L’année 2025 s’achève sur une note de transformation profonde pour le paysage de la pierre-papier en France. La SCPI Primofamily, acteur de référence géré par Praemia REIM France, vient de lever le voile sur ses résultats opérationnels pour le 4e trimestre 2025. Ce bilan, scruté de près par les épargnants, révèle une stratégie de pivotement audacieuse vers le secteur de l’hôtellerie, tout en maintenant une stabilité rassurante de son prix de part à 204 €. Dans un contexte où le marché immobilier européen cherche son second souffle, la gestion proactive de ce véhicule résidentiel et diversifié témoigne d’une volonté farouche d’optimiser le rendement pour ses associés, avec des ambitions clairement affichées pour les exercices à venir.

En bref :

• 💰 Distribution brute : 2,85 € par part pour le dernier trimestre de l’année.
• 📊 Rendement annuel : Un taux de distribution global de 3,9 % pour l’exercice 2025.
• 🏨 Pivot stratégique : Concentration progressive du patrimoine vers l’hôtellerie urbaine.
• 📉 Valeurs d’expertise : Une légère correction de 1,35 % constatée au second semestre.
• 🏗️ Taux d’occupation : Une solidité opérationnelle avec un TOF maintenu à 98,1 %.
• 🤝 Accompagnement : Besoin de visibilité ? Consultez des conseils personnalisés en gestion de patrimoine pour arbitrer vos positions.

Analyse des résultats financiers et de la distribution de dividendes au 4e trimestre 2025

Le quatrième trimestre de l’année 2025 marque une étape significative pour la SCPI Primofamily, qui confirme sa capacité à générer des revenus réguliers malgré les vents contraires du secteur immobilier. La distribution brute annoncée pour ce dernier trimestre s’élève à 2,85 € par part. Ce chiffre, en progression par rapport aux périodes précédentes, porte le total des dividendes distribués sur l’ensemble de l’année à 7,95 € par part. Pour l’épargnant, cela se traduit par un taux de distribution de 3,9 %, une performance qui s’inscrit dans la moyenne haute des véhicules ayant une forte composante résidentielle historique.

Cette performance financière ne doit rien au hasard. Elle repose sur une gestion immobilière rigoureuse et une collecte des loyers qui reste extrêmement fluide. Les loyers quittancés sur la période atteignent 2,12 millions d’euros, illustrant la qualité des locataires en place. Pour comprendre l’impact de ces chiffres sur votre propre portefeuille, il est souvent judicieux d’utiliser des simulateurs SCPI performants afin de projeter vos revenus futurs en fonction des scénarios de marché de 2026. La stabilité du prix de la part à 204 € est également un signal fort envoyé au marché, garantissant une certaine sérénité quant à la valeur du capital investi.

Il est intéressant d’observer la décomposition de cette performance. Au-delà du rendement immédiat, la société de gestion Praemia REIM veille à maintenir un équilibre entre distribution et mise en réserve. Le tableau suivant récapitule les indicateurs clés de performance pour l’année écoulée :

Indicateur 2025	Valeur constatée 📊	Évolution / État ✅
Dividende Q4	2,85 €	En hausse 📈
Total annuel	7,95 €	Stable 🤝
Taux de distribution	3,9 %	Conforme aux attentes 🎯
Prix de part	204 €	Maintenu ⚓

L’analyse fine de ce bilan trimestriel montre que la SCPI a su naviguer entre les ajustements de valeurs d’expertise et la nécessité de maintenir un flux de trésorerie constant. Bien que les valeurs d’expertise aient subi un léger recul de 1,35 % au cours du second semestre 2025, la valeur de reconstitution demeure proche du prix de souscription, à 201,43 €. Cela signifie que le prix d’entrée actuel pour les nouveaux investisseurs reflète fidèlement la réalité intrinsèque des actifs détenus en portefeuille, limitant ainsi les risques de survalorisation.

Prenons l’exemple d’un investisseur ayant souscrit 100 parts au début de l’année. Avec un investissement de 20 400 €, il aura perçu près de 795 € de revenus bruts sur l’année. Cette régularité est le fruit d’un travail de terrain constant, où chaque bail est négocié pour maximiser la durée ferme, laquelle s’établit à 7,14 ans en moyenne pour la SCPI Primofamily. Cette visibilité sur le long terme est un atout majeur pour sécuriser le rendement futur et rassurer les partenaires bancaires.

