L’année 2025 s’achève sur une note particulièrement dynamique pour le marché de la pierre-papier, et plus spécifiquement pour la SCPI SOFIDYNAMIC. Ce véhicule de placement, piloté par la société de gestion Sofidy, confirme sa montée en puissance à travers un bulletin d’information du quatrième trimestre qui témoigne d’une vitalité remarquable. Dans un environnement économique où les investisseurs scrutent avec attention le rendement et la solidité des actifs, cette SCPI a su tirer son épingle du jeu en affichant une collecte record et une stratégie d’acquisition européenne agile. Ce succès repose sur une capacité à capter des opportunités à haut rendement dans des zones géographiques stratégiques, tout en maintenant une sélectivité rigoureuse qui protège la valeur à long terme du patrimoine.

Le rapport trimestriel met en lumière une accélération sans précédent de la capitalisation, portée par un afflux de nouveaux associés séduits par une performance annuelle dépassant les 9 %. Cette dynamique s’inscrit dans un contexte où l’investissement immobilier collectif retrouve des couleurs, offrant une alternative concrète aux placements traditionnels. Avec un taux d’occupation financier flirtant avec les sommets et une politique de dividendes généreuse, SOFIDYNAMIC ne se contente pas de croître ; elle consolide ses fondations pour affronter les défis de 2026. L’analyse détaillée des chiffres révèle une gestion millimétrée des flux de trésorerie et une anticipation fine des cycles immobiliers, notamment aux Pays-Bas et en France, permettant d’offrir une visibilité appréciable aux épargnants en quête de stabilité et de performance.

En bref :

• 🚀 Une collecte brute record de 41,6 M€ sur le seul 4e trimestre 2025.
• 📈 Une capitalisation totale qui atteint 177,1 M€, multipliée par six en un an.
• 💰 Un taux de distribution exceptionnel de 9,04 % pour l’exercice 2025.
• 🏢 Huit nouvelles acquisitions pour un montant de 30,1 M€ avec un rendement de 8,5 %.
• 🌍 Un déploiement stratégique entre la France et les Pays-Bas, avec des vues sur l’Espagne.
• 💎 Une revalorisation du prix de part de 5 %, passant de 300 € à 315 €.
• ✅ Maintien du label ISR, confirmant l’engagement extra-financier de la gestion.

L’essor fulgurant de la collecte et la confiance des associés

Le dernier trimestre de l’année 2025 a marqué un tournant historique pour la SCPI SOFIDYNAMIC. La collecte brute a atteint un niveau jamais vu depuis son lancement, s’élevant à 41,6 millions d’euros. Ce chiffre n’est pas le fruit du hasard, mais le reflet d’une confiance accrue des épargnants envers la signature de Sofidy. En l’espace de douze mois, la structure a radicalement changé de dimension : alors qu’elle affichait une capitalisation de 27,4 millions d’euros à la fin de l’année 2024, elle culmine désormais à 177,1 millions d’euros au 31 décembre 2025. Cette progression exponentielle démontre la capacité du véhicule à absorber des capitaux frais tout en restant attractif dans un marché concurrentiel.

Le nombre d’associés a suivi cette courbe ascendante, atteignant 6 508 investisseurs à la clôture de l’exercice. Ce qui est particulièrement notable, c’est la quasi-absence de retraits, limités à un montant anecdotique de 8 335 euros. Cette stabilité du capital est un indicateur précieux pour les gestionnaires, car elle permet une planification sereine des futurs investissements sans la pression des demandes de rachat. Pour ceux qui souhaitent naviguer dans cet océan d’opportunités, solliciter un conseil et l’accompagnement spécialisé peut s’avérer déterminant pour optimiser la structure de son portefeuille immobilier.

La fluidité du marché secondaire de la SCPI témoigne également de sa bonne santé. Avec 562 108 parts en circulation, la liquidité est assurée et aucune part n’est en attente de cession. Cette situation tranche avec d’autres véhicules du marché qui ont pu connaître des tensions sur leur liquidité. Le succès de la collecte repose en grande partie sur la clarté de la stratégie annoncée : un positionnement « opportuniste » qui n’hésite pas à aller chercher de la rentabilité là où elle se trouve, quitte à sortir des sentiers battus de l’immobilier de bureau classique parisien pour explorer des actifs de commerce ou d’activité en province ou à l’étranger.

