Alors que le secteur de l’immobilier professionnel traverse une phase de mutation profonde, la SCPI Selectipierre 2 Paris, pilotée par Fiducial Gérance, vient de lever le voile sur les résultats de son rapport trimestriel pour le 4e trimestre 2025. Ce document, scruté de près par les épargnants et les analystes financiers en ce début d’année 2026, témoigne d’une résilience remarquable dans un contexte macroéconomique encore marqué par la sélectivité des investisseurs. La stratégie de la société de gestion, résolument tournée vers l’immobilier Paris de haute qualité, semble porter ses fruits, avec une légère progression de la distribution annuelle et un maintien des indicateurs fondamentaux dans le vert. La gestion proactive du patrimoine, caractérisée par des arbitrages ciblés et une attention particulière portée à la transition énergétique, permet à ce véhicule de capitalisation de se distinguer sur le marché des placements collectifs.

Le marché de l’investissement immobilier en France, et plus particulièrement dans la capitale, a connu des ajustements de valeurs notables ces derniers mois. Pourtant, Selectipierre 2 Paris affiche une solidité qui rassure ses plus de 8 000 associés. Avec un patrimoine composé majoritairement de bureaux situés au cœur des quartiers d’affaires parisiens, la SCPI tire profit de la rareté de l’offre sur ces zones géographiques stratégiques. Le bilan de fin d’année 2025 met en lumière non seulement la capacité de la gestion à maintenir un flux de revenus régulier, mais aussi sa volonté d’améliorer la liquidité des parts dès 2026 grâce à des mécanismes innovants comme le fonds de remboursement. Cette dynamique s’inscrit dans une vision de long terme, indispensable pour tout épargnant souhaitant sécuriser son capital tout en bénéficiant du dynamisme de la métropole parisienne.

• 📈 Une performance financière globale affichant un taux de distribution de 4,14 % pour l’exercice 2025.
• 🏢 Un patrimoine robuste de 67 immeubles totalisant plus de 63 000 m², principalement ancré dans l’immobilier Paris.
• 💰 Des dividendes distribués au titre du 4e trimestre 2025 s’élevant à 12,50 € par part.
• 🤝 Une capitalisation stable atteignant 473,3 millions d’euros au 31 décembre 2025.
• 🛡️ Mise en place d’un fonds de remboursement au premier trimestre 2026 pour fluidifier le marché secondaire.
• 🌿 Confirmation de la labellisation ISR, soulignant l’engagement dans une gestion immobilière responsable et durable.

Analyse de la performance financière et des dividendes distribués

La publication du rapport trimestriel de la SCPI Selectipierre 2 Paris pour le 4e trimestre 2025 confirme la solidité de son modèle de revenus. Dans un environnement où les rendements obligataires ont fluctué, la capacité de la SCPI à délivrer une performance financière stable est un signal fort pour les porteurs de parts. Pour ce dernier trimestre de l’année, la distribution s’est établie à 12,50 € par part. Ce montant inclut une composante de revenus locatifs classiques, mais aussi une part de plus-values s’élevant à 5,00 €. L’utilisation des plus-values lors du dernier trimestre est une stratégie classique de gestion permettant de lisser le rendement annuel et de récompenser la fidélité des associés. Sur l’ensemble de l’année 2025, le dividende total atteint ainsi 32,00 € par part, marquant une progression par rapport aux 31,50 € distribués en 2024.

Cette hausse, bien que légère, témoigne d’une excellente maîtrise des charges et d’une indexation efficace des loyers sur l’inflation. Le taux de distribution annuel ressort à 4,14 %, contre 4,08 % l’année précédente. Ce chiffre est d’autant plus significatif qu’il est calculé sur un prix de part qui reste stable dans un marché baissier. Pour comprendre comment ces chiffres impactent votre propre stratégie, il est judicieux de se rendre sur sepia-investissement.fr pour accéder aux simulateurs SCPI qui permettent de projeter les revenus futurs en fonction des performances passées. La régularité de la distribution est le pilier central de la confiance des investisseurs dans Selectipierre 2 Paris, qui privilégie la qualité intrinsèque des actifs à la recherche effrénée d’un rendement facial trop élevé qui serait risqué.