Impact de la gestion locative sur la pérennité des revenus

La pérennité des revenus d’une SCPI dépend intrinsèquement de la qualité de sa gestion locative. Au cours de ce 4e trimestre 2025, les équipes de Praemia REIM ont été particulièrement actives sur le front des baux. Trois nouvelles signatures ont été enregistrées, couvrant une surface de 232 m². Certes, la période a également connu quinze libérations de locaux représentant 989 m², mais le taux d’occupation financier reste à un niveau d’excellence avec 98,1 %. Ce chiffre est crucial car il indique que la quasi-totalité du parc produit des revenus au moment même où l’on parle.

La capacité de la gestion immobilière à relouer rapidement les surfaces vacantes est un indicateur de la tension locative dans les zones géographiques ciblées. Primofamily investit majoritairement dans des métropoles dynamiques où la demande pour le logement et l’hôtellerie ne faiblit pas. En maintenant une proximité forte avec ses locataires, la SCPI s’assure un taux de recouvrement des loyers proche de 99 %, minimisant ainsi les impayés qui pourraient grever la distribution finale aux associés.

Une stratégie de gestion immobilière résolument tournée vers l’hôtellerie de demain

L’un des enseignements majeurs du rapport du 4e trimestre 2025 est la confirmation d’un virage stratégique majeur. Historiquement ancrée dans l’immobilier résidentiel de qualité, Primofamily opère désormais une mutation vers les actifs hôteliers. Cette décision, validée en assemblée générale extraordinaire, vise à capter des rendements plus élevés que ceux offerts par le logement classique. L’hôtellerie, portée par la reprise mondiale du tourisme et des déplacements professionnels en 2026, offre des perspectives de croissance de loyers indexés souvent plus attractives.

Cette transition ne se fait pas brutalement. Elle passe par la cession progressive des actifs résidentiels les moins performants ou arrivés à maturité de valorisation. Les fonds ainsi récoltés sont prioritairement fléchés vers l’acquisition d’hôtels urbains ou de murs de commerces liés à « l’immobilier du quotidien ». Pour suivre de près ces évolutions, vous pouvez consulter le bilan trimestriel détaillé publié sur les portails spécialisés. Ce recentrage est une réponse directe à l’évolution des modes de vie, où la mobilité et l’usage priment de plus en plus sur la propriété pure.

L’objectif affiché par la société de gestion est clair : atteindre un taux de distribution supérieur à 5 % à un horizon de deux ans. En intégrant davantage d’actifs hôteliers, qui représentent déjà plus de 50 % du patrimoine selon les dernières expertises, la SCPI augmente son exposition à des baux commerciaux longs et souvent assortis de clauses de loyer variable basées sur le chiffre d’affaires. C’est un moteur de performance supplémentaire qui permet de compenser l’érosion naturelle de certains rendements résidentiels urbains soumis à l’encadrement des loyers.

Imaginons un établissement hôtelier situé en plein cœur de Madrid ou de Paris. Ce type d’actif bénéficie non seulement d’une valorisation foncière importante, mais aussi d’une capacité à ajuster ses tarifs en temps réel. Pour la SCPI Primofamily, posséder les murs de tels établissements garantit une stabilité locative tout en captant une part de la réussite de l’exploitant. C’est cette dualité entre sécurité foncière et dynamisme commercial qui forge la nouvelle identité de la SCPI en ce début d’année 2026.

La diversification géographique accompagne également ce mouvement. En investissant exclusivement en zone euro, Primofamily évite le risque de change tout en profitant des disparités de cycles économiques entre la France, l’Allemagne ou l’Espagne. Cette approche granulaire du marché permet de saisir des opportunités là où la demande est la plus forte, garantissant ainsi la pérennité du véhicule sur le long terme. Pour en savoir plus sur la composition précise du fonds, la page officielle de la SCPI offre une vision exhaustive des actifs détenus.

