En ce début d’année 2026, l’heure est au bilan pour les investisseurs immobiliers européens. Le secteur des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) traverse une période de maturité où la sélectivité et la rigueur de gestion deviennent les maîtres-mots de la performance financière. Dans ce paysage en mutation, la SCPI SOFIDY EUROPE INVEST vient de lever le voile sur les résultats de son exercice clos. Le rapport trimestriel du 4e trimestre 2025 témoigne d’une résilience notable, portée par une stratégie d’acquisition opportuniste, notamment dans la péninsule ibérique. Alors que les marchés financiers ont connu des soubresauts divers, le patrimoine immobilier de ce fonds géré par SOFIDY démontre sa capacité à générer des revenus stables, tout en profitant d’une revalorisation de ses actifs sous-jacents. Cette publication est scrutée de près par les épargnants cherchant à comprendre comment les grandes métropoles européennes continuent de nourrir le rendement SCPI dans un cycle économique redevenu plus favorable aux acheteurs disposant de liquidités.

• 📈 Capitalisation record : Le fonds atteint 406,2 millions d’euros au 31 décembre 2025.
• 💰 Performance accrue : Un dividende total de 11,04 € par part versé pour l’année 2025.
• 🇪🇸 Focus Espagne : 16,6 millions d’euros investis au dernier trimestre à Saragosse et Salou.
• 🏢 Occupation robuste : Un taux d’occupation financier qui se maintient à 95,76 %.
• 🌱 Engagement ISR : Poursuite des objectifs environnementaux et sociaux sous le label ISR.
• 💹 Valorisation positive : La valeur du patrimoine immobilier progresse de 4,2 % sur un an.
• 📉 Dette maîtrisée : Un ratio d’endettement stable à 21 % de la valeur totale.

La dynamique de collecte et l’assise financière de SOFIDY EUROPE INVEST

L’analyse du rapport trimestriel du 4e trimestre 2025 met en lumière une confiance renouvelée des épargnants envers la pierre papier européenne. Malgré un climat de prudence générale observé sur les marchés financiers au cours des derniers mois, la SCPI a su maintenir une attractivité constante. La collecte brute enregistrée sur la période s’élève à 8,95 millions d’euros, un chiffre qui témoigne de la capacité de SOFIDY à mobiliser des capitaux même dans des phases de transition économique. Cette arrivée de nouveaux flux financiers est essentielle : elle permet au gestionnaire de saisir des opportunités d’achat immédiates sans dépendre exclusivement du levier bancaire. Pour ceux qui souhaitent comparer ces chiffres avec d’autres véhicules du groupe, il est intéressant de consulter le bilan de la SCPI Sofipierre pour le T4 2025, qui offre une perspective complémentaire sur la gestion de l’immobilier d’entreprise en France.

La gestion des flux de sortie reste tout aussi maîtrisée, avec seulement 916 561 euros de parts retirées sur le trimestre. Ce solde largement positif entre souscriptions et retraits assure une liquidité saine au fonds. Au 31 décembre 2025, la capitalisation globale de EUROPE INVEST franchit le cap symbolique des 400 millions pour s’établir à 406,2 millions d’euros. Cette croissance de la taille du fonds n’est pas qu’un simple indicateur de volume ; elle traduit une diversification accrue des risques. Plus la capitalisation est importante, plus le nombre d’immeubles et de locataires augmente, diluant ainsi l’impact d’une éventuelle défaillance locative isolée. L’investisseur individuel bénéficie donc d’une mutualisation optimale, pilier fondamental de la sécurité en investissement immobilier collectif.