Au-delà du rendement immédiat, la performance financière globale de la SCPI est soutenue par une structure financière saine. Le taux d’endettement demeure extrêmement limité, s’établissant à seulement 5,62 % de la valeur des actifs. Cette faible exposition au levier bancaire protège la SCPI contre la remontée des taux d’intérêt et lui offre une marge de manœuvre considérable pour saisir d’éventuelles opportunités d’investissement immobilier sans subir la pression des créanciers. Dans un marché où de nombreux acteurs sont contraints de vendre pour désendetter leur bilan, Selectipierre 2 Paris se trouve dans une position de force. Cette prudence financière est la signature de Fiducial Gérance, qui veille à maintenir un équilibre entre distribution immédiate et pérennité du capital.

L’analyse des flux de trésorerie révèle également une gestion rigoureuse des reports à nouveau et des provisions. En anticipant les besoins de travaux ou les éventuelles vacances locatives, la gérance s’assure que les dividendes futurs ne seront pas brutalement impactés par des événements imprévus. Cette visibilité est essentielle pour les retraités ou les épargnants cherchant des compléments de revenus réguliers. Pour un accompagnement personnalisé sur l’intégration de telles parts dans votre portefeuille, le site sepia-investissement.fr propose des solutions de conseil et d’accompagnement sur mesure. En somme, l’exercice 2025 se clôture sur une note positive, prouvant que l’immobilier de bureau parisien, lorsqu’il est géré avec rigueur, reste une classe d’actif incontournable.

Évolution des indicateurs de rendement sur trois ans

L’observation sur le long terme des indicateurs de la SCPI Selectipierre 2 Paris permet de dégager des tendances claires. Depuis 2023, la société a su adapter sa politique de distribution pour faire face aux nouveaux enjeux du marché. L’augmentation constante du dividende par part montre que la gestion immobilière parvient à capter la valeur créée par l’indexation des baux professionnels. Les entreprises locataires, souvent de grandes signatures institutionnelles ou des PME solides, acceptent ces revalorisations en échange d’emplacements prestigieux et de locaux répondant aux dernières normes environnementales. Cette dynamique locative est le moteur principal de la croissance des revenus de la SCPI.

Il est également intéressant de noter que la valeur de reconstitution de la part, fixée à 785,00 € au 31 décembre 2025, reste supérieure au prix de souscription actuel de 773,00 €. Cette situation indique que les nouveaux entrants achètent la part avec une décote par rapport à la valeur réelle du patrimoine, ce qui constitue une opportunité patrimoniale intéressante en 2026. La décorrélation entre les marchés boursiers volatils et la stabilité de la pierre-papier est ici flagrante. La capitalisation de 473,3 millions d’euros offre une profondeur de marché suffisante pour assurer une mutualisation efficace des risques locatifs sur plus de 60 immeubles différents.

Pour finir, l’insight majeur de cette section réside dans la capacité de la SCPI à maintenir un rendement supérieur à l’inflation tout en conservant un profil de risque défensif, grâce à son ancrage exclusif dans les zones les plus demandées de l’immobilier Paris. La stratégie de distribution pour 2026 semble s’inscrire dans cette même lignée de stabilité et de prudence productive.

Structure de la capitalisation et dynamique de la collecte en 2025

La capitalisation de la SCPI Selectipierre 2 Paris a atteint un niveau de maturité impressionnant à la fin de l’année 2025. Avec 473,3 millions d’euros sous gestion, ce véhicule se positionne comme un acteur de taille intermédiaire, capable de réaliser des opérations d’envergure tout en conservant une agilité tactique. Au 31 décembre 2025, la SCPI comptait 8 103 associés, ce qui témoigne d’une base d’investisseurs diversifiée et fidèle. Le nombre total de parts en circulation s’élève à 612 233 unités. La structure de l’actionnariat est majoritairement composée de particuliers, mais on note une présence croissante de conseillers en gestion de patrimoine qui recommandent ce support pour sa thématique centrée sur la capitale.

