Le marché immobilier européen connaît une mutation profonde en cette année 2026, portée par une redistribution des flux logistiques et une quête de résilience de la part des gestionnaires de fonds. Dans ce paysage en pleine effervescence, la société de gestion Epsicap REIM franchit une étape décisive dans son développement international. Après avoir marqué les esprits avec une incursion remarquée dans l’hôtellerie britannique, la structure bordelaise oriente désormais son regard vers l’Est, plus précisément vers la Pologne, véritable poumon industriel de l’Europe centrale. Cette manœuvre ne se résume pas à un simple achat de briques et de mortier, mais témoigne d’une lecture fine des opportunités macroéconomiques actuelles. En jetant son dévolu sur une infrastructure de pointe dans la région de Poznan, le fonds Epsicap Explore affirme sa volonté de devenir un acteur incontournable des « mid-caps » européennes. Cette acquisition stratégique, valorisée à 12,7 millions d’euros, illustre la capacité de la gestion française à s’exporter avec agilité, en ciblant des actifs neufs, durables et déjà productifs de revenus. Le choix de la Pologne, pays à la croissance insolente et à la démographie solide, souligne une stratégie de diversification géographique rigoureuse, visant à décorréler les performances du fonds des cycles économiques purement hexagonaux.

🚀 L’essentiel de l’opération :

• 📍 Localisation : Poznan, pôle logistique majeur en Pologne, à 3 heures de Berlin.
• 💶 Montant : 12,7 millions d’euros hors droits pour cette deuxième acquisition majeure.
• 🏗️ Actif : Plateforme logistique neuve de 9 549 m² certifiée BREEAM Excellent.
• 🏢 Vendeur : 7R, leader polonais du développement d’infrastructures industrielles.
• 👥 Locataires : Quick Service Logistics, Pharmalink et Mora, garantissant une stabilité locative.
• 🎯 Objectif : Consolider le patrimoine d’Epsicap Explore vers un objectif de 30 M€ de capitalisation.
• 📈 Performance : S’inscrit dans la lignée des excellents résultats d’Epsicap REIM (performance globale de 8,07% en 2024 pour son autre fonds).

La genèse d’une implantation majeure sur le marché polonais

L’arrivée d’Epsicap REIM en Pologne n’est pas le fruit du hasard, mais l’aboutissement d’une analyse rigoureuse des corridors de transport européens. Le choix de Poznan, située à mi-chemin entre Varsovie et Berlin, place la SCPI Epsicap Explore au cœur d’une zone de chalandise de premier ordre. Cette ville n’est pas seulement une cité historique ; elle est devenue un carrefour névralgique où transitent des milliers de tonnes de marchandises chaque jour. En investissant 12,7 millions d’euros dans cet actif, la société de gestion s’assure une visibilité sur un marché où la demande pour des surfaces de stockage modernes dépasse largement l’offre disponible. L’implantation d’un fonds français dans cette zone témoigne d’une confiance renouvelée dans le dynamisme de l’Europe de l’Est, souvent plus réactive que les marchés matures d’Europe de l’Ouest face aux nouveaux enjeux du commerce mondial.

L’actif acquis n’est pas une simple plateforme de stockage. Il s’agit d’un bâtiment de 9 549 m², conçu selon les standards technologiques les plus récents de l’année 2026. La structure, livrée récemment par la foncière 7R, bénéficie d’une conception optimisée pour la fluidité des flux de camions et l’efficacité thermique. Pour un épargnant cherchant à diversifier son patrimoine, comprendre les spécificités de tels actifs est crucial. Il est souvent recommandé de solliciter un conseil et l’accompagnement spécialisé pour appréhender les risques et les opportunités de l’immobilier logistique transfrontalier. Cette plateforme se divise en trois cellules distinctes, ce qui permet de mutualiser le risque locatif. Si l’une des entreprises venait à quitter les lieux, les deux autres continueraient de générer des revenus, assurant ainsi une pérennité des dividendes pour les porteurs de parts.