L’année 2025 dans son ensemble a vu la création de 38 075 parts nouvelles, contre seulement 4 286 parts retirées. Ce ratio démontre une stabilité de l’actionnariat, souvent composé d’investisseurs de long terme qui privilégient la distribution régulière de revenus plutôt que la spéculation sur le prix des parts. Pour accompagner ces nouveaux entrants dans leur stratégie de placement, le recours à un accompagnement spécialisé est souvent préconisé. Vous pouvez d’ailleurs solliciter un conseil personnalisé en investissement pour structurer au mieux votre portefeuille de SCPI européennes. Cette solidité financière permet à la société de gestion d’aborder 2026 avec une sérénité certaine, disposant d’une force de frappe financière prête à être déployée sur des marchés où la concurrence est moins vive qu’auparavant.

La structure du capital de la SCPI reflète également une volonté de maintenir une valeur de part cohérente avec la réalité du marché. Le prix de souscription est resté fixé à 235 euros tout au long de l’année, offrant une visibilité totale aux souscripteurs. Cette stabilité tarifaire, couplée à une hausse de la valeur d’expertise du patrimoine, suggère une réserve de valeur latente qui sécurise le capital engagé. Dans un contexte où certains fonds ont dû ajuster leurs prix à la baisse, la constance de EUROPE INVEST apparaît comme un gage de qualité de la sélection immobilière opérée par les équipes de SOFIDY depuis le lancement du produit.

La résilience des capitaux propres dans un marché en mutation

L’étude approfondie des mouvements de parts révèle une tendance de fond : l’attrait pour la diversification géographique européenne ne se dément pas. Les épargnants français, traditionnellement très exposés au marché domestique, voient dans cette SCPI une solution efficace pour dé-corréler leur patrimoine de l’économie hexagonale. La gestion des retraits, parfaitement fluide et sans parts en attente à la fin de l’année 2025, confirme que le marché secondaire de ce fonds fonctionne de manière optimale. Cela est d’autant plus rassurant que la liquidité est souvent le point d’attention majeur des autorités de tutelle et des observateurs du marché immobilier.

Cette assise financière solide permet également de maintenir un niveau de frais de gestion contenus, maximisant ainsi la part des loyers redistribuée aux associés. En examinant la performance financière globale, on s’aperçoit que la stratégie de croissance maîtrisée porte ses fruits. La société n’a pas cédé à la tentation d’une collecte effrénée qui aurait pu diluer le rendement si les investissements n’avaient pas suivi au même rythme. Au contraire, l’équilibre entre les capitaux levés et les opportunités d’achat semble avoir été le fil conducteur de ce 4e trimestre 2025, assurant ainsi une pérennité des résultats pour les exercices futurs.

Le déploiement stratégique sur le marché espagnol : Analyse des acquisitions

Le 4e trimestre 2025 a été marqué par une activité transactionnelle intense, particulièrement focalisée sur l’Espagne. La SCPI SOFIDY EUROPE INVEST a déployé 16,6 millions d’euros pour acquérir deux actifs stratégiques qui illustrent parfaitement sa philosophie d’investissement : la qualité de l’emplacement et la solidité des signatures locatives. Le premier investissement concerne un commerce de centre-ville situé à Saragosse. Loué à l’enseigne Fitness Park, cet actif bénéficie d’une zone de chalandise dynamique et d’un bail long terme. Ce type d’acquisition est emblématique de la recherche de rendement immédiat, le taux ressortant à 6,8 % pour ces opérations de fin d’année. Pour explorer d’autres opportunités de rendement élevé, vous pouvez consulter le bulletin de la SCPI Sofidynamic, qui adopte une approche complémentaire.

La seconde acquisition majeure du trimestre se situe à Salou, une destination touristique prisée de la Costa Dorada. Il s’agit d’un hôtel trois étoiles exploité sous l’enseigne Pierre & Vacances. Cet investissement dans l’immobilier de loisirs permet de capter la dynamique du secteur du tourisme en Europe du Sud, qui a montré une capacité de récupération impressionnante ces dernières années. En déléguant la gestion opérationnelle à un leader européen de l’hébergement, la SCPI s’assure une récurrence de revenus tout en s’appuyant sur un gestionnaire capable d’optimiser le taux d’occupation des chambres. Ce choix sectoriel montre une volonté de diversification au-delà des bureaux et des commerces classiques, intégrant des actifs « murs de services » à forte valeur ajoutée.

