Le marché de l’immobilier collectif en Europe traverse une phase de mutation profonde, marquée par une quête accrue de transparence et de sélectivité. Dans ce paysage financier en pleine redéfinition, la SCPI Upêka, pilotée par la société de gestion Axipit Real Estate Partners, s’affirme comme un acteur d’une vitalité remarquable. Le bulletin trimestriel du 4ème trimestre 2025 témoigne d’une dynamique de croissance maîtrisée, conjuguant une collecte en accélération et une stratégie d’acquisition paneuropéenne particulièrement opportune. Alors que les investisseurs cherchent des points d’ancrage solides pour leur gestion de patrimoine, les résultats affichés par ce véhicule d’investissement soulignent la pertinence d’une gestion agile, capable de capter des opportunités à haut rendement dans un environnement économique stabilisé mais exigeant. Cette période de fin d’année a non seulement permis de consolider les bases financières de la SCPI, mais aussi de projeter une vision claire pour l’exercice 2026, centrée sur la création de valeur et la pérennité des revenus distribués.

📌 En bref :

• 🚀 Collecte dynamique : 4,18 M€ récoltés au 4ème trimestre, portant la capitalisation totale à 41,7 M€.
• 🏢 Expansion européenne : Deux nouvelles acquisitions majeures en France et aux Pays-Bas avec des rendements allant jusqu’à 10,17 %.
• 📈 Valorisation du prix de part : Augmentation du prix de souscription de 200 € à 206 € au 31 décembre 2025.
• 💰 Performance globale : Un taux de performance annuelle de 8,71 %, incluant la distribution et la revalorisation du patrimoine.
• ✅ Indicateurs au vert : Taux d’occupation financier (TOF) maintenu à 100 % avec une visibilité locative de long terme (WALT de 13,8 ans).
• 🌱 Engagement responsable : Maintien du label ISR confirmé par l’AFNOR en octobre 2025.

Dynamique de collecte et vitalité du marché des parts au 4ème trimestre 2025

La fin de l’exercice 2025 a été marquée pour la SCPI Upêka par une accélération sensible de l’intérêt des épargnants, illustrant une confiance renouvelée dans les produits de pierre-papier. Durant ce 4ème trimestre 2025, la collecte brute a atteint le chiffre significatif de 4,18 millions d’euros. Ce montant ne représente pas seulement une performance isolée, mais constitue à lui seul 33 % de l’enveloppe globale collectée sur l’ensemble de l’année. Cette montée en puissance progressive témoigne de la capacité du gestionnaire à convaincre un nombre croissant d’épargnants de la pertinence de son modèle. Au total, sur l’année, la collecte brute s’établit à 13 millions d’euros, permettant à la capitalisation de franchir le cap des 41,7 millions d’euros au 31 décembre 2025. Pour ceux qui envisagent d’intégrer ce type d’actif dans leur stratégie, le recours à un accompagnement spécialisé permet d’optimiser la structure de son portefeuille immobilier.

L’analyse de la base d’associés révèle une diversification bienvenue, avec désormais 1 650 porteurs de parts qui participent à l’aventure Upêka. Cette augmentation du nombre d’associés renforce la granularité du capital et participe à la stabilité globale de la structure. Un indicateur particulièrement rassurant pour les investisseurs réside dans la liquidité parfaite du marché des parts : au terme de ce trimestre, aucune part n’est en attente de retrait. Cette fluidité est le signe d’un marché secondaire sain, où l’offre de nouvelles parts rencontre une demande constante, évitant ainsi les écueils rencontrés par certains véhicules plus anciens ou moins agiles. La confiance des investisseurs est soutenue par la clarté des objectifs affichés par Axipit Real Estate Partners, qui mise sur une croissance organique réfléchie plutôt que sur une expansion effrénée.

