L’année 2025 s’achève sur une note de résilience pour le marché de la pierre-papier, et plus particulièrement pour les véhicules thématiques. Alors que nous entrons de plain-pied dans l’année 2026, la publication du rapport trimestriel du 4ᵉ trimestre 2025 de la SCPI Primovie offre une lecture analytique précieuse sur la santé des actifs liés à l’immobilier de santé et de l’éducation. Dans un contexte macroéconomique marqué par une stabilisation des taux et des ajustements de valeurs d’actifs, Primovie, gérée par Praemia REIM France, démontre une capacité d’adaptation notable. La stratégie de recentrage sur les fondamentaux de la santé et la gestion proactive de la liquidité deviennent les piliers de cette nouvelle phase de croissance.

Le secteur de la santé, porté par des tendances démographiques structurelles telles que le vieillissement de la population en Europe, continue d’offrir une visibilité locative rare. Avec un patrimoine qui s’étend désormais sur 301 actifs, la SCPI a su maintenir un taux de recouvrement des loyers proche de la perfection, illustrant la solidité de ses locataires, qu’il s’agisse de cliniques, d’EHPAD ou de centres de recherche. Cette performance opérationnelle se traduit par une distribution qui respecte les engagements pris envers les associés, malgré les vents contraires qui ont pu affecter l’immobilier tertiaire plus classique. L’analyse détaillée des chiffres du dernier trimestre 2025 permet de mieux comprendre comment Primovie prépare son avenir pour 2026.

💰 En bref : les chiffres clés du T4 2025

• 📉 Rendement annuel 2025 : 4,04 % brut.
• 💶 Distribution au T4 : 2,71 € par part.
• 🏥 Part de l’immobilier de santé : 78,2 % du patrimoine.
• 📑 Taux d’occupation financier (TOF) : 94,7 %.
• 🏗️ Nombre d’actifs en portefeuille : 301 unités.
• 🏢 Prix de souscription maintenu : 164 €.
• 🔄 Fonds de remboursement créé : 15 millions d’euros pour la liquidité.
• ⏳ Durée moyenne ferme des baux : 9,52 ans.

L’analyse des rendements et de la distribution de la SCPI Primovie au terme de l’exercice 2025

La question de la performance financière est au cœur des préoccupations des épargnants en ce début d’année 2026. Pour le compte du 4ᵉ trimestre 2025, la SCPI Primovie a versé une distribution de 2,71 € par part. Ce montant, ajouté aux versements des trimestres précédents, porte la distribution brute totale pour l’année 2025 à 7,48 € par part. Ce résultat permet d’afficher un rendement annuel de 4,04 %. Si ce chiffre peut paraître modeste en comparaison avec certaines jeunes SCPI sans frais, il témoigne d’une stabilité rassurante pour une capitalisation de cette envergure, surtout dans un environnement où les actifs de bureaux ont subi de fortes corrections de valeur.

Le maintien de ce niveau de distribution repose sur une gestion locative rigoureuse. Prenons l’exemple d’un investisseur comme Jean, qui a diversifié son patrimoine il y a quelques années en achetant des parts de Primovie pour préparer sa retraite. Pour lui, la régularité du coupon est plus importante que la spéculation sur le prix de la part. En 2025, la régularité a été au rendez-vous. La société de gestion a su capter les loyers avec une efficacité de 99 %, ce qui est exceptionnel. Cette capacité à générer du cash-flow récurrent est la marque de fabrique des actifs de santé, où les baux sont souvent longs et les exploitants peu enclins à déménager en raison de la spécificité technique des locaux.

Pour l’année 2026, les prévisions s’orientent vers une distribution de l’ordre de 7,20 € par part. Ce léger ajustement s’explique par la volonté de la gestion de réduire l’endettement et de lisser l’impact des vacances locatives sur la poche secondaire des bureaux. Il est d’ailleurs conseillé de consulter des experts pour optimiser sa stratégie, notamment via le conseil et l’accompagnement spécialisé. L’utilisation du report à nouveau (RAN) pourrait également être sollicitée pour garantir cette stabilité du dividende, offrant ainsi une protection supplémentaire aux associés face aux aléas du marché.

