Le marché de l’immobilier collectif traverse une phase de mutation profonde en ce début d’année 2026, révélant des disparités marquées entre les différents acteurs de la place. Dans ce paysage financier en pleine reconstruction, Fiducial Gérance s’impose comme un pôle de stabilité remarquable, porté par des résultats annuels 2025 qui confirment la pertinence de ses choix stratégiques. Alors que de nombreux fonds ont dû faire face à des dévalorisations d’actifs ou à des coupes sombres dans leurs distributions, les huit SCPI tertiaires de la maison de gestion affichent une santé insolente, matérialisée par le maintien, voire la progression, de leurs dividendes. Cette résilience n’est pas le fruit du hasard mais d’une gestion de proximité rigoureuse, appliquée à un patrimoine diversifié de 720 immeubles. L’annonce d’une baisse spectaculaire de 25 % des parts en attente de retrait souligne un retour de la confiance des épargnants, validant les dispositifs innovants mis en place pour fluidifier le marché secondaire. Entre performances locatives record et expansion dynamique vers les actifs forestiers, le groupe démontre que l’investissement en pierre-papier conserve tout son sens pour qui sait conjuguer prudence historique et anticipation des nouveaux cycles économiques.

En bref :

• 📈 Maintien ou hausse des distributions pour l’ensemble des SCPI tertiaires en 2025.
• 📉 Diminution de 25 % du volume des demandes de retrait grâce à la création de fonds de remboursement.
• 🏢 Taux d’occupation financiers exceptionnels compris entre 94 % et 100 %.
• 🌳 Forte dynamique forestière avec l’acquisition de 9 forêts et le lancement du GFI Forecial 3.
• 🤝 Une finance humaine avec plus de 35 000 associés et une gestion proactive de 1 800 locataires.
• 📊 Une rentabilité solide avec des taux de distribution atteignant jusqu’à 7,41 % sur certains véhicules.

Analyse de la performance des dividendes et de la rentabilité des SCPI tertiaires

L’exercice 2025 restera dans les mémoires comme celui de la confirmation pour les porteurs de parts de Fiducial Gérance. Dans un environnement où la finance immobilière a été mise à rude épreuve par la volatilité des taux, la capacité de la société de gestion à maintenir un niveau de distribution élevé témoigne de la qualité intrinsèque des baux signés. La SCPI Ficommerce, figure de proue du groupe, illustre parfaitement cette trajectoire ascendante avec un taux de distribution qui s’établit à 5,10 %, contre 5,07 % l’année précédente. Cette progression se traduit concrètement par une distribution globale de 10,70 euros par part, offrant aux investisseurs une source de revenus régulière et protégée. Cette dynamique se retrouve également chez Buroboutic, qui aligne une performance identique de 5,10 %, portant sa distribution à 11,73 euros par part. Pour obtenir une vision claire de ces opportunités, il est souvent utile de se faire accompagner par des experts du conseil et de l’accompagnement afin d’optimiser son portefeuille.

La stabilité est le maître-mot pour les autres véhicules de la gamme, à l’image de Pierre Expansion qui conserve un taux de 5,04 %, garantissant 13,45 euros par part à ses associés. Logipierre 3, spécialisée dans l’immobilier de services et de logistique, affiche un taux solide de 5,31 %, tandis que Sélectipierre 2 progresse pour atteindre 4,14 %. Ces chiffres ne sont pas des abstractions comptables, ils reflètent la capacité des équipes à capter l’indexation des loyers tout en maîtrisant les charges de fonctionnement. En examinant les distributions de dividendes au 4T 2025, on s’aperçoit que la régularité est devenue le principal rempart contre l’inflation pour les épargnants. Cette constance dans la rentabilité permet de rassurer un marché qui craignait une baisse généralisée des rendements immobiliers.