Le succès de cette phase de souscription repose également sur la lisibilité de la stratégie de l’investissement proposé. Dans un contexte où les revenus fonciers sont scrutés de près par les ménages cherchant à compenser l’inflation, la SCPI a su démontrer sa capacité à transformer rapidement les capitaux collectés en actifs générateurs de flux. Le délai de jouissance et la gestion des flux de trésorerie sont optimisés pour que les nouveaux entrants puissent bénéficier rapidement de la performance du portefeuille existant. Pour évaluer précisément l’impact d’une telle souscription sur votre fiscalité et vos revenus futurs, il est souvent utile de consulter des simulateurs SCPI mis à jour avec les dernières données de marché.

Enfin, cette dynamique de collecte permet à la SCPI de maintenir un niveau d’endettement extrêmement bas, offrant une marge de manœuvre considérable pour les années à venir. Avec un ratio d’endettement limité à seulement 2,71 % de la valeur hors droits du patrimoine, Upêka se positionne comme un véhicule défensif, peu exposé aux fluctuations des taux d’intérêt bancaires. Cette prudence financière est un argument de poids pour les épargnants prudents qui souhaitent s’exposer à l’immobilier sans subir les risques liés à un effet de levier excessif. La gestion de la liquidité et la maîtrise du passif restent au cœur des préoccupations du gestionnaire, assurant une transition fluide vers les objectifs de l’année 2026.

Analyse de l’évolution du nombre d’associés et de la capitalisation

Le passage à 1 650 associés marque une étape symbolique dans le développement de la SCPI. Ce chiffre reflète une adoption croissante par les conseillers en gestion de patrimoine et les investisseurs directs qui voient en Upêka un outil de diversification efficace. La capitalisation de 41,7 millions d’euros, bien que modeste par rapport aux géants du secteur, confère à la SCPI une agilité tactique précieuse. Elle peut ainsi se positionner sur des actifs dits « intermédiaires », dont la taille (autour de 3 millions d’euros) permet d’éviter la concurrence frontale avec les grands institutionnels, tout en captant des rendements bien supérieurs à la moyenne du marché.

La répartition géographique des souscriptions montre également un intérêt qui dépasse les frontières hexagonales, attirant des capitaux désireux de s’exposer à un patrimoine paneuropéen. Cette dimension européenne est un moteur puissant pour la collecte, car elle offre une protection naturelle contre les cycles économiques spécifiques à un seul pays. En diversifiant les sources de revenus à travers différentes zones géographiques, la SCPI sécurise son flux de trésorerie, ce qui se traduit par une régularité accrue pour l’épargnant final.

Stratégie d’investissement et nouvelles acquisitions européennes

La stratégie d’allocation d’actifs de la SCPI Upêka repose sur une approche opportuniste et rigoureuse, visant des biens immobiliers capables de délivrer un rendement immédiat tout en présentant des fondamentaux locatifs solides. Au cours du 4ème trimestre 2025, cette philosophie s’est traduite par la réalisation de deux acquisitions stratégiques pour un montant unitaire moyen d’environ 3 millions d’euros « acte en main ». Ces opérations illustrent parfaitement la volonté du gestionnaire de panacher les risques géographiques et typologiques. La première acquisition, située en France à La Tourette, concerne un actif mixte combinant bureaux et locaux d’activités. Cet immeuble, intégralement loué, affiche un rendement exceptionnel de 10,17 % acte en main, une performance rare qui booste mécaniquement la rentabilité globale du portefeuille.

La seconde opération majeure de la période s’est déroulée aux Pays-Bas, dans la commune de Duiven. Cet investissement porte également sur un actif mixte bureaux et locaux d’activités, un segment qui a prouvé sa résilience face aux mutations du travail hybride. Avec un rendement acte en main de 7,51 %, cet actif néerlandais apporte une stabilité contractuelle forte, typique du marché immobilier des Pays-Bas qui se distingue par la qualité de son cadre juridique et la fiabilité de ses locataires. Ces choix démontrent que la SCPI ne se contente pas d’acheter de l’immobilier, mais recherche activement des situations où la valeur d’usage est en parfaite adéquation avec la demande locale. Pour comprendre l’intérêt d’une telle diversification géographique, vous pouvez consulter des guides sur les avantages de la gestion locale pour une SCPI européenne.

