L’année 2025 s’achève sur une note de transformation profonde pour le paysage de l’épargne immobilière en France. La publication du Bulletin Trimestriel 4T 2025 de la SCPI Primopierre met en lumière les défis persistants et les ajustements stratégiques nécessaires au sein d’un marché du bureau francilien en pleine mutation. Dans un environnement économique marqué par une polarisation accrue des actifs, cette SCPI Primopierre, figure de proue de la gestion immobilière de bureaux, dévoile des indicateurs qui reflètent à la fois la résilience de son exploitation locative et la sévérité des corrections de valeurs subies par le secteur. Entre cessions d’actifs ciblées et réorganisation de la liquidité, le gestionnaire Praemia REIM dessine les contours d’un exercice 2026 placé sous le signe de la stabilisation. Les épargnants, attentifs aux informations financières les plus récentes, scrutent ces données pour ajuster leurs anticipations de performance SCPI dans un contexte où la qualité de l’emplacement et la performance énergétique deviennent les piliers incontournables de la valorisation de l’immobilier professionnel.

📍 En bref : Les points clés du Bulletin Trimestriel 4T 2025 de Primopierre

• 📉 Valorisation : Une baisse des valeurs d’expertise de 10,32 % sur l’ensemble de l’année 2025.
• 💰 Rendement : Un taux de distribution annuel fixé à 3,62 % pour l’exercice 2025.
• 🔄 Liquidité : Suspension de la variabilité du capital au profit d’un marché secondaire organisé dès janvier 2026.
• 🏢 Patrimoine : Acquisition de la pleine propriété de l’immeuble Le Dionys à Saint-Denis et cessions d’actifs à Massy et Malakoff.
• 📊 Exploitation : Un taux d’occupation financier qui se maintient à 81,6 % fin décembre.
• 🗓️ Perspectives : Un dividende prévisionnel de 4,00 € par part envisagé pour l’année 2026.

Analyse approfondie du Bulletin Trimestriel et de la conjoncture de l’immobilier de bureau

Le Bulletin Trimestriel du quatrième trimestre 2025 pour la SCPI Primopierre s’inscrit dans une période charnière pour les investisseurs en immobilier professionnel. La lecture de ce document révèle une gestion proactive de la part de Praemia REIM, cherchant à naviguer dans les courants contraires d’un marché des bureaux franciliens chahuté. Le contexte macroéconomique de la fin d’année 2025 a été marqué par des incertitudes persistantes, notamment liées aux discussions budgétaires nationales et aux tensions sur les tarifs douaniers internationaux, qui influencent indirectement le moral des entreprises locataires. Dans ce cadre, la publication de ces résultats permet de comprendre comment un géant de la pierre-papier adapte sa voilure.

La stratégie de la SCPI Primopierre repose historiquement sur une concentration forte dans les bureaux de première catégorie en Île-de-France. Cependant, le 4T 2025 montre que cette spécialisation nécessite aujourd’hui des arbitrages fins. Les informations financières indiquent que, malgré une baisse globale des valeurs de parts, le flux de loyers reste une composante solide de la performance. Les entreprises locataires, bien que plus sélectives, continuent de plébisciter des plateaux de bureaux modernes et bien desservis. Pour obtenir une vision globale de ces évolutions, les investisseurs peuvent consulter la documentation officielle de Praemia REIM, qui détaille les rapports de gestion successifs.

L’un des aspects les plus descriptifs de ce bulletin concerne la capacité de la SCPI à maintenir un dialogue constant avec ses occupants. La signature de huit nouveaux baux au cours du trimestre témoigne d’une dynamique commerciale qui ne s’essouffle pas totalement. Ces nouveaux contrats représentent une surface de plus de 2 500 mètres carrés, prouvant que la demande pour des espaces de travail de qualité reste une réalité tangible. La gestion immobilière ne se limite plus à la simple perception des loyers ; elle intègre désormais une dimension de service et d’accompagnement des entreprises dans leurs nouveaux modes de travail hybrides.

Il est également essentiel de noter que la structure de l’endettement de la SCPI reste sous surveillance étroite. Avec un ratio d’endettement de 39 % selon la méthode ASPIM, Primopierre utilise l’effet de levier de manière mesurée, en accord avec les limites fixées par les assemblées générales. Cette prudence financière est un signal envoyé aux associés quant à la pérennité du véhicule de placement. Pour ceux qui envisagent une stratégie de long terme, il est souvent utile de solliciter un conseil et un accompagnement personnalisé afin de bien saisir les enjeux de l’effet de levier dans un portefeuille diversifié.

