Le secteur de l’immobilier logistique européen confirme sa résilience et son attractivité à l’aube de l’année 2026. Dans ce contexte, la SCPI LOG IN, pilotée par la société de gestion Theoreim, vient de lever le voile sur les résultats de son bulletin trimestriel pour le 4e trimestre 2025. Ce document stratégique témoigne d’une dynamique de croissance soutenue, marquée par une collecte robuste et une expansion géographique ciblée. Tandis que les marchés financiers scrutent les indicateurs de rendement, ce véhicule de placement se distingue par une gestion prudente, privilégiant l’absence d’endettement et la sélection d’actifs industriels à haute valeur ajoutée. L’année 2025 s’achève ainsi sur une note d’excellence, consolidant le patrimoine de la SCPI à travers six pays européens et affichant des indicateurs opérationnels au beau fixe.

En bref : les chiffres clés du 4ème trimestre 2025 📈

• 🚀 Performance globale 2025 : 8,21 %.
• 💰 Collecte annuelle brute : 68,3 M€.
• 🏢 Taux d’occupation financier (TOF) : 100 %.
• 🌍 Patrimoine : 19 immeubles répartis dans 6 pays.
• 💵 Prix de part : Maintenu à 255 € après revalorisation.
• 🌱 Engagement ESG : Certification LEED Gold pour l’actif de Bovolone.

SCPI Log In – Rendement 2026, bulletins trimestriels et dynamique de marché

Depuis son lancement en septembre 2022, la SCPI LOG IN s’est imposée comme un acteur incontournable de l’immobilier industriel et logistique. Le bulletin trimestriel du 4e trimestre 2025 souligne une trajectoire parfaitement alignée avec les objectifs initiaux de la société de gestion Theoreim. À une époque où les investisseurs recherchent avant tout de la visibilité et de la stabilité, cette SCPI parvient à conjuguer rendement immédiat et perspectives de valorisation à long terme. La stratégie repose sur une conviction forte : l’industrie et la logistique sont les piliers de la souveraineté économique européenne, rendant ces actifs indispensables au fonctionnement quotidien des entreprises.

L’année 2025 a été marquée par une volatilité persistante sur certains segments de l’immobilier de bureaux, mais le segment logistique a su tirer son épingle du jeu grâce à la rareté foncière et à la demande locative croissante. Pour les épargnants souhaitant optimiser leur stratégie, il est souvent utile de consulter des experts pour le conseil et l’accompagnement personnalisé. Cela permet de mieux appréhender les mécanismes de la SCPI et d’ajuster ses placements en fonction de ses objectifs patrimoniaux. LOG IN affiche un taux de distribution brut de 6,21 % pour l’année 2025, un chiffre qui dépasse les attentes initiales et confirme la pertinence de la politique d’acquisition menée par les équipes de Theoreim.

Au-delà du simple rendement financier, c’est la structure même du fonds qui rassure. En opérant sans aucun recours à l’endettement, la SCPI s’affranchit des contraintes liées aux taux d’intérêt, ce qui lui offre une agilité remarquable pour saisir des opportunités d’achat au comptant. Cette approche prudente permet de sécuriser les dividendes versés aux associés, tout en préservant la valeur de reconstitution des parts. Pour ceux qui envisagent un premier pas dans cet univers, l’accès aux simulateurs SCPI constitue une étape préalable indispensable pour projeter ses futurs revenus.

L’analyse détaillée des indicateurs montre également une montée en puissance de la capitalisation, qui atteint désormais 234,2 M€. Cette taille critique permet à la SCPI de diversifier davantage ses risques locatifs. Prenons l’exemple d’un investisseur type, appelons-le Marc, qui a souscrit des parts dès 2023. Marc bénéficie aujourd’hui non seulement d’un flux régulier de revenus, mais aussi de la revalorisation mécanique de son capital suite à la hausse du prix de part à 255 € intervenue fin 2025. Cette dynamique vertueuse est le fruit d’une gestion rigoureuse des actifs sous-jacents, où chaque bail est négocié pour garantir une durée ferme élevée, actuellement proche de 10 ans.