Le patrimoine d’Upêka totalise désormais 14 immeubles répartis dans quatre pays européens, créant ainsi un véritable maillage territorial. Cette diversification est un rempart efficace contre la vacance locative et les aléas sectoriels. En investissant dans des actifs mixtes, le gestionnaire capte la demande des PME et ETI qui ont besoin de surfaces polyvalentes, moins exposées au risque de désertion des grands centres d’affaires que les bureaux classiques de grande taille. Cette agilité permet à la SCPI de maintenir des indicateurs de performance élevés tout en assurant une visibilité de long terme à ses associés. Le processus de sélection des actifs est particulièrement exigeant, intégrant des critères extra-financiers rigoureux conformes à la labellisation ISR de la SCPI.

L’intégration de ces nouveaux actifs dans le placement financier que constitue la SCPI permet de diluer les risques tout en augmentant la base de revenus distribuables. Chaque nouvelle acquisition est pensée pour sa contribution marginale au dividende, tout en veillant à ne pas dégrader le profil de risque global du fonds. Dans un marché européen où les prix ont commencé à se stabiliser après les ajustements de 2024, Upêka profite d’un « momentum » favorable pour acheter des actifs à des taux de capitalisation attractifs. La capacité de la société de gestion à sourcer des dossiers « off-market » ou de petite taille est un avantage compétitif indéniable dans cette quête de performance.

Focus sur la mixité des actifs : bureaux et locaux d’activités

La prédominance des actifs mixtes dans les dernières acquisitions n’est pas fortuite. Ce type d’immobilier répond à une demande croissante pour des espaces flexibles, capables d’accueillir à la fois des fonctions administratives et des activités opérationnelles ou de stockage léger. Pour les locataires, cela représente une économie d’échelle et une simplification logistique. Pour la SCPI, cela signifie des baux souvent plus longs et une fidélité accrue des occupants. Cette stratégie de « niche » sur des actifs de taille intermédiaire permet de sécuriser des rendements qui seraient inaccessibles sur des actifs purement prime de centre-ville.

L’actif de Duiven aux Pays-Bas illustre bien cette tendance. Situé dans une zone logistique et d’activité dynamique, il bénéficie de l’excellente infrastructure de transport néerlandaise. En France, l’actif de La Tourette profite d’un ancrage local fort avec des locataires bien établis dans leur tissu économique. Cette double implantation renforce la dimension européenne de la SCPI, un atout majeur pour optimiser la fiscalité des revenus distribués aux associés, les prélèvements à la source à l’étranger étant souvent plus favorables que la fiscalité foncière française classique.

Performance opérationnelle et situation locative au 31 décembre 2025

La solidité d’une SCPI se mesure avant tout à la qualité de sa gestion locative et à sa capacité à maintenir ses immeubles occupés par des locataires solvables. Au 31 décembre 2025, la situation opérationnelle d’Upêka frise la perfection avec un Taux d’Occupation Financier (TOF) et un Taux d’Occupation Physique (TOP) s’établissant tous deux à 100 %. Ce plein emploi du patrimoine est une performance notable, surtout dans un contexte de marché où certains segments immobiliers subissent des hausses de vacance. Pour les investisseurs, cela garantit que chaque euro investi est immédiatement productif, générant des loyers qui viendront nourrir le prochain bulletin trimestriel et les distributions de dividendes.

Le portefeuille représente désormais plus de 41 800 m² de surfaces louées à 17 locataires différents. Cette base de locataires, bien que sélective, offre une diversification sectorielle qui protège la SCPI contre la défaillance d’un acteur unique. La qualité de la signature des occupants est un point d’attention constant pour Axipit Real Estate Partners. Mais au-delà de l’occupation actuelle, c’est la profondeur des engagements qui impressionne : la durée moyenne résiduelle des baux (WALT) atteint 13,8 ans, tandis que la durée ferme moyenne avant la première sortie possible (WALB) s’élève à 8,2 ans. Ces chiffres sont bien supérieurs aux standards du marché et offrent une visibilité locative exceptionnelle pour les prochaines années.

