Le paysage de l’investissement immobilier européen connaît une mutation profonde, portée par des acteurs capables d’allier agilité géographique et rigueur financière. En 2025, la société de gestion Theoreim a su s’imposer comme un moteur de cette transformation, notamment à travers sa SCPI LOG IN. Alors que le marché global cherchait ses marques, ce véhicule d’investissement a affiché une santé insolente, matérialisée par des indicateurs de rendement et de valorisation particulièrement robustes. Cette dynamique ne repose pas sur le hasard, mais sur une lecture précise des besoins logistiques et industriels du continent. En misant sur des actifs stratégiques et des baux de longue durée, la structure a réussi à conjuguer croissance externe et sécurisation des revenus pour ses associés.

L’année écoulée a ainsi révélé la pertinence d’une stratégie axée sur l’expansion européenne, avec une incursion marquée sur des territoires à fort potentiel comme l’Irlande ou la Pologne. Au-delà des chiffres, c’est la capacité d’exécution de l’entreprise qui impressionne, transformant chaque euro collecté en actif productif sans jamais céder à la facilité de l’endettement excessif. Pour les épargnants, ce bilan est un signal fort de stabilité dans un environnement économique complexe. Cette performance globale, qui dépasse les attentes initiales, dessine les contours d’un modèle d’investissement durable où la sélectivité prime sur le volume pur. Dans ce contexte, l’accompagnement par des experts devient essentiel pour naviguer parmi ces opportunités, et il est recommandé de solliciter un conseil personnalisé en investissement pour optimiser son allocation patrimoniale.

📈 En bref : les points clés de la réussite de LOG IN en 2025

• 🚀 Performance Globale Annuelle (PGA) : Un taux remarquable de 8,21%, incluant distribution et revalorisation.
• 🏗️ Patrimoine stratégique : 100% de taux d’occupation financier et physique, gage d’une gestion locative exemplaire.
• 🌍 Déploiement en Europe : Ouverture réussie des marchés irlandais et polonais pour diversifier les risques.
• 💰 Collecte dynamique : 68 millions d’euros de collecte brute annuelle, en hausse de 22% par rapport à l’année précédente.
• 🛡️ Solidité financière : Acquisitions réalisées intégralement en fonds propres, sans recours à l’endettement bancaire.
• 📈 Valorisation des parts : Augmentation du prix de part de 2% intervenue en novembre 2025, portant la valeur de reconstitution à 266,50 €.

Analyse détaillée de la performance de 8,21% et du rendement de la SCPI LOG IN

La performance affichée par la SCPI LOG IN au titre de l’année 2025 constitue l’un des faits marquants du secteur de l’immobilier géré. Avec une Performance Globale Annuelle (PGA) de 8,21%, le fonds géré par Theoreim démontre sa capacité à générer de la valeur de manière multidimensionnelle. Ce chiffre n’est pas seulement le reflet d’un rendement immédiat, mais la combinaison d’un taux de distribution brut de 6,21% et d’une revalorisation du prix de la part de 2% survenue en fin d’année. Pour comprendre cette réussite, il faut se pencher sur la structure même des revenus générés. Chaque actif sélectionné répond à des critères de rentabilité immédiate élevés, avec un taux de rendement moyen à l’acquisition s’établissant à 7,07%.

Cette réussite financière s’inscrit dans un marché où la logistique et l’immobilier industriel continuent de jouer un rôle de valeur refuge. Contrairement à d’autres secteurs immobiliers plus volatils, la logistique bénéficie de tendances structurelles lourdes, comme la réindustrialisation de l’Europe et l’optimisation des chaînes d’approvisionnement. Pour l’investisseur, cette régularité est rassurante. La société de gestion a su piloter son véhicule avec une main de fer, en s’assurant que chaque nouvelle acquisition vienne renforcer le rendement global sans diluer la performance des porteurs de parts historiques. La revalorisation de 2% en novembre 2025 témoigne d’ailleurs d’une expertise fine dans l’évaluation des actifs, permettant à la valeur de reconstitution d’atteindre 266,50 €, soit une prime de 4,5% par rapport au prix de souscription.

