Alors que l’année 2025 s’achève sur une note de dynamisme soutenu pour le marché immobilier européen, la SCPI Edmond de Rothschild Europa confirme sa trajectoire d’excellence avec la publication de son bulletin trimestriel du 4e trimestre 2025. Dans un environnement financier où la sélectivité est devenue la règle d’or, ce véhicule de placement, géré par Edmond de Rothschild REIM (France), affiche des indicateurs de santé impressionnants, portés par une stratégie de diversification géographique audacieuse et une gestion locative d’une rigueur absolue. La performance globale, s’élevant à 8,75 % pour l’exercice, témoigne de la capacité de la gestion à capter des opportunités à forte valeur ajoutée dans des zones économiques résilientes, tout en maintenant un niveau de risque maîtrisé. Ce bilan de fin d’année souligne non seulement la pertinence du modèle de gestion de patrimoine de la maison, mais aussi la confiance croissante des épargnants dans une vision paneuropéenne de l’immobilier tertiaire.

En bref :

• 📈 Performance globale annuelle exceptionnelle de 8,75 % pour l’exercice 2025.
• 🏨 Expansion stratégique avec une première acquisition hôtelière au Royaume-Uni (Stafford).
• 🇳🇱 Renforcement de l’ancrage aux Pays-Bas via deux opérations de sale-and-leaseback.
• 💯 Taux d’occupation financier (TOF) maintenu à 100 % sur l’intégralité du portefeuille.
• 💰 Capitalisation atteignant 72,4 M€ avec une collecte nette de 33,9 M€ au second semestre.
• 🛡️ Structure financière solide sans aucun endettement bancaire (méthodologie ASPIM).

Analyse de la performance financière et de la collecte au 4e trimestre 2025

Le dernier trimestre de l’année 2025 marque une étape charnière pour la SCPI Edmond de Rothschild Europa, illustrant une capacité de levée de fonds en parfaite adéquation avec son rythme d’investissement. La collecte nette enregistrée au cours du second semestre s’établit à 33,9 millions d’euros, permettant à la capitalisation globale de franchir le seuil des 72 millions d’euros au 31 décembre. Cette dynamique n’est pas le fruit du hasard, mais résulte d’une confiance renouvelée des investisseurs dans la solidité de la marque Edmond de Rothschild et sa faculté à naviguer dans des cycles économiques complexes. Le nombre d’associés, désormais porté à 1 496, reflète une base d’investisseurs diversifiée, attirée par une proposition de valeur qui allie rendement et sécurité. Pour ceux qui souhaitent approfondir leur stratégie, bénéficier d’un conseil et accompagnement personnalisé demeure une démarche essentielle afin d’intégrer ce type d’actif dans un portefeuille global.

La performance financière de l’année 2025 se distingue par un taux de rendement global de 8,75 %. Ce chiffre, qui englobe à la fois la distribution courante et la valorisation du patrimoine, place le véhicule parmi les solutions les plus compétitives du marché des parts de SCPI européennes. Au cours du quatrième trimestre, un dividende brut de 5,21 € par part a été versé, portant le total annuel à 17,49 € par part. Cette régularité dans la distribution de dividendes est le reflet d’une gestion locative optimisée où chaque euro investi est immédiatement mis au travail. La société de gestion a en effet veillé à ce que les capitaux collectés soient investis de manière quasi instantanée, évitant ainsi l’érosion de la performance liée à une trésorerie trop importante en attente d’allocation. La discipline imposée par Edmond de Rothschild REIM permet d’assurer une performance financière durable, loin des effets de mode.

L’étude approfondie du bulletin trimestriel révèle également une stabilité remarquable du prix de souscription, maintenu à 200 euros. Ce prix présente une décote attractive de 9,36 % par rapport à la valeur de reconstitution, laquelle s’établit à 220,66 euros au 31 décembre 2025. Pour l’investisseur, cette situation constitue une marge de sécurité non négligeable, le prix payé étant sensiblement inférieur à la valeur réelle des actifs sous-jacents augmentée des frais d’acquisition. Cette sous-évaluation relative est un indicateur positif pour les futurs souscripteurs, suggérant un potentiel de revalorisation à long terme si le marché immobilier continue de se stabiliser. L’absence de retraits au cours de la période confirme par ailleurs la solidité de la liquidité au sein du capital variable, les associés privilégiant une détention longue en phase avec la recommandation de placement de dix ans.

