L’année 2025 s’est achevée sur une note de contraste saisissante pour l’épargne immobilière française. Alors que les stigmates de la crise des taux commençaient à s’estomper, le paysage de la pierre-papier a révélé des trajectoires diamétralement opposées selon la nature des supports. Au cœur de ce tumulte, les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) ont opéré une remontée spectaculaire, portées par un regain de confiance des épargnants et une correction salutaire des prix de l’immobilier physique. Ce redressement, marqué par des chiffres de collecte en nette progression, témoigne d’une résilience que peu d’observateurs osaient prédire avec une telle vigueur au début de l’exercice précédent.

À l’inverse, les Organismes de Placement Collectif Immobilier (OPCI) et les unités de compte immobilières intégrées aux contrats d’assurance-vie traversent une zone de turbulences persistante. Le désengagement massif des investisseurs institutionnels et une certaine frilosité des particuliers, échaudés par les ajustements de valeurs liquidatives, ont pesé lourdement sur la collecte nette de ces véhicules. Cette fragmentation du marché dessine une nouvelle hiérarchie où la transparence et le rendement immédiat des SCPI semblent primer sur la liquidité théorique, mais parfois grippée, des fonds ouverts. En ce début d’année 2026, l’analyse des données définitives de 2025 permet de comprendre les forces structurelles qui redéfinissent l’investissement immobilier collectif.

• 📈 SCPI en plein essor : Une collecte nette de 1,3 milliard d’euros au seul 4e trimestre 2025, soit une hausse de 23 % sur un an.
• 📉 Recul des OPCI : Une décollecte persistante marquée par des sorties de capitaux significatives.
• 📉 Unités de compte sous pression : Une dynamique qui reste négative pour les sociétés civiles immobilières en assurance-vie.
• 🏗️ Correction des prix : La fin du cycle de baisse des valeurs d’expertise favorise de nouvelles opportunités d’achat.
• 🎯 Stratégies gagnantes : Les fonds thématiques (santé, logistique, énergie) captent l’essentiel des nouveaux flux financiers.

Les SCPI amorcent une reprise : collecte et performances en hausse en 2025

Le marché des SCPI a franchi une étape décisive au cours du dernier trimestre de l’année 2025. Après une période de doute intense, les chiffres publiés par l’ASPIM confirment que la collecte immobilière a retrouvé des couleurs. Pour comprendre ce phénomène, il faut observer l’évolution de la psychologie des investisseurs. Ces derniers, après avoir observé une pause pour digérer la hausse des taux d’intérêt, reviennent vers la pierre-papier avec une approche plus sélective. Le bond de 23 % de la collecte nette au quatrième trimestre, atteignant 1,3 milliard d’euros, n’est pas un simple soubresaut statistique, mais le résultat d’un marché immobilier qui a terminé sa phase de purge.

Cette dynamique soutenue s’explique par la capacité des sociétés de gestion à proposer des rendements attractifs, souvent supérieurs à 5 %, voire 6 % pour les véhicules les plus récents. Les épargnants ont compris que les prix des parts, ayant été ajustés pour beaucoup en 2024 et début 2025, offrent désormais un point d’entrée sécurisé. En investissant aujourd’hui, ils profitent de portefeuilles dont la valeur reflète la réalité du marché actuel, tout en bénéficiant de loyers indexés sur l’inflation. Il est d’ailleurs conseillé de se faire accompagner pour naviguer dans cette offre pléthorique, notamment via des plateformes comme sepia-investissement.fr pour bénéficier d’un conseil et d’un accompagnement personnalisé.

Le profil des investisseurs a également évolué. On observe un retour massif des particuliers qui utilisent le levier du réinvestissement des dividendes. La gestion collective a su démontrer sa solidité en maintenant des taux d’occupation financiers élevés, malgré un contexte économique global parfois incertain. Les SCPI diversifiées, qui mixent bureaux, commerces et logistique, ont particulièrement bien tiré leur épingle du jeu en limitant les risques sectoriels. Cette polyvalence a rassuré un public en quête de stabilité pour son patrimoine à long terme.

Enfin, la transparence accrue des gestionnaires a joué un rôle moteur. Les bulletins trimestriels sont devenus plus détaillés, expliquant avec précision les mouvements d’arbitrage et les perspectives de rendement. Les investisseurs ne se contentent plus de promesses, ils analysent la qualité du bâti et la solvabilité des locataires. Pour ceux qui souhaitent approfondir cette analyse, il est possible de consulter les détails sur les chiffres clés et tendances de la collecte SCPI 2025, un document essentiel pour saisir l’ampleur du rebond.