Cette sérénité locative est le fruit d’une gestion de proximité et d’une sélection rigoureuse lors des phases d’acquisition. En privilégiant des baux de longue durée, la SCPI s’assure une récurrence des revenus, ce qui est l’objectif premier de tout investissement immobilier à visée patrimoniale. Pour ceux qui cherchent à sécuriser des revenus retraite, cette stabilité est un argument fondamental. La gestion active de la relation locataire permet d’anticiper les renouvellements et de négocier des conditions favorables pour la SCPI, tout en s’assurant que les immeubles restent adaptés aux besoins techniques et environnementaux des occupants. Pour plus de détails sur l’importance de ces indicateurs, il peut être intéressant de lire cet article sur le taux d’occupation des SCPI et son impact sur les revenus.

La maîtrise opérationnelle passe également par une surveillance étroite des charges et des travaux d’entretien. Dans le cadre de sa labellisation ISR, Upêka s’engage dans une démarche d’amélioration continue de la performance énergétique de ses bâtiments. Cela contribue non seulement à la préservation de la valeur vénale des actifs sur le long terme (valeur de sortie), mais renforce aussi l’attractivité des locaux pour les entreprises soucieuses de leur propre bilan carbone. Cette convergence entre performance financière et responsabilité environnementale est un pilier de la gestion moderne des SCPI en 2026, assurant une pérennité que les structures plus anciennes peinent parfois à maintenir.

Indicateur de gestion 📊	Valeur au 31/12/2025 🗓️	Commentaire stratégique 💡
Taux d’Occupation Financier (TOF)	100 % ✅	Pleine utilisation du potentiel locatif.
Durée résiduelle des baux (WALT)	13,8 ans ⏳	Visibilité exceptionnelle sur les revenus futurs.
Nombre d’immeubles	14 actifs 🏠	Diversification dans 4 pays européens.
Surface totale louée	41 800 m² 📐	Masse critique atteinte pour une gestion optimisée.

La résilience du modèle locatif face aux cycles économiques

Maintenir un taux d’occupation de 100 % n’est pas un hasard, c’est le résultat d’une adéquation parfaite entre l’offre immobilière et les besoins des entreprises locales. Dans les zones géographiques ciblées par Upêka, l’offre de locaux d’activités et de bureaux de taille intermédiaire est souvent sous-dimensionnée par rapport à la demande. Cette rareté relative confère un pouvoir de négociation au bailleur et limite le risque de départ des locataires, qui auraient des difficultés à retrouver des surfaces équivalentes dans le même secteur. Cette dynamique est particulièrement visible dans l’actif acquis récemment aux Pays-Bas, où les zones industrielles sont très encadrées par les plans d’urbanisme, limitant la nouvelle construction.

De plus, la structure des baux dans des pays comme les Pays-Bas ou l’Espagne offre souvent des protections supplémentaires contre l’inflation via des mécanismes d’indexation plus directs et fréquents qu’en France. Cette caractéristique permet de protéger le rendement réel pour l’investisseur. En diversifiant les signatures (17 locataires à ce jour), Upêka s’assure qu’un incident isolé ne viendrait pas compromettre la distribution globale. C’est cette granularité, alliée à la profondeur des engagements contractuels, qui fait d’Upêka un choix de premier ordre pour une gestion de patrimoine résiliente.

Analyse de la distribution et performance globale pour l’année 2025

Le volet financier du bulletin trimestriel est sans doute celui qui intéresse le plus directement les associés. Pour le 4ème trimestre 2025, l’acompte de dividende s’élève à 2,83 € brut par part. Une fois déduite la fiscalité étrangère déjà acquittée à la source par la SCPI (une particularité avantageuse des SCPI européennes), le montant net perçu par l’épargnant est de 2,37 € par part. Sur l’ensemble de l’année 2025, le taux de distribution net de fiscalité étrangère ressort à 4,22 %, ce qui correspond à un taux brut de 5,71 %. Ces chiffres placent Upêka dans une dynamique de redressement progressif de sa distribution, en ligne avec la montée en puissance de son patrimoine.

