En ce début d’année 2026, le secteur de l’épargne immobilière observe avec une attention soutenue les résultats consolidés des véhicules de placement collectif. La SCPI Logipierre 3, gérée par le groupe Fiducial Gérance, vient de lever le voile sur les performances de son 4e trimestre 2025, confirmant une trajectoire de stabilité remarquable dans un segment pourtant exigeant : celui des résidences services et de l’hôtellerie. Ce bulletin trimestriel ne se contente pas d’aligner des chiffres ; il dessine les contours d’une stratégie de gestion de patrimoine résiliente, où la sélectivité des actifs prime sur la course au volume. Dans un environnement économique qui tend vers une normalisation après les fluctuations des années précédentes, la constance des revenus distribués et la maîtrise opérationnelle du parc immobilier témoignent d’une expertise pointue dans l’investissement immobilier spécialisé.

Le marché des résidences gérées, incluant les structures pour étudiants, les établissements de santé ou encore les résidences senior, continue d’attirer des investisseurs en quête de visibilité. Pour Logipierre 3, l’année 2025 s’achève sur une note de solidité financière, marquée par un maintien des dividendes à un niveau identique à celui de l’exercice précédent. Cette régularité est un signal fort pour les 1 643 associés qui composent le capital de la société. Le patrimoine, principalement orienté vers les résidences hôtelières à hauteur de 95,1 %, a su capter la dynamique de reprise du tourisme et des déplacements professionnels, permettant d’afficher des indicateurs d’occupation exemplaires. À travers ce prisme, l’analyse détaillée du bulletin permet de comprendre comment ce véhicule se positionne pour affronter les enjeux de 2026, entre exigences ESG accrues et recherche de rendement pérenne dans l’immobilier locatif.

En bref :

• 📈 Taux de distribution 2025 : 5,31 %, identique à celui de 2024.
• 💰 Dividende annuel : 85 € par part (dont 38 € versés pour le seul 4e trimestre).
• 🏨 Taux d’occupation financier (TOF) : 100 %, signe d’une gestion locative optimale.
• 📍 Patrimoine : 6 immeubles totalisant 17 360 m², répartis entre Paris et les régions.
• 🛡️ Santé financière : Aucun endettement bancaire au 31 décembre 2025.
• 🌟 Valeur de reconstitution : 1 610,00 €, supérieure au prix de souscription (1 600 €).
• 🌱 Engagement : Classée article 8 au sens du règlement SFDR, intégrant des critères ESG.

Analyse de la performance financière et des dividendes au 4e trimestre 2025

La publication des résultats annuels pour l’exercice 2025 marque une étape clé pour les porteurs de parts de la SCPI Logipierre 3. Le rendement global s’établit à 5,31 %, une performance qui se place dans la fourchette haute du marché pour cette catégorie d’actifs. Ce chiffre n’est pas le fruit du hasard mais résulte d’une gestion rigoureuse des flux de loyers provenant des résidences services. En versant un dividende total de 85 € par part sur l’ensemble de l’année, la société de gestion Fiducial Gérance remplit son contrat de stabilité. Pour le seul 4e trimestre 2025, le coupon distribué s’élève à 38 €, une part significative qui vient couronner une année de loyers encaissés sans défaillance majeure des locataires exploitants.

Il est intéressant de noter que cette performance de 5,31 % est strictement identique à celle enregistrée en 2024. Dans un contexte de gestion de patrimoine, cette linéarité est souvent plus recherchée que des pics de performance volatils. Elle permet aux investisseurs de planifier leurs revenus complémentaires avec une plus grande sérénité. Pour ceux qui souhaitent approfondir la stratégie de distribution globale de la société de gestion, il est possible de consulter les détails sur les dividendes 2025 de Fiducial Gérance, ce qui offre une perspective comparative avec les autres véhicules de la gamme. Cette pérennité du dividende repose sur des baux commerciaux solides, souvent indexés, qui protègent la SCPI contre l’érosion monétaire tout en assurant une redistribution régulière.