La mutation vers « l’immobilier du quotidien »

Au-delà de l’hôtellerie, le concept de « l’immobilier du quotidien » est au cœur de la réflexion de Praemia REIM. Il s’agit d’investir dans des lieux indispensables à la vie urbaine : commerces de proximité, services à la personne, et logements adaptés aux nouvelles configurations familiales. Cette approche permet de réduire la corrélation du portefeuille avec les marchés financiers classiques. En 2025, la résilience de ces actifs a été démontrée, prouvant que même en période de ralentissement économique, les besoins primaires de se loger et de consommer localement restent des moteurs de croissance stables.

Cette vision holistique du patrimoine permet de lisser les risques. Si un secteur connaît une baisse temporaire d’activité, les autres piliers de la SCPI prennent le relais. C’est cette complémentarité entre le résidentiel, qui offre une base de sécurité, et l’hôtellerie, qui apporte le dynamisme, qui constitue le socle du nouveau modèle de rendement de Primofamily. Les associés bénéficient ainsi d’une exposition diversifiée sans avoir à gérer eux-mêmes la complexité de ces différents marchés.

Dynamique du marché immobilier français et résilience du patrimoine Primofamily

Le marché français de l’investissement immobilier a traversé des zones de turbulences en 2025, marquées par une remontée des taux d’intérêt et une prudence accrue des investisseurs institutionnels. Cependant, comme le souligne le rapport trimestriel, une dynamique de stabilisation semble s’installer. Si l’immobilier d’entreprise, notamment les bureaux en périphérie, continue de souffrir, les actifs dits « alternatifs » comme l’hôtellerie et le résidentiel géré affichent une santé insolente. La SCPI Primofamily profite directement de cette tendance grâce à sa spécialisation.

En Île-de-France, le marché de l’investissement reste sélectif. La rareté des actifs de qualité en centre-ville soutient les prix, ce qui explique pourquoi la valeur de réalisation de Primofamily s’établit à 170,19 € par part. Malgré une légère dépréciation des expertises globales, la concentration du patrimoine sur des emplacements « prime » agit comme un bouclier. La stratégie d’acquisition passée, focalisée sur la centralité et l’accessibilité, porte aujourd’hui ses fruits en offrant une liquidité intrinsèque supérieure aux actifs situés en zones secondaires.

Il est crucial de noter que le marché européen ne réagit pas de manière uniforme. En Allemagne ou au Bénélux, des opportunités de rendement apparaissent à mesure que les prix s’ajustent. La SCPI, grâce à son capital variable, reste en veille pour saisir ces occasions, même si le trimestre écoulé a été marqué par une absence volontaire d’acquisitions afin de préserver la trésorerie et de réduire l’endettement. Cette prudence est souvent récompensée par une meilleure réactivité lorsque les cycles de marché repartent à la hausse.

Un exemple frappant de cette résilience est le comportement des actifs hôteliers au sein de la zone euro. En 2025, le revenu par chambre disponible (RevPAR) a dépassé ses niveaux de 2019 dans de nombreuses capitales. Pour une SCPI comme Primofamily, cela signifie des loyers sécurisés et une valorisation des murs qui résiste mieux que celle des bureaux classiques, dont les usages sont remis en question par le télétravail. Le patrimoine de 119 immeubles, réparti intelligemment, permet donc de mutualiser ce risque géographique et sectoriel.

La question de la valorisation est centrale pour tout porteur de parts. En maintenant son prix de souscription à 204 €, Primofamily fait le choix de la stabilité. C’est un message de confiance envoyé aux épargnants : la valeur de l’immobilier physique sous-jacent, bien que fluctuante, reste solide sur le long terme. Les expertises de fin d’année 2025 montrent un ajustement mineur, bien loin des baisses massives observées sur d’autres types de fonds immobiliers moins diversifiés ou trop exposés à la dette.

Le rôle des évolutions sociologiques dans la valorisation des actifs

Les changements démographiques profonds, tels que le vieillissement de la population et l’urbanisation croissante, influencent directement la demande immobilière. La SCPI Primofamily intègre ces paramètres dans sa sélection d’actifs. En se concentrant sur les quartiers dynamiques, là où les populations se concentrent, elle s’assure que ses logements et ses commerces resteront demandés. Le concept de « ville du quart d’heure », où tout est accessible rapidement, valorise naturellement le patrimoine détenu par la SCPI.

