Le marché de l’immobilier tertiaire en régions continue de démontrer une vitalité remarquable en ce début d’année 2026, porté par des opérations de cession stratégiques qui valident les thèses d’investissement de long terme. Au cœur de cette dynamique, l’annonce récente de Magellim REIM concernant la vente d’un actif de bureaux emblématique à Chasseneuil-du-Poitou marque un tournant significatif pour les investisseurs en club deal. Cet actif, situé dans le périmètre d’influence immédiat du Futuroscope, a non seulement su traverser les cycles économiques avec une résilience exemplaire, mais il a également permis de dégager une performance financière de premier plan. La transaction illustre la pertinence des acquisitions en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) réalisées il y a une décennie, lorsque la sélection rigoureuse de l’emplacement et la qualité intrinsèque du bâti constituaient déjà les piliers de la stratégie de gestion immobilière du groupe.

Cette cession s’inscrit dans un contexte où les entreprises utilisatrices cherchent de plus en plus à sécuriser leur ancrage territorial en devenant propriétaires de leurs murs, une tendance forte observée sur le segment de l’immobilier d’entreprise. Pour les porteurs de parts du club deal concerné, ce dénouement opérationnel se traduit par un TRI exceptionnel dépassant les 11 %, un chiffre qui témoigne de la capacité des gérants à cristalliser de la valeur sur le long terme. Au-delà du rendement, c’est toute l’expertise en structuration de produits d’investissement collectif qui est ici mise en lumière, confirmant que les métropoles régionales et les zones d’activités spécialisées offrent des gisements de croissance robustes pour ceux qui maîtrisent l’art de la gestion immobilière active.

🏢 En bref :

• ✅ Cession d’un immeuble de 3 800 m² situé à Chasseneuil-du-Poitou (Vienne).
• ✅ Acquisition initiale en VEFA réalisée en décembre 2014.
• ✅ Taux de Rendement Interne (TRI) immeuble supérieur à 11 %.
• ✅ Plus-value nette réalisée de 1,46 million d’euros.
• ✅ Flux de loyers cumulés sur 10 ans s’élevant à 5,27 millions d’euros.
• ✅ Transaction conclue avec l’utilisateur historique des locaux.
• ✅ Expertise confirmée de Magellim REIM avec plus de 5 milliards d’euros d’encours fin 2025.

Analyse de la transaction à Chasseneuil-du-Poitou : un actif stratégique au cœur du Futuroscope

L’opération réalisée par Magellim REIM porte sur un ensemble immobilier de bureaux de 3 800 m², une surface conséquente pour le marché de la Vienne. L’emplacement, à Chasseneuil-du-Poitou, n’est pas le fruit du hasard. Cette zone, intrinsèquement liée au parc du Futuroscope, s’est imposée au fil des ans comme un pôle tertiaire majeur, attirant des centres de recherche, des entreprises technologiques et des services administratifs de grande ampleur. En choisissant d’investir dans ce secteur dès 2014 par le biais d’une VEFA, le gestionnaire a misé sur le développement d’un écosystème dynamique et pérenne. L’immeuble, dès sa livraison, a répondu aux standards modernes de la location de bureaux, offrant des plateaux flexibles et une efficience énergétique conforme aux attentes des grands comptes.

La particularité de cet actif réside dans sa stabilité locative absolue. Depuis son origine, l’intégralité de la surface a été occupée par un locataire unique, un utilisateur de renom qui a trouvé dans ces locaux un outil de travail parfaitement adapté à ses besoins opérationnels. Cette continuité a permis de sécuriser les flux de revenus pour les investisseurs du club deal, évitant les périodes de vacance qui pèsent habituellement sur la performance financière des actifs immobiliers. En décembre 2025, la relation de confiance établie entre le propriétaire et le locataire a abouti à une vente-utilisateur, une sortie de portefeuille idéale qui garantit une transaction fluide et rapide. Pour ceux qui souhaitent approfondir les mécaniques de telles opérations, il est possible de consulter un accompagnement spécialisé en investissement immobilier afin de comprendre les critères de sélection des actifs en régions.