Sur l’ensemble de l’année 2025, le montant total des investissements réalisés atteint 80,1 millions d’euros. Ce chiffre est impressionnant car il s’accompagne d’un rendement immédiat moyen de 7,7 %. Dans un marché où les taux d’intérêt se sont stabilisés à des niveaux plus élevés qu’auparavant, obtenir un tel rendement sans sacrifier la qualité intrinsèque des immeubles relève d’une expertise pointue. SOFIDY a su profiter des besoins de liquidités de certains vendeurs institutionnels pour négocier des prix d’entrée attractifs. La discipline d’investissement reste rigoureuse : chaque dossier fait l’objet d’une analyse multicritères intégrant l’emplacement, la qualité technique du bâtiment et la solvabilité du locataire. Pour évaluer l’impact de tels investissements sur votre propre situation, n’hésitez pas à utiliser des simulateurs SCPI gratuits disponibles en ligne.

L’année s’est terminée avec une opération supplémentaire en cours d’engagement pour un montant de 7,6 millions d’euros, signifiant que le « pipeline » d’acquisitions pour 2026 est déjà bien rempli. Cette anticipation permet d’éviter que les capitaux collectés ne dorment sur des comptes bancaires peu rémunérés (le « cash drag »). Au contraire, chaque euro collecté est rapidement mis au travail pour générer du rendement SCPI au profit des associés. La stratégie européenne ne se limite pas à l’Espagne ; elle balaie l’ensemble des grandes métropoles où les fondamentaux économiques sont solides, offrant ainsi une barrière naturelle contre les cycles immobiliers locaux trop volatils.

Une méthodologie d’arbitrage et de sélection rigoureuse

L’investissement immobilier ne se résume pas à l’achat ; il implique également une surveillance constante du portefeuille. Si l’année 2025 a été principalement tournée vers la croissance externe, la gestion des actifs existants est restée une priorité. Le choix des actifs espagnols au dernier trimestre montre une lecture fine des cycles économiques régionaux. Alors que certains pays du Nord de l’Europe connaissaient une croissance atone, l’Espagne a affiché des indicateurs de consommation et de fréquentation touristique très positifs. C’est cette agilité géographique qui fait la force d’une SCPI pan-européenne comme EUROPE INVEST.

De plus, l’intégration d’actifs de loisirs et de bien-être (fitness, hôtellerie) répond aux nouvelles habitudes de consommation des citoyens européens. Le commerce « physique » se transforme, délaissant parfois le textile pour les services et l’expérience. En se positionnant sur ces segments, SOFIDY prépare le patrimoine de demain. La performance de 7,7 % sur les investissements annuels n’est pas le fruit du hasard, mais celui d’une négociation serrée et d’une connaissance profonde des marchés locaux. Chaque acquisition vient renforcer la résilience globale du fonds en ajoutant des baux dont la durée moyenne ferme assure une visibilité sur plusieurs années.

L’excellence opérationnelle et la gestion locative face aux défis du marché

La performance d’une SCPI ne se juge pas uniquement à ses achats, mais surtout à sa capacité à conserver ses locataires et à maintenir ses revenus. Au cours du 4e trimestre 2025, l’activité opérationnelle de SOFIDY EUROPE INVEST a montré une grande stabilité. Le taux d’occupation financier (TOF) s’établit à 95,76 %. Bien qu’en légère baisse par rapport aux trimestres précédents, ce niveau reste largement supérieur à la moyenne du marché. Cette légère érosion s’explique par la libération programmée de deux surfaces de bureaux à Anvers et Utrecht, représentant environ 1 173 m². Ces départs, bien qu’impactant le flux de loyers à hauteur de 280 000 euros par an, sont gérés de manière proactive par les équipes de gestion locative.