Mais la performance d’un placement en SCPI ne se limite pas aux seuls dividendes versés. La performance globale annuelle pour 2025 atteint le niveau remarquable de 8,71 %. Ce chiffre intègre à la fois le rendement distribué et la variation du prix de part intervenue en fin d’année. Cette approche « Total Return » est essentielle pour juger de la création de valeur réelle pour l’investisseur sur le long terme. En comparaison avec d’autres produits de placement financier, Upêka démontre que l’immobilier géré peut offrir un couple rendement/risque très compétitif, alliant revenus réguliers et appréciation du capital. Pour explorer d’autres opportunités de rendement, les investisseurs consultent souvent les données sur les avantages des rendements SCPI en 2025.

La fiscalité est un élément moteur de cette performance. En investissant majoritairement hors de France, la SCPI permet à ses associés de bénéficier de conventions fiscales internationales qui évitent la double imposition. Dans de nombreux cas, cela se traduit par une pression fiscale moindre par rapport à des revenus fonciers de source purement française, particulièrement pour les épargnants ayant une tranche marginale d’imposition élevée. C’est un aspect fondamental de l’optimisation fiscale au sein d’une gestion de patrimoine moderne. La transparence d’Axipit sur ces éléments fiscaux permet aux investisseurs d’anticiper avec précision leur flux de trésorerie net d’impôt.

Pour 2026, la trajectoire de distribution semble s’orienter vers une consolidation. L’intégration des acquisitions à haut rendement réalisées fin 2025 (comme La Tourette à plus de 10 %) produira son plein effet sur l’exercice suivant. Le gestionnaire a d’ailleurs indiqué que le recours progressif et maîtrisé à l’endettement pourrait être utilisé pour accompagner la croissance du portefeuille, ce qui pourrait mécaniquement doper le rendement distribué grâce à l’effet de levier, tant que les taux de financement restent inférieurs aux taux de rendement des actifs acquis. Cette stratégie de « reconstitution de marge » est un signal positif pour les futurs dividendes. Pour approfondir ce sujet, voir l’article sur la valorisation de la SCPI Upêka en 2025.

Comprendre la différence entre taux de distribution brut et net

Il est crucial pour l’investisseur de bien distinguer ces deux notions, surtout pour une SCPI paneuropéenne. Le taux brut (5,71 % pour Upêka en 2025) reflète la performance intrinsèque de l’immobilier, c’est-à-dire le loyer encaissé par rapport au prix de la part. Le taux net (4,22 %) est ce qui arrive réellement sur le compte bancaire de l’associé après que la SCPI a payé les impôts locaux dans les pays où elle possède des immeubles (Allemagne, Pays-Bas, Espagne, etc.). En France, l’associé bénéficiera ensuite d’un crédit d’impôt ou d’une exonération selon son régime fiscal, ce qui rend souvent ce 4,22 % net plus performant qu’un rendement identique provenant d’une SCPI 100 % française assujettie aux prélèvements sociaux de 17,2 %.

Cette subtilité fiscale fait d’Upêka un outil particulièrement efficace pour les résidents français cherchant à diversifier géographiquement leur patrimoine tout en optimisant leur fiscalité. La clarté des informations fournies dans le bulletin trimestriel permet de suivre cette performance trimestre après trimestre, offrant une rassurance constante sur la stratégie de distribution. La performance globale de 8,71 % vient valider l’ensemble de ces choix de gestion, récompensant la fidélité des 1 650 associés.

