Le paysage de la pierre-papier française s’enrichit d’une nouvelle dynamique avec la publication du premier bulletin trimestriel de la SCPI Epsicap Explore. Lancée officiellement à la fin du mois d’octobre 2025 par la société de gestion Epsicap Reim, cette solution d’investissement immobilier affiche déjà des indicateurs de performance qui captent l’attention des observateurs du marché. Avec une capitalisation franchissant la barre des 30 millions d’euros dès ses premiers mois d’existence, le fonds démontre une capacité de collecte et d’exécution rapide, s’appuyant sur une stratégie de diversification européenne ambitieuse et un modèle innovant sans frais de souscription. 🚀

Ce document de référence pour le 4ème trimestre 2025 marque une étape fondatrice pour les 637 associés qui ont rejoint l’aventure. Entre acquisitions stratégiques au Royaume-Uni et en Pologne, et une distribution de dividendes qui débute sur les chapeaux de roues, l’équipe de gestion dessine les contours d’un patrimoine immobilier résilient et performant. Ce rapport financier n’est pas seulement une compilation de chiffres, c’est le témoignage d’une montée en puissance opérationnelle visant à offrir un rendement cible de 6,5 % à ses porteurs de parts, dans un contexte de marché européen riche en opportunités. 📈

En bref : les chiffres clés du T4 2025 📋

• 💰 Capitalisation totale : 30,2 millions d’euros
• 👥 Nombre d’associés : 637
• 🌍 Nombre d’actifs : 3 (Royaume-Uni et Pologne)
• 📊 Taux d’occupation financier (TOF) : 98,36 %
• 💸 Premier dividende versé : 1,46 € par part (brut)
• 🏗️ Rendement moyen à l’acquisition : 8,7 %
• 🔍 Valeur de reconstitution : 257,78 € (soit une décote de 3,02 %)

L’essor fulgurant de la SCPI Epsicap Explore sur le marché de la collecte

Le lancement d’une nouvelle SCPI est toujours un moment charnière dans le secteur de la gestion de patrimoine, mais celui d’Epsicap Explore semble avoir bénéficié d’un alignement de planètes particulièrement favorable en cette fin d’année 2025. La collecte nette réalisée sur le seul quatrième trimestre s’élève à 13,4 millions d’euros, une performance remarquable pour un véhicule qui vient à peine d’ouvrir ses portes au grand public. Ce succès s’explique en grande partie par la confiance accordée par les « Associés Fondateurs », qui avaient déjà injecté 20 millions d’euros au préalable. Parmi eux, l’équipe de gestion elle-même a investi plus d’un million d’euros, un signal fort d’alignement d’intérêts avec les futurs épargnants. 🤝

Imaginez un investisseur comme Marc, cadre supérieur cherchant à diversifier ses actifs sans subir les frais d’entrée traditionnels qui pèsent souvent sur la rentabilité immédiate. En choisissant une structure « zéro frais de souscription », Marc voit l’intégralité de son capital travailler dès le premier jour. C’est précisément ce levier qui a permis à la capitalisation d’atteindre 30,2 millions d’euros au 31 décembre 2025. Le nombre de parts en circulation s’établit désormais à 120 801, au prix unitaire de 250 euros. Pour ceux qui souhaitent évaluer l’impact d’un tel investissement sur leur propre portefeuille, il est pertinent d’utiliser des outils de simulation précis. Pour accéder aux simulateurs SCPI, les plateformes spécialisées offrent des perspectives détaillées sur les projections de revenus futurs. 💻

La dynamique de souscription ne faiblit pas, portée par une communication transparente et des résultats tangibles. La structure de l’actionnariat, composée de plus de 600 associés, montre une granularité saine, évitant une trop forte concentration du capital. Cette base solide permet à la société de gestion de disposer des fonds nécessaires pour saisir des opportunités « midcaps », c’est-à-dire des actifs dont la valeur se situe entre 10 et 20 millions d’euros. Ce segment de marché est souvent délaissé par les très gros fonds institutionnels, laissant le champ libre à des structures agiles comme Epsicap Explore pour négocier des conditions d’achat avantageuses. L’analyse de la SCPI Epsicap Explore confirme cette volonté d’occuper un créneau spécifique et rentable. 🎯