Dynamisme locatif et gestion de la vacance au quatrième trimestre

Le taux d’occupation financier (TOF) de 81,6 % à la fin de l’année 2025 reflète les défis opérationnels actuels. Bien que ce chiffre puisse paraître en retrait par rapport aux années fastes de l’immobilier de bureau, il illustre la réalité d’un patrimoine en cours de restructuration. La vacance locative n’est pas subie de manière passive ; elle est souvent le résultat de libérations programmées permettant d’engager des travaux de rénovation énergétique indispensables. Ces travaux visent à remettre sur le marché des actifs « prime », capables de capter des loyers plus élevés et de répondre aux normes environnementales de plus en plus strictes réclamées par les grands comptes.

La durée moyenne ferme des baux, s’établissant à 3,17 ans, montre une volonté de sécuriser les revenus sur le moyen terme tout en gardant une certaine flexibilité pour renégocier les conditions financières lors des renouvellements. Durant ce trimestre, dix libérations de locaux ont eu lieu, ce qui est habituel pour un patrimoine de 56 immeubles. Ce mouvement perpétuel entre départs et arrivées de locataires exige une expertise technique et commerciale pointue, propre aux grandes sociétés de gestion comme Praemia REIM. L’analyse des dividendes SCPI versés prend tout son sens lorsqu’on la correle à cette activité locative intense, car c’est la stabilité des encaissements de loyers (99 % de taux de recouvrement ce trimestre) qui garantit la distribution aux associés.

Performance financière et distribution des dividendes en 2025

La performance SCPI au cours de l’exercice 2025 a été marquée par une dualité entre le rendement distribué et l’évolution de la valeur du capital. Pour le 4T 2025, la SCPI Primopierre a distribué un coupon de 1,56 € par part. Il est intéressant de noter qu’une part importante de cette distribution, soit environ 35 %, provient de revenus non récurrents, illustrant l’utilisation des réserves ou des plus-values de cessions pour stabiliser le revenu des associés. Sur l’ensemble de l’année, la distribution brute s’élève à 4,56 € par part, ce qui correspond à un taux de distribution de 3,62 %. Ce chiffre, bien que modéré par rapport à d’autres secteurs comme la santé ou la logistique, reste cohérent avec la stratégie de prudence adoptée dans le bureau francilien.

Le tableau ci-dessous synthétise les données financières clés extraites de la publication du bulletin trimestriel, permettant une comparaison rapide des indicateurs de l’année écoulée :

Indicateur Financier 2025 📊	Valeur au 31/12/2025 📉	Commentaire 📝
Dividende global annuel 💰	4,56 € par part	Stabilité conforme aux annonces ⚖️
Taux de distribution (TD) 📈	3,62 %	Performance résiliente en bureau 🏢
Prix de souscription 🏷️	115,00 €	Fixé au 1er janvier 2026 🗓️
Valeur de réalisation 📉	78,45 €	Reflet des expertises immobilières 🔍
Nombre de parts en circulation 🔢	18 948 080	Volume stable sur le trimestre 🧊

Cette érosion de la valeur de réalisation, qui s’établit désormais à 78,45 € par part, est la conséquence directe d’une baisse des valeurs d’expertise du patrimoine immobilier de -10,32 % sur l’année complète. Cette correction n’est pas propre à Primopierre ; elle touche l’ensemble des véhicules investis massivement en bureaux, suite à la hausse des taux d’intérêt qui a mécaniquement fait remonter les taux de capitalisation exigés par les acquéreurs. Néanmoins, pour les investisseurs qui cherchent à optimiser leur fiscalité ou à préparer leur retraite, ces nouveaux points d’entrée peuvent représenter des opportunités de long terme. Il est recommandé d’utiliser des simulateurs SCPI performants pour projeter les revenus futurs sur la base de ces nouvelles valeurs.

Anticipations pour 2026 et politique de distribution

Pour l’année 2026, la société de gestion affiche une prudence teintée d’optimisme mesuré. L’objectif de distribution est fixé à environ 4,00 € par part, ce qui se traduirait par un taux de distribution prévisionnel de 3,5 %. Cette prévision tient compte de la nécessité de poursuivre les travaux d’amélioration des actifs tout en faisant face à un coût de l’endettement qui reste supérieur aux niveaux de la décennie précédente. La performance SCPI future dépendra largement de la capacité du gestionnaire à louer les surfaces actuellement vacantes et à maintenir un niveau de charges maîtrisé.

La question du dividende SCPI est au cœur des préoccupations des porteurs de parts. En 2025, la distribution a pu être soutenue par des éléments exceptionnels, mais pour 2026, l’accent sera mis sur le « revenu courant ». Cela signifie que la gestion locative pure devra générer l’essentiel de la performance. Cette transition vers un modèle plus axé sur l’exploitation directe est saine pour la pérennité du véhicule. Les investisseurs peuvent comparer ces chiffres avec d’autres publications récentes, comme le bulletin de la SCPI Eurovalys, pour situer Primopierre au sein du marché européen des bureaux.

