Le secteur de l’épargne immobilière traverse une phase de mutation profonde, marquée par un retour en force de la croissance pour certains véhicules de placement. Après plusieurs mois de volatilité sur les marchés financiers et immobiliers, l’année 2025 s’est imposée comme une période charnière pour les investisseurs en SCPI. Ce mouvement de reprise se traduit concrètement par une série de revalorisations tarifaires qui témoignent de la solidité retrouvée des patrimoines sous-jacents. Dans un contexte où la sélectivité est devenue la règle d’or, les sociétés de gestion qui ont su naviguer avec agilité pendant la crise voient aujourd’hui leurs efforts récompensés par une appréciation mécanique de la valeur de leurs actifs. Cette dynamique, loin d’être isolée, concerne une diversité de stratégies allant du commerce de centre-ville aux bureaux européens ultra-performants, offrant ainsi aux épargnants de nouvelles perspectives de gain en capital en plus du versement régulier des dividendes.

Le bilan de l’exercice 2025 révèle une tendance que peu d’observateurs avaient anticipée avec une telle ampleur. Pas moins de 18 hausses de prix de souscription ont été actées, confirmant que le marché immobilier ne se contente plus de stagner, mais entame un cycle de valorisation positive. Cette tendance est particulièrement visible chez les jeunes structures créées récemment, qui bénéficient d’un investissement initial réalisé dans des conditions de marché favorables, mais aussi chez des acteurs historiques ayant su restructurer leurs portefeuilles. Pour les porteurs de parts, cette augmentation prix représente une augmentation immédiate de la valeur de leur patrimoine, venant s’ajouter au rendement annuel. Comprendre les mécanismes qui poussent une société de gestion à relever son prix de part est essentiel pour anticiper les futures opportunités et optimiser sa stratégie patrimoniale sur le long terme.

• 🚀 Un total de 18 revalorisations de parts enregistrées au cours de l’année 2025.
• 📊 Des hausses portées par des structures agiles comme Upêka (+3%) et Darwin RE01 (+1%).
• 📉 Des décotes importantes entre la valeur de reconstitution et le prix de part qui justifient ces ajustements.
• 📈 L’émergence de la Performance Globale Annuelle (PGA) comme indicateur de référence pour comparer les SCPI.
• 💡 Une opportunité pour les investisseurs de capter de la plus-value dès l’entrée sur le fonds immobilier.
• 🌍 Une dynamique portée par la reprise du secteur tertiaire et des stratégies d’acquisition ciblées en Europe.

SCPI : liste des hausses et baisses des prix de parts en 2025

L’analyse détaillée du marché immobilier collectif en 2025 met en lumière une dualité frappante entre les véhicules historiques et les nouvelles générations de fonds. Alors que certains acteurs traditionnels ont dû ajuster leurs prix à la baisse pour refléter la dépréciation d’actifs obsolètes, une élite de 18 SCPI a pris le contre-pied en annonçant des augmentations significatives de leurs prix de souscription. Ce mouvement, souvent qualifié de « rallye de fin d’année », s’est cristallisé autour de dates clés comme le 31 décembre 2025 et le 1er janvier 2026. L’annonce tardive de ces revalorisations montre une volonté des gestionnaires de coller au plus près des expertises de fin d’année, garantissant ainsi une transparence totale envers les associés. Pour ceux qui cherchent à optimiser leur épargne, consulter un site comme sepia-investissement.fr permet de bénéficier d’un investissement éclairé et d’un accompagnement personnalisé dans ce paysage en pleine mutation.

Parmi les hausses les plus remarquées, on retrouve la SCPI Upêka, gérée par Axipit Real Estate Partners, qui a acté une progression de 3% de son prix de part le 31 décembre. De son côté, Darwin RE01 a inauguré l’année 2026 avec une hausse de 1% dès le 1er janvier. Ces ajustements ne sont pas le fruit du hasard mais résultent d’une hausse mécanique de la valeur des immeubles détenus. Lorsqu’un fonds immobilier affiche une valeur de reconstitution (la valeur réelle du patrimoine incluant les frais de remplacement) nettement supérieure à son prix de vente, la réglementation ou la prudence comptable pousse le gestionnaire à relever le curseur. C’est précisément ce qui s’est passé pour Darwin RE01, dont la valeur a grimpé de plus de 10% en seulement six mois, passant de 188,51 € fin 2024 à 208,77 € à l’été 2025. Cette dynamique est largement documentée par les experts, comme on peut le voir dans cette analyse des 18 hausses de prix de souscription en 2025.