Le contexte de cette acquisition stratégique s’inscrit dans une phase d’expansion internationale accélérée. Il y a quelques mois encore, Epsicap Explore faisait l’actualité avec l’achat d’un hôtel de 140 chambres au Royaume-Uni. Cette capacité à passer d’un secteur (l’hôtellerie) à un autre (la logistique) tout en changeant de zone monétaire démontre une grande agilité opérationnelle. La Pologne offre aujourd’hui des rendements immobiliers plus attractifs que l’Allemagne ou la France, tout en présentant un risque pays très maîtrisé. Le marché polonais est porté par une consommation intérieure robuste et un secteur industriel qui ne cesse de se moderniser. En s’appuyant sur des partenaires locaux reconnus comme 7R, Epsicap REIM sécurise son entrée sur ce territoire compétitif. Pour ceux qui souhaitent mesurer l’impact de tels investissements sur leur propre épargne, il est possible d’accéder aux simulateurs SCPI pour projeter leurs gains potentiels.

Enfin, il convient de souligner l’aspect technique de l’immeuble de Poznan. Doté d’une certification BREEAM Excellent, il répond aux exigences environnementales les plus strictes. En 2026, la valeur verte d’un actif n’est plus une option mais une condition sine qua non de sa liquidité future. Les locataires, de plus en plus attentifs à leur bilan carbone, privilégient des bâtiments économes en énergie et bien isolés. Cette plateforme logistique intègre des systèmes de gestion intelligente de l’éclairage et de la récupération des eaux de pluie. Cette approche durable renforce l’attractivité de l’actif sur le long terme. Cette opération marque une étape fondamentale pour Epsicap Explore, qui porte désormais son patrimoine global à environ 25 millions d’euros, se rapprochant ainsi de son objectif de fin d’année.

Les piliers du dynamisme logistique en Europe Centrale

Pourquoi la Pologne est-elle devenue la cible privilégiée des investisseurs institutionnels en 2026 ? La réponse réside dans une combinaison unique de facteurs géographiques et économiques. Avec près de 40 millions d’habitants, le pays dispose d’un marché intérieur vaste, soutenu par une classe moyenne en pleine croissance. Le secteur de la logistique polonais a profité massivement de la tendance du « nearshoring », où les entreprises européennes rapatrient leurs centres de distribution plus près des consommateurs finaux pour éviter les ruptures de stocks constatées les années précédentes. Poznan, en particulier, profite de sa connexion directe avec l’autoroute A2, qui relie Varsovie à Berlin en ligne droite. Cet avantage logistique transforme chaque mètre carré de stockage en une ressource stratégique pour les e-commerçants et les industriels.

L’investissement réalisé par Epsicap Explore s’appuie sur un tissu de locataires de grande qualité. On y retrouve Quick Service Logistics, une entreprise spécialisée dans la logistique alimentaire pour la restauration, Pharmalink, un acteur clé de la distribution de produits pharmaceutiques, et Mora. Ces secteurs d’activité – l’alimentaire et la santé – sont particulièrement résilients face aux fluctuations économiques. Ils garantissent un flux de trésorerie stable, car la demande pour ces services ne faiblit jamais. En choisissant des locataires « prime », la SCPI sécurise ses baux sur de longues durées. C’est cette sécurité qui permet à la société de gestion d’afficher des ambitions de performance élevées, visant souvent des taux de distribution supérieurs à la moyenne du marché français.

La solidité du marché polonais s’illustre également par la maturité de ses infrastructures. Contrairement à certains pays voisins, la Pologne a massivement investi dans son réseau routier et ferroviaire au cours de la dernière décennie. Cela permet une rotation rapide des marchandises et attire les plus grandes multinationales. Pour un investisseur particulier, placer son argent dans une plateforme logistique à Poznan revient à prendre une participation dans la croissance de l’Europe de demain. Le différentiel de rendement (le « yield gap ») entre la Pologne et les pays d’Europe de l’Ouest reste un moteur de création de valeur important. En 2026, alors que les taux d’intérêt se stabilisent, les actifs polonais offrent un profil risque-rendement particulièrement équilibré pour les fonds de type Epsicap Explore.

Au-delà de l’aspect purement financier, cette acquisition illustre une mutation de la gestion de patrimoine. L’investisseur moderne ne se contente plus de placements locaux ; il cherche une exposition globale. La logistique, autrefois perçue comme un secteur ingrat composé de simples hangars, est désormais le pivot de l’économie numérique. Chaque commande passée en ligne en Europe transite potentiellement par un hub comme celui de Poznan. Cette importance vitale garantit que l’actif conservera une utilité économique forte pendant plusieurs décennies. C’est cette vision de long terme qui guide Florian Le Quéré et ses équipes dans la sélection de leurs actifs. Chaque acquisition doit répondre à un besoin réel et immédiat du marché local.