Le calcul du taux de distribution repose sur le prix de souscription au 1er janvier de l’année de référence, soit 1 600 €. Ce prix est resté stable, ce qui facilite la lecture de la performance pour l’associé. En 2026, l’enjeu sera de maintenir ce niveau de distribution alors que les coûts de maintenance des bâtiments et les exigences environnementales pourraient peser sur les charges. Cependant, l’absence totale d’endettement de Logipierre 3 constitue un levier de sécurité exceptionnel. Sans frais financiers à rembourser, la quasi-totalité du résultat net est disponible pour la distribution ou la mise en réserve, renforçant ainsi la structure du capital social face aux aléas conjoncturels.

La mécanique du dividende et la pérennité du rendement

Comprendre la provenance du dividende de 85 € nécessite d’analyser la qualité des baux conclus avec les exploitants. Dans le domaine de la résidence senior ou hôtelière, les contrats sont généralement de longue durée, limitant ainsi le risque de vacance. Le bulletin précise que 4,1 millions d’euros de loyers ont été quittancés annuellement, une somme qui couvre largement les distributions prévues. Pour les investisseurs cherchant à optimiser leur stratégie, l’utilisation d’outils d’aide à la décision est recommandée. Vous pouvez notamment accéder aux simulateurs sur sepia-investissement.fr pour évaluer l’impact d’un tel placement sur votre fiscalité et votre épargne globale sur le long terme.

L’efficacité fiscale et opérationnelle de Logipierre 3 se reflète également dans sa capacité à maintenir une valeur de réalisation cohérente. Au 31 décembre 2025, cette valeur s’établit à 1 346,93 € par part. Bien que le dividende soit l’attrait principal, la protection du capital reste la priorité de la société de gestion. L’analyse des flux financiers montre que la SCPI dispose d’une marge de manœuvre suffisante pour continuer à servir des revenus attractifs en 2026, tout en finançant les éventuels travaux de rénovation nécessaires à la conservation de la valeur verte du patrimoine. Cette approche prudente mais efficace explique pourquoi ce véhicule reste une référence dans l’investissement immobilier de niche.

Structure du patrimoine et excellence opérationnelle

Le patrimoine de la SCPI Logipierre 3 se caractérise par une concentration stratégique sur des actifs de grande taille, avec seulement six immeubles pour une surface totale de 17 360 m². Cette configuration permet une gestion de proximité et une relation directe avec les six locataires exploitants. La spécialisation est marquée : 95,1 % des actifs sont des résidences services ou hôtelières. Cette orientation sectorielle est délibérée, visant à capter les besoins croissants en hébergement temporaire ou spécialisé, que ce soit pour le tourisme, les voyages d’affaires ou l’accompagnement du vieillissement via la résidence senior. La localisation géographique est également un facteur de résilience, avec 26,5 % du patrimoine situé à Paris et 73,5 % en régions, offrant un équilibre entre sécurité de l’emplacement et rendement locatif.

L’un des indicateurs les plus impressionnants de ce 4e trimestre 2025 est sans conteste le taux d’occupation financier (TOF) qui atteint 100 %. Cela signifie que l’intégralité du potentiel de loyers de la SCPI est exploitée. Dans le détail, 98,77 % des locaux sont physiquement occupés, tandis que 1,23 % sont sous franchise de loyer, souvent suite à des renégociations ou des aménagements contractuels qui ne pénalisent pas la rentabilité globale. Ce plein emploi des surfaces disponibles est le signe d’une adéquation parfaite entre l’offre immobilière de Logipierre 3 et la demande des exploitants. Aucun mouvement de libération de locaux n’a été enregistré sur la période, ce qui garantit une stabilité des revenus pour le début de l’année 2026.