Une analyse segmentée par typologie d’actifs

Si la tendance globale est positive, toutes les SCPI ne logent pas à la même enseigne. Les véhicules spécialisés dans la logistique et l’e-commerce continuent de caracoler en tête des souscriptions. Ces actifs bénéficient d’une demande locative structurelle forte, portée par la transformation des modes de consommation. Les entrepôts de « dernier kilomètre » sont particulièrement prisés, car ils offrent des perspectives de revalorisation des loyers importantes dans des zones urbaines denses où le foncier se raréfie de jour en jour.

Le secteur de la santé et de l’éducation constitue l’autre pilier de cette croissance. Les actifs tels que les EHPAD, les cliniques ou les résidences étudiantes présentent un profil de risque décorrélé des cycles économiques classiques. Cette « pierre-santé » attire les investisseurs prudents qui cherchent avant tout la visibilité des flux financiers sur le très long terme. En 2025, ces SCPI thématiques ont capté près de 40 % de la collecte totale, prouvant que la spécialisation est un argument de vente majeur auprès d’une clientèle de plus en plus éduquée financièrement.

A contrario, le secteur du bureau traditionnel traverse une phase de mutation. Les actifs situés en périphérie ou ne répondant pas aux dernières normes environnementales (décret tertiaire) subissent une pression sur les prix. Cependant, les bureaux « prime » situés dans les quartiers centraux des grandes métropoles européennes restent des valeurs refuges incontestables. Les gestionnaires qui ont su anticiper ces changements en rénovant leurs parcs immobiliers affichent aujourd’hui des performances robustes, attirant les capitaux de ceux qui croient encore à la centralité du lieu de travail.

Le déclin marqué des OPCI et des unités de compte immobilières

À l’opposé du dynamisme des SCPI, le segment des OPCI et des unités de compte (UC) immobilières a connu une fin d’année 2025 particulièrement laborieuse. Ce recul des OPCI s’explique par leur structure hybride, composée à la fois d’immobilier physique, d’actifs financiers et de liquidités. Pendant la période de remontée des taux, la poche financière de ces fonds a souffert de la baisse des marchés obligataires et boursiers, tandis que l’évaluation des actifs immobiliers tardait à s’ajuster, créant un décalage préjudiciable à la performance globale.

Les détenteurs de contrats d’assurance-vie, qui constituent le socle de l’épargne en unités de compte, ont réagi par une vague de rachats. La crainte d’une baisse prolongée de la valeur de la part a poussé de nombreux épargnants à liquider leurs positions au profit de fonds en euros revalorisés ou de nouveaux produits monétaires plus rémunérateurs à court terme. Cette situation a créé un cercle vicieux pour certains gestionnaires d’OPCI, contraints de vendre des actifs dans l’urgence pour honorer les demandes de sortie, pesant ainsi davantage sur la valorisation restante du fonds.

La question de la liquidité est devenue centrale. Alors que les SCPI assument leur nature d’investissement de long terme avec un marché secondaire organisé, les OPCI avaient promis une liquidité facilitée par leur composition. En pratique, cette promesse a été mise à rude épreuve. Les rapports récents soulignent que la collecte immobilière globale a été plombée par ces retraits massifs. Pour plus de détails techniques, on peut se référer à l’analyse de la collecte des fonds immobiliers au 4T 2025 qui met en lumière ce fossé entre les différents véhicules.

Les assureurs, de leur côté, ont réduit la mise en avant des UC immobilières dans leurs mandats de gestion. Ils privilégient désormais des supports plus diversifiés ou des produits de dette privée immobilière, qui offrent un couple rendement/risque jugé plus pertinent dans le nouvel environnement monétaire. Cette désaffection marque la fin d’une époque où l’immobilier en assurance-vie était considéré comme un substitut sans risque au fonds en euros. Désormais, l’investisseur doit accepter une volatilité plus marquée et une sélectivité accrue dans ses choix de supports.

La crise de confiance des investisseurs institutionnels

Les investisseurs institutionnels, tels que les caisses de retraite ou les mutuelles, ont également revu leurs allocations. Historiquement présents sur les OPCI pour leur flexibilité, ils ont opéré un retrait stratégique. Ce mouvement n’est pas tant lié à une méfiance envers l’immobilier en tant que classe d’actifs, mais plutôt à une nécessité de rééquilibrage de leurs bilans. Avec la hausse des taux sans risque, les objectifs de rendement de ces grands acteurs ont évolué, rendant les OPCI moins compétitifs par rapport à d’autres placements financiers.