Enfin, il est intéressant de noter que la capitalisation de la SCPI reste massive, dépassant les 4 milliards d’euros. Cette taille critique permet de mutualiser les risques locatifs de manière très efficace. Même si quelques libérations de locaux ont été enregistrées au cours du trimestre (environ 12 000 m²), elles ont été compensées par la signature de nouveaux baux et la solidité des loyers perçus sur le bloc principal des cliniques et résidences seniors. Cette dynamique confirme que le modèle de la SCPI de rendement spécialisée conserve toute sa pertinence dans une allocation patrimoniale équilibrée en 2026.

La résilience face à la volatilité des marchés immobiliers

La résilience n’est pas qu’un mot à la mode ; c’est une réalité statistique pour Primovie. Alors que de nombreux fonds immobiliers ont dû dévaluer massivement leurs actifs de bureaux, le patrimoine de santé a montré une meilleure résistance. Au second semestre 2025, la baisse de la valeur d’expertise globale n’a été que de 2,80 %, un chiffre bien inférieur aux baisses à deux chiffres observées sur le segment du bureau pur dans les quartiers d’affaires périphériques. Cette performance relative s’explique par la rareté des actifs de santé de qualité et par l’indexation des loyers qui a continué de jouer son rôle protecteur contre l’érosion monétaire.

En analysant les données fournies par l’analyse de la SCPI Primovie en 2025, on s’aperçoit que la stratégie de diversification géographique (France, Allemagne, Italie) a également porté ses fruits. En répartissant les risques sur différents systèmes de santé européens, la SCPI s’affranchit des risques purement nationaux. C’est cette vision paneuropéenne qui permet aujourd’hui de maintenir un prix de souscription à 164 €, alors même que la valeur de reconstitution s’établit à 152,74 €. L’écart reste dans les limites réglementaires, ce qui évite pour l’instant une nouvelle baisse brutale du prix de la part, offrant une certaine sérénité aux détenteurs actuels.

Une stratégie de gestion d’actifs recentrée sur l’immobilier de santé et d’éducation

Le portefeuille de Primovie au 31 décembre 2025 se compose de 301 actifs immobiliers. La répartition sectorielle est claire : l’immobilier de santé et le médico-social dominent avec 78,2 % de la valeur vénale totale. Cette prépondérance est le fruit d’une sélection rigoureuse effectuée au fil des années. En 2025, la SCPI n’a pas réalisé de nouvelles acquisitions au quatrième trimestre, préférant se concentrer sur l’optimisation de l’existant et la réalisation d’arbitrages stratégiques. Cette pause dans les achats est une décision prudente qui permet de préserver la trésorerie et de se concentrer sur la réduction de la dette.

Deux cessions majeures ont marqué la fin de l’exercice 2025. La première concerne une clinique spécialisée en ophtalmologie située à Kiel, en Allemagne, vendue pour un montant de 16,42 millions d’euros. La seconde est une école parisienne, cédée via une structure intermédiaire. Ces arbitrages ne sont pas des signes de faiblesse, mais bien des outils de gestion dynamique. En vendant des actifs matures ou situés sur des segments moins stratégiques, la SCPI dégage des liquidités pour désendetter le fonds. Cette stratégie de « nettoyage » du bilan est essentielle pour aborder 2026 avec un profil de risque plus défensif.

L’investissement immobilier dans le secteur de l’éducation, bien que minoritaire, complète intelligemment le pôle santé. Les crèches et les écoles privées bénéficient d’une demande constante, peu corrélée aux cycles économiques classiques. En 2026, l’enjeu sera de maintenir ce haut niveau d’occupation tout en renégociant les baux arrivant à échéance. Avec une durée ferme moyenne des baux de 9,52 ans, la visibilité est excellente. Peu de secteurs peuvent se targuer d’engagements contractuels aussi longs, ce qui sécurise les revenus futurs de la SCPI et renforce la confiance des investisseurs institutionnels et particuliers.

La gestion locative a également été très active. Signer quatre nouveaux baux pour 407 m² peut sembler anecdotique au regard de la taille du fonds, mais c’est le signe d’une attention portée au moindre mètre carré. À l’inverse, les six libérations enregistrées (12 092 m²) concernent principalement des surfaces de bureaux. C’est ici que se situe le défi majeur : transformer ou relouer ces espaces tertiaires pour qu’ils ne pèsent pas sur la performance globale. Le marché de l’immobilier tertiaire reste sélectif, et la SCPI travaille activement à réduire sa poche « bureaux » qui représente encore 16,6 % du patrimoine.