Cette vague de revalorisations impacte directement le calcul de la performance globale. Contrairement aux années précédentes où seul le dividende comptait, les investisseurs s’intéressent désormais à la richesse totale créée. Une SCPI qui augmente son prix de part offre un « moteur de performance » supplémentaire. Par exemple, une structure qui distribue 6% de dividende et voit sa part augmenter de 3% affiche une performance globale de 9%. C’est un argument de poids pour attirer les capitaux dans un environnement concurrentiel. De plus, de nombreuses nouvelles SCPI lancées en 2025 profitent de l’absence de frais d’entrée pour maximiser l’effet de ces hausses sur le capital net de l’investisseur. La fluidité du marché est ainsi renforcée par des décisions de gestion courageuses qui valident la pertinence de l’immobilier pierre-papier comme rempart contre l’érosion monétaire.

Les SCPI en position d’augmenter leurs prix de parts en 2025

L’anticipation est la clé du succès dans l’immobilier collectif. Plusieurs indicateurs permettent d’identifier les véhicules susceptibles de connaître une valorisation prochaine. Le plus fiable reste le taux de décote. Selon les règles de l’AMF, le prix de souscription doit se situer dans une fourchette de +/- 10% par rapport à la valeur de reconstitution. Si une SCPI voit son patrimoine prendre de la valeur alors que son prix de part reste fixe, la décote se creuse. Quand cette décote devient trop importante (souvent au-delà de 5 ou 6%), le gestionnaire a tout intérêt à augmenter le prix pour protéger les anciens associés et éviter une dilution de la valeur. Des plateformes spécialisées permettent d’ailleurs d’accéder aux simulateurs SCPI pour calculer l’impact d’une telle hausse sur un portefeuille existant. C’est une stratégie défensive et offensive à la fois, car elle valide la qualité des acquisitions récentes faites à des prix bas.

Le cas de la SCPI Optimale est à ce titre exemplaire. Après avoir réalisé pour 2,5 millions d’euros d’acquisitions stratégiques, elle a procédé à sa première hausse de prix de 2%. Ce mouvement illustre parfaitement comment une croissance maîtrisée de la taille du fonds, couplée à une sélection rigoureuse d’actifs, génère de la valeur immédiate. De même, la SCPI Reason a relevé son prix de 1% au buzzer de l’année 2025. Ces décisions ne sont pas seulement symboliques ; elles reflètent une réalité de terrain où les loyers sont indexés sur l’inflation et où la rareté des actifs de qualité en centre-ville soutient les prix. Pour comprendre ces enjeux, il est utile de consulter les prévisions sur les valeurs de souscription prévues pour 2025, qui montraient déjà des signes avant-coureurs de ce rebond dès le printemps dernier.

Enfin, il ne faut pas négliger l’aspect psychologique et marketing de ces hausses. Dans un marché où la confiance est primordiale, une société de gestion qui annonce une augmentation de son prix de part envoie un signal fort de santé financière. Cela attire de nouveaux flux de collecte, permettant d’acheter de nouveaux immeubles sans avoir recours à l’endettement excessif. Pour l’épargnant, c’est la garantie d’être sur un navire qui avance. Des structures comme Urban Cœur Commerce, qui n’avait pas modifié son prix depuis 2018, ont ainsi rejoint le mouvement, prouvant que même les fonds plus anciens retrouvent des couleurs grâce à la reprise du commerce de proximité. Chaque hausse constatée en 2025 prépare le terrain pour une année 2026 placée sous le signe de la consolidation et de la recherche perpétuelle de rendement réel.

Prévisions 2025 : la hausse des valeurs de souscription des SCPI

Se projeter sur l’évolution du fonds immobilier demande une analyse rigoureuse des cycles macroéconomiques. En 2025, nous avons assisté à une stabilisation des taux d’intérêt, ce qui a redonné de l’air aux investisseurs institutionnels. Cette accalmie monétaire a permis une meilleure évaluation des actifs, mettant fin à la période d’incertitude qui bloquait les transactions. En conséquence, les experts s’accordent à dire que la tendance haussière des valeurs de souscription n’est pas un épiphénomène, mais le début d’un nouveau cycle. Les SCPI qui ont collecté massivement durant la période de bas de cycle (fin 2023 – début 2024) se retrouvent aujourd’hui avec des portefeuilles extrêmement compétitifs, dont les prix d’achat sont bien inférieurs aux valeurs de marché actuelles. Pour ceux qui envisagent une stratégie de long terme, le recours au conseil et accompagnement professionnel est crucial pour sélectionner les véhicules les plus prometteurs.

