclusion de cette analyse du bulletin trimestriel, il apparaît que Capiforce a su transformer les défis des années passées en opportunités de croissance. La hausse de la distribution annuelle à 16,00 € par part et un taux de distribution franchissant les 7,3 % sont des signaux forts envoyés au marché. La SCPI prouve que même avec une capitalisation modeste, il est possible de délivrer une performance de premier plan en s’appuyant sur des fondamentaux immobiliers sains : des emplacements de qualité, des locataires diversifiés et un endettement maîtrisé.

Pour les investisseurs, l’année 2026 s’annonce sous les meilleurs auspices. Le renouvellement de la gouvernance et la poursuite des arbitrages créateurs de valeur devraient continuer à soutenir la performance du fonds. Dans une optique de diversification de gestion de patrimoine, Capiforce reste un choix pertinent, alliant rendement élevé et visibilité sur les revenus. Comme pour tout placement immobilier, la patience et l’analyse régulière des rapports financiers restent les meilleures alliées de l’épargnant. Le 4e trimestre 2025 n’est pas qu’une fin d’exercice, c’est le tremplin vers une année 2026 pleine de promesses pour la pierre-papier.