Focus sur le patrimoine européen et la diversification géographique

L’Allemagne demeure le deuxième marché de Primovie après la France. Le pays dispose d’une infrastructure de santé très développée, mais vieillissante, ce qui offre de nombreuses opportunités de rénovation et de gestion d’actifs. La cession de la clinique de Kiel montre que le marché outre-Rhin reste liquide pour les bons actifs. Pour un épargnant souhaitant diversifier son portefeuille, l’accès à ces marchés étrangers via la SCPI est un atout majeur. Cela permet de bénéficier de conventions fiscales avantageuses sur les revenus de source étrangère, optimisant ainsi le rendement net final.

En Italie et en Espagne, la SCPI possède également des actifs de premier plan, notamment des cliniques chirurgicales et des maisons de retraite. Ces pays font face à des défis démographiques encore plus marqués que la France, garantissant une demande pérenne pour les lits de soins de longue durée. La gestion de Praemia REIM France s’appuie sur des équipes locales pour comprendre les spécificités réglementaires de chaque pays, un savoir-faire indispensable pour naviguer dans l’immobilier de santé complexe. Cette expertise est souvent mise en avant lors de l’accès aux simulateurs SCPI pour projeter ses revenus futurs.

La maîtrise de la structure financière et les enjeux de la liquidité pour les associés

L’un des points les plus scrutés du rapport trimestriel de fin 2025 concerne la liquidité. Comme beaucoup de SCPI bancaires ou de grande taille, Primovie a dû faire face à un volume de retraits plus important que par le passé. Au 31 décembre 2025, environ 1,35 million de parts étaient en attente de retrait. Pour répondre à cette situation et ne pas bloquer les associés souhaitant sortir, la société de gestion a mis en place un fonds de remboursement doté de 15 millions d’euros en décembre 2025. Ce mécanisme, bien que soumis à conditions, permet d’apporter une respiration nécessaire au marché secondaire.

L’endettement de la SCPI est un autre indicateur surveillé de près. Selon la méthode de calcul de l’ASPIM, le ratio d’endettement s’établit à 29,2 % de l’actif total au 31 décembre 2025. Avec un effet de levier modéré de 1,5, Primovie conserve une structure financière saine. L’objectif pour 2026 est de poursuivre la réduction de cette dette, notamment grâce au produit des cessions d’actifs de bureaux. Dans un monde où les taux de financement sont plus élevés qu’il y a trois ans, limiter l’exposition à la dette est une stratégie de bon sens qui préserve la rentabilité à long terme de l’investissement immobilier.

Il est crucial de comprendre que la liquidité d’une SCPI n’est jamais garantie, mais elle est gérée. La création du fonds de remboursement est un signal fort envoyé au marché : la société de gestion prend ses responsabilités pour fluidifier les échanges. Pour les investisseurs qui entrent aujourd’hui, cette situation peut représenter une opportunité, car elle oblige le fonds à être extrêmement rigoureux dans sa sélection. Le marché des parts est aujourd’hui équilibré par des souscriptions qui compensent les retraits, stabilisant le nombre de parts totales à 25 668 824 unités.

La structure de la dette est également optimisée. La majeure partie des emprunts est à taux fixe ou couverte par des instruments de protection contre la hausse des taux. Cela signifie que la remontée des taux directeurs de la BCE ces dernières années a eu un impact limité sur le coût de la dette de Primovie. Cette gestion prudente du passif est tout aussi importante que la gestion des actifs immobiliers. Elle permet de sécuriser le cash-flow nécessaire au versement des dividendes, même en période de turbulences financières mondiales.

Le rôle du Conseil de Surveillance dans la gouvernance de la SCPI

La gouvernance joue un rôle fondamental dans la confiance des associés. Le bulletin du T4 2025 annonce l’ouverture d’un appel à candidatures pour un poste au Conseil de Surveillance. Ce conseil, composé d’associés élus, a pour mission de contrôler la gestion de la société de gestion et de donner son avis sur les grandes orientations stratégiques. En 2026, les nouveaux membres devront se pencher sur les dossiers de cessions et sur la politique de rénovation énergétique des bâtiments, un enjeu majeur pour maintenir la valeur du patrimoine.