Les données récentes montrent que les revalorisations de 2025 sont intrinsèquement liées à l’appréciation des patrimoines sous-jacents. La SCPI Darwin RE01, par exemple, a vu sa valeur de reconstitution progresser de manière spectaculaire, réduisant sa décote de -4,20% à -3,24% malgré la hausse de son prix de part à 202 €. Ce type de gestion active assure que l’investisseur achète toujours un actif à sa juste valeur, voire avec une légère remise. Il est intéressant de noter que la stratégie de Darwin RE01 en Espagne a joué un rôle moteur dans cette performance, illustrant l’importance de la diversification géographique. Le marché espagnol, avec ses rendements attractifs et ses perspectives de croissance économique solides, a offert un levier de valorisation puissant pour les SCPI européennes les plus réactives.

Un autre facteur déterminant pour 2025 a été l’émergence des SCPI « sans frais d’entrée ». Ces structures, comme Upêka, bousculent les codes en permettant une allocation de capital 100% efficace dès le premier jour. Dans ce modèle, une hausse du prix de part de 3% se traduit par une augmentation nette immédiate de la valeur liquidative pour l’épargnant. Upêka, avec un objectif de taux de distribution de 6,5% sur 10 ans, démontre que l’on peut allier rendement élevé et appréciation du capital. Pour approfondir ce sujet, la lecture des analyses sur la valorisation d’Upêka en 2025 est particulièrement éclairante. Elle montre comment une stratégie « Value-add » (achat d’actifs à rénover ou à repositionner) peut générer des gains rapides dans un marché en phase de reprise.

SCPI 🏗️	Variation Prix (%) 📈	Date d’effet 📅	Impact Patrimoine 🏠
Upêka	+3.0% 🔼	31/12/2025	Appréciation du patrimoine européen
Darwin RE01	+1.0% 🔼	01/01/2026	Forte croissance de la valeur de reconstitution
Optimale	+2.0% 🔼	Courant 2025	Acquisitions stratégiques réussies
Reason	+1.0% 🔼	31/12/2025	Stabilisation et croissance organique
Urban Cœur Commerce	Positive 🔼	Fin 2025	Relance du commerce de centre-ville

L’importance de la Performance Globale Annuelle (PGA)

L’année 2025 marque également l’avènement d’un nouvel indicateur « officiel » poussé par l’ASPIM : la Performance Globale Annuelle (PGA). Ce chiffre, désormais scruté par tous les conseillers en gestion de patrimoine, combine le taux de distribution (dividendes) et la variation du prix de souscription. L’objectif est simple : offrir une vision globale de l’enrichissement de l’épargnant. Pour calculer la PGA, on prend le dividende brut et on y ajoute la différence entre le prix au 1er janvier de l’année N+1 et celui au 1er janvier de l’année N, le tout divisé par le prix initial. Cette formule met en lumière les SCPI qui, au-delà de verser des loyers, créent de la valeur patrimoniale. Par exemple, avec une cible de 7,5% de distribution, la PGA de Darwin RE01 pourrait atteindre 8,5% en 2025. Ces chiffres impressionnants sont le reflet d’un marché immobilier qui récompense enfin l’expertise technique des gérants.

Cette nouvelle métrique change la donne pour l’investisseur. Il ne s’agit plus seulement de chercher le rendement le plus élevé, mais de trouver le meilleur équilibre entre revenus et sécurité du capital. Une SCPI affichant une PGA élevée est souvent le signe d’une gestion saine, où les actifs sont régulièrement réévalués à la hausse. Pour ceux qui souhaitent comparer les différentes options, les ressources sur les SCPI en position d’augmenter leur prix sont indispensables. Elles permettent de débusquer les « pépites » qui n’ont pas encore ajusté leur tarif mais dont la valeur de reconstitution explose. C’est dans cette zone de décote que se cachent les meilleures opportunités d’investissement pour 2026, car l’achat se fait à un prix « décoté » par rapport à la réalité physique des immeubles.

En conclusion de cette analyse sur la performance, il est utile de rappeler que la PGA est un indicateur de transparence. Elle limite les effets d’annonce en forçant les gestionnaires à assumer la valorisation de leur parc. Les SCPI sans frais, comme Sofidynamic, jouent d’ailleurs un rôle majeur dans cette quête de clarté. En consultant les informations sur le rendement de Sofidynamic en 2025, on s’aperçoit que la structure des coûts influe directement sur la performance finale perçue par l’associé. L’optimisation fiscale et la réduction des frais de gestion deviennent des leviers aussi puissants que le choix des immeubles eux-mêmes pour booster la PGA globale d’un portefeuille.