La vacance locative n’est pas forcément une mauvaise nouvelle si elle permet de réaliser des travaux de rénovation pour relouer à des tarifs plus élevés ou pour améliorer l’empreinte environnementale du bâtiment. À Anvers et Utrecht, des zones économiquement dynamiques, la demande pour des bureaux modernes et bien situés reste forte. La durée moyenne résiduelle ferme des baux (WALB) se maintient à 6,4 ans, ce qui offre une excellente visibilité sur les encaissements futurs. Cette donnée est cruciale pour assurer la régularité du dividende. Les investisseurs apprécient cette stabilité qui permet d’envisager l’avenir avec sérénité, loin de la volatilité des marchés boursiers traditionnels.

Au cours du trimestre, 6,13 millions d’euros de loyers ont été encaissés. Cette collecte de loyers est le moteur même du rendement distribué aux associés. Elle repose sur un panel de locataires diversifiés, allant de grands groupes internationaux à des enseignes nationales solides. La dispersion géographique du patrimoine immobilier joue ici son rôle de bouclier : un ralentissement économique dans une région peut être compensé par la vitalité d’une autre. La gestion de proximité opérée par SOFIDY, souvent en lien direct avec des partenaires locaux dans chaque pays, permet d’anticiper les besoins des locataires et de minimiser les risques d’impayés.

L’aspect technique des bâtiments est également une composante majeure de l’activité opérationnelle. Maintenir des immeubles aux standards actuels est une nécessité pour conserver leur attractivité. Dans le cadre de son label ISR, la SCPI investit régulièrement dans l’amélioration de la performance énergétique de ses actifs. Cela réduit les charges pour les locataires et augmente la valeur de revente de l’immeuble à long terme. La gestion immobilière en 2026 n’est plus seulement une question de m², mais une question d’usage et de durabilité. EUROPE INVEST semble avoir pris ce virage avec succès, comme en témoignent ses indicateurs de satisfaction locative.

Anticipation et proactivité : les clés d’un taux d’occupation élevé

Le métier de gestionnaire consiste à ne jamais être surpris par un départ de locataire. Les libérations d’espaces à Anvers et Utrecht étaient prévues et intégrées dans le plan de marche du fonds. Dès la réception du préavis, les équipes de commercialisation se sont mises en quête de nouveaux occupants. La force du réseau de SOFIDY en Europe permet de toucher des entreprises en croissance qui cherchent à s’implanter dans des hubs logistiques ou tertiaires de premier plan. La vacance actuelle est donc perçue comme une opportunité de « re-commercialisation » aux conditions actuelles du marché, souvent plus favorables que les baux signés il y a plusieurs années.

Le maintien d’un TOF proche de 96 % est une performance notable qui souligne la pertinence de la stratégie de diversification. En ne dépendant pas d’un seul secteur d’activité ou d’un seul pays, le fonds dilue les risques opérationnels. Chaque nouveau bail signé est l’occasion de renforcer les clauses d’indexation sur l’inflation, protégeant ainsi le pouvoir d’achat des revenus distribués aux investisseurs. Cette mécanique vertueuse assure que le rendement SCPI reste attractif, même si les coûts de maintenance ou les taxes foncières augmentent globalement en Europe.

Analyse de la performance financière : Dividendes et rendement 2025

Pour les associés de la SCPI SOFIDY EUROPE INVEST, l’année 2025 s’achève sur une note très positive en termes de distribution. Le dividende annuel global versé s’élève à 11,04 euros par part pour une part en pleine jouissance. Ce chiffre est en progression par rapport aux 10,92 euros distribués en 2024, illustrant la capacité du fonds à faire croître ses revenus de manière organique et par le biais de ses nouvelles acquisitions. L’acompte versé au titre du 4e trimestre 2025 s’établit à 3,84 euros par part, confirmant la montée en puissance de la distribution sur la fin de l’exercice. Cette croissance du coupon est un signal fort envoyé au marché sur la santé financière du véhicule.