L’absence de dette est un autre pilier de la stratégie opérationnelle. En n’ayant recours à aucun emprunt bancaire, la SCPI s’affranchit des risques liés aux variations des taux d’intérêt, qui ont pu bousculer le marché immobilier ces dernières années. Cette situation financière saine permet à la société de gestion de se concentrer sur l’optimisation des actifs existants. Chaque immeuble fait l’objet d’un suivi rigoureux pour maintenir son attractivité. La valeur du patrimoine global est estimée à 64,6 millions d’euros, une base solide pour un véhicule de cette taille qui privilégie la qualité intrinsèque des murs à la quantité effrénée d’acquisitions. Cette rigueur dans la sélection se traduit par une valeur de reconstitution de 1 610 € par part, confirmant que le prix payé par l’investisseur (1 600 €) est en phase avec la réalité du marché.

Tableau synthétique des indicateurs immobiliers au 31/12/2025

Indicateur Clé	Valeur au 31/12/2025 📈	Commentaire 📝
Nombre d’immeubles	6 🏢	Patrimoine concentré et maîtrisé.
Surface totale	17 360 m² 📐	Actifs de taille significative.
Taux d’occupation financier	100 % ✅	Performance locative maximale.
Endettement bancaire	0 % 🛡️	Structure financière ultra-sécurisée.
Répartition géographique (Province)	73,5 % 🌍	Diversification territoriale forte.
Répartition géographique (Paris)	26,5 % 🗼	Ancrage dans la zone la plus liquide.

Dynamique du marché des parts et collecte au 31 décembre 2025

Le marché des parts de la SCPI Logipierre 3 a montré une activité équilibrée tout au long de l’exercice 2025. Au 31 décembre, la capitalisation boursière s’élève à 76,5 millions d’euros, répartie entre 47 802 parts. Ce volume reste modeste à l’échelle du marché des SCPI, ce qui renforce le caractère exclusif et spécialisé de ce placement. L’année a été marquée par un flux constant d’entrées et de sorties : 855 souscriptions ont été enregistrées sur le marché primaire, contre 817 retraits. Le solde net positif de 38 parts peut paraître faible, mais il témoigne d’une parfaite liquidité de l’investissement. En effet, aucune part n’est restée en attente de retrait à la fin du 4e trimestre 2025, un point crucial pour rassurer les associés sur la capacité de revente de leurs titres.

Le maintien du prix de souscription à 1 600 € est une décision de gestion qui reflète la confiance dans la valorisation du patrimoine. Pour les investisseurs, cette stabilité offre une protection contre les décotes brutales que certains secteurs de l’immobilier de bureau ont pu connaître. Le prix de retrait, fixé à 1 440 €, laisse apparaître une commission de souscription standard, destinée à couvrir les frais d’acquisition et de gestion sur le long terme. Il est recommandé de conserver ses parts pendant une durée minimale de huit ans, afin d’amortir ces frais et de profiter pleinement des cycles de l’immobilier locatif spécialisé. Pour obtenir un accompagnement personnalisé sur l’intégration de ces parts dans votre portefeuille, les experts de sepia-investissement.fr sont disponibles pour vous conseiller.

La base d’associés, composée de 1 643 membres, est particulièrement fidèle. Cette stabilité de l’actionnariat permet à Fiducial Gérance de mener une politique de long terme sans la pression de rachats massifs. La gestion de patrimoine via ce type de véhicule s’adresse aussi bien à des particuliers qu’à des investisseurs institutionnels cherchant une exposition au secteur de l’hôtellerie et des résidences services sans les contraintes de la gestion directe. L’absence de collecte massive est également un choix délibéré : en limitant l’afflux de capitaux neufs, la gestion s’évite l’obligation d’acheter des actifs à n’importe quel prix, préservant ainsi le rendement moyen pour les porteurs historiques.

La liquidité : un critère essentiel pour l’investisseur

Dans le paysage financier de 2026, la question de la liquidité des parts de SCPI est devenue centrale. Logipierre 3 se distingue par un mécanisme de compensation efficace entre acheteurs et vendeurs. Comme les retraits sont intégralement couverts par les nouvelles souscriptions, la société n’a pas besoin de puiser dans sa trésorerie ou de céder des actifs pour assurer la liquidité. Ce cercle vertueux est entretenu par la qualité du bulletin trimestriel, qui communique de manière transparente sur l’état du marché secondaire. La sélectivité des investisseurs, attirés par le positionnement spécifique « résidences gérées », assure un renouvellement naturel de la base d’associés.