Stratégie de patrimoine et arbitrages immobiliers significatifs

Au cours du 4T 2025, la SCPI Primopierre a poursuivi sa stratégie de rationalisation du patrimoine. L’opération la plus emblématique de ce trimestre est sans doute l’acquisition des 40,2 % restants de l’immeuble « Le Dionys », situé à Saint-Denis. En investissant 12 millions d’euros supplémentaires, la SCPI devient l’unique propriétaire de cet ensemble immobilier. Cette décision descriptive illustre une volonté de simplification de la détention et de prise de contrôle total sur la gestion stratégique d’actifs clés situés dans des pôles tertiaires majeurs de la première couronne parisienne. Posséder 100 % d’un actif permet une plus grande agilité lors de futures négociations locatives ou d’éventuels travaux de rénovation lourde.

Parallèlement, la politique d’arbitrage a été particulièrement active. La cession de l’immeuble « Odyssée » à Massy et de la quote-part dans l’actif « Le Garamond » à Malakoff a permis de dégager environ 32,6 millions d’euros de liquidités. Ces ventes ne sont pas le fruit du hasard ; elles visent à se séparer d’actifs dont le cycle de valorisation est jugé mature ou dont les besoins de réinvestissement futur ne correspondent plus aux priorités de la SCPI. L’investissement locatif en bureau demande aujourd’hui une concentration sur les actifs capables de répondre aux attentes de la « ville de demain », c’est-à-dire des bâtiments mixtes, flexibles et très performants sur le plan environnemental.

Cette rotation d’actifs est un levier essentiel pour réduire l’endettement global du fonds et régénérer le portefeuille. En vendant des immeubles plus anciens ou excentrés, la gestion immobilière de Primopierre se donne les moyens de se concentrer sur des pôles plus résilients. Le patrimoine, composé de 56 immeubles à la fin de l’année, présente une granularité qui permet de mutualiser les risques locatifs. Chaque arbitrage est une étape vers un portefeuille plus compact mais plus qualitatif. Pour suivre le détail de ces mouvements de patrimoine, la fiche complète sur France SCPI dédiée à Primopierre offre un historique précieux des acquisitions et cessions.

Amélioration énergétique et attractivité des actifs

Un autre pilier de la stratégie patrimoniale réside dans les travaux de valorisation. Les actifs « West Plaza » et « Fresh » ont bénéficié de livraisons de travaux significatifs au cours de l’année 2025. Ces investissements sont cruciaux pour maintenir l’attractivité locative. Un immeuble de bureaux qui n’évolue pas vers une meilleure performance énergétique risque de subir une décote irrémédiable, tant sur sa valeur vénale que sur son loyer. Les locataires, sensibles à leurs propres bilans carbone et au confort de leurs salariés, ne signent plus de baux de longue durée dans des passoires thermiques.

La SCPI Primopierre investit donc massivement pour que ses immeubles obtiennent ou conservent des certifications environnementales de haut niveau (BREEAM, HQE). Ces labels sont des gages de qualité qui rassurent les investisseurs institutionnels et les grands utilisateurs. En améliorant le profil ESG (Environnemental, Social et de Gouvernance) de ses actifs, la SCPI s’assure une place de choix dans le futur marché de l’immobilier « vert », dont la prime de valorisation devient de plus en plus évidente par rapport aux actifs obsolètes.

Évolution de la liquidité et passage au capital fixe

L’une des dernières informations à découvrir et sans doute la plus marquante pour les associés est le changement structurel du mode de fonctionnement de la SCPI Primopierre. Au début du mois de janvier 2026, la société de gestion a annoncé la suspension temporaire de la variabilité du capital. Cette décision, validée en assemblée générale, transforme de fait la manière dont les parts sont achetées et vendues. Jusqu’à présent, dans un système à capital variable, la société de gestion assurait elle-même la liquidité en compensant les entrées et les sorties. Face à un afflux de demandes de retraits non compensées par de nouvelles souscriptions, ce système a atteint ses limites.

Le passage à un marché secondaire organisé vise à protéger les associés restants et à offrir un cadre transparent pour ceux qui souhaitent sortir. Désormais, le prix d’exécution des parts ne sera plus dicté uniquement par la valeur de reconstitution, mais par la confrontation de l’offre et de la demande. C’est une étape de maturité pour le fonds, qui permet de stabiliser la collecte et de ne pas forcer des ventes d’actifs immobiliers dans l’urgence pour assurer les remboursements. Ce mécanisme est courant dans l’histoire des SCPI plus anciennes et permet souvent de retrouver un équilibre de marché après une période de turbulences.