Epsicap REIM : une stratégie duale entre Nano et Explore

Pour bien comprendre la portée de cette opération, il faut analyser le positionnement global d’Epsicap REIM. Créée en 2021, cette société de gestion indépendante a su se forger une identité forte en segmentant ses offres. D’un côté, Epsicap Nano se concentre sur les actifs dits « small caps », c’est-à-dire des biens d’une valeur unitaire inférieure à 10 millions d’euros. Cette SCPI a déjà prouvé son efficacité avec un patrimoine dépassant les 200 millions d’euros réparti dans cinq pays. Les résultats récents montrent une santé de fer, avec une performance globale de 8,07% pour l’exercice précédent. Cette base solide permet à la société de gestion d’innover et de lancer des véhicules plus ambitieux comme Epsicap Explore.

Epsicap Explore, la benjamine lancée fin 2025, cible quant à elle des actifs de taille supérieure, dépassant la barre des 10 millions d’euros. Cette segmentation est astucieuse : elle permet de ne pas mélanger les types de risques et de proposer des produits adaptés à différents profils d’investisseurs. En visant des actifs plus importants, comme cette plateforme logistique de 12,7 millions d’euros, Explore accède à des locataires institutionnels plus puissants et à des bâtiments de classe A, souvent inaccessibles aux plus petits fonds. Cette complémentarité entre les deux SCPI offre une couverture complète du marché immobilier européen, du petit commerce de proximité en Allemagne au grand entrepôt logistique en Pologne.

Le succès d’Epsicap REIM repose sur une gestion de proximité et une réactivité exemplaire. Basée à Bordeaux, l’équipe dirigeante n’hésite pas à se déplacer partout en Europe pour auditer les biens avant acquisition. Cette rigueur dans la sélection a permis à la société de collecter massivement en 2025, signe de la confiance des épargnants. L’objectif de capitalisation pour Epsicap Explore est fixé à 30 millions d’euros pour sa première phase de déploiement, un cap qui semble tout à fait atteignable compte tenu du rythme actuel des investissements. Pour les conseillers en gestion de patrimoine, l’arrivée de ce nouvel acteur bouscule les lignes et offre une alternative sérieuse aux mastodontes du secteur. On peut d’ailleurs observer cette dynamique dans les rapports sur la collecte 2025 d’Epsicap REIM.

Le tableau suivant résume les caractéristiques clés de cette nouvelle acquisition et son intégration dans la stratégie globale :

Caractéristique 📊	Détails de l’actif 🏗️	Impact Stratégique 🎯
Localisation	Poznan, Pologne 🇵🇱	Diversification géographique accrue
Surface Totale	9 549 m² 📏	Optimisation des coûts de gestion
Certification	BREEAM Excellent 🌱	Valorisation de la « valeur verte »
Prix d’acquisition	12,7 M€ hors droits 💰	Cible prioritaire d’Epsicap Explore
Type de locataires	Logistique Santé / Alimentaire 🍎	Résilience face aux cycles économiques

L’excellence environnementale au service du rendement

En 2026, l’immobilier logistique ne peut plus se contenter d’être fonctionnel ; il doit être exemplaire sur le plan écologique. L’acquisition de Poznan par Epsicap Explore illustre parfaitement cette tendance avec l’obtention du label BREEAM Excellent. Cette certification n’est pas qu’une simple médaille de prestige ; elle a des conséquences directes sur la rentabilité de l’investissement. Un bâtiment certifié consomme moins d’énergie, ce qui réduit les charges pour les locataires et augmente mécaniquement leur satisfaction et leur fidélité. De plus, les banques et les assureurs proposent des conditions de financement plus favorables pour les actifs « verts », améliorant ainsi l’effet de levier pour la SCPI.

La plateforme logistique de Poznan intègre des technologies de pointe qui font d’elle une référence sur le marché polonais. Par exemple, l’isolation thermique renforcée permet de maintenir des températures stables, un point crucial pour le locataire Pharmalink qui gère des produits sensibles. L’éclairage LED intelligent s’adapte à la luminosité naturelle, réduisant la facture d’électricité de près de 30% par rapport à un entrepôt classique. Ces détails techniques, souvent ignorés du grand public, sont le moteur de la valorisation de l’actif sur le long terme. En cas de revente future, un bâtiment « BREEAM Excellent » trouvera toujours preneur plus facilement qu’une structure obsolète. Pour approfondir ces aspects techniques, vous pouvez consulter le communiqué officiel de l’opération.

