Alors que l’année 2026 s’ouvre sur des perspectives économiques marquées par une quête accrue de résilience, le secteur de l’immobilier thématique confirme sa solidité. Dans ce paysage, la SCPI Pierre Expansion Santé, pilotée avec rigueur par Fiducial Gérance, vient de lever le voile sur les résultats de son rapport trimestriel du 4e trimestre 2025. Ce document, attendu par les épargnants, dresse le portrait d’un véhicule d’investissement qui a su transformer les défis démographiques en opportunités concrètes de croissance. L’année 2025 se termine ainsi sur une note de stabilité remarquable, portée par un patrimoine de plus en plus spécialisé dans le domaine de la santé et du bien-être. Avec un taux d’occupation qui frise la perfection et une politique de distribution qui ne faiblit pas, ce fonds démontre que la gestion de patrimoine immobilière, lorsqu’elle est adossée à des besoins sociétaux fondamentaux, offre une protection rare contre la volatilité des marchés financiers traditionnels.

Le dynamisme de la collecte observé tout au long de l’exercice témoigne de la confiance renouvelée des investisseurs pour cette SCPI. Au-delà des chiffres, c’est une véritable stratégie de proximité qui se dessine, privilégiant des actifs utiles au quotidien des citoyens, comme les laboratoires d’analyses ou les centres d’optique. En maintenant un cap clair sur l’immobilier de santé, la société de gestion assure non seulement des revenus réguliers, mais participe également au maillage sanitaire des territoires, une mission qui prend tout son sens dans le contexte actuel. Ce bilan du dernier trimestre 2025 sert de fondation solide pour aborder les enjeux de 2026, entre renforcement des critères environnementaux et poursuite sélective des acquisitions.

En bref :

• 💰 Performance financière stable avec un taux de distribution annuel maintenu à 5,04 %.
• 🏥 Un patrimoine stratégique composé à 62 % d’actifs dédiés à la santé et au bien-être.
• 📈 Une SCPI en pleine croissance avec plus de 15 000 nouvelles souscriptions sur l’année 2025.
• 🏢 Un taux d’occupation financier exceptionnel s’élevant à 99,52 % au 31 décembre.
• 🌱 Renouvellement réussi du label ISR, confirmant l’engagement éthique et durable du fonds.
• 📍 Des investissements ciblés, notamment une acquisition majeure à Mondeville au 4e trimestre.

Analyse de la performance financière et des dividendes distribués

La pérennité d’un investissement en SCPI repose avant tout sur sa capacité à générer des revenus constants pour ses associés. Pour l’année 2025, Pierre Expansion Santé a relevé ce défi avec brio, affichant une performance financière qui s’inscrit dans la continuité des exercices précédents. Le dividende global versé au titre de l’année s’établit à 13,45 € par part, un chiffre rigoureusement identique à celui de 2024. Cette régularité est un signal fort envoyé aux investisseurs qui cherchent à sécuriser leur gestion de patrimoine dans un environnement où les taux d’intérêt et l’inflation ont parfois malmené les placements plus classiques. Pour comprendre cette stabilité, il faut regarder de près la décomposition du coupon du dernier trimestre, qui s’élève à 5,20 € par part, intégrant une quote-part de plus-values à hauteur de 2,45 €. Cette stratégie de distribution hybride permet de récompenser la fidélité des porteurs de parts tout en optimisant la fiscalité et le rendement global du fonds.

Le taux de distribution, indicateur phare pour tout détenteur de parts, ressort à 5,04 % pour l’exercice 2025. Ce calcul, basé sur le prix de souscription au 1er janvier, place la SCPI dans le haut du panier des véhicules spécialisés. Pour ceux qui s’interrogent sur la pertinence d’un tel placement, il est souvent utile de consulter des outils d’aide à la décision ou de se faire accompagner pour bien comprendre les indicateurs de performance essentiels avant de s’engager sur le long terme. En 2026, la capacité à maintenir ce niveau de rendement sera étroitement liée à la gestion des loyers et à la maîtrise des charges. Le prix de souscription, quant à lui, est resté fixé à 267 €, offrant une valeur de reconstitution très proche de ce montant (266,67 €), ce qui témoigne d’une valorisation du patrimoine en parfaite adéquation avec le prix payé par les épargnants. Cette saine gestion évite les décotes brutales et renforce la sérénité des associés.