Au 31 décembre 2025, le nombre de parts en attente de retrait s’élevait à 2 190 372 unités. Ce stock de parts à céder souligne l’importance de cette nouvelle organisation de la liquidité. Pour les épargnants, cela signifie qu’il peut y avoir un délai plus long pour vendre ses parts, et que le prix obtenu pourrait être différent de la valeur de retrait théorique de 105,51 €. Il est donc primordial d’intégrer cette donnée dans sa stratégie globale de gestion de patrimoine. Pour comprendre les nuances entre ces différents types de capital, n’hésitez pas à consulter un expert pour obtenir un conseil et un accompagnement sur mesure.

L’organisation du marché secondaire en 2026

La mise en place de ce marché secondaire nécessite une communication claire de la part de Praemia REIM. Les associés recevront des informations régulières sur les prix d’exécution constatés lors des confrontations périodiques. Ce système offre l’avantage de la clarté : chaque investisseur sait exactement à quel prix le marché est prêt à absorber ses parts. Pour ceux qui ont un horizon de placement lointain (8 à 10 ans minimum), cette modification technique n’altère pas les fondamentaux de la SCPI Primopierre, à savoir la détention d’un parc immobilier de bureaux diversifié en Île-de-France.

Il est également utile d’observer comment d’autres fonds gèrent cette problématique de liquidité en 2026. Par exemple, l’analyse du bulletin 2025 de la SCPI Allianz Pierre peut offrir des points de comparaison intéressants sur la gestion des parts en attente de retrait dans d’autres structures de taille similaire. La solidarité entre investisseurs au sein d’une SCPI repose sur cette capacité à adapter les règles de sortie lorsque le cycle immobilier devient plus complexe.

Perspectives et résilience de l’investissement en bureau francilien

Malgré les corrections de prix observées, l’immobilier professionnel de bureaux en Île-de-France conserve des atouts structurels majeurs. La région parisienne reste le premier marché tertiaire européen par sa taille et sa profondeur. Pour la SCPI Primopierre, l’année 2026 sera celle de la consolidation. La stratégie annoncée par Praemia REIM est limpide : poursuivre les arbitrages pour désendetter le fonds, intensifier la commercialisation des surfaces vacantes et achever les programmes de rénovation. Ces actions descriptives sont les conditions sine qua non d’un redressement de la performance SCPI sur le long terme.

Le marché des bureaux est aujourd’hui « polarisé ». Cela signifie qu’il y a une déconnexion croissante entre les actifs de haute qualité, situés dans des quartiers d’affaires dynamiques (comme Paris QCA ou certains pôles de la petite couronne comme Saint-Denis ou Boulogne), et les immeubles obsolètes en périphérie. Primopierre, en recentrant son patrimoine sur des actifs stratégiques et en améliorant leur empreinte écologique, se positionne du bon côté de cette fracture. L’investissement locatif via la pierre-papier demande de la patience et une vision qui dépasse les fluctuations trimestrielles des valeurs d’expertise.

Les informations financières publiées fin 2025 montrent que le socle de revenus reste solide. Avec un encaissement de loyers de plus de 20 millions d’euros sur le seul dernier trimestre, la SCPI prouve sa capacité à générer du cash-flow. Pour les investisseurs, l’enjeu est de savoir si le prix actuel des parts (115 € en souscription au 1er janvier 2026) offre un rendement ajusté au risque satisfaisant. Dans un monde où les taux d’intérêt se stabilisent, l’immobilier pourrait redevenir une classe d’actifs attractive par rapport aux placements obligataires, grâce à sa capacité d’indexation des loyers sur l’inflation.

Conseils pour les associés et nouveaux investisseurs

Pour les porteurs de parts actuels, la recommandation principale est souvent d’éviter de céder à la panique en vendant au plus bas du cycle, sauf besoin de liquidité immédiat. L’immobilier est un cycle long, et les phases de correction préparent souvent les rebonds futurs. Pour les nouveaux investisseurs, la période actuelle peut être vue comme un moment de « rebasage » des prix, offrant des rendements potentiels plus en phase avec la réalité économique. Il est toutefois crucial de bien diversifier ses placements. Ne mettez pas tous vos œufs dans le même panier et envisagez la SCPI Primopierre comme une composante d’un portefeuille incluant d’autres thématiques comme la santé, le commerce ou l’immobilier résidentiel.

Enfin, restez informés. La lecture régulière des bulletins trimestriels et des rapports annuels est le meilleur moyen de suivre la santé de votre épargne. La transparence dont fait preuve Praemia REIM dans ce 4T 2025 est un élément de confiance. Pour approfondir votre analyse et simuler différents scénarios de rendement, n’hésitez pas à utiliser les outils disponibles en ligne ou à consulter les conseillers spécialisés de sepia-investissement.fr qui sauront vous guider dans ce nouvel environnement de marché.