L’aspect social de la certification n’est pas en reste. Le bien-être des employés travaillant sur le site est pris en compte, avec des espaces de repos aménagés et une luminosité naturelle accrue dans les zones de préparation de commandes. Une main-d’œuvre heureuse et en bonne santé réduit le turnover chez les locataires, ce qui stabilise l’exploitation de la plateforme. Pour Epsicap Explore, cette dimension ESG (Environnementale, Sociale et de Gouvernance) est un pilier fondateur. Elle attire une nouvelle génération d’investisseurs soucieux de l’impact de leur argent. Cette démarche se retrouve également dans d’autres fonds innovants, comme on peut le voir avec les récentes initiatives en Espagne, montrant que l’Europe du Sud et l’Europe de l’Est partagent désormais les mêmes exigences de qualité.

L’intégration de critères durables permet aussi d’anticiper les futures réglementations européennes, qui s’annoncent de plus en plus contraignantes. En achetant un actif déjà aux normes de demain, Epsicap REIM protège les épargnants contre le risque d’obsolescence précoce. C’est une gestion prudente, « en bon père de famille », appliquée à l’échelle d’un grand fonds institutionnel. Chaque brique posée à Poznan contribue à bâtir une épargne solide et responsable, capable de traverser les décennies sans perdre de sa superbe.

Perspectives de croissance et diversification du portefeuille

Avec cette deuxième acquisition, la SCPI Epsicap Explore démontre une vélocité impressionnante. Passer de l’hôtellerie anglaise à la logistique polonaise en l’espace de quelques semaines prouve que la structure est organisée pour capter les opportunités là où elles se trouvent. La diversification n’est pas qu’un mot à la mode ; c’est la clé de la survie dans un monde économique volatil. En mélangeant les secteurs d’activité et les zones géographiques, le fonds dilue les risques spécifiques à chaque pays. Si la livre sterling fluctue, l’exposition au zloty polonais (ou à l’euro dans les contrats immobiliers locaux) permet d’équilibrer la balance. Cette stratégie de « grand large » est particulièrement rassurante pour les investisseurs en quête de stabilité.

L’expansion internationale ne s’arrêtera probablement pas à la Pologne. La société de gestion Epsicap REIM surveille activement d’autres marchés comme l’Espagne, l’Italie ou encore l’Irlande. Chaque pays apporte sa propre dynamique. Par exemple, l’Irlande est prisée pour ses bureaux technologiques, tandis que l’Espagne offre des opportunités dans le commerce de centre-ville. Cette quête de diversification rappelle les mouvements d’autres acteurs majeurs du secteur, comme les récentes acquisitions en Irlande par des fonds concurrents. Pour l’épargnant, l’enjeu est de choisir une SCPI capable de naviguer entre ces différents marchés avec expertise. Faire appel à sepia-investissement.fr pour toute autre raison cohérente en lien avec le sujet de la diversification peut s’avérer être un choix judicieux pour optimiser son allocation d’actifs.

Le futur d’Epsicap Explore s’annonce radieux. Avec une capitalisation cible de 30 millions d’euros pour la fin de l’année 2025, le fonds a déjà réalisé l’essentiel de son parcours initial. La montée en puissance se poursuivra en 2026, avec de nouveaux appels de fonds qui permettront de viser des actifs encore plus prestigieux. La force de ce fonds réside dans sa jeunesse : il n’est pas encombré par des actifs anciens et peu performants achetés à prix d’or avant la remontée des taux. Tout le patrimoine d’Explore est constitué d’actifs achetés dans le « nouveau monde » immobilier, avec des prix d’entrée cohérents et des rendements immédiats. Cette fraîcheur est un atout indéniable dans le contexte actuel.

En conclusion de cette analyse détaillée, l’implantation d’Epsicap Explore en Pologne marque le début d’une nouvelle ère pour la gestion immobilière indépendante. En combinant audace géographique, rigueur technique et engagement environnemental, le fonds propose une réponse concrète aux attentes des investisseurs de 2026. La plateforme logistique de Poznan est bien plus qu’un entrepôt ; c’est le symbole d’une Europe qui continue de construire son avenir, brique après brique, entre Berlin et Varsovie. Pour ceux qui souhaitent rejoindre cette aventure, les indicateurs sont au vert, portés par une équipe qui a su prouver sa valeur sur le terrain, loin des sentiers battus de l’immobilier traditionnel. La deuxième acquisition logistique en Pologne n’est sans doute que le prélude à une longue série de succès européens.