Cette approche descriptive de la gestion de fonds permet d’anticiper les besoins futurs. Par exemple, la transformation de certains actifs résidentiels en résidences de services ou en hôtels lifestyle répond à une demande croissante pour des séjours plus flexibles et expérientiels. Pour l’investisseur, c’est la garantie que son argent est investi dans des actifs qui ne deviendront pas obsolètes dans cinq ou dix ans, mais qui au contraire gagneront en pertinence face aux nouveaux usages urbains.

Structure du capital, gestion de la liquidité et maîtrise de l’endettement financier

La solidité d’une SCPI ne se mesure pas uniquement à la qualité de ses immeubles, mais aussi à la robustesse de son bilan financier. Au 31 décembre 2025, le capital de Primofamily est composé de 1 237 661 parts. Un point d’attention soulevé par le bilan trimestriel concerne la liquidité du marché secondaire. Avec 118 566 parts en attente de retrait, soit environ 9,6 % du capital, la SCPI traverse une période de tension sur ses rachats. C’est un phénomène assez commun sur le marché des SCPI en 2025, où certains investisseurs cherchent à réallouer leur capital vers d’autres classes d’actifs.

Pour faire face à cette situation, la société de gestion a mis en place des mesures concrètes. La cession progressive des actifs résidentiels n’a pas seulement pour but de réorienter la stratégie vers l’hôtellerie ; elle sert également à alimenter un fonds de remboursement. Ce mécanisme est essentiel pour assurer une sortie fluide aux associés qui en ont le besoin, tout en préservant les intérêts de ceux qui restent. La maîtrise de cette liquidité est le défi majeur de l’année 2026 pour Praemia REIM, qui s’efforce de maintenir un équilibre entre entrées et sorties de capitaux.

Côté passif, l’endettement de la SCPI s’établit à 30,9 % de la valeur des actifs immobiliers. Ce niveau, bien que conforme aux autorisations de l’assemblée générale (qui fixe une limite à 40 %), fait l’objet d’une surveillance étroite. L’objectif affiché est de ramener ce ratio sous la barre des 30 % à moyen terme. Réduire l’effet de levier dans un environnement de taux toujours élevés est une décision prudente qui permet de diminuer la charge financière et d’augmenter mécaniquement la part des loyers redistribuables aux associés.

Le recours à l’endettement a historiquement permis à Primofamily d’accélérer son développement et de saisir des opportunités en Europe. Aujourd’hui, l’heure est au désendettement sélectif. En vendant des actifs dont le rendement est inférieur au coût de la dette, la SCPI améliore sa rentabilité globale. C’est un travail d’orfèvre financier qui nécessite une connaissance pointue du marché du crédit et des cycles immobiliers. Cette gestion active du bilan est le gage d’une gestion immobilière responsable, loin de toute recherche de performance artificielle par le seul biais du crédit.

Pour les associés, cette transparence financière est rassurante. Savoir que la société de gestion ne cherche pas à s’endetter au-delà du raisonnable pour afficher des rendements de façade est un critère de choix déterminant. La structure du capital de Primofamily reste saine, et la stabilité du nombre de parts sur l’exercice montre que, malgré les retraits, la SCPI continue de séduire de nouveaux épargnants attirés par son nouveau positionnement hôtelier et ses perspectives de rendement à 5 %.

L’importance du fonds de remboursement pour les associés

Le fonds de remboursement est une sécurité supplémentaire dans la vie d’une SCPI à capital variable. En cas de blocage prolongé des rachats sur le marché secondaire, ce fonds permet de racheter les parts des sortants à un prix défini, souvent avec une légère décote par rapport au prix de retrait classique. Pour Primofamily, l’alimentation de ce fonds par la vente d’actifs est une priorité stratégique. Cela permet de garantir que le véhicule ne devienne pas « illiquide », un risque souvent pointé du doigt par les détracteurs de la pierre-papier.

Cette gestion de la liquidité demande du temps. Vendre un immeuble ne se fait pas en quelques jours, surtout dans le contexte de marché de 2025 où les délais de transaction se sont allongés. Cependant, la qualité des actifs détenus par la SCPI facilite ces arbitrages. Un immeuble de logements bien situé à Lyon ou un hôtel de charme à Lisbonne trouveront toujours preneur auprès d’investisseurs institutionnels ou privés, permettant ainsi de fluidifier les mouvements de capital au sein de la SCPI.