Le bulletin trimestriel met également en avant la transparence de la société de gestion. Chaque décision d’investissement est motivée par une analyse fine des fondamentaux immobiliers : emplacement stratégique, qualité technique du bâtiment et solidité financière du locataire. Dans un marché européen de plus en plus complexe, cette expertise permet à LOG IN de maintenir un taux d’occupation physique et financier de 100 %, une prouesse qui mérite d’être soulignée dans le contexte actuel. La suite de cet article explorera plus en détail les mécanismes de collecte et l’évolution du nombre d’associés, témoins de la confiance grandissante accordée à ce véhicule.

L’importance de la logistique dans une stratégie d’investissement moderne

Pourquoi la thématique de la logistique attire-t-elle autant de capitaux en ce début d’année 2026 ? La réponse réside dans la transformation profonde des modes de consommation et de production en Europe. La relocalisation d’activités industrielles et l’essor du e-commerce de proximité exigent des infrastructures modernes et bien situées. La SCPI LOG IN se positionne précisément sur ce créneau en acquérant des sites de production et des centres de distribution stratégiques. Cette spécialisation sectorielle offre une protection naturelle contre l’inflation, car la plupart des baux commerciaux sont indexés sur les indices de prix à la consommation.

De plus, la rareté des permis de construire pour de nouvelles zones logistiques renforce la valeur des actifs déjà existants dans le patrimoine de la SCPI. Ce déséquilibre entre l’offre et la demande soutient les niveaux de loyers et garantit une pérennité des revenus pour les associés. Investir dans ce secteur via la pierre-papier permet de déléguer toute la gestion opérationnelle à des professionnels, tout en profitant de la solidité d’un marché institutionnel. Pour approfondir ces concepts, de nombreuses ressources sont disponibles sur le portail SCPI spécialisé, offrant une vision complète du marché.

Analyse de la collecte et de l’évolution du capital au 4ème trimestre 2025

Le dynamisme commercial de la SCPI LOG IN ne se dément pas. Au cours du 4e trimestre 2025, la société a enregistré une collecte brute de 23,5 M€, un chiffre impressionnant qui porte le total annuel à 68,3 M€. Cette affluence de nouveaux capitaux témoigne de l’intérêt croissant des épargnants pour les solutions de placement diversifiées géographiquement. Le nombre d’associés a littéralement bondi, atteignant 5 138 personnes à la fin de l’année, soit une progression fulgurante de 81 % par rapport à l’année précédente. Cette augmentation de la base d’investisseurs renforce la liquidité potentielle du fonds et sa capacité à se positionner sur des transactions de plus grande envergure.

Le capital de la SCPI se compose désormais de 918 344 parts. Durant ce dernier trimestre, 93 287 nouvelles souscriptions ont été enregistrées, contre seulement 6 026 annulations. Ce ratio entre souscriptions et retraits est un excellent indicateur de la satisfaction des porteurs de parts et de la stabilité du véhicule. Dans un marché où certains fonds ont pu connaître des tensions de liquidité, LOG IN se distingue par une collecte nette positive et régulière. Pour les investisseurs, cette fluidité est rassurante, car elle permet d’entrer ou de sortir du capital dans des conditions maîtrisées, même si l’horizon d’investissement recommandé reste de 10 ans.

La gestion de cette collecte massive est un défi que Theoreim relève avec brio. L’enjeu est de déployer les fonds rapidement afin d’éviter la dilution du rendement pour les associés historiques. Grâce à un pipeline d’acquisitions bien fourni, la SCPI parvient à maintenir un rythme d’investissement soutenu. La collecte n’est pas simplement stockée en trésorerie, elle est immédiatement orientée vers des actifs générateurs de revenus. C’est cette efficacité opérationnelle qui permet d’afficher une performance globale annuelle de 8,21 % en 2025, un résultat qui place la SCPI parmi les meilleures de sa catégorie.