Le segment des SCPI à capital fixe n’est pas en reste, affichant des rendements qui surperforment largement la moyenne du marché. Capiforce et Soprorente ont chacune distribué 16 euros par part en 2025. Pour Capiforce, cela représente un taux de distribution exceptionnel de 7,36 %, tandis que Soprorente culmine à 7,41 %. Ces performances s’expliquent par une structure de capital fermée qui permet une gestion plus fine de la trésorerie et des opportunités d’arbitrage. Les investisseurs qui ont su conserver leurs positions dans ces véhicules historiques bénéficient aujourd’hui d’une prime de rendement significative. L’investissement dans ces fonds nécessite une compréhension pointue des cycles, mais les résultats actuels valident une approche patrimoniale de long terme.

Au-delà des simples pourcentages, c’est la pérennité de ces revenus qui attire l’attention. En 2026, la visibilité sur les flux financiers futurs reste une priorité absolue. Fiducial Gérance a su construire des réserves et adapter ses stratégies de location pour que chaque euro encaissé soit le fruit d’une exploitation saine. Le maintien des prix de souscription au milieu de la fourchette réglementaire pour les SCPI à capital variable confirme que les expertises immobilières sont en adéquation avec les valeurs de marché. Cette cohérence entre la valeur réelle des actifs et le prix payé par l’épargnant est le socle de la confiance renouvelée en ce début d’année. Voici un récapitulatif des performances clés pour l’exercice écoulé :

SCPI 🏢	Taux de Distribution 2025 📈	Distribution par part 💶	Évolution vs 2024 📊
Ficommerce	5,10 %	10,70 €	En hausse 💹
Buroboutic	5,10 %	11,73 €	En hausse 💹
Logipierre 3	5,31 %	85,00 €	Stable ✅
Pierre Expansion	5,04 %	13,45 €	Stable ✅
Capiforce	7,36 %	16,00 €	Performance haute 🔥

L’anticipation des besoins locatifs a permis d’éviter les vacances prolongées, qui sont souvent le premier facteur d’érosion des dividendes. En se concentrant sur des actifs de proximité et des typologies de commerces essentiels, le groupe a sécurisé ses revenus. Les associés peuvent ainsi envisager l’avenir avec sérénité, sachant que la stratégie de gestion est calibrée pour résister aux chocs exogènes. Cette solidité financière est un signal fort envoyé à l’ensemble de la communauté des investisseurs en 2026.

L’importance de la diversification sectorielle dans le maintien des revenus

La diversification n’est pas qu’un concept théorique chez Fiducial Gérance, c’est une réalité opérationnelle qui protège la rentabilité. En répartissant les risques sur 720 immeubles, la société de gestion dilue l’impact d’un éventuel départ de locataire ou d’une baisse d’activité dans un secteur spécifique. Cette granularité est une force majeure, surtout lorsque l’on gère près de 1 800 locataires différents. Chaque bail est géré de manière individualisée, permettant une réactivité que peu de grandes structures peuvent offrir. Cette approche « artisanale » de la gestion de masse est l’une des clés du succès de l’année 2025.

L’intégration des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG) joue également un rôle croissant dans la valorisation des actifs. Avec 80 % du patrimoine bénéficiant désormais du label ISR, les SCPI du groupe s’inscrivent dans une démarche de modernité qui séduit tant les locataires que les investisseurs institutionnels. Un bâtiment durable est un bâtiment plus facile à louer et moins coûteux à entretenir sur le long terme. Cette mutation verte du parc immobilier contribue directement à la pérennité des dividendes en limitant l’obsolescence technique des actifs.

Fondamentaux robustes et gestion locative de proximité en 2025

La solidité d’une SCPI repose avant tout sur la qualité de son parc immobilier et sur l’efficacité de sa gestion locative. En 2025, Fiducial Gérance a démontré une maîtrise exceptionnelle de ces fondamentaux, atteignant des taux d’occupation financiers (TOF) compris entre 94 % et 100 %. Ces niveaux, rarement atteints à une telle échelle, sont le résultat d’un travail de terrain incessant mené par les équipes property internes. Contrairement à de nombreux concurrents qui externalisent cette fonction, le groupe privilégie une relation directe avec ses locataires, favorisant ainsi la fidélisation et la résolution rapide des éventuels litiges. Pour ceux qui cherchent à évaluer ces métriques, consulter les indicateurs de performance des SCPI est une étape indispensable.