L’absence de recours à l’endettement pour les acquisitions de 2025 est un autre pilier de cette réussite. Dans un environnement de taux d’intérêt encore fluctuant, cette stratégie de « full equity » protège le fonds contre le risque de remontée des coûts financiers. Cela permet de distribuer une plus grande part des loyers perçus directement aux associés. Cette discipline financière est souvent citée par les experts comme un modèle de prudence vertueuse. Les épargnants souhaitant mesurer l’impact de tels rendements sur leur propre capital peuvent utiliser les simulateurs de rentabilité SCPI disponibles en ligne pour projeter leurs gains futurs de manière concrète.

L’impact de la revalorisation du prix de part sur la création de richesse

La décision de revaloriser le prix de la part n’est jamais prise à la légère par une société de gestion comme Theoreim. Elle découle d’une hausse constatée de la valeur d’expertise des immeubles détenus en portefeuille. Pour LOG IN, cette hausse de 2% en novembre 2025 est une preuve tangible que les actifs achetés précédemment ont pris de la valeur, ou que la gestion locative a permis d’en augmenter le potentiel. Pour un associé, cela signifie que son capital s’apprécie en même temps qu’il perçoit des dividendes. C’est le principe même de la double performance : le rendement et la plus-value latente. Cette dynamique est parfaitement illustrée dans le bilan complet de la performance annuelle qui détaille ces mécanismes financiers complexes.

En 2025, la capitalisation du fonds a franchi la barre des 234 millions d’euros. Cette taille critique permet de mutualiser les risques sur un nombre croissant de locataires et de zones géographiques. Plus le fonds grandit, plus il devient résilient face aux aléas d’un locataire spécifique. L’investisseur individuel bénéficie donc d’une sécurité accrue par la diversification, tout en profitant d’une croissance soutenue. La gestion active de Theoreim consiste à arbitrer les actifs quand cela est nécessaire ou à renégocier les baux pour capter l’indexation sur l’inflation, un moteur essentiel de la hausse des revenus locatifs ces dernières années.

Expansion européenne et diversification géographique de LOG IN

Le développement de la SCPI LOG IN ne se limite pas aux frontières françaises. Bien au contraire, sa force réside dans une vision résolument européenne de l’immobilier productif. En 2025, le fonds a franchi une étape majeure en intégrant de nouveaux marchés à forte valeur ajoutée : l’Irlande et la Pologne. Ces pays ne sont pas choisis au hasard. L’Irlande, par exemple, reste un hub technologique et logistique de premier plan en Europe, attirant des multinationales en quête de surfaces de stockage et de production modernes. La Pologne, de son côté, s’impose comme le poumon industriel de l’Europe centrale, avec des infrastructures de transport en constante amélioration et un coût de foncier encore attractif permettant des rendements supérieurs.

Cette expansion géographique permet de décorréler la performance du fonds des cycles économiques d’un seul pays. En répartissant les actifs sur plusieurs juridictions et devises (même si la zone euro reste privilégiée), Theoreim offre une protection supplémentaire contre les risques localisés. En 2025, six nouvelles acquisitions ont été réalisées, totalisant des investissements significatifs. L’entrée sur le marché polonais est particulièrement stratégique, comme le soulignent de nombreuses analyses sur l’immobilier d’entreprise en Europe de l’Est. Ce type de mouvement stratégique est souvent le signe d’une gestion proactive qui n’attend pas que les marchés soient saturés pour se positionner, mais qui anticipe les flux de marchandises futurs.

La sélection des actifs dans ces nouveaux territoires suit un cahier des charges rigoureux. Il s’agit d’immeubles « core », c’est-à-dire de grande qualité, bien situés et loués à des entreprises solides. L’objectif est de maintenir le taux d’occupation financier et physique à 100%, une prouesse réalisée tout au long de l’année 2025. Cette maîtrise opérationnelle est le fruit d’un réseau de partenaires locaux et d’une connaissance fine des spécificités juridiques et fiscales de chaque pays membre de l’Union Européenne. Les investisseurs cherchant à comprendre l’intérêt de ces marchés peuvent consulter les dossiers sur la logistique en Pologne pour saisir les enjeux de croissance de cette région.