L’évolution de la valeur de réalisation et de la valeur de reconstitution est également suivie de près par les analystes. Au 31 décembre 2025, la valeur de reconstitution s’établit à 266,50 €, soit un montant supérieur au prix de souscription actuel de 255 €. Cette situation signifie que les nouveaux entrants achètent la part avec une légère décote par rapport à la valeur réelle des actifs, ce qui constitue une opportunité patrimoniale intéressante. Pour comprendre l’évolution de ces indicateurs, il est utile de consulter le bilan de l’année 2025 pour les SCPI, qui offre une perspective globale sur le secteur.

Le succès de la collecte repose aussi sur une stratégie de communication transparente et pédagogique. Le bulletin trimestriel n’est pas qu’un simple recueil de chiffres ; c’est un outil qui permet aux associés de suivre concrètement la vie de leur investissement. Ils peuvent y découvrir les nouveaux bâtiments acquis, les travaux de rénovation énergétique entrepris et l’évolution de la stratégie locative. Cette proximité entre le gestionnaire et l’épargnant est fondamentale pour instaurer une relation de confiance durable. En 2026, la SCPI prévoit de poursuivre cette dynamique en ciblant de nouveaux marchés européens encore peu exploités par la concurrence.

Focus sur la répartition du capital et la typologie des associés

Qui sont les investisseurs de la SCPI LOG IN ? La base d’associés est de plus en plus diversifiée. On y retrouve des épargnants individuels cherchant à préparer leur retraite, mais aussi des conseillers en gestion de patrimoine qui recommandent ce support pour sa thématique industrielle unique. La part moyenne détenue par associé reflète une volonté de mutualisation du risque : personne ne détient une part prépondérante du capital, ce qui protège l’ensemble de la communauté en cas de retrait massif. Cette granularité est un atout majeur pour la stabilité de la SCPI.

La montée en puissance du nombre d’associés s’accompagne d’une exigence accrue en termes de reporting. Theoreim a donc investi dans des outils digitaux permettant de suivre en temps réel la situation de son portefeuille. Pour les curieux souhaitant analyser ces données en profondeur, la documentation officielle de LOG IN offre un accès privilégié aux rapports annuels et aux bulletins d’information. Cette transparence est le socle sur lequel repose la croissance de la capitalisation, qui devrait franchir de nouveaux seuils symboliques au cours de l’année 2026.

Indicateur Trimestriel 📊	Valeur au 31/12/2025 🗓️	Évolution sur 1 an 📈
Capitalisation totale 🏦	234,2 M€	+41,2 % ⬆️
Nombre d’associés 👥	5 138	+81,0 % ⬆️
Collecte brute T4 💰	23,5 M€	Stable ↔️
Nombre de parts 📜	918 344	+39,5 % ⬆️

Stratégie d’investissement européenne : des acquisitions ciblées et performantes

Le 4e trimestre 2025 a été particulièrement actif sur le front des acquisitions pour la SCPI LOG IN. Fidèle à son ADN européen, Theoreim a finalisé trois opérations majeures pour un montant global d’environ 26,7 M€. Ces investissements illustrent parfaitement la volonté de la SCPI de se diversifier géographiquement tout en se concentrant sur des actifs de haute qualité. La sélection rigoureuse des emplacements et la solidité des locataires restent les maîtres-mots de la gestion. Chaque acquisition est le fruit d’une analyse locale poussée, prenant en compte les infrastructures de transport et les bassins d’emploi environnants.

La première acquisition notable se situe à Cumbernauld, en Écosse. Pour un montant de 9,3 M€, la SCPI a mis la main sur un site logistique de 7 000 m², sécurisé par un bail ferme de 10 ans. Cet investissement marque le renforcement de la présence de LOG IN au Royaume-Uni, un marché mature mais offrant des rendements attractifs pour les actifs bien positionnés. En Espagne, deux autres acquisitions ont été bouclées. À Séville, un site agroalimentaire de 12 000 m² a été acquis pour 8,8 M€ avec un bail de 12 ans. À Pampelune, c’est un actif logistique de 11 000 m² qui rejoint le patrimoine pour 8,7 M€, assorti d’un bail exceptionnel de 15 ans.