Les SCPI les mieux placées pour augmenter leur prix de part

Identifier les champions de demain demande d’étudier les bilans annuels avec une précision chirurgicale. En 2025, les SCPI les mieux placées pour une revalorisation sont celles qui affichent une décote persistante. La plateforme Portail-SCPI a notamment listé les véhicules présentant les meilleures opportunités de valorisation en début d’année. Ces fonds immobiliers possèdent souvent des caractéristiques communes : une capitalisation encore modeste, une grande agilité décisionnelle et un focus sur des marchés de niche très demandeurs, comme la logistique du dernier kilomètre ou les centres de santé. Investir dans ces structures avant l’annonce officielle de la hausse du prix de souscription permet de réaliser une plus-value latente immédiate. Pour affiner votre sélection, n’hésitez pas à utiliser les outils de sepia-investissement.fr pour comparer les historiques de prix.

L’agilité des sociétés de gestion indépendantes comme Axipit Real Estate Partners ou Darwin est un atout majeur. Contrairement aux grands réseaux bancaires, ces structures peuvent pivoter rapidement et saisir des opportunités tactiques. Axipit, filiale du Groupe Aquila Asset Management, bénéficie par exemple de l’appui du groupe européen Catella, ce qui lui confère une force de frappe internationale tout en gardant une approche « boutique ». Cette dualité permet de dénicher des actifs immobiliers sous-évalués dans toute l’Europe. La hausse de 3% d’Upêka est la preuve concrète que cette stratégie porte ses fruits. Pour les investisseurs, il est crucial de suivre de près ces acteurs émergents, comme mentionné dans le rapport sur les opportunités de reprise en SCPI.

Une autre catégorie de SCPI à surveiller de près concerne celles spécialisées dans le commerce urbain. Urban Premium, avec sa SCPI Urban Cœur Commerce, a démontré que le centre-ville reste une valeur refuge indétrônable. Après des années de stagnation post-pandémie, le commerce de proximité retrouve une attractivité forte auprès des enseignes, ce qui tire les loyers et les valeurs d’expertise vers le haut. La première hausse de prix depuis 2018 pour ce fonds est un signal extrêmement positif pour l’ensemble de la classe d’actifs. Elle indique que même les secteurs les plus durement touchés par les crises passées ont fini de purger leurs excès et repartent sur des bases saines. Les investisseurs peuvent retrouver des analyses poussées sur ces thématiques via des portails comme Portail SCPI.

Focus sur les sociétés de gestion innovantes

Le succès d’un investissement en pierre-papier repose avant tout sur la qualité de la société de gestion. En 2025, la distinction s’est faite sur la capacité d’innovation et l’engagement environnemental. Darwin, par exemple, ne se contente pas de chercher du rendement financier ; certifiée B-Corp et membre de « 1% for the Planet », elle intègre des critères extra-financiers qui assurent la pérennité de ses actifs face aux nouvelles normes climatiques. Un immeuble « vert » et bien placé prendra toujours plus de valeur qu’une passoire thermique, justifiant ainsi des hausses de prix régulières. La dimension technologique joue aussi un rôle, permettant une gestion plus fine des charges et une meilleure relation avec les locataires, ce qui sécurise les revenus sur le long terme.

Consultim Asset Management, filiale de Consultim Groupe, s’inscrit également dans cette lignée de gestionnaires de « nouvelle génération ». En conjuguant expertise immobilière classique et vision disruptive, elle parvient à créer des produits adaptés aux besoins des épargnants de 2026. L’accent mis sur la transparence et la vision à long terme permet de rassurer les investisseurs dans un marché qui a pu paraître opaque par le passé. Des structures comme MNK Partners, avec une présence forte en Europe et en Afrique, offrent quant à elles des opportunités de diversification géographique inédites pour le grand public. Ces approches spécialisées sont souvent le moteur des 18 hausses de prix constatées, car elles s’appuient sur des convictions fortes et des analyses de terrain rigoureuses.

Pour finir, l’exemple de MNK Partners illustre bien la tendance des fonds immobiliers internationaux. Avec 500 millions d’euros d’encours, cette société privilégie une approche boutique qui permet une sélection drastique des actifs. En période de reprise, cette sélectivité est payante car elle évite les actifs « moyens » qui peinent à se valoriser. Que ce soit à travers des fonds professionnels ou des SCPI accessibles au retail, la stratégie reste la même : capter la croissance là où elle se trouve, quitte à sortir des sentiers battus. Les épargnants peuvent d’ailleurs explorer ces horizons lointains en consultant les dossiers sur les SCPI européennes et britanniques, qui ont largement contribué à la dynamique positive de 2025.