Ce retrait a eu un effet domino sur les particuliers. Voir les grands « zinstits » sortir d’un fonds est rarement perçu comme un signal positif par l’épargnant lambda. Cependant, il faut nuancer ce constat : certains fonds de nouvelle génération, avec des frais réduits et une gestion plus agile, parviennent encore à attirer des flux. Mais la tendance lourde reste au repli, obligeant les sociétés de gestion à se réinventer. Elles doivent désormais prouver leur capacité à générer de la valeur par une gestion active du patrimoine (travaux, changement d’usage, amélioration énergétique) plutôt que de compter uniquement sur l’effet de levier ou la compression des taux de rendement.

Il est crucial pour l’épargnant de comprendre que ces deux mondes (SCPI et OPCI/UC) n’obéissent pas aux mêmes règles. Là où la SCPI est un outil de distribution de revenus, l’OPCI est souvent un outil de capitalisation. En 2025, la quête de revenus complémentaires a clairement pris le dessus sur la recherche de plus-value latente. Cette préférence pour le « cash-flow » immédiat explique pourquoi les SCPI continuent de séduire malgré un environnement global complexe.

Indicateur 📊	SCPI 🏢	OPCI 🏗️	Unités de Compte 📄
Collecte Nette Q4 2025	+1,3 Md € 📈	-0,4 Md € 📉	-0,2 Md € 📉
Taux de Distribution Moyen	4,8 % – 5,5 % ✨	2,5 % – 3,5 % ⚠️	Variable 🔄
Profil d’Investisseur	Particuliers / Long Terme 👤	Institutionnels / Mi-parcours 🏦	Assurance-vie / Diversification 💼

Le renouveau des stratégies de gestion au 4e trimestre 2025

Face à ce paysage contrasté, les sociétés de gestion ont dû faire preuve d’une agilité sans précédent. Le marché immobilier de 2025 a été le théâtre de l’émergence de « nouvelles stratégies » visant à capter la croissance là où elle se trouve. L’un des exemples les plus marquants est celui de la SCPI Iroko Zen, qui a su maintenir une dynamique de croissance impressionnante en misant sur une absence de frais de souscription et une diversification européenne audacieuse. Leur bulletin trimestriel est d’ailleurs une mine d’informations sur les méthodes de gestion modernes. Pour les curieux, le bulletin trimestriel d’Iroko Zen illustre parfaitement cette tendance.

Le quatrième trimestre 2025 a vu se multiplier les acquisitions opportunistes. Profitant de la baisse des prix dans certains secteurs, des gestionnaires ont acheté des actifs avec des décotes allant jusqu’à 20 % par rapport aux valeurs de 2022. Ces achats « à bon compte » assurent mécaniquement un meilleur rendement futur pour les nouveaux entrants. C’est ce qu’on appelle l’effet d’aubaine du nouveau cycle immobilier. Les SCPI qui disposaient de liquidités fraîches ont pu dicter leurs conditions sur le marché, sélectionnant les meilleurs immeubles avec des clauses locatives protectrices.

L’intégration des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG) est passée du statut d’option à celui d’obligation de fait. Les fonds labellisés ISR (Investissement Socielement Responsable) ont capté une part prépondérante de la collecte immobilière. Les épargnants sont devenus sensibles à l’empreinte carbone de leurs placements. Une SCPI capable de démontrer qu’elle réduit la consommation énergétique de ses bâtiments non seulement préserve la valeur de ses actifs à long terme, mais s’assure également une meilleure attractivité auprès de locataires de premier plan, eux-mêmes soumis à des contraintes réglementaires fortes.

Cette mutation s’accompagne d’une digitalisation des parcours de souscription. Investir dans une SCPI peut désormais se faire en quelques clics, avec une transparence totale sur les frais et les performances passées. Cette facilité d’accès a permis de toucher une cible plus jeune, les « millennials », qui voient dans la pierre-papier un moyen accessible de se constituer un patrimoine sans les contraintes de la gestion locative directe. Les simulateurs en ligne, comme ceux disponibles sur sepia-investissement.fr pour accéder aux simulateurs SCPI, jouent un rôle crucial dans cette démocratisation.

L’importance de la diversification géographique européenne

L’un des leviers majeurs de performance en 2025 a été l’expansion hors des frontières hexagonales. L’Allemagne, l’Espagne et les pays du Benelux ont offert des opportunités de rendement supérieures au marché français dans certains segments. En investissant en Europe, les SCPI ne se contentent pas de diversifier le risque locatif ; elles optimisent également la fiscalité pour l’épargnant français. En effet, les revenus fonciers de source étrangère bénéficient souvent de conventions fiscales évitant les prélèvements sociaux (17,2 %), ce qui booste le rendement net final.