Une démographie d’investisseurs en pleine mutation

L’analyse du profil des nouveaux souscripteurs montre une diversification des profils. On observe un intérêt croissant de la part des investisseurs institutionnels, mais aussi d’une clientèle de particuliers qui voient dans cette SCPI un complément de revenus efficace. La gestion de Sofidy a su communiquer sur la robustesse de son modèle, rassurant les épargnants sur la pérennité des flux financiers. Cette croissance rapide de la capitalisation oblige cependant la société de gestion à une grande agilité pour éviter une dilution du rendement due à une « trésorerie dormante » trop importante.

C’est pourquoi le déploiement des fonds collectés se fait à un rythme soutenu. L’équilibre entre la collecte et l’investissement est le principal défi de 2026. Jusqu’à présent, ce défi a été relevé avec brio, comme le montre le faible décalage entre l’entrée des capitaux et leur affectation à des actifs productifs de loyers. Cette maîtrise opérationnelle est souvent citée par les experts comme l’une des forces majeures de SOFIDYNAMIC, permettant de maintenir un niveau de dividendes élevé malgré l’augmentation massive du nombre de parts.

Stratégie d’investissement immobilier et expansion européenne

Le cœur du réacteur de la SCPI SOFIDYNAMIC réside dans sa politique d’acquisition audacieuse. Au cours du quatrième trimestre 2025, la société a finalisé l’acquisition de huit nouveaux actifs pour un montant global de 30,1 millions d’euros. Ces opérations portent sur une surface totale de 17 500 m², illustrant une volonté de bâtir un patrimoine diversifié tant sur le plan typologique que géographique. Le rendement immédiat moyen de ces investissements est particulièrement impressionnant, se situant autour de 8,5 %. Un tel niveau de rentabilité est rare sur le marché actuel et s’explique par une sélection chirurgicale d’actifs dits « value-add » ou présentant des baux longs avec des signatures de qualité.

La répartition géographique des investissements montre un équilibre entre la France et les Pays-Bas. Aux Pays-Bas, la SCPI a su identifier des zones commerciales et d’activité en pleine croissance, profitant d’un marché locatif dynamique et d’une fiscalité locale souvent plus clémente pour les structures de type SCPI. Cette diversification européenne est un rempart contre les cycles économiques locaux. En investissant hors de l’hexagone, SOFIDYNAMIC offre à ses associés une exposition à des économies matures mais offrant des couples rendement/risque parfois plus attractifs que le marché national saturé.

La réserve de trésorerie, qui s’élève à environ 70 millions d’euros fin 2025, constitue un « trésor de guerre » pour l’année 2026. Quatre nouvelles acquisitions sont déjà sécurisées pour un montant de 15 millions d’euros. Cette visibilité sur le pipeline d’investissement est essentielle. Elle permet d’assurer aux investisseurs que leur capital sera rapidement « mis au travail ». La société de gestion prospecte activement de nouveaux marchés, notamment l’Espagne, où les opportunités dans le secteur du commerce et de la logistique de proximité semblent prometteuses. L’objectif est de maintenir cette discipline d’investissement tout en élargissant le spectre géographique.

L’importance de la diversification typologique

Au-delà de la géographie, c’est la nature des biens qui fait la force du patrimoine de SOFIDYNAMIC. On y trouve des commerces de périphérie, des locaux d’activité et des bureaux restructurés. Cette diversité permet de lisser les risques locatifs. Par exemple, si le secteur des bureaux subit des mutations profondes avec le télétravail, les locaux d’activité et le commerce de proximité conservent une résilience forte. Chaque acquisition est scrutée sous l’angle de sa réversibilité et de sa valeur d’usage, des critères indispensables pour garantir la revente à terme.

La stratégie ne se limite pas à l’achat ; elle inclut une gestion active des actifs déjà en portefeuille. La proximité des équipes de Sofidy avec les locataires permet d’anticiper les départs et de renégocier les baux dans des conditions favorables. Cette approche « terrain » est d’autant plus cruciale que la SCPI possède désormais 27 immeubles et plus de 580 unités locatives. Pour comprendre comment ces choix impactent la performance globale, il est utile d’utiliser des simulateurs SCPI pour projeter ses propres gains potentiels en fonction de ces typologies d’actifs.