La dynamique de la collecte durant l’année 2025 a été marquée par un équilibre entre les nouvelles souscriptions et les demandes de retrait. Le marché primaire a enregistré 4 702 souscriptions, tandis que 4 541 parts ont fait l’objet d’un rachat. Le solde net positif de 161 parts montre que, malgré un contexte de marché immobilier globalement plus complexe, Selectipierre 2 Paris continue d’attirer de nouveaux capitaux. Cet afflux de liquidités neuves est crucial, car il permet à la gérance d’entretenir le patrimoine existant sans avoir recours massivement à l’emprunt. Pour les investisseurs qui s’interrogent sur l’opportunité d’entrer au capital, il est possible de consulter les analyses détaillées et les simulateurs sur sepia-investissement.fr pour optimiser leur fiscalité et leur placement.

Un point d’attention particulier pour 2026 concerne le stock de parts en attente de retrait, qui s’élevait à 14 599 unités à la fin de l’exercice 2025. Bien que ce volume soit gérable au regard de la capitalisation totale, la société de gestion a pris les devants pour assurer la liquidité des titres. L’annonce de la mise en place d’un fonds de remboursement au début de l’année 2026 est une réponse directe à cet enjeu. Ce fonds sera alimenté par une partie de la collecte brute ou par le produit de cessions d’actifs, permettant ainsi de racheter les parts des associés sortants selon des conditions prédéfinies. Cette mesure proactive renforce l’attractivité de la SCPI pour ceux qui craignent de rester bloqués dans leur investissement immobilier.

Le tableau suivant résume les données clés de la structure de la SCPI au 31 décembre 2025 :

Indicateur Clé 📊	Valeur au 31/12/2025 🗓️
Capitalisation totale 💰	473,3 Millions d’€
Nombre d’associés 👥	8 103
Prix de souscription 🏷️	773,00 €
Prix de retrait 📉	695,70 €
Nombre total de parts 🔢	612 233
Parts en attente de retrait ⏳	14 599

La stratégie de maintien du prix de la part

Le maintien du prix de souscription à 773,00 € est un choix fort de la part de Fiducial Gérance. Dans un marché où certaines SCPI de bureaux ont dû réviser leur prix à la baisse, Selectipierre 2 Paris s’appuie sur la valeur d’expertise de son patrimoine parisien pour justifier sa valorisation. La valeur de réalisation s’établit à 652,21 € par part, tandis que la valeur de reconstitution, qui inclut tous les frais nécessaires pour racheter un patrimoine équivalent, est de 785,00 €. Comme le prix de souscription actuel est inférieur à cette valeur de reconstitution, la SCPI n’est pas survalorisée, ce qui offre une protection naturelle contre d’éventuels ajustements futurs.

La gestion immobilière s’attache à ce que la valeur des parts reflète la réalité du terrain. Les expertises menées en fin d’année 2025 montrent que les actifs situés dans le centre de Paris conservent leur attrait, contrairement à certains immeubles de périphérie qui souffrent davantage du développement du télétravail. En se concentrant sur les adresses prestigieuses, Selectipierre 2 Paris s’assure une demande locative pérenne et une stabilité de sa capitalisation. C’est un argument de poids pour les épargnants qui cherchent avant tout la sécurité du capital sur une durée de placement recommandée de huit ans.

En conclusion de cette analyse de la structure financière, on observe que la SCPI possède les reins suffisamment solides pour traverser les cycles économiques. Le renouvellement régulier de la base d’associés et la gestion intelligente des retraits garantissent un fonctionnement fluide du véhicule financier, même en période de tension sur les liquidités immobilières mondiales.

Stratégie de gestion immobilière et arbitrages de patrimoine

La force de la SCPI Selectipierre 2 Paris réside dans la composition spécifique de son patrimoine, une véritable collection de « pépites » immobilières. Au 4e trimestre 2025, le portefeuille compte 67 immeubles totalisant une surface de 63 227 m². La stratégie est claire : l’immobilier Paris intra-muros constitue le cœur du réacteur, complété par quelques actifs stratégiques en première couronne et des diversifications opportunistes dans les commerces et le résidentiel. Cette concentration géographique sur la capitale française permet de bénéficier d’un marché locatif extrêmement tendu, où les taux de vacance sont structurellement bas par rapport au reste de l’Europe.