Stratégies d’investissement : anticiper les valorisations de 2026

À l’aube de 2026, l’enjeu pour les épargnants est d’anticiper la prochaine vague de hausses. Le marché des SCPI a prouvé sa résilience, mais il demande désormais une approche plus tactique. L’une des stratégies gagnantes consiste à panacher son portefeuille entre des fonds établis, offrant une stabilité de rendement, et des SCPI plus jeunes, au fort potentiel de valorisation. L’observation des rapports trimestriels est ici fondamentale. Un indicateur à surveiller de près est le report à nouveau (RAN), qui constitue une réserve de sécurité en cas de baisse temporaire des loyers. Une SCPI avec un RAN solide et une décote élevée est la candidate idéale pour une augmentation de son prix de souscription dans les 12 prochains mois. Pour une analyse sur mesure, le recours à sepia-investissement.fr est une étape recommandée afin de structurer son patrimoine de manière cohérente.

Un autre aspect crucial pour 2026 concerne la liquidité. Bien que l’immobilier soit un placement de long terme, la capacité à revendre ses parts dans de bonnes conditions reste une préoccupation majeure. Les hausses de prix de 2025 ont mécaniquement amélioré la liquidité du marché, car elles ont attiré de nouveaux acheteurs, fluidifiant ainsi les échanges sur le marché secondaire. Les gestionnaires qui ont su maintenir un équilibre entre collecte et investissement sont ceux qui offrent aujourd’hui les meilleures garanties. À cet égard, il est utile de se renseigner sur les défis de liquidité des SCPI pour comprendre comment les sociétés de gestion protègent les intérêts des associés sortants tout en favorisant les nouveaux entrants.

Enfin, n’oublions pas l’objectif premier de la SCPI : préparer l’avenir, et notamment la retraite. Avec l’augmentation de l’espérance de vie et les incertitudes sur les régimes de retraite par répartition, se constituer une rente immobilière via des parts de SCPI est une solution de plus en plus plébiscitée. Les revalorisations de prix régulières permettent non seulement de protéger le pouvoir d’achat contre l’inflation, mais aussi de se constituer un capital transmissible avec une fiscalité souvent avantageuse (notamment via le démembrement de propriété ou l’assurance-vie). Pour approfondir cette dimension, les guides sur les revenus de retraite via les SCPI offrent des simulations concrètes pour bâtir une stratégie de sortie de carrière sereine et pérenne.

L’impact des critères ESG sur la valeur des parts

Le paysage des fonds immobilier en 2026 est indissociable des critères Environnementaux, Sociaux et de Gouvernance (ESG). Les immeubles qui ne répondent pas aux standards actuels de performance énergétique subissent une décote immédiate sur le marché, tandis que ceux labellisés ISR (Investissement Socialement Responsable) voient leur valeur augmenter. Ce phénomène de « valeur verte » explique pourquoi de nombreuses SCPI ont pu augmenter leurs prix en 2025. En investissant massivement dans la rénovation thermique et le confort des usagers, les gestionnaires créent une rareté qui se paie au prix fort lors des expertises annuelles. Ce cercle vertueux profite directement à l’investisseur particulier, qui se retrouve propriétaire d’un parc immobilier moderne et résilient face aux enjeux de demain.

Le cas d’Iroko Zen est particulièrement parlant à cet égard. En tant que SCPI sans frais de souscription et très axée sur les critères ISR, elle a su capter une collecte importante pour acquérir des actifs de premier plan. Son mode de fonctionnement transparent et sa gestion dynamique des actifs en font un modèle pour le secteur. Pour ceux qui suivent de près ces évolutions, la lecture du rapport trimestriel d’Iroko Zen permet de comprendre comment les choix de gestion éthiques se traduisent concrètement en termes de performance financière et de stabilité du prix de souscription. L’immobilier de demain sera durable ou ne sera pas, et les 18 hausses de 2025 sont les premiers témoins de cette bascule irréversible vers une finance plus responsable.

En somme, l’investisseur de 2026 dispose d’outils plus précis et d’un marché plus mature pour faire fructifier son épargne. La clé réside dans la diversification et la capacité à identifier les gestionnaires qui ne se contentent pas de suivre le marché, mais qui le devancent par leurs choix stratégiques. Que ce soit pour générer des revenus immédiats ou pour valoriser un capital sur 15 ans, les SCPI restent un pilier incontournable de toute stratégie patrimoniale équilibrée. En restant attentif aux signaux faibles et en s’appuyant sur des expertises reconnues, chaque épargnant peut tirer profit de ce nouveau cycle de croissance qui s’ouvre pour la pierre-papier française et européenne.