La genèse d’un investissement en VEFA réussi

Le montage initial de cette opération en 2014 souligne l’importance de l’anticipation dans le secteur du tertiaire. À l’époque, le marché des bureaux en dehors des grandes métropoles comme Paris ou Lyon était perçu comme plus risqué, mais Magellim REIM a su identifier le potentiel de la zone du Futuroscope. L’acquisition en VEFA a permis de bénéficier de frais de mutation réduits et d’un bâtiment répondant aux dernières normes environnementales de l’époque, un atout majeur pour attirer et retenir un locataire de premier plan. Durant une décennie, la gestion immobilière a consisté à maintenir l’actif à un niveau de qualité irréprochable, assurant ainsi la pérennité du bail et la satisfaction de l’occupant.

L’aspect « sur-mesure » de la construction a créé une barrière à la sortie pour l’utilisateur, qui s’est naturellement porté acquéreur lorsque l’opportunité s’est présentée. Ce type de scénario est particulièrement recherché par les gestionnaires de fonds immobiliers, car il permet de sortir du patrimoine à un prix reflétant la valeur d’usage pour l’entreprise, souvent supérieure à la simple valeur de rendement pur sur le marché ouvert. Les données relatives à cette cession montrent une exécution parfaite du plan d’affaires initial, illustrant comment une vente de bureaux bien préparée peut transformer un flux de loyers régulier en une plus-value substantielle. Pour analyser d’autres cas similaires, vous pouvez lire cet article sur la cession des bureaux avec un rendement exceptionnel.

Décryptage de la performance financière : un TRI exceptionnel pour le club deal

La réussite de cet investissement se mesure avant tout par le prisme de ses indicateurs financiers. Le TRI exceptionnel de plus de 11 % annoncé par Magellim REIM est une performance de haut vol dans le paysage actuel. Pour rappel, le Taux de Rendement Interne prend en compte non seulement la plus-value réalisée lors de la revente, mais aussi l’ensemble des revenus nets perçus durant la période de détention, le tout rapporté au capital investi et au temps passé. Dans le cas présent, sur dix années de détention, le fonds a encaissé un total de 5,27 millions d’euros de loyers. Ce flux régulier a constitué le socle du rendement annuel, assurant une distribution constante aux investisseurs avant l’apothéose de la revente finale.

La plus-value nette de 1,46 million d’euros vient couronner une stratégie de valorisation maîtrisée. La vente a été actée le 12 décembre 2025 à un taux « acte en main » de 6,45 %. Ce niveau de rendement à la sortie, dans un contexte de taux d’intérêt stabilisés en 2026, démontre que les actifs de qualité situés dans des zones de province dynamiques conservent une attractivité forte auprès des acquéreurs finaux. Cette performance financière globale souligne l’importance d’une sélection rigoureuse au moment de l’achat : l’achat en 2014 s’est fait sur des bases saines, permettant aujourd’hui de délivrer un retour sur investissement largement supérieur aux moyennes du marché immobilier classique.

Voici un récapitulatif des données clés de l’opération :

Indicateur financier 📊	Valeur réalisée 💎
Surface totale 🏢	3 800 m²
Loyers perçus (10 ans) 💶	5,27 M€
Plus-value nette 📈	1,46 M€
TRI Immeuble 🚀	> 11 %
Taux acte en main à la vente 🎯	6,45 %

L’impact des loyers cumulés sur la rentabilité globale

Il est crucial de comprendre que le succès d’un investissement immobilier ne repose pas uniquement sur le prix de revente. Les 5,27 millions d’euros de loyers collectés représentent une part prépondérante de la richesse créée. Cette somme a été générée grâce à une location de bureaux ininterrompue, un exploit rendu possible par la qualité du locataire et la pertinence de l’emplacement. Chaque euro de loyer perçu a été réinvesti ou redistribué, augmentant mécaniquement le rendement global au fil des années. C’est la magie des intérêts composés appliquée à l’immobilier physique : la stabilité du coupon permet de lisser les éventuelles fluctuations de la valeur d’expertise du bâtiment au cours du cycle de détention.

Le choix d’un actif monolicataire, bien que souvent perçu comme plus risqué en cas de départ du locataire, s’est ici révélé être un levier de performance majeur. En évitant les frais de relocation, les travaux de remise en état entre deux baux et les franchises de loyer, Magellim REIM a optimisé la marge nette de l’opération. Pour les investisseurs cherchant à diversifier leur portefeuille avec des produits similaires, l’utilisation de simulateurs SCPI ou club deals peut aider à projeter des scénarios de rendement basés sur de telles performances historiques. La maîtrise des coûts d’exploitation et la réindexation annuelle des loyers ont également joué un rôle déterminant dans le franchissement de la barre des 11 % de TRI.