Au cours du dernier trimestre de l’année, aucune nouvelle acquisition n’a été signée, un choix délibéré de prudence dans un marché en quête de nouveaux points d’équilibre. En revanche, l’activité en matière d’arbitrage a été intense. La gérance a ainsi accordé une exclusivité d’étude pour la cession d’un immeuble de bureaux situé rue Mahias à Boulogne-Billancourt. Cette opération, si elle se concrétise début 2026, permettra de cristalliser une plus-value latente et de réinjecter des liquidités dans le fonds. De même, un actif situé avenue Raspail à Gentilly fait l’objet d’une mise en vente programmée pour le premier semestre 2026. Pour obtenir des conseils sur la manière dont ces arbitrages influencent la valeur de vos investissements, le site sepia-investissement.fr offre une expertise précieuse pour les investisseurs avisés.

L’arbitrage est une composante essentielle de la gestion immobilière moderne. Il ne s’agit pas simplement de vendre des actifs, mais de recycler le capital vers des immeubles plus modernes, plus économes en énergie et mieux adaptés aux nouveaux modes de travail (espaces collaboratifs, services aux salariés, terrasses). En se séparant d’actifs arrivés à maturité ou situés dans des zones moins dynamiques, Selectipierre 2 Paris régénère son patrimoine. Cette rotation d’actifs est l’un des leviers principaux pour maintenir la performance financière à long terme et assurer la pérennité des revenus distribués aux associés.

Le parc immobilier de la SCPI se distingue également par sa typologie. Bien que le bureau reste l’usage prédominant, la présence de commerces en pied d’immeuble et de quelques actifs résidentiels apporte une couche de sécurité supplémentaire. En cas de ralentissement du secteur tertiaire, les revenus issus des autres classes d’actifs agissent comme un amortisseur. Cette diversification au sein même de la zone parisienne est une caractéristique rare qui justifie la fidélité des associés. La valeur globale du patrimoine immobilier est estimée à 425,1 millions d’euros hors participations financières, confirmant l’envergure de Selectipierre 2 Paris dans le paysage de la pierre-papier française.

Focus sur les projets de cessions et d’optimisation

L’année 2026 s’annonce comme une période pivot pour l’optimisation du portefeuille. Les cessions envisagées à Boulogne et Gentilly ne sont que la partie émergée de l’iceberg. La société de gestion effectue un audit permanent de chaque bâtiment pour évaluer son potentiel de valorisation. Parfois, une rénovation lourde est préférée à une vente, afin de capter un loyer nettement supérieur une fois l’immeuble remis aux standards du marché. Cette gestion « asset by asset » est chronophage mais extrêmement créatrice de valeur pour la SCPI. Elle permet de s’assurer que chaque mètre carré détenu contribue de manière optimale à la capitalisation globale.

Les loyers quittancés annuels s’élèvent désormais à 22,3 millions d’euros, un flux de revenus massif qui permet de couvrir largement les frais de gestion et les distributions. La capacité de la gérance à renégocier les baux à l’échéance est un indicateur de performance clé. En 2025, les relocations ont été effectuées sur des bases de prix cohérentes avec le marché parisien, prouvant que la signature « Selectipierre » attire toujours des locataires de qualité. C’est cette expertise de terrain qui fait la différence entre une gestion passive et une gestion active, cette dernière étant la seule capable de traverser les crises sans dommage majeur.

L’insight à retenir est que la gestion de Selectipierre 2 Paris ne se contente pas d’encaisser des loyers ; elle agit comme un véritable opérateur immobilier, capable d’arbitrer au bon moment et de transformer son patrimoine pour répondre aux exigences environnementales et d’usage de 2026. Cette stratégie proactive sécurise l’avenir des investisseurs dans l’investissement immobilier collectif.