Pour un épargnant, investir dans Logipierre 3 au 4e trimestre 2025 signifiait acheter une part à sa juste valeur, sans surcote excessive. La valeur de reconstitution, qui représente ce qu’il en coûterait de racheter les mêmes immeubles aujourd’hui avec les frais afférents, s’établit à 1 610,00 €. Acheter à 1 600 € revient donc à bénéficier d’une légère décote par rapport à la valeur réelle des actifs, ce qui constitue une « marge de sécurité » appréciable. Cette prudence dans la fixation des prix est le gage d’une gestion de patrimoine saine, loin des spéculations excessives qui peuvent fragiliser d’autres types de placements immobiliers.

Stratégie d’investissement et perspectives dans l’hôtellerie

Le 4e trimestre 2025 s’est achevé sans qu’aucun nouvel investissement ou arbitrage n’ait été réalisé par la SCPI Logipierre 3. Ce calme apparent est en réalité le reflet d’une grande rigueur dans l’analyse des opportunités. La société de gestion indique poursuivre l’examen régulier de dossiers dans les actifs hôteliers, para-hôteliers et les résidences services, mais avec des critères d’exigence accrus. Localisation premium, solidité de l’exploitant, rentabilité immédiate et potentiel de valorisation à long terme sont les quatre piliers sur lesquels repose la sélection. Dans un marché où les prix ont parfois tardé à s’ajuster aux nouveaux taux d’intérêt, l’attentisme de Fiducial Gérance apparaît comme une stratégie protectrice pour les associés.

Le secteur de l’hôtellerie en 2026 montre des signes de résilience notables. Après une phase de transformation structurelle, les établissements qui ont su s’adapter aux nouvelles attentes des voyageurs (écologie, digital, espaces hybrides) affichent des taux d’occupation records. Logipierre 3, avec son patrimoine déjà orienté à 95,1 % vers ces usages, bénéficie de cette tendance de fond. La gestion de l’immobilier locatif dans ce domaine exige une compréhension fine des baux commerciaux, souvent complexes, où le loyer peut comporter une part variable indexée sur le chiffre d’affaires de l’exploitant. Cette spécificité permet à la SCPI de participer à la croissance du secteur tout en conservant la sécurité d’un loyer socle garanti par contrat.

L’autre axe de développement majeur concerne la résidence senior et les structures pour étudiants. Ces actifs bénéficient de tendances démographiques lourdes qui ne se démentent pas. Le vieillissement de la population en France crée un besoin structurel de logements adaptés, sécurisés et offrant des services de qualité. En intégrant ces actifs dans sa stratégie, Logipierre 3 diversifie ses risques et s’assure une visibilité sur plusieurs décennies. Pour 2026, la société de gestion reste à l’affût, prête à engager ses capitaux dès qu’une opportunité répondant à sa charte éthique et financière se présentera. Cette patience est la clé pour maintenir un rendement supérieur à 5 % dans la durée sans dégrader la qualité du portefeuille.

Exigences ESG et classification Article 8

Le respect des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG) n’est plus une option pour une SCPI moderne. Logipierre 3 est fière d’être classée « Article 8 » au sens du règlement européen SFDR. Cela signifie qu’elle promeut activement des caractéristiques environnementales et sociales à travers ses investissements. Dans le cadre des résidences services, cela se traduit par une attention particulière portée à l’efficacité énergétique des bâtiments, au confort des résidents (notamment dans les résidences senior) et à la pérennité de l’emploi chez les exploitants. Cette approche « responsable » est un atout majeur pour attirer les investisseurs institutionnels et assurer la valeur de sortie des immeubles, car les actifs « bruns » ou énergivores subissent des décotes de plus en plus lourdes sur le marché.

