Le marché de l’immobilier tertiaire en Île-de-France connaît une étape marquante avec la finalisation d’une opération d’envergure menée par MAGELLIM REIM. La société de gestion vient de confirmer la cession d’un immeuble de bureaux situé à Cergy, au cœur du Val-d’Oise, affichant des indicateurs financiers qui défient les moyennes habituelles du secteur. Cet actif, intégré depuis 2013 dans un club deal stratégique, témoigne de la pertinence des investissements régionaux ciblés sur le long terme. Avec un rendement interne (TRI) dépassant le seuil symbolique des 10 %, cette transaction illustre la capacité des gestionnaires actifs à extraire de la valeur même dans des contextes économiques en pleine mutation. La vente, réalisée auprès d’un acteur du domaine de l’enseignement, souligne également l’évolution des usages immobiliers où les espaces de bureaux traditionnels trouvent une seconde vie dans le secteur de la formation. Cette réussite opérationnelle met en lumière le savoir-faire de l’ex-Foncière Magellan dans la structuration de véhicules d’investissement collectifs performants.

En bref :

• 🚀 Performance exceptionnelle : Un Taux de Rendement Interne (TRI) supérieur à 10 % sur 12 ans de détention.
• 🏢 Actif stratégique : Immeuble de bureaux de 1 200 m² situé à Cergy (95), acquis en VEFA en 2013.
• 💰 Flux locatifs sécurisés : Plus de 2,47 millions d’euros de loyers encaissés durant la période de gestion.
• 🎓 Mutation d’usage : Cession opérée le 10 décembre 2025 au profit d’un établissement d’enseignement et de formation.
• 🤝 Expertise confirmée : Une opération pour le compte d’un club deal commercialisé par ETERNAM et géré par MAGELLIM REIM.
• 📈 Stabilité locative : Occupation intégrale depuis l’origine par un leader mondial du secteur de l’énergie.

La genèse d’un investissement immobilier visionnaire en région parisienne

L’histoire de cet actif commence en février 2013, à une époque où le marché des bureaux en périphérie parisienne cherchait ses nouveaux piliers de croissance. MAGELLIM REIM avait alors fait le choix audacieux d’acquérir cet immeuble de bureaux en Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA). Ce montage permettait non seulement de bénéficier de frais de mutation réduits, mais aussi d’assurer une livraison répondant aux dernières normes environnementales et techniques de l’époque. Cergy, préfecture du Val-d’Oise, n’était pas choisie au hasard. La ville bénéficiait déjà d’un dynamisme économique porté par un pôle universitaire d’excellence et une accessibilité renforcée par les infrastructures de transport. Investir dans un immeuble de bureaux à cette période demandait une lecture fine des besoins futurs des entreprises en quête de rationalisation de leurs coûts immobiliers tout en conservant une proximité avec la capitale.

Le choix de la VEFA a offert au gestionnaire une page blanche pour adapter les espaces aux exigences des grands comptes. Ce positionnement a payé dès la livraison, puisque l’actif a immédiatement attiré un locataire de premier plan. Il s’agit d’un acteur majeur du secteur de l’énergie, dont la présence a structuré la vie de l’immeuble pendant plus d’une décennie. Cette stabilité locative est l’un des piliers qui ont permis de bâtir la performance financière finale. En sécurisant un bail de longue durée avec un opérateur solvable et reconnu, le véhicule d’investissement a pu naviguer sereinement à travers les cycles immobiliers fluctuants des années 2015 à 2025. Cette vision à long terme est souvent le fruit d’un accompagnement et conseil personnalisé de la part de professionnels aguerris, capables de déceler le potentiel d’une zone géographique avant qu’elle ne devienne un standard du marché.

L’immeuble lui-même, développant environ 1 200 mètres carrés, a été conçu pour offrir une flexibilité d’aménagement optimale. Cette modularité a été un argument de poids lors de la revente, mais elle a surtout permis au locataire historique d’optimiser ses processus internes. Dans le cadre d’un investissement immobilier en club deal, la sélection de l’emplacement et la qualité intrinsèque du bâti sont les seules garanties contre l’obsolescence. En misant sur Cergy, MAGELLIM REIM a capitalisé sur l’attractivité croissante de la Grande Couronne, capable d’offrir des loyers compétitifs par rapport au quartier central des affaires de Paris, tout en garantissant un cadre de travail de qualité pour les collaborateurs de l’entreprise locataire. Cette approche décentralisée, chère à la société de gestion, prouve une fois de plus que les opportunités se trouvent souvent là où l’on sait anticiper les mutations urbaines.