La transparence est au cœur de cette gouvernance. Chaque trimestre, les experts évaluent une partie du patrimoine pour s’assurer que le prix de la part reflète la réalité du marché. Le processus de désignation des experts immobiliers est encadré par l’AMF, garantissant une impartialité totale. Pour l’associé, c’est la garantie que son placement est suivi avec la plus grande rigueur. Pour approfondir ces aspects, il est possible de consulter le bulletin d’information officiel du T4 2025 qui détaille l’ensemble des mécanismes de contrôle.

Valorisation du patrimoine et maintien du prix de souscription dans un marché en mutation

La valeur d’un placement en SCPI repose sur deux piliers : le revenu distribué et la valeur du capital. Au 31 décembre 2025, les expertises annuelles ont permis de fixer de nouveaux points de repère pour Primovie. La valeur de réalisation (la valeur nette des actifs si on les vendait tous demain) s’établit à 129,10 € par part. La valeur de reconstitution (ce qu’il faudrait payer pour racheter le même patrimoine aujourd’hui, frais inclus) est de 152,74 €. Malgré une légère baisse du patrimoine au second semestre, la société de gestion a décidé de maintenir le prix de souscription à 164 €.

Ce maintien peut sembler audacieux alors que la valeur de reconstitution est légèrement inférieure au prix de vente. Cependant, la réglementation permet un écart de plus ou moins 10 % autour de la valeur de reconstitution. La direction de Praemia REIM estime que la qualité intrinsèque des actifs de santé et les perspectives de reprise du marché immobilier en 2026 justifient cette stabilité. Pour les porteurs de parts, c’est une nouvelle rassurante : il n’y a pas de dévaluation brutale de leur capital, contrairement à ce qui a pu être observé sur d’autres véhicules très exposés au bureau parisien.

Voici un récapitulatif des indicateurs de valorisation au terme de l’année 2025 :

Indicateur de Performance 📊	Valeur au 31/12/2025 💶	Observation 📝
Prix de souscription	164,00 €	Stable ⚖️
Valeur de reconstitution	152,74 €	Référence d’achat 📉
Valeur de réalisation	129,10 €	Valeur nette 🔍
Distribution brute annuelle	7,48 €	Performance 2025 ✅
Taux de distribution (TD)	4,04 %	Rendement servi 💰
LTV (Endettement)	29,2 %	Maîtrisé 🛡️

La baisse de 2,80 % de la valeur du patrimoine au second semestre 2025 montre que personne n’est totalement à l’abri des ajustements de taux. Cependant, la décomposition de cette baisse révèle que les actifs de santé ont beaucoup mieux résisté que les actifs de bureaux. C’est tout l’intérêt d’une SCPI thématique : elle offre une poche de décorrélations par rapport aux cycles immobiliers classiques. En 2026, l’enjeu sera de voir si cette valeur se stabilise ou si un rebond s’amorce, porté par la fin du cycle de hausse des taux d’intérêt.

Il convient également de mentionner l’impact des normes ESG (Environnemental, Social et Gouvernance). Les actifs de santé sont par nature très orientés vers le « Social ». Primovie continue d’investir pour améliorer la performance énergétique de ses bâtiments, ce qui est crucial pour maintenir leur valeur de marché. Un bâtiment « vert » se loue plus cher et se revend mieux. C’est un facteur de soutien indirect mais puissant pour la valeur de la part dans les années à venir.

Le poids de la fiscalité et des frais dans la performance globale

Investir dans une SCPI comme Primovie implique de comprendre la fiscalité associée. Pour un résident français, les revenus sont soumis au barème de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Toutefois, la part des revenus provenant de l’étranger (Allemagne, Italie) bénéficie d’un mécanisme pour éviter la double imposition, ce qui réduit la pression fiscale réelle. C’est un argument souvent mis en avant par les conseillers pour justifier un rendement net attractif par rapport à des placements purement français.