Cette stratégie européenne demande cependant une expertise locale pointue. Les gestionnaires qui réussissent sont ceux qui disposent d’équipes sur place ou de partenariats solides pour dénicher les « pépites » immobilières avant qu’elles ne soient mises sur le marché de masse. On a vu ainsi des SCPI se spécialiser sur le marché des bureaux à Madrid ou des commerces de proximité à Berlin, avec des résultats très probants. Cette agilité géographique est un rempart contre les ralentissements économiques localisés et permet de profiter des cycles de croissance différenciés au sein de la zone euro.

La capacité à arbitrer le portefeuille est également devenue un critère de sélection majeur. Une bonne société de gestion ne se contente pas d’acheter et de conserver ; elle sait vendre quand un actif a atteint son potentiel maximal de valorisation pour réinvestir dans des secteurs plus porteurs. En 2025, de nombreuses SCPI ont vendu des actifs de bureaux matures pour se renforcer dans la logistique urbaine ou les résidences gérées. Ce dynamisme de la gestion collective est le gage d’une performance pérenne et d’une adaptation constante aux besoins changeants de la société.

Analyse technique des rendements et de la valorisation des parts

Pour l’investisseur aguerri, les chiffres de collecte ne sont qu’une partie de l’équation. La véritable question réside dans la pérennité du rendement (le fameux Taux de Distribution) et l’évolution de la Valeur de Réalisation. En 2025, le taux de distribution moyen des SCPI s’est stabilisé autour de 4,5 % à 5,2 %, avec des pics à plus de 7 % pour certains véhicules opportunistes. Cette stabilité est d’autant plus remarquable que le marché immobilier physique a connu des réajustements de valeurs parfois brutaux. On peut d’ailleurs consulter le bilan complet du marché des SCPI 2025 pour comprendre ces mécanismes de performance.

La valorisation des parts a fait l’objet d’une attention toute particulière de la part des autorités de régulation (AMF). Après les baisses de prix de parts observées chez certains grands acteurs en 2024, l’année 2025 a été celle de la vérité. La plupart des SCPI ont publié des valeurs d’expertise au 31 décembre 2025 qui montrent une stabilisation des prix. Pour certaines, on observe même une légère remontée, signe que le plancher a été atteint. Ce phénomène rassure les investisseurs sur la préservation de leur capital initial, une préoccupation majeure après les secousses des années précédentes.

Il est important de noter que le rendement d’une SCPI ne provient pas uniquement des loyers. La gestion de la trésorerie et le recours modéré à l’endettement (le levier financier) jouent également un rôle. Les SCPI qui ont su renégocier leurs dettes ou qui disposaient de lignes de crédit à taux fixe ont protégé leurs marges. À l’inverse, celles qui étaient trop exposées aux taux variables ont dû ajuster leur distribution. L’analyse des rapports annuels, comme le rapport du 4e trimestre d’Osmo Energie, permet de disséquer ces éléments comptables essentiels.

Enfin, la fiscalité reste un paramètre indissociable de la performance. Entre le prélèvement forfaitaire unique (PFU) pour certains revenus financiers et l’imposition au barème progressif pour les revenus fonciers, le choix du mode de détention (direct, via assurance-vie, en démembrement) est crucial. Le démembrement de propriété, notamment l’achat de la nue-propriété pour les contribuables fortement imposés, a connu un succès croissant en 2025. Cette stratégie permet d’acquérir des parts avec une décote importante, en renonçant aux revenus pendant une période donnée, pour récupérer la pleine propriété et des revenus futurs sans fiscalité immédiate.

Le rôle central des expertises immobilières annuelles

Chaque année, des experts indépendants évaluent la valeur des immeubles détenus par les SCPI. Ces expertises sont le socle sur lequel repose le prix de la part. Si la valeur de reconstitution (valeur des immeubles + frais de remplacement) s’éloigne de plus de 10 % du prix de la part, le gestionnaire est tenu d’ajuster ce dernier. En 2025, cet exercice a été suivi avec une rigueur extrême. La fin de la baisse des prix a permis à de nombreuses SCPI de maintenir leur prix de part, validant ainsi la pertinence de leurs choix d’investissement passés.

Cette transparence sur les valeurs d’expertise est ce qui distingue la SCPI des autres placements immobiliers moins régulés. Elle offre une protection à l’épargnant contre les survalorisations artificielles. En période de reprise, comme celle que nous vivons en ce début 2026, la valeur de reconstitution commence à remonter, créant un potentiel de revalorisation du prix de la part à moyen terme. C’est ce double moteur — rendement immédiat et potentiel de plus-value — qui rend l’investissement immobilier en SCPI si attractif dans le cycle actuel.