Au fil des ans, l’actif a bénéficié d’une gestion proactive. MAGELLIM REIM ne s’est pas contenté de percevoir les loyers, mais a maintenu un dialogue constant avec le locataire pour s’assurer que l’immeuble restait conforme à ses attentes opérationnelles. Ce suivi rigoureux de l’immobilier d’entreprise est indispensable pour maintenir la valeur de l’actif sur le marché secondaire. En 2026, avec le recul, on constate que cette rigueur a permis de traverser la crise sanitaire et les évolutions du télétravail sans dégradation de la relation locative. L’immeuble est resté occupé à 100 % depuis sa livraison, un taux d’occupation financier exemplaire qui a alimenté les distributions régulières de dividendes pour les investisseurs membres du club deal structuré avec l’aide des équipes d’ETERNAM.

La réussite de cette phase de détention repose également sur l’expertise financière du Groupe Magellim. En maîtrisant l’ensemble de la chaîne de valeur, de l’acquisition à la gestion courante, la société a su préserver l’intégrité du capital investi. Pour ceux qui souhaitent s’inspirer de telles réussites, l’utilisation d’outils de simulation est souvent une première étape cruciale. Il est possible de tester différents scénarios pour ses propres placements en accédant aux simulateurs SCPI et investissement immobilier disponibles en ligne. Ces outils permettent de comprendre comment des paramètres comme le taux de vacance ou les charges de rénovation peuvent impacter la rentabilité finale d’un projet de cette envergure.

Une performance financière portée par un rendement interne exceptionnel

Lorsqu’on analyse le dénouement de cette transaction immobilière, le chiffre qui retient toutes les attentions est celui du TRI. Le Taux de Rendement Interne est l’indicateur roi en immobilier d’investissement, car il agrège à la fois les revenus perçus (loyers) et la plus-value de cession, le tout rapporté à la durée de détention. Afficher un rendement interne de plus de 10 % après douze ans est une prouesse notable, surtout dans un marché de bureaux souvent perçu comme plus complexe que le résidentiel. Pour ce club deal spécifique, la régularité des flux a été exceptionnelle : l’immeuble a généré un cumul de 2,47 millions d’euros de loyers bruts sur sa période de vie. Ces revenus ont constitué un socle de rendement stable, sécurisant chaque année la rémunération des investisseurs.

La décomposition de cette performance montre que le TRI ne provient pas uniquement d’un coup de chance lors de la revente, mais d’une accumulation méthodique de valeurs. Chaque euro de loyer réinvesti ou distribué a contribué à la croissance de la courbe de rentabilité. En comparaison, de nombreux fonds immobiliers classiques peinent à dépasser les 5 ou 6 % de TRI sur des durées similaires. La différence se joue sur la capacité à limiter les frais de gestion et à maintenir une occupation sans faille. En évitant les périodes de vacance, MAGELLIM REIM a maximisé l’effet de levier du cash-flow. Ce résultat est une démonstration par l’exemple de l’efficacité des clubs deals, des structures plus agiles et souvent plus ciblées que les grandes SCPI de rendement traditionnelles, bien que ces dernières restent d’excellents outils de diversification.

Pour mieux comprendre les ressorts de cette réussite, voici une synthèse des indicateurs clés de l’opération :

Indicateur financier 📊	Valeur / Détail 📝
Date d’acquisition 📅	Février 2013 (VEFA)
Durée de détention ⏳	Environ 12 ans
Loyers cumulés perçus 💰	2,47 millions d’euros
Taux d’occupation 🏢	100 % (constant)
TRI final 📈	Supérieur à 10 %
Acheteur final 🎓	Établissement d’enseignement

Ce tableau démontre que la performance financière est le résultat d’une alchimie entre gestion locative et timing de sortie. La cession, intervenue le 10 décembre 2025, s’est faite dans un contexte où les investisseurs cherchent des actifs sécurisés avec des historiques de revenus solides. Le montant de la vente, bien que resté confidentiel par accord entre les parties, a permis de cristalliser une plus-value significative. Cette transaction s’inscrit dans la lignée des succès rapportés par les communiqués officiels, comme on peut le lire dans ce compte-rendu de cession qui détaille la stratégie du groupe. La capacité à sortir de l’actif au bon moment est aussi importante que la qualité de l’achat initial.