Perspectives de rendement et nouveaux horizons pour les associés de la SCPI

Quelles sont les perspectives pour Primofamily à l’aube de l’exercice 2026 ? Le discours de la société de gestion est résolument optimiste, tout en restant teinté de pragmatisme. Le repositionnement vers l’hôtellerie devrait commencer à porter ses fruits de manière plus visible sur la distribution dès le second semestre 2026. L’ambition de franchir la barre des 5 % de rendement annuel n’est pas un simple slogan, mais une projection basée sur l’amélioration des revenus locatifs issus du nouveau parc hôtelier et sur la réduction des charges financières liée au désendettement.

Un autre changement majeur est à prévoir : le projet de changement de dénomination sociale. Soumis à l’obtention d’un nouveau visa de l’AMF, ce nouveau nom devrait mieux refléter la dimension européenne et hôtelière du véhicule, s’éloignant de l’image purement « familiale » et résidentielle de ses débuts. Ce rebranding est une étape psychologique importante pour attirer une nouvelle typologie d’investisseurs, notamment des institutionnels ou des conseillers en gestion de patrimoine cherchant des solutions de diversification thématique performantes.

Le patrimoine de Primofamily va donc continuer d’évoluer. On peut s’attendre à de nouveaux arbitrages significatifs dans les mois à venir. Chaque vente d’appartement ou de petit immeuble résidentiel en France sera l’occasion de réinvestir dans des unités hôtelières plus importantes, générant des économies d’échelle en termes de gestion. Pour l’associé, cela signifie un portefeuille plus concentré, plus « professionnel » et potentiellement plus rentable. C’est le moment idéal pour faire le point sur vos investissements et peut-être renforcer vos positions en profitant des conseils d’experts sur sepia-investissement.fr.

La conjoncture économique de 2026 semble également plus favorable. Avec une inflation stabilisée et des taux d’intérêt qui amorcent une lente décrue, l’immobilier redevient une valeur refuge attractive. La SCPI Primofamily, avec son socle d’actifs de qualité et sa nouvelle dynamique, est idéalement placée pour profiter de ce rebond. La fidélité des associés sera probablement récompensée par une appréciation à terme de la valeur de la part, une fois que les tensions sur la liquidité se seront estompées et que la nouvelle stratégie aura prouvé toute son efficacité.

En somme, le bilan trimestriel du 4e trimestre 2025 n’est pas une fin en soi, mais le point de départ d’une nouvelle ère pour la SCPI. La transformation est en marche, et les indicateurs opérationnels comme le TOF de 98,1 % montrent que la machine est parfaitement huilée. Pour l’épargnant en quête de rendement et de diversification, Primofamily offre une proposition de valeur renouvelée, ancrée dans les réalités économiques de demain : l’usage, la mobilité et l’excellence urbaine.

Le défi de la communication et de la transparence en 2026

Pour réussir cette mue, Praemia REIM mise énormément sur la transparence. Les bulletins trimestriels sont de plus en plus détaillés, expliquant pédagogiquement chaque décision d’arbitrage. Cette communication est essentielle pour conserver la confiance des associés dans une période de mutation. En expliquant pourquoi on vend du résidentiel pour acheter de l’hôtellerie, la société de gestion permet à chaque investisseur de devenir acteur de sa propre stratégie patrimoniale. Ce niveau de détail est une norme qui tend à se généraliser en 2026, au bénéfice de la protection des épargnants.

Enfin, l’engagement ESG (Environnemental, Social et Gouvernance) continue de guider les investissements. L’amélioration de la performance énergétique des bâtiments, qu’il s’agisse de logements ou d’hôtels, est un levier de valorisation non négligeable. Des actifs plus « verts » sont non seulement moins coûteux à exploiter, mais ils sont aussi plus recherchés sur le marché de la revente, assurant ainsi une meilleure liquidité et une pérennité accrue du patrimoine immobilier de la SCPI face aux réglementations climatiques de plus en plus strictes.