Le patrimoine géré se distingue par une forte diversification géographique et sectorielle, ce qui limite l’exposition à un retournement de cycle localisé. Les 720 immeubles sous gestion couvrent l’ensemble du territoire français, avec une présence stratégique dans les métropoles régionales dynamiques. Cette présence locale permet une anticipation fine des évolutions urbaines, permettant d’arbitrer les actifs arrivés à maturité au profit d’investissements plus prometteurs. En 2026, cette agilité devient un atout majeur pour maintenir une rentabilité constante malgré les mutations du commerce physique et du travail hybride.

La proactivité se manifeste également dans la stratégie de cession, comme on a pu l’observer avec la SCPI Primo1. Spécialisée dans le logement Loi Scellier, elle a entamé son plan de cession suite à l’atteinte de la durée de détention fiscale de 12 ans pour certains de ses actifs. Cette phase de liquidation ordonnée se déroule dans d’excellentes conditions, prouvant que même sur le segment résidentiel, la méthode de gestion du groupe porte ses fruits. Le reversement des plus-values potentielles aux associés vient compléter la distribution régulière, renforçant l’attrait global de l’investissement. Il est conseillé d’utiliser des outils de simulation pour accéder aux simulateurs SCPI et projeter les revenus futurs en fonction de ces scénarios d’arbitrage.

La labellisation ISR comme moteur de valeur ajoutée

L’obtention du label ISR pour 80 % du parc immobilier n’est pas seulement une réponse aux exigences réglementaires, c’est un choix de gestion stratégique. En 2026, les investisseurs sont de plus en plus attentifs à l’empreinte carbone de leur patrimoine. Fiducial Gérance a investi massivement dans l’amélioration de la performance énergétique de ses bâtiments, ce qui réduit les charges pour les locataires et augmente l’attractivité des surfaces. Un immeuble « vert » bénéficie souvent d’un taux de vacance inférieur et d’une valeur de revente supérieure, ce qui sécurise le capital des épargnants à long terme.

Cette démarche de labellisation s’accompagne d’une gestion sociale active. En entretenant des relations de qualité avec les commerçants et les entreprises occupant les locaux, la société de gestion s’assure une visibilité sur les flux de loyers. Cette proximité humaine, couplée à une analyse rigoureuse des données financières, permet de détecter les signaux faibles de fragilité chez un locataire et d’agir en amont pour éviter les impayés. La finance immobilière de demain se joue dans cette capacité à réconcilier performance économique et responsabilité environnementale.

Actions stratégiques pour la liquidité et baisse des demandes de retrait

L’un des défis majeurs rencontrés par le secteur des SCPI en 2024 et 2025 a été celui de la liquidité. Face à un afflux de demandes de retrait consécutif au changement de paradigme des taux d’intérêt, Fiducial Gérance a réagi avec une rare efficacité. La société a mis en œuvre des solutions concrètes pour désengorger le marché secondaire de ses véhicules les plus sollicités, notamment Ficommerce et Buroboutic. Ces initiatives ont porté leurs fruits de manière spectaculaire, puisque le volume des parts en attente a enregistré une baisse de 25 % au cours de l’exercice 2025. Cette amélioration de la liquidité est un signal de confiance majeur pour les 35 000 associés du groupe.

Pour parvenir à ce résultat, plusieurs leviers ont été actionnés simultanément. La création de fonds de remboursement a permis d’offrir une porte de sortie à ceux qui souhaitaient arbitrer leur patrimoine, en utilisant une partie de la trésorerie ou des produits de cessions d’actifs. En parallèle, une augmentation des transactions de gré à gré et des renonciations volontaires au retrait ont contribué à stabiliser le capital. Cette gestion dynamique de la liquidité prouve que la société n’est pas passive face aux mouvements de marché, mais qu’elle sait anticiper les besoins de ses investisseurs pour préserver l’équilibre global des fonds.