Au-delà des chiffres, c’est l’aspect « gestion active » qui est ici récompensé. Contrairement à une gestion passive, MAGELLIM REIM a su anticiper les besoins du marché secondaire. En 2026, l’attrait pour l’immobilier d’éducation est à son comble. En vendant à un établissement de formation, le gestionnaire a su capter une demande institutionnelle forte pour des locaux déjà opérationnels et bien situés. C’est cette agilité qui permet de maintenir des taux de rendement élevés là où d’autres subissent l’érosion de la valeur de leurs actifs. Pour les investisseurs, cette opération valide la stratégie de guide d’investissement immobilier qui préconise une diversification régionale et une attention particulière à la pérennité des locataires.

Enfin, il est intéressant de noter que cette performance s’intègre dans un panorama global où Magellim REIM gère plus de 5 milliards d’euros d’encours au sein de son groupe. Cette puissance de frappe permet de négocier des conditions d’acquisition et de financement optimales, des éléments qui pèsent lourd dans le calcul final du TRI. Pour l’investisseur particulier ou institutionnel, participer à de tels club deals offre un accès à des opérations de gré à gré souvent inaccessibles au grand public. Le succès de Cergy est un argument puissant pour la poursuite de la création de nouveaux véhicules thématiques centrés sur les métropoles régionales en devenir.

La mutation des usages : Cergy comme laboratoire de l’immobilier de formation

La cession de cet immeuble de bureaux à Cergy ne constitue pas seulement une réussite financière, elle illustre aussi une tendance lourde de l’immobilier tertiaire : la conversion fonctionnelle. L’acquéreur final, un établissement d’enseignement et de formation, a vu dans ces 1 200 m² l’espace idéal pour implanter ou agrandir son campus. Ce glissement du secteur de l’énergie vers celui de l’éducation est symbolique des transformations que subit la ville de Cergy elle-même. Historiquement axée sur les services et l’administration, la commune est devenue un hub majeur pour l’enseignement supérieur en Île-de-France. Les bâtiments autrefois destinés à des tâches administratives pures sont aujourd’hui transformés en salles de cours, laboratoires ou espaces de coworking pour étudiants.

Cette adaptabilité de l’actif est le fruit d’une conception initiale intelligente. L’immeuble, acquis en VEFA, disposait de plateaux ouverts et de systèmes techniques (climatisation, connectivité) facilement reconfigurables. Pour un acteur de l’enseignement, acquérir des locaux déjà « prêts à l’emploi » est un gain de temps et d’argent considérable. Cette transaction immobilière prouve que la valeur d’un bureau ne dépend plus uniquement de sa capacité à accueillir des salariés, mais de sa flexibilité d’usage. Cergy, avec son écosystème mêlant entreprises, universités et services publics, offre un terreau fertile pour ces mutations. MAGELLIM REIM a su exploiter cette dynamique locale pour attirer un acheteur prêt à payer une prime pour un emplacement stratégique à proximité des transports et des autres pôles de formation.

Le marché tertiaire de Cergy, bien que moins médiatisé que celui de La Défense, affiche une résilience surprenante. Le taux de vacance y est souvent plus bas que dans d’autres zones de la petite couronne, précisément grâce à cette mixité d’acteurs. L’enseignement supérieur, secteur par nature moins cyclique que le tertiaire financier, apporte une sécurité supplémentaire aux propriétaires immobiliers. Pour les épargnants cherchant des revenus complémentaires, cette stabilité est essentielle. Il est d’ailleurs conseillé de consulter les dernières opportunités et de demander un accompagnement expert pour comprendre comment intégrer ce type d’immobilier « alternatif » (éducation, santé) dans un portefeuille global. La tendance observée à Cergy se duplique aujourd’hui dans de nombreuses grandes villes de province.