Analyse de la performance financière et des dividendes

La performance financière de la SCPI SOFIDYNAMIC pour l’année 2025 a largement dépassé les prévisions initiales. Avec un taux de distribution brut de fiscalité de 9,04 %, elle se positionne parmi les meilleures performances du marché. Ce résultat exceptionnel est le fruit de plusieurs facteurs : un rendement élevé des actifs acquis, une gestion rigoureuse des charges et une revalorisation comptable positive. Le dividende annuel total s’est élevé à 24,42 € par part, un chiffre qui concrétise l’ambition de la SCPI de délivrer un revenu régulier et substantiel à ses associés.

Il est intéressant de comparer cette performance à d’autres acteurs du marché. Par exemple, l’analyse du bulletin T4 2025 de Sofipierre permet de voir la complémentarité des stratégies au sein d’une même maison de gestion. Tandis que certaines SCPI privilégient la stabilité foncière historique, SOFIDYNAMIC assume un profil plus offensif, captant des opportunités de marché immédiates. Cette stratégie porte ses fruits puisque l’acompte trimestriel versé fin janvier 2026 s’est établi à 5,52 € par part, maintenant une dynamique de distribution constante.

Indicateur Financier 📊	Valeur au 31/12/2025 📈	Évolution sur un an 🔄
Taux de Distribution (brut) 💰	9,04 %	Maintenu haut 🔝
Dividende annuel par part 💶	24,42 €	+ 12 % environ 🚀
Prix de souscription 🏷️	315 €	+ 5 % 📈
Valeur de reconstitution 🏗️	345,18 €	Solide 💎

L’objectif de rendement moyen sur un horizon de huit ans est maintenu à 7 %. Bien que ce chiffre ne soit pas garanti, il offre une boussole aux investisseurs. La direction de Sofidy souligne que ce niveau de distribution est soutenu par des revenus locatifs réels et non par des prélèvements sur les réserves, ce qui est un gage de santé financière. La SCPI a su encaisser 1,9 million d’euros de loyers sur le seul dernier trimestre, confirmant la fluidité des encaissements malgré un contexte économique global parfois incertain.

La revalorisation du prix de part : un signal fort

En plus du rendement courant, les associés ont bénéficié d’une augmentation de la valeur de leur investissement initial. Le prix de la part a été revalorisé de 300 € à 315 € au début de l’année 2025. Cette hausse de 5 % reflète la qualité du travail de valorisation effectué sur le patrimoine. En effet, la valeur de réalisation est estimée à 316,55 €, ce qui signifie que le prix de part actuel est encore légèrement décoté par rapport à la valeur réelle des actifs sous-jacents. Pour l’investisseur, c’est une marge de sécurité rassurante.

Cette appréciation du capital est complétée par une valeur de reconstitution s’élevant à 345,18 €. Cela indique que si l’on devait racheter aujourd’hui l’intégralité du patrimoine avec les frais associés, cela coûterait bien plus cher que le prix de la part actuel. Ce décalage favorable suggère un potentiel de revalorisation future, surtout si le marché immobilier continue de se stabiliser en 2026. L’investisseur avisé notera que la performance globale (rendement + revalorisation) dépasse ainsi les 14 % sur l’année 2025, une performance hors norme pour un placement immobilier collectif.

Efficacité opérationnelle et gestion de la dette

La pérennité d’une SCPI dépend énormément de sa gestion quotidienne. Au 31 décembre 2025, le taux d’occupation financier (TOF) de SOFIDYNAMIC s’établit à 97,6 %. Ce taux quasi-maximal est le signe d’une vacance locative extrêmement réduite. Les actifs acquis durant le trimestre ont été intégrés avec leurs locataires en place, générant un « effet plein » immédiat sur les recettes. La structure du patrimoine, composée de 27 immeubles, permet une mutualisation efficace des risques : la défaillance éventuelle d’un locataire parmi les 580 unités locatives n’aurait qu’un impact marginal sur le rendement global.

La gestion de la dette est un autre pilier de la stratégie de SOFIDYNAMIC. Le taux d’endettement (LTV) s’élève à 19,9 % de la valeur du patrimoine, ce qui reste très modéré. La dette bancaire de 26 millions d’euros est contractée à taux fixe, protégeant ainsi la SCPI contre d’éventuelles remontées des taux d’intérêt. Cette prudence financière permet de conserver une capacité d’emprunt résiduelle pour saisir de nouvelles opportunités en 2026 sans mettre en péril l’équilibre de la structure. En comparaison, des structures comme la SCPI Pierre Sélection montrent également l’importance d’une gestion rigoureuse des actifs en phase de croissance.