La communication a également joué un rôle prépondérant dans ce processus. En renforçant ses équipes dédiées à la relation client et en multipliant les webinaires et les rencontres sur le terrain, Fiducial Gérance a maintenu un lien fort avec sa base d’associés. Expliquer la stratégie, détailler la valeur des actifs et montrer la résilience des dividendes a permis de rassurer les épargnants les plus inquiets. Cette transparence est la clé pour éviter les mouvements de panique irrationnels. En 2026, la confiance est redevenue le socle de l’investissement en SCPI, portée par des résultats tangibles et une proximité retrouvée.

Le mécanisme des fonds de remboursement au service des associés

Le fonds de remboursement est un outil technique souvent méconnu mais d’une efficacité redoutable pour gérer les crises de liquidité. Chez Fiducial Gérance, ce mécanisme a été utilisé avec discernement pour ne pas léser les associés restants tout en offrant une solution aux vendeurs. En prélevant une partie de la valeur sur les parts sortantes, le fonds protège la valeur de la part pour ceux qui s’inscrivent dans la durée. C’est un principe d’équité qui permet de réguler les flux sans mettre en péril la pérennité de la SCPI. Cette anticipation réglementaire montre la maturité de la société de gestion face aux aléas de la finance.

De plus, la digitalisation des processus de souscription et de retrait a simplifié la vie des épargnants. En rendant les transactions plus fluides et plus transparentes, le groupe a réduit les frictions administratives qui pouvaient autrefois ralentir les opérations. En 2026, l’accès à son épargne immobilière doit être aussi simple que la gestion d’un compte bancaire classique, tout en respectant les contraintes de temps long propres à la pierre. Cette modernisation des outils de gestion est un pilier de la stratégie de croissance du groupe pour les années à venir.

Expansion soutenue de la gestion forestière et succès des GFI

Parallèlement à ses succès dans l’immobilier tertiaire, Fiducial Gérance a considérablement accéléré son développement dans le secteur sylvicole. L’année 2025 a été marquée par l’acquisition de neuf nouvelles forêts pour le compte des Groupements Forestiers d’Investissement (GFI) Forecial et Forecial 2. Cette expansion porte le patrimoine forestier global sous gestion à plus de 6 600 hectares répartis sur 59 forêts. Ce segment d’investissement attire une nouvelle génération d’épargnants en quête de sens et de déconnexion par rapport aux marchés financiers traditionnels. La forêt est un actif tangible, décorrélé des cycles immobiliers classiques, offrant une fiscalité attractive et une protection contre l’inflation.

Le lancement du GFI Forecial 3 à l’automne 2025 a été couronné de succès, avec une collecte de près de 5 millions d’euros dès les premiers mois de commercialisation. Ce véhicule a déjà séduit plus de 265 nouveaux associés, attirés par la promesse d’une finance verte et durable. Les premiers investissements pour ce nouveau fonds sont programmés dès le premier semestre 2026, avec une sélection rigoureuse de massifs forestiers présentant un fort potentiel de croissance biologique. Tous les actifs gérés bénéficient du label PEFC, garantissant une gestion durable et respectueuse de la biodiversité.

La rentabilité des actifs forestiers ne repose pas uniquement sur la coupe du bois, mais aussi sur la valorisation foncière à long terme et les nouveaux revenus liés aux crédits carbone. En diversifiant ainsi ses solutions d’épargne, Fiducial Gérance offre à ses clients une palette d’outils complémentaires. L’anticipation des enjeux climatiques fait de la forêt un actif stratégique pour 2026 et au-delà. C’est un placement « bon père de famille » qui retrouve toutes ses lettres de noblesse dans un monde en quête de stabilité et de responsabilité environnementale.