Les investisseurs doivent cependant rester vigilants sur la « liquidité » de leurs parts. Si la collecte est positive, les sorties sont compensées par les entrées. En cas de déséquilibre, certaines SCPI disposent de fonds de remboursement, mais la revente peut parfois prendre du temps. C’est pourquoi l’horizon de placement recommandé reste de 8 à 10 ans. L’immobilier est une classe d’actifs qui se déguste sur la durée, loin de la frénésie des marchés boursiers.

Perspectives 2026 : vers une consolidation de la dynamique soutenue

Alors que nous entamons l’année 2026, les indicateurs pointent vers une poursuite de la dynamique soutenue pour la gestion collective. L’environnement de taux d’intérêt semble s’être stabilisé à un niveau pivot, offrant une visibilité bienvenue aux investisseurs et aux emprunteurs. La SCPI s’impose de plus en plus comme le placement refuge par excellence pour ceux qui cherchent à contrer l’inflation tout en évitant la volatilité excessive des actions. Le marché devrait voir une consolidation des acteurs, avec des fusions-acquisitions entre sociétés de gestion pour atteindre une taille critique et optimiser les coûts.

Les nouveaux usages de l’immobilier continueront de dicter la loi du marché. Le développement du télétravail hybride impose de repenser les bureaux comme des lieux de collaboration et de services, plutôt que de simples espaces de stockage de salariés. Les SCPI qui investissent dans ces « bureaux de demain » capteront les meilleurs locataires. Parallèlement, l’immobilier logistique restera porté par la robotisation et la nécessité de chaînes d’approvisionnement plus courtes et plus réactives. L’investissement immobilier devient une affaire de spécialistes de l’usage autant que de la finance.

La technologie va également transformer la relation client. La « tokenisation » de l’immobilier, bien qu’encore à ses débuts, commence à influencer la manière dont on conçoit la propriété fractionnée. Certaines SCPI explorent ces voies pour offrir encore plus de flexibilité à leurs associés. Pour tout projet d’investissement en 2026, il est indispensable de consulter des experts pour toute autre raison cohérente en lien avec le sujet, en se rendant par exemple sur sepia-investissement.fr afin de valider la cohérence de sa stratégie patrimoniale globale.

En somme, le 4e trimestre 2025 aura été le véritable point d’inflexion que tout le marché attendait. Si le recul des OPCI et des unités de compte appelle à la prudence sur ces supports spécifiques, il ne doit pas masquer la vitalité retrouvée des SCPI. Ces dernières ont prouvé qu’elles savaient s’adapter, se corriger et repartir sur des bases saines. Pour l’épargnant, 2026 s’annonce comme une année d’opportunités, à condition de privilégier la qualité, la transparence et une vision de long terme.

L’émergence des SCPI « vertes » et leur impact sur le marché

La transition écologique n’est plus un simple argument marketing, c’est devenu le moteur de la valeur immobilière. En 2026, on s’attend à ce que les SCPI les plus performantes soient celles qui auront le mieux anticipé les réglementations thermiques. Un immeuble « passoire thermique » subira une décote de plus en plus forte, tant sur sa valeur de vente que sur son loyer, car les locataires refusent désormais de payer des charges énergétiques exorbitantes. Les gestionnaires qui investissent massivement dans la rénovation énergétique créent de la « valeur verte », un actif immatériel qui deviendra très concret lors des prochaines reventes.

Cette tendance favorise l’émergence de nouveaux véhicules dédiés exclusivement à la réhabilitation de friches urbaines ou à la transformation de bureaux obsolètes en logements. Ces stratégies de « recyclage urbain » répondent à une demande sociétale forte et bénéficient souvent d’appuis réglementaires ou fiscaux. L’investisseur de 2026 devient ainsi un acteur de la transformation de la ville, alliant quête de sens et recherche de profit. La pierre-papier démontre ainsi sa capacité à évoluer avec son temps, restant l’un des piliers indétrônables du patrimoine des Français.

Enfin, la dimension européenne va continuer de s’accentuer. Avec la convergence des normes de construction et des pratiques locatives au sein de l’UE, la frontière entre investissement national et transfrontalier s’estompe. Les épargnants français, de plus en plus à l’aise avec l’idée de posséder un morceau de clinique à Dublin ou de supermarché à Milan, y voient un moyen efficace de diluer le risque « pays ». Cette ouverture d’esprit, couplée à des outils d’analyse de plus en plus performants, promet un avenir radieux à la collecte immobilière pour les années à venir.