Valeur du patrimoine et perspectives de croissance pour 2026

L’un des faits marquants de ce bulletin trimestriel est sans conteste la revalorisation du prix de part de la SCPI Upêka au 31 décembre 2025. Le prix de souscription est passé de 200 € à 206 €, soit une augmentation de 3 %. Cette décision de la société de gestion n’est pas arbitraire : elle découle directement de l’appréciation de la valeur d’expertise du patrimoine. En effet, la valeur de reconstitution — qui représente le coût réel pour racheter l’équivalent du patrimoine actuel — s’établit à 206,24 € par part, en hausse de 2,73 % sur un an. Cette corrélation entre la valeur d’expertise et le prix payé par l’investisseur assure une équité parfaite entre les anciens et les nouveaux associés.

Cette hausse de la valeur d’expertise, dans un marché européen qui a pourtant connu des zones de turbulences, souligne la qualité des actifs sélectionnés. Les experts indépendants ont ainsi validé la pertinence des acquisitions passées, estimant que la qualité locative et l’emplacement des immeubles justifiaient une révision à la hausse de leur valeur vénale. Le maintien du label ISR (Investissement Socialement Responsable), confirmé par l’AFNOR en octobre 2025 suite au premier audit de suivi, joue également un rôle protecteur. Un immeuble « vert » et bien géré conserve mieux sa valeur et subit moins de décote qu’un actif obsolète sur le plan énergétique. Pour en savoir plus sur les mécanismes de prix, consultez le guide sur les augmentations de prix de part en 2025.

Pour l’année 2026, les perspectives s’annoncent sous le signe d’une « discipline paneuropéenne ». La société de gestion Axipit Real Estate Partners entend poursuivre son maillage géographique en se concentrant sur des zones où les fondamentaux économiques restent solides. L’objectif est clair : continuer à dénicher des actifs offrant à la fois un rendement immédiat et un potentiel de création de valeur à moyen terme (via des travaux d’amélioration ou des renégociations de baux). Le recours à l’endettement, resté très marginal jusqu’ici (2,71 %), sera un levier stratégique important. En utilisant modérément la dette pour financer de nouvelles acquisitions à des taux de rendement supérieurs au coût du crédit, la SCPI pourra accroître la rentabilité nette pour ses associés.

Enfin, la solidité financière d’Upêka lui permet d’envisager des opérations de type « sale and leaseback », où elle rachète des immeubles à des entreprises qui en deviennent locataires sur de très longues durées. Ce type d’opération offre une sécurité locative maximale et permet de construire un portefeuille résistant aux cycles courts. Avec un marché immobilier qui gagne en lisibilité au début de 2026, Upêka se positionne comme un véhicule de croissance prêt à capter la reprise, tout en offrant une base de revenus fonciers stables à ses membres. Pour une analyse plus globale du marché à cette période, vous pouvez lire l’étude sur le meilleur choix de SCPI en 2025-2026.

Le label ISR : un gage de pérennité pour l’investisseur

L’obtention et le maintien du label ISR ne sont pas de simples formalités administratives. Pour la SCPI Upêka, cela implique un suivi rigoureux de critères tels que la consommation d’énergie, la gestion des déchets et le bien-être des locataires dans les bâtiments. En 2026, ces critères sont devenus des éléments de valorisation à part entière. Les grands locataires internationaux privilégient désormais les immeubles labellisés pour répondre à leurs propres obligations RSE. En garantissant que son patrimoine répond aux meilleurs standards environnementaux, Upêka s’assure une demande locative pérenne et réduit le risque d’obsolescence technique de ses actifs.

Cette démarche responsable attire également une nouvelle génération d’investisseurs, attentifs à l’impact de leur épargne. En alliant performance financière (8,71 % sur l’année) et éthique de gestion, Upêka prouve que les deux objectifs sont parfaitement compatibles. Le bulletin trimestriel du 4ème trimestre 2025 vient clore un exercice riche en accomplissements, posant les jalons d’une année 2026 où la SCPI devrait continuer à monter en puissance, tant en termes de capitalisation que de distribution. Pour tout conseil sur l’intégration de la SCPI dans votre stratégie globale, n’hésitez pas à solliciter un expert en gestion de patrimoine.