La gestion durable des forêts : un engagement de long terme

Gérer une forêt demande une vision qui dépasse l’échelle d’une vie humaine. Les plans simples de gestion (PSG) mis en place par les experts forestiers du groupe permettent de planifier les coupes et les replantations sur plusieurs décennies. Cette rigueur assure la pérennité de la ressource et la régularité des revenus pour les associés. Dans un contexte de réchauffement climatique, l’adaptation des essences d’arbres est un défi majeur que Fiducial Gérance relève avec expertise. L’investissement forestier est ainsi une manière concrète de participer à la transition écologique tout en construisant un patrimoine résistant.

L’attrait pour les GFI s’explique aussi par les avantages fiscaux qui y sont attachés, notamment en matière de transmission et d’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Pour de nombreux investisseurs, le GFI est l’outil idéal pour diversifier leur gestion de patrimoine tout en soutenant la filière bois française. En 2026, la demande pour ce type d’actifs ne faiblit pas, bien au contraire. La rareté des massifs forestiers de qualité renforce la valeur des parts des groupements déjà constitués, faisant du secteur forestier un moteur de croissance solide pour la société de gestion.

Perspectives 2026 et positionnement stratégique du groupe

Fort de ses succès en 2025, Guirec Penhoat, Président de Fiducial Gérance, aborde l’année 2026 avec une confiance manifeste. Le groupe, qui gère désormais près de 2 milliards d’euros d’actifs, s’appuie sur une structure indépendante et solide, adossée à la puissance du groupe Fiducial. Cette indépendance est un atout crucial dans le paysage actuel, car elle garantit une gestion exempte de conflits d’intérêts et une focalisation totale sur l’intérêt des épargnants. La gamme de produits, couvrant l’immobilier tertiaire, résidentiel et forestier, permet de répondre à tous les profils de risque et à tous les objectifs de rentabilité.

La stratégie pour les mois à venir repose sur la poursuite de la digitalisation et le renforcement de la proximité avec les 35 000 associés. L’anticipation des évolutions technologiques permet d’offrir des outils de suivi en temps réel et des solutions de souscription simplifiées, indispensables pour attirer les jeunes générations d’investisseurs. En parallèle, le groupe restera à l’affût d’opportunités d’acquisition ciblées, profitant de la correction des prix dans certains secteurs pour enrichir son patrimoine avec des actifs à fort potentiel de rendement. Pour plus d’informations sur l’actualité du groupe, n’hésitez pas à consulter les ressources disponibles sur le site de l’actualité Fiducial.

Le bilan 2025 a prouvé que la pierre-papier, lorsqu’elle est gérée avec rigueur et vision, reste un placement incontournable. La baisse des tensions sur la liquidité et le maintien des dividendes sont les deux piliers sur lesquels s’appuie la croissance de 2026. En restant fidèle à ses valeurs de prudence et de transparence, Fiducial Gérance confirme sa place parmi les leaders du marché français. L’investissement immobilier collectif entre dans une nouvelle ère de maturité, où la qualité de la signature et l’expertise de l’asset manager font toute la différence. La route est tracée pour une année 2026 dynamique, portée par des fondamentaux plus sains que jamais.

L’innovation au service de l’épargnant de demain

L’innovation chez Fiducial Gérance ne se limite pas aux produits, elle touche aussi la manière de concevoir l’épargne. Le lancement de nouveaux fonds thématiques et la réflexion sur des structures hybrides montrent une volonté constante de s’adapter aux besoins changeants des investisseurs. En 2026, l’épargnant ne cherche pas seulement un rendement, il cherche une expérience simplifiée et une compréhension claire de l’usage de son argent. Le groupe répond à cette attente en multipliant les points de contact et en fournissant une information pédagogique de haute qualité.

Enfin, la dimension humaine reste au cœur de la stratégie. Derrière les chiffres et les hectares de forêts, il y a des équipes de passionnés qui travaillent chaque jour pour optimiser la valeur des actifs. Cette culture d’entreprise, héritée de 40 ans d’histoire, est le véritable moteur de la performance. En cultivant ce savoir-faire unique, la société de gestion s’assure une place de choix dans le cœur des épargnants français, consolidant ainsi sa vision d’une finance utile, concrète et durable pour les décennies à venir.