Enfin, la stratégie de distribution trimestrielle continue d’apporter une visibilité précieuse aux épargnants. Le délai de jouissance, fixé au premier jour du sixième mois suivant la souscription, permet de s’assurer que les nouveaux entrants participent à la richesse créée une fois que leurs capitaux ont été effectivement déployés dans l’acquisition d’actifs productifs de revenus. Cette approche prudente et transparente est détaillée dans la documentation officielle que l’on peut consulter via la publication officielle du bulletin 4T 2025. L’année 2025 se referme donc sur un bilan comptable et opérationnel exemplaire, préparant le terrain pour des ambitions encore plus affirmées en 2026, avec un objectif de distribution cible maintenu à 6 % sur le long terme, bien que non garanti.

Expansion géographique et déploiement stratégique en Europe du Nord

Le e trimestre 2025 a été marqué par une accélération notable des investissements sur le sol européen, avec une enveloppe globale de 14,2 millions d’euros déployée sur trois actifs stratégiques. La SCPI a poursuivi son renforcement aux Pays-Bas, un marché particulièrement apprécié pour sa stabilité juridique et son dynamisme logistique. À Wolvega et Weesp, deux actifs d’activités ont été intégrés au patrimoine via des opérations de sale-and-leaseback. Ce mécanisme, qui consiste à acheter un bien immobilier à une entreprise qui en reste immédiatement locataire, permet de sécuriser des baux de longue durée avec des contreparties solides. À Wolvega, le bail ferme court sur 15 ans, tandis qu’à Weesp, il est de 10 ans. Cette stratégie offre une visibilité exceptionnelle sur les flux de revenus futurs, protégeant les dividendes des aléas conjoncturels.

L’autre événement majeur de ce trimestre est l’incursion de la SCPI Europa sur le marché britannique, avec une première acquisition hôtelière située à Stafford. Pour un montant de 5,1 millions d’euros, le véhicule s’est porté acquéreur d’un établissement loué à l’enseigne Travelodge, un leader de l’hôtellerie économique. Ce qui rend cette opération particulièrement attractive est la durée résiduelle du bail ferme, qui s’élève à 18 ans. Dans un contexte de gestion de patrimoine, l’intégration d’actifs hôteliers permet de diversifier les sources de revenus, le secteur de l’hôtellerie répondant à des cycles différents de ceux de l’immobilier de bureau ou de logistique. Cette acquisition illustre la volonté d’Edmond de Rothschild REIM d’explorer des segments porteurs au-delà de la zone euro, tout en restant sur des fondamentaux locatifs extrêmement sécurisés.

L’analyse géographique du portefeuille au terme de l’année 2025 montre une répartition équilibrée entre plusieurs puissances économiques européennes. Cette exposition paneuropéenne est un rempart efficace contre les risques de concentration locale. En investissant dans des juridictions variées, la SCPI bénéficie de dynamiques de loyers différenciées et de cycles de valorisation qui ne sont pas toujours synchrones. Pour les investisseurs cherchant à comprendre l’impact de ces choix, utiliser des simulateurs SCPI peut aider à projeter les bénéfices d’une telle diversification géographique sur le long terme. Le choix des Pays-Bas et du Royaume-Uni n’est pas fortuit ; il s’agit de zones où la demande pour des actifs de qualité reste supérieure à l’offre, garantissant ainsi le maintien des valeurs locatives. Vous pouvez d’ailleurs consulter les détails de ces investissements aux Pays-Bas pour mieux saisir les enjeux locaux.

En complément de ces acquisitions finalisées, la société de gestion a annoncé que deux autres actifs étaient sous exclusivité à la fin du trimestre. Cela signifie que le pipeline d’investissement pour le début de l’année 2026 est déjà bien rempli, assurant une continuité dans le déploiement de la collecte. Cette capacité à sourcer des dossiers « off-market » ou de gré à gré est l’une des forces majeures d’Edmond de Rothschild REIM, qui s’appuie sur un réseau local étendu dans chaque pays d’intervention. La discipline d’allocation reste le maître-mot : chaque actif est scrupuleusement analysé sous l’angle de sa performance environnementale (critères ISR) et de sa capacité à générer un rendement pérenne. Cette approche sélective est la clé pour maintenir un taux d’occupation intégral tout en élargissant l’empreinte de la SCPI sur le continent.