Le déploiement du capital ne se fait pas au hasard. Chaque euro collecté est rapidement fléché vers des actifs générateurs de revenus. En 2026, la stratégie restera fidèle à cette agilité, en privilégiant des dossiers où la valeur ajoutée peut être extraite rapidement. Le succès de cette phase de lancement repose également sur une offre accessible, permettant à de nouveaux épargnants de mettre un pied dans l’investissement immobilier professionnel avec un ticket d’entrée modéré. Cette démocratisation de l’accès à l’immobilier tertiaire européen est l’un des piliers de la philosophie d’Epsicap Reim. 🌍

Une stratégie de déploiement efficace et transparente

La transparence est au cœur du bulletin trimestriel de ce 4ème trimestre 2025. Les épargnants peuvent y lire en détail comment leur argent a été utilisé pour constituer les premières briques du patrimoine. Contrairement à d’autres structures qui peuvent mettre plusieurs mois à investir leur collecte, Epsicap Explore a fait preuve d’une réactivité exemplaire. Cette vélocité est cruciale pour éviter la dilution du rendement, un piège classique pour les fonds en forte croissance. Les processus de décision courts et une connaissance pointue des marchés locaux permettent de transformer la collecte en actifs tangibles en un temps record. ⏱️

Dans un marché où la concurrence est rude, se différencier par l’absence de frais de souscription est un argument massue. Cela oblige toutefois la société de gestion à être d’autant plus rigoureuse sur ses frais de gestion et sur la qualité de son sourcing. Chaque actif doit être une pépite capable de générer un flux de trésorerie immédiat. Pour les investisseurs, cette approche modifie la donne : on ne regarde plus la SCPI comme un placement de très long terme nécessaire pour amortir les frais, mais comme un outil dynamique de rendement dès les premières années. Pour approfondir ces concepts, il est utile de consulter les rendements des SCPI de 2025 pour comparer les différentes approches du marché. 📊

Des acquisitions stratégiques entre le Royaume-Uni et la Pologne

Le patrimoine de la SCPI Epsicap Explore s’est structuré autour de trois acquisitions majeures au cours de ce trimestre, totalisant environ 27,8 millions d’euros d’investissement. Ce choix géographique n’est pas le fruit du hasard : il reflète une volonté de capter des cycles immobiliers différents et des rendements plus attractifs que ceux que l’on trouve actuellement sur le marché hexagonal. Le rendement moyen à l’acquisition, affiché à 8,7 %, témoigne de la capacité du gestionnaire à dénicher des actifs à forte valeur ajoutée. C’est un chiffre impressionnant qui pose les bases d’une distribution solide pour les années à venir. 🇬🇧 🇵🇱

La première pierre de cet édifice international se situe à Preston, au Royaume-Uni. Il s’agit d’un hôtel Premier Inn de 140 chambres, acquis pour 11,3 millions d’euros. Le secteur de l’hôtellerie économique outre-Manche offre une résilience éprouvée, avec des baux souvent très longs et indexés. Ce type d’actif apporte une stabilité bienvenue au portefeuille. À Poznań, en Pologne, la SCPI a mis la main sur une plateforme logistique pour 12,7 millions d’euros. Ce bâtiment, certifié BREEAM Excellent, répond aux standards environnementaux les plus exigeants de 2026. La logistique polonaise bénéficie de la position centrale du pays en Europe et de la croissance continue du e-commerce, offrant ainsi des perspectives de revalorisation à long terme. 📦

La troisième acquisition, plus modeste mais tout aussi stratégique, concerne une participation de 50 % dans un local d’activité situé à Aberdeen, en Écosse, pour un montant de 3,8 millions d’euros. Cette opération a été réalisée via une co-investissement avec la SCPI Epsicap Nano, démontrant les synergies possibles au sein de la gamme gérée par Epsicap Reim. Ce bâtiment est entièrement loué à un acteur industriel solide, garantissant des revenus immédiats. Pour ceux qui s’intéressent au détail de ces opérations, le bulletin trimestriel officiel fournit toutes les spécifications techniques et financières de ces actifs. 🏢