Ces trois opérations ont été réalisées avec un rendement moyen à l’acquisition de 7,07 %, un chiffre nettement supérieur à la moyenne du marché pour des actifs de cette catégorie. Ce différentiel de rendement s’explique par la capacité des équipes de Theoreim à dénicher des opportunités « off-market » et à négocier des conditions favorables en raison de leur réactivité financière. En effet, toutes ces acquisitions ont été réalisées sans recours à l’endettement bancaire, une stratégie payante dans un environnement de taux qui reste attentif. Pour ceux qui souhaitent consulter le détail technique de ces opérations, le bulletin trimestriel complet T4 2025 est une mine d’informations.

Le choix de l’agroalimentaire à Séville souligne une volonté de diversification sectorielle intelligente. Les sites de production liés à l’alimentation sont souvent considérés comme des actifs défensifs, car la demande pour ces services est peu élastique face aux cycles économiques. À Pampelune, la durée de bail de 15 ans offre une visibilité sans égale aux associés de la SCPI. C’est la garantie d’un flux de revenus sécurisé sur une très longue période, minimisant les risques de vacance locative. Ces acquisitions portent le nombre total d’immeubles à 19, créant un effet de mutualisation efficace qui protège le rendement global du fonds.

L’année 2026 s’annonce tout aussi prometteuse, avec déjà deux actifs sous exclusivité en cours d’acquisition. La stratégie reste la même : acheter des actifs industriels essentiels à la chaîne de valeur européenne. Que ce soit en Italie, en Allemagne ou dans les pays nordiques, les équipes de gestion scrutent les marchés pour identifier les futurs champions de la logistique. Cette approche pan-européenne permet de capter les cycles de croissance spécifiques à chaque pays, tout en diluant le risque souverain. La SCPI continue ainsi de bâtir un portefeuille résilient capable de traverser les différentes phases économiques avec sérénité.

Le modèle du « Sale and Leaseback » au service de la performance

Une grande partie du succès de LOG IN repose sur sa maîtrise des opérations de « Sale and Leaseback » (cession-bail). Ce mécanisme permet à une entreprise industrielle de vendre ses murs à la SCPI tout en restant locataire via un bail de longue durée. Pour l’entreprise, c’est un moyen de libérer du capital pour financer son développement. Pour la SCPI, c’est l’opportunité d’acquérir un actif parfaitement adapté aux besoins du locataire, avec une visibilité locative immédiate et souvent supérieure à 10 ans. Cette relation « gagnant-gagnant » est au cœur de la stratégie de Theoreim.

En 2025, ce modèle a permis de sécuriser des actifs stratégiques dans des régions où le foncier est sous tension. L’expertise juridique et financière de la société de gestion est ici primordiale pour structurer des baux qui protègent les intérêts des épargnants. Cela inclut des clauses d’indexation claires et une répartition des charges favorable au bailleur. Pour les investisseurs, cela se traduit par une tranquillité d’esprit et une régularité dans le versement des dividendes. Pour toute information complémentaire sur ces structures complexes, n’hésitez pas à solliciter un accompagnement spécialisé auprès d’experts en gestion de patrimoine.

Structure du patrimoine et indicateurs locatifs d’excellence

Au 31 décembre 2025, le patrimoine de la SCPI LOG IN affiche une santé de fer. Avec 19 immeubles répartis stratégiquement à travers l’Europe, le fonds représente désormais une surface totale de 232 848 m². La valeur vénale de cet ensemble immobilier s’établit à 195,3 M€, reflétant la qualité intrinsèque des actifs sélectionnés. L’un des points les plus impressionnants du bulletin trimestriel est sans conteste le maintien d’un taux d’occupation financier (TOF) de 100 %, ainsi qu’un taux d’occupation physique de 100 %. Cela signifie que l’intégralité des surfaces détenues par la SCPI est louée et génère des revenus, un indicateur rare qui souligne l’adéquation parfaite de l’offre avec les besoins du marché.