La stratégie d’investissement sans endettement : un gage de sécurité

L’un des points les plus remarquables de la gestion de LOG IN en 2025 est la réalisation de l’intégralité de ses acquisitions sans aucun recours à la dette bancaire. Dans un contexte où le coût du crédit a pesé sur la rentabilité de nombreux fonds immobiliers, cette approche prudente s’est avérée extrêmement payante. Elle garantit que l’intégralité du flux de trésorerie net généré par les loyers revient aux investisseurs, sans être ponctionné par des intérêts bancaires. Cette autonomie financière donne également à Theoreim une grande rapidité d’exécution lors des appels d’offres pour de nouveaux actifs, car elle n’est pas suspendue à l’obtention d’un financement externe.

Cette discipline est au cœur du modèle de l’entreprise. Elle permet de construire un portefeuille sain, résistant aux crises de liquidité et aux retournements de taux. Pour 2026, la société de gestion a déjà annoncé avoir des actifs en exclusivité représentant l’équivalent de la collecte totale de 2025, prouvant que son pipeline d’investissement est aussi dynamique que sa collecte. Cette visibilité à long terme est essentielle pour rassurer les partenaires et les épargnants. Pour ceux qui envisagent d’entrer au capital de ce véhicule, l’absence de levier financier signifie que la performance repose exclusivement sur la qualité intrinsèque des actifs et de la gestion locative, une approche fondamentale en gestion de patrimoine.

Indicateur 📊	Valeur 2025 📈	Évolution vs 2024 🔄
Performance Globale Annuelle	8,21%	Hausse significative 🚀
Taux de Distribution Brut	6,21%	Stable et robuste ✅
Capitalisation	234,2 M€	+22% de collecte 💰
Taux d’Occupation (TOF)	100%	Optimal 🏆
WALE (Durée ferme baux)	9,6 ans	Visibilité accrue 📅

Maîtrise opérationnelle et stabilité des baux : les secrets de la résilience

La réussite d’une SCPI ne se mesure pas uniquement à ses dividendes, mais aussi à la qualité de sa gestion locative au quotidien. En 2025, LOG IN a maintenu un taux d’occupation financier et physique parfait de 100%. Ce résultat exceptionnel signifie que chaque mètre carré détenu par le fonds produit des revenus. Pour atteindre une telle efficacité, Theoreim mise sur une sélection drastique des locataires. Les entreprises occupant les locaux sont souvent des leaders dans leurs secteurs respectifs, capables de s’engager sur des baux de très longue durée. La durée moyenne ferme des baux (WALE) s’établit à 9,6 ans, tandis que la durée moyenne totale atteint 11,5 ans. Cette visibilité sur plus d’une décennie est un luxe rare dans l’immobilier commercial classique.

Cette stabilité est le fruit d’une écoute constante des besoins des utilisateurs finaux. Dans la logistique et l’industrie, les locataires investissent souvent massivement dans leurs outils de production ou leurs systèmes automatisés au sein des bâtiments loués. Cela crée un « coût de sortie » élevé pour eux, les incitant à rester sur le long terme et à entretenir les locaux. La SCPI LOG IN devient alors un partenaire de croissance pour ces entreprises, en leur fournissant des infrastructures de pointe adaptées aux normes environnementales les plus récentes. Cette approche partenariale réduit le risque de vacance locative et assure une pérennité des flux de trésorerie, élément crucial pour maintenir un marché secondaire fluide pour les parts de la SCPI.

Le pilotage des actifs intègre également une dimension ESG (Environnemental, Social et Gouvernance) de plus en plus prégnante. En 2026, la valeur verte d’un bâtiment devient un critère de revente et de location essentiel. Theoreim travaille activement à l’amélioration de la performance énergétique de son parc, ce qui permet de limiter les charges pour les locataires et d’augmenter la valeur vénale des actifs. Pour en savoir plus sur les indicateurs de suivi et la gestion de ces actifs, les investisseurs peuvent se référer au bulletin d’information trimestriel qui détaille l’état du parc immobilier et les travaux réalisés.

Une collecte en forte progression au service de la stratégie d’achat

La croissance de la collecte brute, qui a atteint 68,3 millions d’euros en 2025, soit une augmentation de 22% par rapport à l’exercice précédent, témoigne de la confiance renouvelée des épargnants et des conseillers en gestion de patrimoine. Cette affluence de capitaux frais permet à la société de gestion de saisir des opportunités rapidement sur le marché européen. En 2025, cela s’est traduit par trois acquisitions majeures rien qu’au quatrième trimestre, pour un montant total de 26,7 millions d’euros. Cette capacité à déployer le capital rapidement et efficacement évite le phénomène de « cash drag », où les fonds non investis pèsent sur la rentabilité globale.