L’opération met aussi en lumière le rôle crucial du « Asset Management ». Tout au long des douze années de détention, MAGELLIM REIM a veillé à ce que l’immeuble réponde aux attentes sociétales et environnementales. En 2026, la valeur verte d’un bâtiment est un critère de cession non négociable. Un actif qui n’aurait pas été entretenu ou mis aux normes aurait subi une décote importante. Ici, l’entretien rigoureux a permis de préserver le capital et de faciliter la sortie. Le fait que l’acheteur soit un centre de formation n’est pas un hasard : ces structures sont particulièrement attentives à la qualité de l’air, à l’éclairage naturel et à l’accessibilité PMR (Personnes à Mobilité Réduite), autant de points forts de cet immeuble. Cette vente confirme que la résilience d’un investissement passe par son adéquation avec les usages réels de son époque.

En analysant les flux, on s’aperçoit que les 2,47 M€ de loyers perçus ont été un moteur de croissance interne, mais que la valeur de sortie a été le véritable catalyseur du rendement interne. En vendant à un prix reflétant l’utilité stratégique pour l’acheteur, Magellim a optimisé chaque mètre carré. Cette capacité à sourcer l’acquéreur idéal au bon moment fait partie intégrante de la gestion active. Pour approfondir ce sujet, il est possible de consulter les analyses sur les SCPI sans frais et les nouvelles structures d’investissement qui s’inspirent de ce modèle de création de valeur par l’usage. L’immobilier de bureau classique se réinvente, et Cergy en est l’un des exemples les plus éclatants.

MAGELLIM REIM : une expertise confirmée dans la gestion de clubs deals

Le succès de l’opération de Cergy vient renforcer la réputation de MAGELLIM REIM en tant que spécialiste des investissements régionaux et des solutions sur mesure. Avec plus de 50 véhicules créés à ce jour, la société de gestion a su imposer le modèle du club deal comme une alternative sérieuse aux placements immobiliers traditionnels. Contrairement à une SCPI qui gère des milliers d’actifs, le club deal permet une approche chirurgicale : un ou quelques actifs, un groupe d’investisseurs identifiés, et une stratégie de valorisation claire dès le départ. Dans le cas présent, le partenariat avec ETERNAM, acteur reconnu du conseil en investissement immobilier, a permis de réunir les capitaux nécessaires et de piloter l’opération avec une vision partagée de la performance.

La force de MAGELLIM REIM réside dans sa présence décentralisée. Avec des bureaux à Nantes, Lyon, Marseille, Bordeaux ou encore Toulouse, les équipes sont au plus près du terrain. Cette connaissance locale est un atout indéniable pour déceler des pépites comme l’immeuble de Cergy. En 2013, il fallait bien connaître le potentiel du Val-d’Oise pour s’engager sur une VEFA. Cette expertise terrain se traduit par des chiffres impressionnants : au 31 décembre 2025, l’encours géré sur la thématique des clubs deals dépassait le milliard d’euros. Chaque cession réussie, comme celle-ci, vient alimenter une track-record qui rassure les investisseurs institutionnels et les family offices. L’actualité de la société de gestion est riche de ces mouvements stratégiques, comme en témoigne régulièrement leur fil d’actualité institutionnel.

L’accompagnement des investisseurs ne s’arrête pas à la simple gestion des actifs. Il s’agit de proposer des structures qui répondent à des problématiques fiscales et patrimoniales précises. Le club deal de Cergy a permis aux participants de bénéficier de revenus réguliers tout en préparant une sortie en capital optimisée. Pour ceux qui s’intéressent à la manière dont ces structures sont gérées au quotidien, il est utile de suivre les analyses d’experts tels que Frédéric Gueho sur les réseaux professionnels, notamment via son profil LinkedIn où il partage les coulisses des opérations majeures du groupe. Cette transparence contribue à la confiance des épargnants dans un marché parfois jugé opaque.

En regardant vers l’avenir, MAGELLIM REIM continue de développer des solutions innovantes. Que ce soit à travers des SCPI thématiques ou des nouveaux véhicules dédiés à la santé ou à l’éducation, la philosophie reste la même : transformer l’immobilier en moteur de performance durable. La gestion active ne se limite pas à la perception des loyers, mais englobe une réflexion globale sur l’urbanisme et l’utilité sociale des bâtiments. L’opération de Cergy est un cas d’école qui sera probablement cité dans les prochaines années pour illustrer la réussite d’un investissement immobilier en grande couronne. Pour les investisseurs, c’est la preuve que la sélection rigoureuse d’un gestionnaire est le premier facteur de succès, bien avant les tendances passagères du marché.