La mise en conformité avec le décret tertiaire et l’amélioration continue de la performance thermique du parc sont des priorités opérationnelles pour 2026. En anticipant ces réglementations, la SCPI protège son rendement futur contre des hausses de taxes ou des obligations de travaux urgents. Cette vision prospective est indispensable dans la gestion de patrimoine immobilière aujourd’hui. L’intégration de ces critères dans le bulletin trimestriel permet aux associés de suivre concrètement l’évolution extra-financière de leur épargne, ajoutant une dimension éthique à leur recherche de performance financière.

Gouvernance et vie sociale de la SCPI pour 2026

La fin de l’année 2025 prépare également les échéances importantes de la vie sociale de la SCPI. Le Conseil de surveillance, organe essentiel pour le contrôle de la gestion menée par Fiducial Gérance, verra trois de ses mandats arriver à échéance lors de l’assemblée générale prévue en 2026. Le bulletin du 4e trimestre 2025 lance donc un appel à candidatures auprès des associés. Cette implication des porteurs de parts est le garant d’une gouvernance transparente et d’un alignement des intérêts entre la société de gestion et les investisseurs. Participer au conseil de surveillance permet de peser sur les décisions stratégiques, de valider les arbitrages importants et de s’assurer que la stratégie de gestion de patrimoine reste conforme aux statuts de la société.

La vie sociale d’une SCPI ne se résume pas aux chiffres ; elle repose sur la confiance mutuelle. Avec 1 643 associés, Logipierre 3 conserve une dimension humaine qui facilite le dialogue. Les rapports annuels et les bulletins trimestriels sont des outils de communication essentiels qui permettent de comprendre les choix de la gestion, comme par exemple le choix de ne pas investir au cours des derniers mois de 2025. Cette transparence est d’autant plus importante dans le secteur de l’immobilier locatif spécialisé, où les dynamiques de marché peuvent être plus complexes à appréhender que dans l’immobilier résidentiel classique. Pour les investisseurs, c’est l’assurance que leur capital est piloté avec une vision de long terme, loin des effets de mode.

En perspective de 2026, Logipierre 3 aborde l’avenir avec sérénité. Son patrimoine est entièrement loué, sa situation financière est vierge de toute dette et sa distribution est stabilisée à un niveau attractif de 5,31 %. La stratégie reste centrée sur l’excellence opérationnelle et la sélectivité. Dans un contexte où les épargnants cherchent des alternatives aux placements financiers volatils, la SCPI spécialisée dans les résidences services et l’hôtellerie offre un profil de risque/rendement particulièrement équilibré. L’engagement ESG, la solidité des baux et la qualité des emplacements (notamment les 26,5 % situés à Paris) sont autant d’atouts qui permettront à Logipierre 3 de traverser les prochaines années avec la même rigueur que celle démontrée lors de ce dernier trimestre 2025.

Conseils pour les nouveaux souscripteurs en 2026

Pour ceux qui envisagent de rejoindre l’aventure Logipierre 3 en 2026, il est essentiel de garder à l’esprit que l’immobilier est un placement de long terme. La durée recommandée de huit ans n’est pas une simple formalité, mais le temps nécessaire pour absorber les frais et profiter de la revalorisation potentielle du patrimoine. L’achat de parts de SCPI doit s’inscrire dans une stratégie globale de gestion de patrimoine, en complément d’autres actifs. Avant de vous lancer, n’hésitez pas à solliciter un conseil spécialisé pour vérifier l’adéquation de ce placement avec vos objectifs de revenus ou de transmission. Les conseillers sur sepia-investissement.fr peuvent vous aider à structurer votre investissement de manière optimale.

Enfin, la résilience du secteur hôtelier et des résidences gérées face à l’inflation est un argument de poids. Les baux commerciaux indexés permettent mécaniquement de répercuter une partie de la hausse des prix sur les loyers, protégeant ainsi le pouvoir d’achat du dividende versé aux associés. Avec un rendement de 5,31 %, Logipierre 3 offre une prime significative par rapport aux livrets d’épargne réglementés, tout en s’appuyant sur des actifs tangibles et utiles à la société, comme les résidences senior ou les infrastructures de tourisme. C’est cette utilité économique, alliée à une gestion financière rigoureuse, qui fait de ce véhicule un pilier pour tout investisseur avisé en 2026.