Les frais de souscription, bien que significatifs (autour de 10 %), doivent être vus comme un investissement sur le long terme. Une SCPI ne se conserve pas deux ans, mais idéalement plus de dix ans. Sur cette durée, les frais sont amortis par la distribution régulière et l’éventuelle revalorisation du capital. Dans le cadre d’une stratégie de diversification où les SCPI dominent le marché, Primovie reste une brique de fond de portefeuille pour sa thématique unique et sa résilience historique.

Les perspectives stratégiques pour l’année 2026 : entre arbitrage et consolidation

L’horizon 2026 s’annonce comme une année de consolidation pour Primovie. La priorité absolue reste la gestion du passif et la liquidité. La société de gestion a clairement annoncé son intention de poursuivre les arbitrages, en ciblant prioritairement les actifs qui ne correspondent plus à la feuille de route du fonds, notamment les surfaces de bureaux résiduelles. En réduisant l’exposition à l’immobilier tertiaire classique, la SCPI renforce son profil de pure-player de la santé et de l’éducation, ce qui est son avantage concurrentiel majeur.

La distribution prévisionnelle pour 2026 est estimée à 7,20 € par part. Ce chiffre est prudent et réaliste. Il tient compte d’un environnement économique où la croissance reste molle en Europe, mais où les besoins en soins de santé ne faiblissent pas. Pour maintenir ce niveau, Praemia REIM France pourra s’appuyer sur la signature de nouveaux baux sur les surfaces libérées fin 2025. La force de Primovie réside dans sa capacité à attirer de grands exploitants européens qui cherchent des partenaires immobiliers solides pour accompagner leur développement.

Un autre axe majeur pour 2026 sera la poursuite de la stratégie ISR (Investissement Socialement Responsable). Le secteur de la santé est particulièrement exposé aux enjeux de bien-être des occupants et de qualité de l’air. En investissant dans la modernisation technique des cliniques et des résidences seniors, Primovie s’assure que son patrimoine reste aux standards les plus élevés. Cela permet non seulement de fidéliser les locataires actuels, mais aussi d’attirer des investisseurs institutionnels de plus en plus exigeants sur les critères extra-financiers.

Enfin, la dimension européenne de la SCPI continuera de s’affirmer. Si les opportunités se présentent, notamment en Europe du Sud ou en Allemagne du Nord, le fonds pourrait saisir des actifs à des taux de rendement à l’acquisition redevenus attractifs. Après deux ans de gel du marché, 2026 pourrait marquer le retour de belles opportunités pour les investisseurs disposant de liquidités. Primovie, en assainissant son bilan fin 2025, se met en position de force pour réagir si le marché offre des décotes intéressantes sur des actifs de santé stratégiques.

Pour tout investisseur souhaitant se positionner sur ce secteur, il est essentiel de rester informé via des sources fiables comme le bulletin trimestriel précédent pour comprendre l’évolution de la stratégie sur le temps long. La constance est souvent la clé du succès en immobilier collectif. En 2026, Primovie semble avoir les cartes en main pour stabiliser sa situation et continuer d’offrir une solution de complément de revenus efficace à ses milliers d’associés.

L’importance de l’éducation et de la petite enfance dans le mix d’actifs

Bien que souvent éclipsé par la santé, le segment de l’éducation (écoles, crèches) représente un levier de croissance intéressant. En 2025, ce secteur a montré une stabilité exemplaire. Les exploitants de crèches privées, par exemple, bénéficient d’une demande structurelle forte en raison du manque de places dans le secteur public. Pour Primovie, posséder les murs de ces établissements offre une garantie de loyer très élevée. En 2026, cette poche d’actifs continuera de jouer son rôle de stabilisateur, offrant une diversification bienvenue au sein même du portefeuille thématique.

La cession d’une école parisienne fin 2025 illustre aussi que ces actifs sont très recherchés par d’autres investisseurs, ce qui permet de réaliser des plus-values latentes ou réalisées. La rotation du portefeuille est un signe de bonne santé : elle prouve que les actifs achetés il y a quelques années ont pris de la valeur et peuvent être revendus pour réinvestir dans des projets plus porteurs ou pour désendetter le fonds. Cette agilité sera le maître-mot de la gestion de Primovie tout au long de l’année 2026, assurant ainsi la pérennité du modèle face aux mutations du marché immobilier mondial.