La dynamique de collecte est également portée par l’accessibilité de la SCPI, dont le ticket d’entrée est fixé à 1 000 euros. Cette démocratisation de l’accès à l’immobilier industriel européen permet à un grand nombre d’épargnants de diversifier leur portefeuille. Que ce soit pour préparer sa retraite ou générer des revenus complémentaires, LOG IN s’impose comme une solution de choix. Pour une analyse comparative avec d’autres véhicules du marché, le document sur le bilan annuel consolidé offre des perspectives intéressantes sur la place de Theoreim dans l’écosystème de la pierre-papier.

La vision stratégique de Theoreim et le pilotage des véhicules financiers

Au-delà de la seule SCPI LOG IN, la société de gestion Theoreim gère désormais plus de 600 millions d’euros d’actifs au 31 décembre 2025. Cette montée en puissance s’accompagne d’une gestion diversifiée à travers d’autres véhicules comme la Société Civile Pythagore ou le FPS Newton. Romain Welsch, le Président de la structure, souligne régulièrement que la réussite du groupe repose sur une discipline d’exécution constante et une sélection rigoureuse des actifs. Le modèle de Theoreim ne cherche pas la croissance à tout prix, mais une création de valeur durable pour ses partenaires. Cette philosophie se retrouve dans la stabilité de la SC Pythagore qui, malgré un marché immobilier hétérogène, affiche une résilience notable avec une capitalisation de 389 millions d’euros.

La gestion de la liquidité est l’un des points forts de l’entreprise. En réorientant les portefeuilles vers les secteurs les plus prometteurs, comme la santé ou la logistique, Theoreim anticipe les cycles de reprise économique. Cette agilité permet de protéger le capital des investisseurs tout en captant les opportunités de rendement là où elles se trouvent. Pour 2026, la stratégie reste inchangée : maintenir une discipline financière stricte, privilégier les actifs de qualité et poursuivre l’expansion sur les marchés européens les plus porteurs. Cette vision globale est ce qui attire de plus en plus d’investisseurs institutionnels et privés vers leurs solutions de placement.

L’expertise de Theoreim s’étend également à l’accompagnement des conseillers financiers, en leur fournissant des outils d’analyse et de reporting de haute qualité. La transparence est une valeur cardinale de la société, comme en témoigne la publication régulière de bulletins détaillés et de communiqués de presse explicatifs. Pour ceux qui souhaitent approfondir leur connaissance des mécanismes de gestion de ces fonds, il est toujours utile de consulter des plateformes spécialisées pour obtenir un avis d’expert sur les SCPI de rendement. Cette démarche permet de s’assurer que le profil de risque du véhicule correspond bien aux attentes de l’investisseur.

Perspectives et opportunités pour les investisseurs en 2026

L’année 2026 s’annonce sous les meilleurs auspices pour Theoreim. Avec deux actifs déjà en cours d’acquisition sous exclusivité, le fonds LOG IN démontre qu’il n’a rien perdu de son dynamisme. Ces futures acquisitions devraient permettre de maintenir, voire d’améliorer, les indicateurs de performance actuels. Pour l’épargnant, c’est le moment idéal pour se positionner sur un secteur qui a prouvé sa résistance. La logistique n’est plus seulement une question de stockage, c’est devenu un enjeu stratégique de souveraineté et d’efficacité économique pour les entreprises européennes. Investir dans ce domaine, c’est participer concrètement au fonctionnement de l’économie réelle.

En conclusion de cette analyse sur la gestion de patrimoine, il apparaît que la SCPI LOG IN coche toutes les cases d’un investissement moderne : rendement élevé, diversification géographique, gestion prudente sans dette et thématique d’avenir. La capacité de Theoreim à transformer les défis du marché en opportunités de croissance est un signal fort pour l’ensemble de l’industrie. Que ce soit à travers une souscription en direct ou via des contrats d’assurance-vie pour certains véhicules comme Pythagore, les solutions proposées par cette société de gestion méritent une attention particulière dans toute stratégie d’allocation d’actifs diversifiée en 2026.