Le taux de distribution brut de fiscalité ressort ainsi à 5,41 %. Dans l’univers des placements à risque maîtrisé, ce taux est particulièrement compétitif, surtout lorsqu’on le compare aux livrets d’épargne ou aux fonds en euros des assurances-vie qui, malgré une remontée, peinent à offrir une telle performance réelle après inflation. Ce 5,41 % correspond également à la performance globale de l’année, puisque le prix de la part n’a pas été modifié. Cependant, si l’on intègre la hausse de la valeur d’expertise du patrimoine, la création de richesse pour l’associé est encore plus importante. Pour comprendre comment ces revenus sont fiscalisés, notamment pour les actifs détenus à l’étranger, un accompagnement fiscal spécialisé peut s’avérer utile.

Le tableau suivant résume les indicateurs clés de performance pour l’année écoulée :

Indicateur de Performance 📊	Valeur 2025 💰	Évolution / Détail 📈
Dividende annuel par part 💶	11,04 €	En hausse (vs 10,92 € en 2024) ⬆️
Taux de distribution brut 📈	5,41 %	Performance stable et robuste ✅
Taux d’occupation financier 🏢	95,76 %	Stabilité opérationnelle élevée 👌
Croissance valeur patrimoine 🏠	+ 4,2 %	Expertises de fin d’année positives 🌟
Taux d’endettement (LTV) 💳	21,0 %	Structure financière saine et prudente 🛡️

La pérennité de ce rendement repose sur une structure de coûts maîtrisée et un recours raisonné à l’endettement. Avec un taux d’endettement de 21 % de la valeur du patrimoine, la SCPI dispose encore d’une marge de manœuvre confortable. La dette bancaire, s’élevant à 79,7 millions d’euros, est intégralement souscrite à taux fixe. Cette stratégie de couverture est salvatrice dans un environnement de taux volatils, car elle garantit que le coût de la dette ne viendra pas grignoter les bénéfices distribuables aux associés. La maturité moyenne de la dette s’établit à plus de 7 ans, offrant une tranquillité de gestion appréciable.

La puissance de la capitalisation des loyers européens

L’intérêt majeur de percevoir des dividendes issus de l’immobilier européen réside également dans l’optimisation fiscale pour l’investisseur résident français. En effet, les loyers perçus en Espagne, en Allemagne ou aux Pays-Bas bénéficient souvent de conventions fiscales évitant la double imposition, ce qui peut se traduire par un rendement « net de fiscalité » plus avantageux qu’un investissement purement français. La performance financière de SOFIDY EUROPE INVEST doit donc être lue sous ce prisme de l’efficacité globale. Le rendement SCPI affiché à 5,41 % est d’autant plus qualitatif qu’il repose sur des actifs tangibles et diversifiés.

L’absence de variation du prix de souscription en 2025 a permis d’offrir une grande lisibilité. Pour les épargnants ayant investi en début d’année, le rendement est immédiat et conforme aux prévisions. Pour ceux qui ont réinvesti leurs dividendes, l’effet de capitalisation commence à produire ses pleins effets. Cette régularité est la marque de fabrique de SOFIDY, qui privilégie une approche prudente et pérenne de la valorisation, évitant les effets de yoyo qui pourraient inquiéter les porteurs de parts. En 2026, la stratégie restera la même : distribuer un revenu régulier tout en protégeant le capital sur le long terme.