Activité opérationnelle et Taux d’Occupation Financier (TOF)

Le taux d’occupation financier (TOF) est le pouls d’une SCPI. Pour le 4e trimestre 2025, Selectipierre 2 Paris affiche un TOF de 90,44 %. Bien que ce chiffre reste à un niveau élevé par rapport à la moyenne du marché des bureaux en Île-de-France, il marque un léger recul par rapport au trimestre précédent. Cette évolution s’explique par une dynamique de libérations de locaux qui a été supérieure aux relocations sur la période. En effet, les libérations constatées représentent environ 1,6 million d’euros de loyers annuels, alors que les nouveaux baux signés ou les relocations se sont chiffrés à 913 009 €. Ce décalage temporel est classique dans la vie d’un grand parc immobilier, surtout en fin d’année civile où les entreprises finalisent leurs déménagements.

La gestion locative de Fiducial Gérance s’est pourtant montrée très active. Relouer plus de 900 000 € de loyers en un trimestre n’est pas une mince affaire et démontre l’attractivité persistante de l’immobilier Paris. Pour les associés, il est important de comprendre que la vacance locative n’est pas toujours une mauvaise nouvelle : elle offre l’opportunité de réaliser des travaux de modernisation pour relouer les surfaces à des tarifs plus élevés (le « reversionary potential »). Pour analyser l’impact de ces vacances sur vos futurs dividendes, vous pouvez utiliser les outils disponibles sur sepia-investissement.fr, qui permettent de mieux appréhender les cycles locatifs des SCPI.

Le patrimoine étant composé de 67 immeubles, le risque de vacance est largement mutualisé. Le départ d’un locataire, même important, ne met jamais en péril la solvabilité de l’ensemble. De plus, la durée résiduelle des baux et la qualité des signatures locatives (grands comptes, administrations, entreprises internationales) assurent une visibilité sur plusieurs années. La gestion immobilière s’attache à anticiper les départs en engageant des discussions avec les locataires bien avant la fin de leur période triennale. Cette approche proactive permet de limiter les périodes de franchise de loyer et d’assurer une transition fluide entre deux occupants.

Enfin, il convient de souligner que le taux d’occupation physique reste cohérent avec les standards du secteur. La légère baisse du TOF au 31 décembre 2025 est perçue par la gérance comme une étape transitoire. Avec plusieurs négociations en cours pour le premier semestre 2026, la remontée de cet indicateur vers les 92-93 % est l’un des objectifs prioritaires de l’année. La robustesse de la capitalisation permet de supporter ces phases de rotation sans que cela n’impacte dramatiquement le rendement global, grâce notamment aux réserves constituées par la société.

L’importance de la gestion de proximité à Paris

Pour maintenir un TOF supérieur à 90 %, une connaissance fine du micro-marché parisien est indispensable. Selectipierre 2 Paris bénéficie d’une équipe de gestionnaires dédiée qui connaît chaque rue, chaque immeuble et chaque spécificité réglementaire de la capitale. Cette expertise locale permet de réagir très vite lorsqu’une surface se libère. En 2025, la réactivité de la gérance a permis de limiter le temps de vacance moyen par rapport à des structures plus généralistes. La performance financière de la SCPI dépend directement de cette capacité à transformer rapidement les mètres carrés vides en flux de revenus sonnants et trébuchants.

La typologie des surfaces proposées joue aussi un rôle crucial. Les bureaux de petite et moyenne taille, très présents dans le portefeuille, sont actuellement les plus recherchés par les entreprises qui réduisent leurs surfaces globales tout en montant en gamme sur la localisation. Selectipierre 2 Paris se trouve donc exactement sur le « sweet spot » de la demande locative actuelle. Cette adéquation entre l’offre et la demande est le meilleur garant de la pérennité du taux de distribution pour les années à venir.

L’insight essentiel de cette partie opérationnelle est que la baisse ponctuelle du TOF en fin 2025 est un phénomène maîtrisé, inhérent à la gestion dynamique d’un grand parc. La qualité de l’emplacement parisien garantit que ces surfaces ne resteront pas vides longtemps, car la demande pour la « belle pierre » reste structurellement supérieure à l’offre de qualité disponible.