Stratégie et expertise de Magellim REIM dans la gestion de club deals

Avec plus de 5 milliards d’euros d’encours sous gestion à la fin de l’année 2025, le Groupe Magellim confirme sa position d’acteur incontournable de l’épargne immobilière en France. La cession de l’actif de Chasseneuil-du-Poitou met en exergue l’expertise spécifique du groupe en matière de structuration de club deals immobiliers. Ces véhicules d’investissement, qui regroupent un nombre restreint d’investisseurs autour d’un projet ou d’un actif spécifique, permettent une agilité que l’on ne retrouve pas toujours dans les structures plus larges comme les SCPI. La capacité de Magellim REIM à créer plus de 50 clubs deals témoigne de son savoir-faire pour dénicher des opportunités en régions et les gérer avec une vision entrepreneuriale.

La gestion immobilière au sein de Magellim ne se limite pas à la simple collecte des loyers. Elle implique un suivi proactif de la relation locative et une veille constante sur les opportunités de sortie de marché. Dans le cas de l’actif du Futuroscope, le gérant a su identifier le moment opportun où l’utilisateur était prêt à racheter ses murs, maximisant ainsi les conditions de sortie pour le club deal. Cette vente réussie n’est pas un cas isolé, elle suit d’autres succès notables, comme la récente cession à Cergy qui a également généré des rendements élevés. Pour en savoir plus sur les mouvements récents du groupe, on peut consulter les détails de la cession réalisée par Magellim à Cergy.

La force de l’ancrage régional et de la connaissance terrain

L’une des marques de fabrique de Magellim REIM est sa conviction profonde dans le potentiel des territoires. En investissant dans l’immobilier d’entreprise en dehors de la région parisienne, le groupe s’affranchit de la concurrence exacerbée des grands investisseurs institutionnels mondiaux qui se concentrent sur les quartiers centraux d’affaires de la capitale. Cet ancrage régional permet de bénéficier de rendements immédiats plus attractifs et de perspectives de valorisation liées au dynamisme local. L’exemple de la Vienne est frappant : une zone bien desservie, avec une image forte liée au Futuroscope, offre un cadre de vie et de travail recherché, ce qui sécurise la valeur de l’immobilier sur le long terme.

Cette approche nécessite une équipe de gestion capable de comprendre les enjeux spécifiques de chaque bassin d’emploi. La connaissance fine des besoins des entreprises locales permet d’anticiper les demandes de surfaces et de proposer des solutions immobilières adaptées. Le succès de cette vente de bureaux est donc le résultat d’une stratégie de terrain, où la proximité avec les acteurs économiques devient un avantage compétitif majeur. Pour les épargnants, c’est l’assurance que leur capital est investi dans l’économie réelle, avec des actifs tangibles et une stratégie de sortie claire dès l’origine du projet. La performance réalisée ici valide une fois de plus ce modèle de gestion active et spécialisée.

Le marché de l’immobilier d’entreprise en 2026 : résilience et opportunités

En 2026, le marché de l’immobilier d’entreprise montre des signes de transformation profonde, mais reste un pilier de l’investissement patrimonial. Après plusieurs années de questionnements sur l’avenir du bureau face au télétravail, les entreprises ont réaffirmé le besoin d’espaces physiques pour collaborer, innover et cultiver leur culture d’entreprise. Cependant, la demande s’est polarisée : les actifs obsolètes souffrent, tandis que les immeubles modernes, bien situés et efficients, comme celui cédé par Magellim REIM, sont plus recherchés que jamais. Cette résilience est particulièrement marquée dans les pôles d’excellence régionaux qui offrent un mix entre accessibilité, services et cadre environnemental de qualité.

La transaction de Chasseneuil-du-Poitou illustre une autre tendance majeure de 2026 : le retour en force de l’investissement « utilisateur ». Face à des conditions de financement qui se sont stabilisées, de nombreuses entreprises préfèrent devenir propriétaires de leur outil de travail pour s’affranchir des contraintes du bail et se constituer un patrimoine propre. Ce phénomène offre des opportunités de sortie précieuses pour les investisseurs immobiliers, car il permet de vendre des actifs à des acheteurs dont la motivation dépasse la simple rentabilité locative. Le rendement immobilier global du marché s’en trouve soutenu, car ces ventes « utilisateurs » tirent les prix vers le haut dans les zones où l’offre de qualité est rare.