La répartition géographique est l’un des piliers de la stratégie de diversification de LOG IN. L’Italie arrive en tête avec 29 % du portefeuille, suivie de près par l’Espagne (27 %) et le Royaume-Uni (24 %). Cette présence tri-nationale forte est complétée par des investissements en Allemagne et dans d’autres pays européens. Cette exposition internationale permet de ne pas dépendre de la conjoncture d’un seul pays. Par exemple, si le marché britannique connaît un ralentissement, la dynamique positive du secteur industriel espagnol ou italien vient compenser cette faiblesse, assurant une stabilité globale à la SCPI.

En termes de typologie d’actifs, la spécialisation est claire : les locaux d’activités et les sites de production dominent largement à hauteur de 70 %. La logistique pure représente 24 % du portefeuille, tandis qu’une niche prometteuse, les « Life Sciences » (sciences de la vie), occupe désormais 6 %. Cette incursion dans les laboratoires et les centres de recherche spécialisés est une excellente nouvelle pour les associés, car ce secteur bénéficie de baux très longs et de locataires extrêmement stables, souvent liés à des industries de pointe. La durée moyenne ferme des baux (WALB) s’établit à 9,6 ans, offrant une visibilité exceptionnelle sur les flux financiers futurs.

La gestion proactive du patrimoine passe aussi par un entretien régulier et une valorisation constante des actifs. Theoreim ne se contente pas de collecter les loyers ; la société travaille main dans la main avec les locataires pour améliorer la performance opérationnelle des bâtiments. Cela peut passer par des extensions de surface ou des remises aux normes techniques. Pour les investisseurs, cette gestion dynamique est le gage d’une valeur de part qui ne se déprécie pas avec le temps. Pour une analyse comparative avec d’autres véhicules, il peut être intéressant de consulter d’autres stratégies européennes afin de mieux situer la performance de LOG IN dans son écosystème.

Enfin, la valeur IFI 2024 pour les résidents français a été fixée à 218,26 € par part. Ce chiffre est essentiel pour les contribuables assujettis à l’impôt sur la fortune immobilière, car il permet de déclarer la juste valeur de leur investissement. Grâce à sa forte exposition étrangère, la SCPI offre également des avantages en termes de fiscalité, puisque les revenus générés hors de France bénéficient de conventions fiscales permettant d’éviter la double imposition. C’est un argument de poids qui vient s’ajouter aux performances opérationnelles déjà exceptionnelles du fonds en ce 4e trimestre 2025.

La montée en puissance des Life Sciences dans le portefeuille

L’intégration des actifs liés aux Life Sciences marque un tournant dans la maturité du portefeuille de la SCPI LOG IN. Ces bâtiments, souvent équipés de technologies de pointe et répondant à des normes sanitaires strictes, sont très prisés. Les entreprises du secteur de la santé et des biotechnologies ont des besoins spécifiques qui les rendent moins mobiles que des entreprises tertiaires classiques. En sécurisant 6 % de son patrimoine sur ce segment, LOG IN s’offre une poche de croissance décorrélée des cycles logistiques traditionnels.

Ces actifs présentent souvent des barrières à l’entrée élevées, limitant la concurrence. Pour la SCPI, cela se traduit par un pouvoir de négociation renforcé lors des renouvellements de baux. Cette vision avant-gardiste de l’immobilier industriel montre que Theoreim sait anticiper les grandes tendances de l’économie de demain. Pour suivre l’évolution de ces segments de niche, les investisseurs peuvent consulter les dernières publications trimestrielles, qui détaillent chaque mouvement stratégique au sein du portefeuille.

Performance financière, dividendes et engagements ESG pour 2026

La finalité de tout investissement en SCPI reste la distribution de revenus réguliers. Sur ce point, la SCPI LOG IN livre une performance remarquable pour l’année 2025. La distribution du 4e trimestre 2025 s’est élevée à 4,32 € brut par part, se traduisant par un versement de 3,60 € net de fiscalité étrangère pour les associés. Sur l’ensemble de l’année, ce sont 15,75 € brut qui ont été distribués, incluant une part de report à nouveau (2,13 €) utilisée de manière stratégique pour lisser le rendement. Le taux de distribution brut annuel atteint ainsi 6,21 %, un chiffre très compétitif qui valide la stratégie d’acquisition à hauts rendements menée par Theoreim.