Au-delà du rendement immédiat, la structure du capital de la SCPI montre une solidité rassurante. Avec un capital social atteignant 48,6 millions d’euros au 31 décembre 2025, la taille du fonds lui permet de mutualiser les risques locatifs de manière efficace. Le nombre total de parts en circulation a franchi le cap des 303 605, portées par une collecte nette positive de plus de 14 000 parts sur l’année. Il est intéressant de noter qu’aucune demande de retrait n’était en attente à la fin de l’exercice, signe d’une excellente liquidité interne. Cette fluidité est cruciale pour l’investissement immobilier collectif, car elle garantit que les entrées et sorties d’investisseurs ne viennent pas gripper la machine opérationnelle. Pour les épargnants, cette absence de « file d’attente » est un gage de qualité de gestion de la part de Fiducial Gérance.

Indicateur Financier 📊	Valeur au T4 2025 📋	Commentaire 💡
Dividende annuel par part 💰	13,45 €	Stable par rapport à 2024 ✅
Taux de distribution (TD) 📈	5,04 %	Performance robuste 🔝
Prix de souscription 🏷️	267,00 €	Maintenu au 31/12/2025 📍
Taux d’occupation financier (TOF) 🏢	99,52 %	Quasi-totalité du parc loué 🚀

Pour finir sur cet aspect financier, il convient de souligner que le taux d’endettement de la SCPI est nul à la fin de l’année 2025. Dans un contexte où le coût du crédit peut peser sur la rentabilité de certains portefeuilles immobiliers, ce choix de gestion prudente s’avère payant. L’absence de levier bancaire signifie que l’intégralité des loyers perçus, après déduction des frais de gestion et des provisions pour travaux, revient directement aux associés. Cette indépendance financière offre une grande liberté d’action pour saisir de nouvelles opportunités d’investissement immobilier sans subir la pression des banques. C’est un argument de poids pour ceux qui souhaitent diversifier leurs actifs avec un profil de risque maîtrisé tout en profitant des dividendes réguliers offerts par le secteur de la santé.

Une collecte dynamique portée par la confiance des épargnants

Le succès commercial de Pierre Expansion Santé en 2025 ne doit rien au hasard. Avec 15 050 nouvelles souscriptions enregistrées contre seulement 866 retraits, le solde net positif de 14 184 parts démontre l’attractivité du véhicule. Cette dynamique de collecte permet à la société de gestion de disposer de liquidités fraîches pour poursuivre son développement et acquérir de nouveaux actifs sans délai. Les épargnants semblent avoir compris que l’immobilier de santé constitue une valeur refuge, capable de traverser les cycles économiques grâce à la pérennité de ses locataires. En effet, un cabinet médical ou une pharmacie déménage rarement, ce qui assure une visibilité de long terme sur les flux de trésorerie.

L’analyse des souscriptions montre également une diversification du profil des investisseurs. On y retrouve aussi bien des particuliers cherchant à préparer leur retraite que des institutionnels séduits par le label ISR et la thématique sociale du fonds. Pour beaucoup, cette SCPI représente un moyen concret d’allier rendement financier et utilité publique. En investissant dans des structures de proximité, l’épargnant contribue au maintien des services de soin dans des zones parfois délaissées, tout en bénéficiant de la performance financière du fonds. C’est cette double promesse qui nourrit la croissance continue du capital social, année après année, plaçant 2026 sous les meilleurs auspices en termes de force de frappe financière.

La stratégie patrimoniale axée sur l’immobilier de santé et de proximité

Au cœur de l’identité de la SCPI Pierre Expansion Santé se trouve un patrimoine soigneusement sélectionné, où la thématique de la santé et du bien-être occupe désormais 62 % de la surface totale. Ce recentrage stratégique n’est pas seulement une question d’affichage ; il répond à une logique économique implacable. Le vieillissement de la population et les besoins croissants en soins de proximité créent une demande locative structurelle très forte pour des locaux adaptés. Qu’il s’agisse de laboratoires d’analyses médicales, de cabinets dentaires ou de centres d’optique, ces actifs bénéficient d’une stabilité locative supérieure à celle des bureaux traditionnels. Le rapport trimestriel montre que la SCPI détient désormais 39 immeubles répartis sur l’ensemble du territoire national, totalisant plus de 17 301 m² de surface locative.