Le choix de ces localisations permet également de bénéficier de la diversification monétaire, notamment avec la Livre Sterling, tout en restant sur des marchés matures et transparents. Pour un investisseur, posséder une fraction d’un hôtel anglais et d’un entrepôt polonais via une seule ligne de portefeuille est un luxe désormais accessible. Cela permet de diluer les risques locatifs et géographiques. Les experts en gestion de patrimoine recommandent souvent cette approche pour protéger le capital contre les chocs régionaux. Pour toute question sur la structuration de votre épargne, n’hésitez pas à solliciter un conseil et accompagnement personnalisé. 🙋‍♂️

Tableau récapitulatif du patrimoine au 31/12/2025 📉

Type d’actif 🏢	Localisation 🌍	Surface (m²) 📏	Montant investi 💰
Hôtellerie (Premier Inn)	Preston, UK 🇬🇧	N/A	11,3 M€
Logistique (BREEAM)	Poznań, PL 🇵🇱	~15 000	12,7 M€
Local d’activité (50%)	Aberdeen, UK 🏴󠁧󠁢󠁳󠁣󠁴󠁿	~3 500	3,8 M€

Focus sur la qualité environnementale et la logistique

L’acquisition de Poznań mérite une attention particulière. En 2026, la conformité ESG (Environnemental, Social et Gouvernance) n’est plus une option mais une nécessité pour assurer la pérennité d’un patrimoine immobilier. Une plateforme logistique certifiée BREEAM Excellent assure non seulement des charges d’exploitation réduites pour le locataire, mais garantit aussi une meilleure liquidité sur le marché secondaire en cas de revente. Les investisseurs sont de plus en plus sensibles à ces critères, qui deviennent des indicateurs de performance à part entière dans chaque rapport financier. 🌱

Le marché polonais de la logistique continue d’afficher des taux de vacance historiquement bas. En ciblant des zones industrielles bien connectées aux réseaux de transport européens, Epsicap Explore s’assure une demande locative pérenne. C’est cette vision de long terme qui permet de viser un TRI (Taux de Rendement Interne) de l’ordre de 7,5 % sur 8 ans. Pour comparer ces performances avec d’autres véhicules récents, vous pouvez consulter les informations sur la performance des nouvelles SCPI lancées sur la même période. La sélectivité reste le maître-mot pour maintenir un niveau de qualité élevé. 🚚

Performance financière et distribution des premiers dividendes

La question qui brûle les lèvres de chaque associé concerne le rendement effectif de son placement. Pour ce premier trimestre opérationnel, Epsicap Explore n’a pas déçu. La SCPI a annoncé le versement d’un premier acompte sur dividende de 1,46 € par part. Ce montant, brut de fiscalité étrangère, est en parfaite adéquation avec l’objectif annuel de 6,5 %. Pour un investisseur ayant acquis ses parts à 250 €, ce début de distribution mensuelle est un signal de santé financière très positif. Il valide la stratégie d’acquisition d’actifs « immédiatement productifs ». 💸

Au-delà du dividende, la valeur de reconstitution est un indicateur fondamental de la solidité du fonds. Au 31 décembre 2025, elle a été établie à 257,78 € par l’expert indépendant BNP Paribas Valuation. Cela signifie que le prix de souscription de 250 € affiche une décote de 3,02 %. En d’autres termes, les nouveaux entrants achètent la part moins cher que la valeur réelle des actifs nets qui la composent. C’est une excellente nouvelle pour les associés actuels, car cela suggère un potentiel de revalorisation du prix de la part à l’avenir, si la tendance se confirme. 💎

La gestion financière de la SCPI se veut prudente. Le ratio d’endettement (LTV) est maintenu à un niveau très bas de 8,6 %. Ce faible levier est principalement dû au financement temporaire de la TVA sur l’acquisition polonaise. Cette retenue en matière de dette offre une marge de manœuvre considérable pour de futures opportunités, tout en protégeant le fonds contre d’éventuelles remontées brutales des taux d’intérêt. Pour optimiser votre propre gestion de patrimoine, il est crucial de comprendre comment ces ratios impactent la sécurité de votre capital. Faire appel à des experts pour un conseil et accompagnement peut s’avérer déterminant dans vos choix d’allocation. 🛡️

Les dividendes versés par Epsicap Explore bénéficient également de la fiscalité avantageuse des revenus de source étrangère. Comme les actifs sont situés hors de France, les prélèvements sociaux (CSG/CRDS) ne s’appliquent pas de la même manière, et un crédit d’impôt peut être accordé selon les conventions fiscales en vigueur. Cela booste mécaniquement le rendement net dans la poche de l’épargnant par rapport à une SCPI 100 % française. Pour suivre l’évolution de ces rendements et rester informé des dernières annonces, gardez un œil sur les actualités publiées par les plateformes spécialisées. 🌍