Engagements ISR et perspectives stratégiques pour 2026

Depuis 2023, la SCPI Selectipierre 2 Paris est titulaire du label ISR (Investissement Socialement Responsable) Immobilier. Ce n’est pas qu’une simple distinction marketing, mais une véritable boussole pour la gestion immobilière de demain. En 2025, l’audit de suivi a confirmé le maintien de ce label, validant les efforts constants de Fiducial Gérance pour améliorer la performance extra-financière du fonds. Classée « Article 8 » selon le règlement européen SFDR, la SCPI intègre des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG) dans toutes ses décisions d’investissement et de gestion. Cela passe par l’amélioration de l’efficacité énergétique des bâtiments, la réduction de l’empreinte carbone et le bien-être des locataires.

L’enjeu environnemental est devenu un facteur déterminant de la valeur des actifs. Un immeuble « brun », énergivore, subit aujourd’hui une décote importante, alors qu’un immeuble « vert » bénéficie d’une prime à la valeur. En investissant massivement dans la rénovation de son patrimoine pour répondre aux exigences du Décret Tertiaire, Selectipierre 2 Paris protège la capitalisation de ses associés. L’objectif est de s’assurer que le parc immobilier reste conforme aux réglementations de plus en plus strictes de 2026 et au-delà. Pour ceux qui souhaitent investir dans des produits respectueux de ces normes, le conseil spécialisé disponible sur sepia-investissement.fr permet de sélectionner les SCPI les plus engagées dans la transition écologique.

L’année 2026 sera également marquée par des changements au sein de la gouvernance. Lors de l’assemblée générale prévue pour le premier semestre, quatre mandats des membres du Conseil de surveillance arriveront à échéance. C’est un moment fort de la vie sociale de la SCPI, où les associés peuvent s’exprimer sur la direction stratégique prise par la gérance. Ce renouvellement permet d’apporter de nouveaux regards et de renforcer la transparence, un élément clé de la confiance des investisseurs. La durée de placement recommandée reste fixée à huit ans, soulignant que la stratégie ISR et les projets de rénovation lourde nécessitent du temps pour porter pleinement leurs fruits en termes de valorisation de la part.

Les perspectives pour 2026 sont globalement encourageantes. La mise en œuvre du fonds de remboursement, associée à la poursuite des cessions d’actifs non stratégiques, devrait permettre de fluidifier le marché des parts et d’améliorer la liquidité pour les associés sortants. Parallèlement, la stabilisation attendue du taux d’occupation financier et la poursuite de l’indexation des loyers laissent présager un maintien, voire une légère amélioration du rendement. Selectipierre 2 Paris aborde cette nouvelle année avec une structure consolidée, prête à tirer profit de la reprise graduelle du marché de l’investissement immobilier en Europe.

Une vision patrimoniale pour l’épargnant de 2026

Investir dans Selectipierre 2 Paris en 2026, c’est choisir un actif tangible au cœur de l’une des villes les plus résilientes au monde. La « belle pierre » parisienne a toujours été un refuge en période d’incertitude. La SCPI offre un accès démocratisé à ce marché prestigieux, habituellement réservé aux grands institutionnels. Avec un prix de part accessible et une gestion professionnelle déléguée, elle constitue un pilier solide pour tout portefeuille de diversification. La combinaison du label ISR et de la performance financière démontre qu’il est possible de concilier rentabilité et responsabilité sociétale.

La capacité de Fiducial Gérance à naviguer dans les eaux parfois troubles du marché immobilier avec une telle sérénité est remarquable. Le rapport trimestriel du 4e trimestre 2025 n’est qu’une étape supplémentaire dans l’histoire longue de cette SCPI. En se concentrant sur les fondamentaux — l’emplacement, la qualité du bâti, et la relation locataire — Selectipierre 2 Paris prouve que la simplicité et la rigueur restent les meilleures stratégies d’investissement. Pour tout renseignement complémentaire ou pour débuter un accompagnement, n’hésitez pas à vous diriger vers sepia-investissement.fr pour bénéficier d’une expertise pointue.

Le mot de la fin pour cette analyse réside dans la pérennité : Selectipierre 2 Paris n’est pas un produit de mode, mais un outil de transmission de patrimoine. La solidité des chiffres de 2025, couplée aux innovations de liquidité prévues pour 2026, place cette SCPI parmi les valeurs sûres du paysage immobilier français actuel.