Cette répartition géographique est un atout majeur pour la mutualisation des risques. Le patrimoine s’équilibre judicieusement entre Paris, l’Île-de-France et les grandes métropoles régionales. Cette présence multi-territoriale permet de capter les meilleures opportunités là où les besoins sanitaires sont les plus criants. Par exemple, au cours du 4e trimestre 2025, la SCPI a concrétisé l’acquisition d’un magasin d’optique et d’audition à Mondeville. Ce local, loué au groupe reconnu Écouter Voir, illustre parfaitement la volonté de la gestion de se positionner sur des locataires solides avec des baux de longue durée. Avec un rendement initial de 6,70 %, cet investissement contribue directement au maintien du rendement global du fonds, tout en renforçant son ancrage dans l’économie réelle de proximité.

L’investissement immobilier dans le domaine médical demande une expertise technique particulière. Les normes d’accessibilité (PMR) et les contraintes spécifiques liées à l’installation de matériel lourd (comme dans les laboratoires ou les centres d’imagerie) font de ces murs des actifs hautement spécialisés. Cette barrière à l’entrée protège les propriétaires contre la concurrence de locaux génériques. En se spécialisant sur ce créneau, Pierre Expansion Santé se constitue un avantage compétitif durable. Pour explorer d’autres approches similaires, certains investisseurs consultent des analyses sur Euryale et l’investissement santé, afin de comparer les stratégies de diversification au sein de ce secteur porteur. La gestion active menée par Fiducial Gérance permet d’adapter en permanence l’outil de travail des praticiens, assurant ainsi leur satisfaction et leur fidélité sur le long terme.

La valeur totale du patrimoine immobilier est estimée à 62,3 millions d’euros au 31 décembre 2025. Cette valorisation est le fruit d’une sélection rigoureuse et d’un entretien régulier des actifs. La société de gestion ne se contente pas d’acheter des murs ; elle veille à ce que chaque immeuble réponde aux attentes modernes des usagers de santé. Cette exigence de qualité se traduit par une valeur de réalisation de 219,99 € par part, confirmant que les actifs sous-jacents conservent toute leur valeur marchande malgré les fluctuations du marché immobilier global. En 2026, la priorité restera le renforcement de cette composante « santé » dans le mix patrimonial, avec une surveillance constante des opportunités d’arbitrage pour se séparer des actifs les moins performants ou les moins en phase avec la thématique centrale.

Une diversification géographique équilibrée

L’implantation des actifs de la SCPI reflète une vision pragmatique de l’aménagement du territoire. Si Paris et la région parisienne restent des pôles d’attractivité majeurs pour les services de santé de pointe, les régions offrent des opportunités de rendement souvent supérieures pour des services de proximité indispensables. La présence de Pierre Expansion Santé dans des villes moyennes permet de répondre à la problématique des déserts médicaux tout en assurant des loyers stables. Les 75 locataires du fonds sont répartis de manière à ce qu’aucun ne pèse de manière disproportionnée sur les recettes globales, limitant ainsi l’impact d’un éventuel départ. Cette granularité est la clé d’une gestion de risque efficace.

En analysant les flux locatifs du dernier trimestre, on observe une belle dynamique : les relocations ont généré 45 048 € de loyers annuels supplémentaires, compensant largement les quelques libérations de locaux. Cette vitalité locative prouve que les actifs détenus sont recherchés et que leur usage correspond à une réalité de marché. Pour l’épargnant, c’est la garantie que son capital travaille dans des actifs vivants, utiles et productifs. La stratégie de 2026 s’appuiera sur cet équilibre territorial pour continuer à bâtir un portefeuille résilient, capable d’offrir une performance financière décorrélée des cycles économiques classiques qui affectent souvent l’immobilier de bureau ou de commerce traditionnel.