Valorisation du patrimoine et trajectoire responsable : L’avenir de la SCPI

Le rapport trimestriel se conclut par une note optimiste concernant la valeur réelle des actifs détenus. Les travaux de valorisation menés par des experts indépendants fin 2025 révèlent une hausse annuelle de 4,2 % de la valeur du patrimoine immobilier. Cette augmentation est portée par un phénomène remarquable : les acquisitions réalisées au cours de l’année 2025 ont été expertisées à un niveau supérieur de 10,8 % par rapport à leur prix d’achat hors droits. Cela prouve que les équipes de SOFIDY ont su acheter « sous le prix du marché », créant ainsi une valeur immédiate pour le fonds. La valeur totale du patrimoine atteint désormais 378,6 millions d’euros (hors liquidités et autres actifs).

Cette revalorisation est un indicateur de santé essentiel. Elle signifie que même si un investisseur souhaitait se retirer, la valeur de retrait (fixée à 213,85 euros) est largement couverte par les actifs nets du fonds. Le prix de souscription de 235 euros reste donc parfaitement justifié par la qualité des immeubles. Cette dynamique de valorisation s’inscrit dans un contexte où l’immobilier de qualité, respectant les normes environnementales les plus strictes, devient une denrée rare et recherchée. La SCPI SOFIDY EUROPE INVEST bénéficie ici de son label ISR (Investissement Socialement Responsable), qui n’est pas qu’un simple badge marketing, mais une véritable boussole de gestion.

La responsabilité environnementale, sociale et de gouvernance (ESG) se traduit par des actions concrètes : amélioration de l’isolation thermique, installation de panneaux photovoltaïques, attention portée au bien-être des locataires et transparence totale de la gestion. Ces engagements assurent la pérennité de la performance financière. Un immeuble « vert » est plus facile à louer, plus facile à vendre et moins coûteux à exploiter. Les investisseurs de 2026 sont de plus en plus sensibles à ces critères, et EUROPE INVEST se positionne comme un leader sur ce segment parmi les SCPI européennes. L’assemblée générale prévue le 27 mai 2026 sera l’occasion pour les associés de valider ces orientations et de renouveler une partie du conseil de surveillance.

En regardant vers l’avenir, la stratégie de la SCPI semble claire : poursuivre une croissance sélective dans les grandes métropoles européennes tout en maintenant une discipline financière rigoureuse. La structure de la dette à taux fixe et le faible ratio de LTV (Loan To Value) de 21 % offrent une sécurité appréciable contre d’éventuels chocs économiques. La capacité du gestionnaire à dénicher des actifs à haut rendement, comme ceux acquis en Espagne fin 2025, sera le moteur de la croissance future. Dans un monde financier complexe, la simplicité et la transparence du modèle proposé par SOFIDY continuent de séduire une base d’investisseurs fidèles et exigeants.

Le label ISR comme gage de pérennité patrimoniale

L’intégration des critères extra-financiers dans la gestion immobilière est devenue une nécessité réglementaire et éthique. Pour SOFIDY EUROPE INVEST, cela signifie que chaque investissement est passé au crible de son impact environnemental. Le fait que le patrimoine se revalorise de 4,2 % dans un marché globalement stable montre que les investisseurs institutionnels accordent une prime aux actifs « propres » et bien gérés. Cette valeur verte est un rempart contre l’obsolescence immobilière qui guette les fonds moins attentifs à ces problématiques. La résilience du patrimoine immobilier passe par cette capacité à s’adapter aux nouvelles réglementations européennes, de plus en plus contraignantes sur le plan carbone.

L’année 2026 s’annonce donc sous les meilleurs auspices pour cette SCPI. Avec une distribution en hausse, une collecte dynamique et un patrimoine qui prend de la valeur, elle coche toutes les cases d’un placement équilibré. Les associés peuvent compter sur une gestion qui a prouvé son efficacité au fil des cycles. La transparence du rapport trimestriel renforce ce lien de confiance, offrant une vision claire et détaillée de chaque euro investi. Que ce soit à Saragosse, Salou, Anvers ou Utrecht, la présence de SOFIDY sur le terrain est le meilleur garant de la performance à long terme, transformant chaque défi locatif en une opportunité de création de valeur.