Gestion opérationnelle et résilience du patrimoine immobilier

Au-delà des chiffres de rendement brut, c’est la qualité opérationnelle du patrimoine qui fonde la pérennité d’une investissement immobilier de cette envergure. Au 31 décembre 2025, le patrimoine de la SCPI Edmond de Rothschild Europa est composé de 11 actifs totalisant une surface de 62 857 m². Ce parc immobilier est loué à 10 locataires de premier plan, soigneusement sélectionnés pour leur solvabilité et leur importance stratégique dans leurs secteurs respectifs. Le Taux d’Occupation Financier (TOF) et le Taux d’Occupation Physique (TOP) affichent tous deux un score parfait de 100 %. Ce plein emploi des surfaces est une performance notable qui élimine toute vacance locative, assurant ainsi que chaque mètre carré acquis contribue directement à la performance financière globale de la structure.

La durée moyenne ferme des baux (WALB) s’élève à 13,6 ans, un chiffre particulièrement élevé pour le secteur. Cette métrique est fondamentale car elle garantit aux associés que les loyers sont sécurisés contractuellement sur une très longue période. Dans une optique de gestion de patrimoine, une telle visibilité locative réduit considérablement l’incertitude liée aux renouvellements de baux et aux éventuelles périodes de relocation. L’absence totale d’impayés au cours du trimestre vient confirmer la qualité de la sélection des locataires et l’efficacité du suivi administratif réalisé par les équipes d’Edmond de Rothschild REIM. Les loyers annualisés s’élèvent désormais à 4,8 millions d’euros, fournissant une base solide pour les futures distributions.

Indicateurs clés du portefeuille au 31 décembre 2025

Indicateur 📊	Valeur au 4T 2025 📈	Observations 🔍
Taux d’Occupation Financier (TOF)	100 % 🟢	Plein emploi des actifs, aucune vacance.
Durée moyenne des baux (WALB)	13,6 ans ⏳	Visibilité locative exceptionnelle sur le long terme.
Nombre d’actifs en portefeuille	11 🏢	Diversification sectorielle et géographique.
Taux d’endettement (LTV)	0 % 🛡️	Absence de levier bancaire, risque financier nul.
Loyers annualisés	4,8 M€ 💰	Base solide pour la distribution des dividendes.

Un autre point de force souligné dans le bulletin trimestriel est le taux d’endettement nul. Fidèle à une approche prudente dans un contexte de taux d’intérêt encore volatils au début de l’année 2026, la SCPI a fait le choix de ne pas recourir au levier financier bancaire. Cette absence de dette (0 % de LTV selon la méthodologie ASPIM) protège le véhicule d’une remontée brutale des coûts de financement et préserve l’intégralité du cash-flow locatif pour les associés. Cette structure de capital saine permet à la gestion de rester opportuniste : si des conditions de financement plus favorables se présentent à l’avenir, la SCPI disposera d’une capacité de tirage intacte pour accélérer sa croissance sans fragiliser son bilan.

La dimension extra-financière n’est pas en reste, puisque le fonds est classé Article 6 au sens du règlement SFDR. Bien que la SCPI n’ait pas d’objectif d’investissement durable spécifique à ce stade, elle intègre des considérations environnementales, sociales et de gouvernance dans son processus de sélection. L’indicateur de risque (SRI) est maintenu à 3 sur 7, ce qui correspond à un profil de risque moyen, adapté à des épargnants cherchant un équilibre entre recherche de rendement et préservation du capital. Pour une analyse détaillée des risques et des perspectives, il est recommandé de consulter les avis d’experts sur la SCPI EDR Europa afin de se forger une opinion éclairée avant tout investissement.

Valorisation des actifs et stratégie d’investissement pour 2026

La question de la valorisation est au cœur des préoccupations des investisseurs en 2026. Au terme de l’exercice 2025, la valeur de réalisation de la part s’établit à 179,28 euros, tandis que la valeur de reconstitution atteint 220,66 euros. Le maintien du prix de souscription à 200 euros crée une situation de décote de plus de 9 %. Cette décote signifie que les nouveaux associés entrent dans la SCPI à un prix inférieur à la valeur réelle des actifs (frais inclus). C’est un signal fort de la part de la société de gestion, qui choisit de privilégier l’attractivité du véhicule et la protection des porteurs de parts. Dans un marché où certains fonds ont dû ajuster leur prix à la baisse, la SCPI Edmond de Rothschild Europa démontre sa résilience et la pertinence de ses prix d’acquisition initiaux.

L’expertise d’Edmond de Rothschild REIM se manifeste particulièrement dans sa capacité à identifier des actifs « prime » dans des localisations secondaires mais dynamiques. La stratégie ne consiste pas à acheter les immeubles les plus chers des capitales européennes, mais à dénicher des opportunités offrant un couple rendement/risque supérieur. En ciblant des opérations de sale-and-leaseback avec des durées de baux fermes dépassant souvent les 10 ans, la gestion s’assure une protection contre la volatilité du marché locatif. Cette approche disciplinée permet de maintenir une performance stable, même en période d’incertitude économique, ce qui est l’essence même d’une bonne performance financière sur le long terme.