Activité opérationnelle et gestion locative de haut niveau

La performance d’une SCPI n’est pas seulement le résultat de ses acquisitions, c’est aussi et surtout le fruit d’une gestion opérationnelle quotidienne méticuleuse. Au 4e trimestre 2025, l’indicateur le plus parlant est sans conteste le taux d’occupation financier (TOF), qui atteint le niveau exceptionnel de 99,52 %. Ce chiffre signifie que la quasi-totalité des surfaces disponibles génère un loyer. Avec seulement 0,48 % de vacance locative, Pierre Expansion Santé affiche une santé opérationnelle insolente, bien au-dessus des moyennes du secteur. Ce succès s’explique par la qualité des emplacements choisis et par une relation de proximité entretenue entre la société de gestion et ses 75 locataires. Le montant des loyers quittancés annuels s’élève à 4,3 millions d’euros, fournissant un flux de trésorerie régulier et prévisible.

La gestion des baux et des rotations de locataires est un exercice d’équilibriste que Fiducial Gérance maîtrise avec sérénité. Durant le dernier trimestre de l’année, les mouvements ont été parfaitement équilibrés entre les départs et les nouvelles arrivées. Cette stabilité est fondamentale pour maintenir le niveau des dividendes. Lorsqu’un local se libère, la réactivité des équipes permet de trouver rapidement un nouveau preneur, souvent à des conditions de loyer réévaluées, profitant ainsi de la tension locative dans le secteur de la santé. Pour les investisseurs, cette efficacité opérationnelle se traduit par une tranquillité d’esprit, sachant que leur investissement est géré par des professionnels capables d’anticiper les vacances et de sécuriser les revenus.

Il est également instructif de regarder la politique d’arbitrage menée par la SCPI. La vente du local de Louveciennes pour 400 000 € au cours du trimestre montre que la gestion sait se séparer d’actifs qui ne correspondent plus aux critères de rentabilité ou de thématique du fonds. Ces cessions permettent de dégager des plus-values, dont une partie a été redistribuée aux associés au 4e trimestre 2025. Ce recyclage permanent du capital assure la fraîcheur du patrimoine. En 2026, plusieurs autres actifs font déjà l’objet de négociations en vue de cessions futures, prouvant que la SCPI reste en mouvement perpétuel pour optimiser son portefeuille. Pour comparer ces résultats opérationnels avec d’autres acteurs du marché, les curieux peuvent consulter le bulletin 4T 2025 de Pierval Santé, un autre géant du secteur qui partage des problématiques similaires.

La maîtrise des charges est l’autre pilier de cette réussite opérationnelle. Dans un contexte où les coûts de l’énergie et des matériaux de construction ont tendance à augmenter, la société de gestion veille à ce que les travaux d’entretien ne viennent pas grever la rentabilité. La structure de la SCPI permet de mutualiser ces coûts sur un grand nombre d’immeubles, bénéficiant ainsi d’économies d’échelle. De plus, la sélection rigoureuse de locataires solvables et respectueux des lieux limite les impayés et les dégradations. Cette discipline de gestion est ce qui permet à Pierre Expansion Santé d’afficher un rendement net attractif, tout en préservant la valeur à long terme des actifs immobiliers. C’est cette rigueur qui définit la gestion de patrimoine version Fiducial Gérance.

Une relation locataire-propriétaire basée sur la confiance

Dans le secteur de l’immobilier de santé, le locataire n’est pas un simple occupant, c’est un partenaire. Les praticiens ont besoin de locaux qui évoluent avec leur pratique : installation de la fibre optique, mise aux normes d’hygiène, aménagement de salles d’attente plus spacieuses. En répondant favorablement et rapidement à ces besoins, la SCPI s’assure une fidélité hors pair de ses occupants. Un médecin qui se sent bien dans ses murs n’aura aucune raison de partir, d’autant plus que son activité dépend souvent d’une adresse connue de ses patients. Cette inertie positive est un moteur de performance pour le fonds.

L’activité du quatrième trimestre souligne également la capacité du fonds à signer des baux avec des enseignes de renom, comme le groupe Écouter Voir à Mondeville. Travailler avec des institutionnels de la santé ou des grands groupes mutualistes offre une garantie de solvabilité supplémentaire. Ces locataires ont souvent des reins solides et s’engagent sur des durées fermes importantes. Pour l’épargnant, cette signature « grand compte » est un gage de sécurité. La stratégie pour 2026 continuera de privilégier ces partenariats de long terme, tout en restant ouvert aux professions libérales qui constituent le tissu médical local indispensable à la vie de nos quartiers.