Vers une sélectivité accrue des investissements immobiliers

Le succès de Magellim REIM rappelle que le temps de l’investissement immobilier généraliste et passif est révolu. En 2026, la réussite passe par une sélectivité accrue et une analyse fine des fondamentaux. Les investisseurs se tournent désormais vers des gérants capables de démontrer un historique de performance solide et une capacité à naviguer dans des marchés complexes. La transaction réalisée avec un TRI exceptionnel au Futuroscope sert de référence pour évaluer la qualité d’une signature de gestion. Elle prouve que même dans un marché tertiaire « chahuté », des opportunités de création de valeur existent pour ceux qui savent acheter au bon prix et gérer avec rigueur.

Cette sélectivité se retrouve également dans le choix des véhicules d’investissement. Les épargnants sont de plus en plus attentifs aux frais, à la transparence et à l’alignement des intérêts avec le gérant. Pour naviguer dans cette offre foisonnante, il est recommandé de se faire accompagner par des experts indépendants. Vous pouvez d’ailleurs solliciter des conseils sur le choix des meilleurs placements immobiliers pour adapter votre stratégie à l’horizon 2026-2030. La clé réside dans la diversification géographique et sectorielle, en combinant des actifs de rendement stable et des opérations de club deals plus opportunistes permettant de doper la rentabilité globale du portefeuille.

Perspectives et conseils pour les investisseurs en immobilier tertiaire

L’annonce de cette vente par Magellim REIM offre des enseignements précieux pour tout investisseur souhaitant s’exposer à l’immobilier d’entreprise. Le premier enseignement est la patience : une performance de 11 % de TRI s’est construite sur une décennie. L’immobilier reste un placement de temps long, où la valorisation se cristallise au moment de la sortie, mais se prépare chaque jour par une gestion rigoureuse. Le second enseignement est la pertinence du monolicataire lorsque celui-ci est solide : il simplifie la gestion et peut devenir l’acheteur naturel de l’actif, sécurisant ainsi le dénouement de l’investissement. Enfin, l’importance des métropoles régionales ne doit pas être sous-estimée, car elles offrent souvent un meilleur couple rendement/risque que les marchés dits « prime ».

Pour les années à venir, la thématique de l’accompagnement des entreprises dans leur transition immobilière sera centrale. Les bâtiments devront non seulement être performants énergétiquement, mais aussi offrir des services qui facilitent la vie des salariés. Les gérants qui, comme Magellim REIM, intègrent ces dimensions dans leur stratégie de gestion immobilière seront les gagnants de demain. L’expertise dans la structuration financière restera également un atout majeur pour proposer des produits innovants, adaptés aux besoins des investisseurs privés et institutionnels. Pour rester informé des dernières opportunités et des évolutions du marché, consulter des sites spécialisés comme celui traitant des investissements immobiliers d’entreprise en 2025 et 2026 est une démarche indispensable.

Optimiser son portefeuille avec des produits à haute performance

Intégrer des club deals dans une stratégie globale de patrimoine permet de dynamiser les performances globales. Alors que les livrets et les fonds euros peinent à offrir un rendement réel significatif après inflation, l’immobilier physique bien géré continue de remplir son rôle de moteur de croissance. La capacité à générer un retour sur investissement à deux chiffres, comme dans le cas de l’actif de Chasseneuil-du-Poitou, montre que le risque pris dans ce type de montage est largement rémunéré par la qualité de l’exécution opérationnelle. Il est toutefois essentiel de rappeler que les performances passées ne préjugent pas des résultats futurs et que chaque investissement comporte une part de risque qu’il convient d’évaluer avec soin.

En conclusion de cette analyse descriptive, l’opération menée par Magellim REIM au Futuroscope restera comme un cas d’école d’un investissement en VEFA parfaitement maîtrisé, de sa conception à sa liquidation. Elle valide le modèle économique des club deals régionaux et renforce la réputation du groupe dans sa capacité à délivrer de la valeur à ses associés. Pour ceux qui souhaitent franchir le pas de l’investissement immobilier collectif, il n’a jamais été aussi important de s’appuyer sur des simulateurs fiables et des conseils d’experts. En explorant les options disponibles sur sepia-investissement.fr, les investisseurs peuvent trouver les outils nécessaires pour bâtir un patrimoine immobilier résilient et performant, capable de générer des revenus pérennes et des plus-values significatives dans le monde de demain.