Pour l’année 2026, les perspectives s’orientent vers une poursuite raisonnée de la collecte et des investissements. La SCPI dispose d’un avantage concurrentiel majeur : sa taille encore « humaine » lui permet d’être agile et de saisir des dossiers de taille moyenne (entre 5 et 15 millions d’euros) qui échappent souvent aux radars des très gros fonds institutionnels, tout en étant inaccessibles aux investisseurs privés. Cette niche de marché est particulièrement fructueuse, car elle offre moins de concurrence à l’achat, permettant ainsi d’obtenir des taux de rendement à l’acquisition plus élevés. Les investisseurs peuvent suivre ces évolutions via la page officielle des stratégies immobilières d’Edmond de Rothschild.

La gestion prévoit également de continuer à diversifier le mix sectoriel. Si l’immobilier d’activités et l’hôtellerie ont été les fers de lance du 4e trimestre 2025, d’autres segments comme la santé ou les commerces essentiels pourraient être explorés si les opportunités répondent aux critères stricts de la maison. L’objectif est clair : construire un portefeuille « tous temps », capable de générer des revenus réguliers quelles que soient les fluctuations de l’inflation ou des taux d’intérêt. Pour ceux qui envisagent une souscription, il est utile de se référer à la documentation détaillée sur Europa afin de comprendre l’ensemble des mécanismes de frais et de retrait.

La philosophie d’Edmond de Rothschild REIM : un gage de pérennité

Investir dans la SCPI Edmond de Rothschild Europa, c’est avant tout s’adosser à une signature prestigieuse dont l’expertise immobilière s’appuie sur un ancrage local fort. La plateforme Edmond de Rothschild REIM gère plusieurs milliards d’euros d’actifs à travers l’Europe, disposant de bureaux à Paris, Londres, Amsterdam, Francfort et Luxembourg. Cette présence physique sur le terrain est un atout indispensable pour la gestion opérationnelle des actifs. On ne gère pas un immeuble à Stafford ou à Weesp depuis un bureau parisien sans relais locaux. Cette proximité permet de réagir vite en cas de besoin locatif et d’entretenir une relation de confiance avec les entreprises locataires, ce qui contribue directement au maintien du TOF à 100 %.

La vision de la gestion de patrimoine portée par ce fonds est résolument tournée vers le long terme. Le choix du capital variable offre une souplesse appréciable, mais la stratégie d’investissement reste, elle, très ancrée dans la réalité physique des bâtiments. Chaque acquisition fait l’objet d’un audit technique rigoureux pour s’assurer que les actifs ne souffriront pas d’obsolescence prématurée. Dans un monde où les normes environnementales deviennent de plus en plus contraignantes, posséder des actifs récents ou parfaitement entretenus est une garantie de valeur future. La performance globale de 8,75 % en 2025 n’est que la récompense de cette exigence constante dans la sélection et l’entretien du patrimoine.

En abordant l’année 2026, la performance financière de la SCPI reste sous les projecteurs, mais c’est sa capacité à maintenir une trajectoire de croissance sereine qui prime. Avec un taux de distribution cible de 6 % pour les années à venir, Europa se positionne comme un moteur de rendement attractif pour une épargne de fond de portefeuille. L’absence d’endettement donne au véhicule une « force de frappe » latente considérable. Si le marché immobilier devait connaître des phases de correction, la SCPI serait en position de force pour acquérir des actifs à des prix encore plus décotés, renforçant ainsi la valeur à long terme pour les associés actuels. Cette prudence stratégique, loin d’être un frein, est le moteur de la résilience du fonds.

Enfin, la communication transparente via le bulletin trimestriel assure une relation de confiance entre la société de gestion et ses associés. Chaque trimestre, les investisseurs disposent d’une vue claire sur les mouvements de portefeuille, la collecte et la santé financière du véhicule. Cette clarté est essentielle pour un placement à long terme. La SCPI Edmond de Rothschild Europa semble avoir trouvé son rythme de croisière, alliant la force d’une grande institution financière à l’agilité d’un fonds de rendement spécialisé sur les meilleures opportunités européennes. Les épargnants peuvent consulter les rapports périodiques et les bulletins d’information historiques pour constater la régularité des performances depuis le lancement.