L’engagement ISR et les perspectives de développement pour 2026

L’investissement moderne ne peut plus se contenter de critères purement financiers. La SCPI Pierre Expansion Santé l’a bien compris en obtenant et en renouvelant son label ISR (Investissement Socialement Responsable) Immobilier. Ce label, confirmé à l’issue de l’audit triennal en 2025, atteste que le fonds intègre des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG) dans sa gestion au quotidien. Concrètement, cela se traduit par une attention particulière portée à la performance énergétique des bâtiments, au confort des usagers et à l’impact social de l’implantation des actifs. En étant classée « Article 8 » au sens du règlement européen SFDR, la SCPI s’engage à promouvoir des caractéristiques environnementales et sociales claires.

Cet engagement éthique n’est pas seulement une question de principe, c’est aussi un levier de valorisation du patrimoine. Un bâtiment « vert » et socialement utile est un bâtiment qui conserve une valeur de marché plus élevée et qui attire des locataires de qualité. Pour les associés, c’est la garantie que leur investissement immobilier ne deviendra pas obsolète face aux réglementations de plus en plus strictes sur le climat. En 2026, la poursuite de cette démarche ISR sera un axe de développement majeur, avec des investissements prévus pour améliorer l’empreinte carbone du parc immobilier existant. Cette vision de long terme est partagée par d’autres véhicules comme la SCPI Elialys, qui met également l’accent sur la qualité de ses actifs dans ses rapports récents.

Les perspectives pour 2026 s’annoncent donc sous le signe de la croissance maîtrisée. La société de gestion prévoit de poursuivre ses acquisitions ciblées, en se concentrant sur les actifs de santé de proximité qui ont fait le succès du fonds jusqu’à présent. La signature d’une promesse de vente pour un laboratoire d’analyses médicales dans le 12e arrondissement de Paris en fin d’année 2025 préfigure déjà les investissements de demain. Ce type d’actif, rare et très recherché, renforce l’assise parisienne de la SCPI tout en restant fidèle à son ADN médical. L’objectif est clair : accroître la part des activités de santé dans le portefeuille global pour tendre vers une spécialisation encore plus marquée.

Enfin, la gouvernance de la SCPI connaîtra un moment fort en 2026 avec l’assemblée générale annuelle. Deux mandats du Conseil de surveillance arriveront à échéance, offrant l’occasion de renouveler les instances qui représentent les associés. Ce moment de démocratie actionnariale permet de valider la stratégie menée par Fiducial Gérance et de poser les jalons des années futures. Pour les investisseurs, il est recommandé de maintenir une durée de placement minimale de huit ans, afin de lisser les frais de souscription et de profiter pleinement de la valorisation du patrimoine. Avec des fondamentaux solides, un endettement nul et une thématique porteuse, Pierre Expansion Santé aborde cette nouvelle année avec une sérénité totale, prête à confirmer son statut de référence dans l’immobilier de santé.

Le renforcement de la thématique bien-être

Au-delà du soin médical pur, la SCPI explore de plus en plus la dimension « bien-être ». Cette approche englobe des activités comme les centres de rééducation, les résidences pour seniors autonomes ou encore les pôles de médecine douce. Ces services, en forte croissance, complètent parfaitement l’offre de soins traditionnelle et permettent de diversifier les sources de revenus. En 2026, l’accent sera mis sur des actifs mixtes capables d’accueillir différentes spécialités sous un même toit, créant ainsi des synergies bénéfiques pour les praticiens et leurs patients. Cette vision holistique de l’immobilier de santé est ce qui permet à la SCPI de rester innovante et attractive.

L’accompagnement des associés restera également une priorité. Dans un monde financier de plus en plus complexe, la clarté de l’information fournie dans le rapport trimestriel est essentielle. Fiducial Gérance s’attache à rendre compte de manière transparente de chaque euro investi et de chaque décision de gestion. Cette confiance, bâtie sur la durée, est le socle sur lequel repose la croissance future du fonds. Que ce soit par le biais de la distribution de dividendes réguliers ou par la valorisation du prix de la part, l’objectif demeure le même : offrir aux épargnants une solution d’investissement robuste, éthique et performante pour leur gestion de patrimoine.