L’engagement environnemental et social n’est pas en reste. SOFIDYNAMIC conserve son label ISR (Investissement Socialement Responsable). Cette labellisation n’est pas qu’une étiquette ; elle implique une démarche ESG (Environnement, Social, Gouvernance) intégrée à chaque étape du cycle de vie de l’immeuble. De l’audit d’acquisition à la gestion des travaux de rénovation énergétique, chaque décision vise à améliorer l’empreinte carbone du parc immobilier. Cette stratégie est aussi un levier de création de valeur financière, car les actifs « verts » sont de plus en plus recherchés par les locataires et bénéficient d’une meilleure valorisation à la revente.

Le défi de la gestion de 580 unités locatives

Gérer plus de 500 baux demande une organisation sans faille. Sofidy s’appuie sur des outils digitaux de pointe pour le suivi des loyers et la gestion des incidents techniques. Cette industrialisation des processus permet de maintenir des frais de gestion maîtrisés tout en assurant un service de qualité aux locataires. La satisfaction des occupants est en effet la clé d’un rendement durable : un locataire heureux est un locataire qui reste et qui paie son loyer à l’heure.

Le bulletin d’information indique d’ailleurs qu’aucun événement locatif significatif ou contentieux majeur n’est venu perturber l’activité au cours du trimestre. Cette stabilité opérationnelle est le socle sur lequel repose la confiance des associés. Pour ceux qui envisagent de renforcer leur position ou d’entrer au capital, il est toujours recommandé de consulter des experts pour toute autre raison cohérente en lien avec le sujet, afin de s’assurer que cet investissement immobilier s’insère parfaitement dans leur stratégie patrimoniale globale.

Perspectives et déploiement stratégique pour 2026

L’année 2026 s’ouvre sous les meilleurs auspices pour la SCPI SOFIDYNAMIC. Forte d’une base de collecte solidifiée et d’une trésorerie disponible importante, la société de gestion anticipe la poursuite de son déploiement international. L’Espagne est clairement dans le viseur, avec des analyses en cours sur des actifs commerciaux à Madrid et Barcelone. Ce nouveau marché offrirait une couche supplémentaire de diversification, tout en profitant d’un dynamisme économique local qui favorise la consommation et, par extension, la rentabilité des commerces physiques.

La discipline d’investissement restera le maître-mot. Malgré l’abondance de capitaux, la société de gestion refuse de céder à la précipitation. Chaque dossier est analysé avec la même rigueur, privilégiant les actifs capables de délivrer un flux de trésorerie immédiat. Le patrimoine actuel, évalué à 129 millions d’euros pour les immeubles possédés en direct (hors engagements), devrait franchir de nouveaux paliers symboliques dès le premier semestre 2026. La progression annuelle de 6,4 % de la valeur du patrimoine enregistrée en 2025 sert de socle de confiance pour les valorisations futures.

Le marché immobilier de 2026 est jugé opportun par les experts de Sofidy. Après une période de correction des prix dans certains secteurs, des fenêtres de tir s’ouvrent pour des acheteurs disposant de liquidités comme SOFIDYNAMIC. La SCPI se positionne comme un acquéreur de référence, capable de déboucler des transactions rapidement, un argument de poids face à des vendeurs pressés. Cette réactivité est un avantage compétitif majeur pour capter les meilleurs dossiers avant qu’ils n’arrivent sur le marché public.

Maintenir un niveau de dividendes élevé et durable

La grande interrogation des associés concerne souvent la pérennité du rendement. Si le taux de 9,04 % de 2025 est exceptionnel, la gestion travaille pour que le retour sur investissement reste largement au-dessus de la moyenne du marché en 2026. L’objectif de 7 % à long terme est un garde-fou réaliste. Pour y parvenir, la SCPI mise sur l’indexation des loyers sur l’inflation, un mécanisme qui protège les revenus des associés dans un monde où les prix ont tendance à augmenter. Le rapport trimestriel montre que la plupart des baux intègrent ces clauses d’indexation.

Enfin, la dimension humaine et le conseil resteront au centre de la relation avec les investisseurs. Dans un univers financier de plus en plus automatisé, la capacité à fournir une information transparente et détaillée, comme à travers ce bulletin d’information, est essentielle. Les épargnants sont invités à rester attentifs aux prochaines publications pour suivre l’évolution de la valeur de réalisation et l’entrée de nouveaux actifs prestigieux dans le portefeuille. La SCPI SOFIDYNAMIC prouve qu’avec une stratégie claire et une exécution rigoureuse, l’immobilier collectif peut encore offrir des performances remarquables en 2026.