Enfin, il faut souligner la dimension collective de ce type de placement. Le club deal permet de mutualiser les risques tout en accédant à des actifs de qualité « prime ». En 2026, dans un environnement financier où les taux d’intérêt obligent à une plus grande sélectivité, avoir un partenaire capable de délivrer un TRI à deux chiffres est un avantage compétitif majeur. Pour explorer davantage ces opportunités, il est pertinent de se tourner vers des plateformes spécialisées qui proposent un conseil personnalisé en investissement. Le marché ne manque pas d’actifs, mais il manque souvent de la vision nécessaire pour transformer une simple surface de bureaux en une machine à créer de la valeur financière et sociale.

Perspectives et résilience de l’immobilier d’entreprise en 2026

L’opération de Cergy s’inscrit dans un contexte plus large de redéfinition du secteur tertiaire en 2026. Alors que certains prédisaient la fin des bureaux suite aux changements d’habitudes de travail, la réalité montre une résilience impressionnante des actifs bien situés et bien gérés. Le fait de générer un taux de rendement élevé sur une période incluant des crises mondiales prouve que l’immobilier physique reste une valeur refuge, à condition de savoir l’adapter. La mutation vers l’enseignement, comme observée ici, est une voie d’avenir. Les besoins en formation ne cessent de croître, nécessitant des infrastructures modernes, accessibles et modulables. Les investisseurs qui l’ont compris, comme ceux du club deal géré par MAGELLIM REIM, récoltent aujourd’hui les fruits de leur clairvoyance.

La liquidité du marché est un autre enseignement de cette vente. Malgré un climat parfois attentiste, les actifs qui présentent un historique locatif propre (zéro vacance sur 12 ans) et un locataire de qualité trouvent preneur rapidement. La transaction immobilière du 10 décembre 2025 s’est déroulée dans des délais maîtrisés, démontrant que la qualité attire toujours les capitaux. Pour l’ensemble du secteur de l’immobilier d’entreprise, c’est un signal positif : la valeur ne s’est pas évaporée, elle s’est déplacée vers des usages plus spécifiques et des localisations régionales fortes. Cergy, avec ses 1 200 m² de bureaux transformés en lieu de savoir, incarne parfaitement cette transition réussie.

Pour les investisseurs qui cherchent à diversifier leur patrimoine, l’exemple de Cergy montre l’importance de regarder au-delà des sentiers battus. L’immobilier en région, souvent délaissé au profit du centre de Paris, offre des rendements bien supérieurs pour un risque souvent maîtrisé si l’on est bien accompagné. Il est intéressant de comparer ces performances avec d’autres produits du marché, comme les SCPI qui annoncent régulièrement des levées de fonds importantes ou des augmentations de capital, à l’image de ce que l’on voit avec la croissance de SCPI spécialisées. La clé réside dans la capacité à choisir le bon véhicule pour le bon actif.

Le Groupe Magellim, avec ses 5 milliards d’euros d’actifs, ne compte pas s’arrêter là. La stratégie de cession active permet de libérer des capitaux pour réinvestir dans de nouveaux projets porteurs de sens et de rendement. La société continue de prouver son agilité sur des segments variés comme la santé, l’hôtellerie ou la logistique urbaine. Cette polyvalence est un gage de sécurité pour les investisseurs, car elle permet au gestionnaire de pivoter en fonction des cycles économiques. Pour rester informé des prochaines opportunités et comprendre les mécanismes de ces succès, la lecture de ressources spécialisées comme le guide complet sur l’investissement en SCPI est fortement recommandée, car elle permet de poser les bases d’une stratégie patrimoniale solide.

En conclusion de cette analyse descriptive, l’exemple de Cergy restera comme une démonstration de force de MAGELLIM REIM. Entre une acquisition en VEFA judicieuse, une gestion locative sans faille et une sortie stratégique vers un secteur en croissance, tous les ingrédients étaient réunis pour transformer un simple immeuble de bureaux en un succès financier retentissant. Pour les acteurs du marché, c’est une invitation à continuer de croire dans le potentiel des territoires et dans la capacité de l’immobilier à se réinventer sans cesse. La performance, bien au-delà des 10 % de TRI, est d’abord celle d’une vision long terme récompensée par le marché.