La performance globale, qui intègre à la fois le rendement versé et la variation de la valeur de la part, ressort à 8,21 % pour l’année 2025. C’est un résultat exceptionnel qui place LOG IN dans le haut du panier des SCPI de rendement. Il est important de noter que cette performance est atteinte tout en maintenant une politique de gestion prudente et sans recours au crédit. Pour les épargnants, cela signifie que le rendement est « pur », c’est-à-dire qu’il ne repose pas sur un effet de levier potentiellement risqué en cas de retournement de marché. Les dividendes sont ainsi le reflet direct de la rentabilité locative des actifs immobiliers.

Parallèlement à ces résultats financiers, la SCPI LOG IN confirme son leadership en matière de développement durable. Pour la deuxième année consécutive, elle a été élue première SCPI durable thématique (ex aequo) au Palmarès DeepTinvest. Cette reconnaissance n’est pas fortuite : elle découle d’actions concrètes sur le terrain. Par exemple, le site de Nottingham au Royaume-Uni a été équipé d’un éclairage LED intégral et de quatre bornes de recharge pour véhicules électriques. Plus significatif encore, l’actif de Bovolone en Italie a obtenu la prestigieuse certification LEED Gold, grâce notamment à l’installation d’une centrale photovoltaïque opérationnelle depuis fin 2025.

Ces engagements ESG (Environnementaux, Sociaux et de Gouvernance) ne sont pas uniquement éthiques ; ils sont aussi économiques. Un bâtiment certifié et économe en énergie est plus attractif pour les locataires, qui voient leurs charges diminuer, et conserve mieux sa valeur sur le long terme. En anticipant les réglementations environnementales de plus en plus strictes en Europe, LOG IN protège ses associés contre le risque d’obsolescence « verte ». Pour en savoir plus sur l’impact de ces critères sur la performance, il est recommandé de lire les analyses sur les indicateurs de performance des SCPI en 2026.

En conclusion de ce bulletin trimestriel, Theoreim affiche une confiance sereine pour l’année 2026. Avec un prix de souscription maintenu à 255 € et une valeur de reconstitution de 266,50 €, la SCPI dispose d’une marge de sécurité confortable. Les objectifs restent clairs : poursuivre une croissance maîtrisée, maintenir un taux d’occupation maximal et continuer à distribuer un rendement attractif tout en renforçant l’empreinte durable du fonds. Pour toute question sur la manière d’intégrer ce véhicule dans votre patrimoine, l’accès à un conseil personnalisé reste la meilleure voie pour optimiser votre fiscalité et vos revenus futurs.

L’importance du Report à Nouveau (RAN) dans la gestion des dividendes

Le recours au Report à Nouveau (2,13 € par part en 2025) illustre la sagesse de la gestion de Theoreim. Le RAN est une réserve de bénéfices non distribués immédiatement, qui sert d’amortisseur en cas de coup dur ou de vacance locative imprévue. En constituant cette réserve pendant les années fastes, la SCPI garantit à ses associés une stabilité des dividendes sur la durée. C’est un gage de sérénité pour les investisseurs qui comptent sur ces revenus pour compléter leur salaire ou leur retraite.

Cette gestion « en bon père de famille » est particulièrement appréciée dans un contexte économique incertain. Elle permet de maintenir le cap même si certains locataires traversent des périodes difficiles. La SCPI LOG IN prouve ainsi qu’elle dispose non seulement d’un excellent patrimoine, mais aussi d’une structure financière solide et prévoyante. Pour les nouveaux souscripteurs, c’est l’assurance d’intégrer un fonds qui a déjà prouvé sa capacité à gérer la croissance de manière responsable. Pour plus de détails sur la distribution, n’hésitez pas à consulter les analyses chiffrées détaillées des trimestres précédents.