Analyse de la valeur de reconstitution et perspectives de croissance

La valeur de reconstitution est souvent perçue comme le « vrai » prix de la SCPI. Le fait qu’elle soit supérieure au prix de souscription montre que les frais de constitution du patrimoine et les droits de mutation ont déjà été absorbés par la valorisation des actifs. C’est un gage de qualité pour la gestion d’Epsicap Reim. Les associés fondateurs voient ainsi leur mise initiale protégée par une base d’actifs solide et expertisée. En 2026, l’enjeu sera de maintenir cette valeur tout en intégrant de nouveaux immeubles au portefeuille. 🏢

La prévision d’un rendement de 6,5 % est ambitieuse mais réaliste au regard du rendement à l’acquisition de 8,7 % réalisé sur les premiers dossiers. Cette marge de sécurité permet de couvrir les frais de gestion et de constituer des réserves (Report à Nouveau) pour lisser les dividendes futurs en cas d’imprévus locatifs. Pour un épargnant, cette régularité est la clé d’un investissement serein. La SCPI s’affirme comme un moteur de performance au sein d’une allocation diversifiée. 🔋

Gestion locative et excellence opérationnelle

Posséder des murs est une chose, les gérer en est une autre. Au 31 décembre 2025, la SCPI Epsicap Explore affiche un Taux d’Occupation Financier (TOF) de 98,36 % et un Taux d’Occupation Physique (TOP) de 99 %. Ces chiffres frôlent la perfection et témoignent d’une sélection rigoureuse des locataires. Sur les 18 580 m² que compte déjà le patrimoine, la quasi-totalité est louée à des entreprises de premier plan. La vacance résiduelle, extrêmement limitée, concerne uniquement un plateau de bureaux à Preston, qui fait déjà l’objet d’une commercialisation active. 🤝

La gestion locative est le moteur invisible de la SCPI. Elle implique une relation de proximité avec les locataires pour anticiper les départs, négocier les renouvellements de baux et s’assurer du paiement ponctuel des loyers. Dans le cas de l’hôtel Premier Inn, le bail est de type « triple net », ce qui signifie que la quasi-totalité des charges (entretien, assurance, taxes) incombe au locataire. Pour la SCPI, c’est une garantie de revenus nets de frais de gestion technique. Cette simplicité opérationnelle est très recherchée par les gérants pour stabiliser le cash-flow. 🏦

L’expertise de BNP Paribas Valuation, mandaté comme expert indépendant, apporte une couche de sécurité supplémentaire. Les actifs sont évalués régulièrement pour refléter la réalité du marché. Cette rigueur dans l’estimation permet d’éviter les mauvaises surprises et de garantir que la valeur de la part est toujours en adéquation avec la valeur des immeubles. Pour un associé, savoir que son patrimoine immobilier est surveillé par des tiers de confiance est essentiel. Si vous souhaitez comparer cette gestion avec d’autres acteurs, vous pouvez consulter le bulletin d’Iroko Atlas, une autre SCPI dynamique du marché. 🧐

Le pilotage des actifs à l’étranger nécessite des relais locaux efficaces. Epsicap Reim s’appuie sur des partenaires de gestion spécialisés dans chaque pays pour assurer une maintenance optimale des bâtiments. Une plateforme logistique comme celle de Poznań demande un suivi technique précis pour conserver ses certifications environnementales. Cette excellence opérationnelle se traduit directement dans la satisfaction des locataires et, par extension, dans la pérennité du rendement pour les épargnants. 🌟

Maîtrise de la vacance et optimisation des revenus

La petite vacance constatée à Preston est vue par la société de gestion comme une opportunité plutôt que comme un problème. Dans un marché de bureaux bien orienté, libérer un plateau peut permettre de renégocier un bail à un niveau de loyer supérieur, reflétant l’inflation et la demande locale. Cette gestion active du « turnover » locatif est indispensable pour faire croître les revenus du fonds. Les associés sont informés en temps réel de l’avancée de ces commercialisations via les rapports trimestriels. 📈

Pour un investisseur, un TOF élevé est le signe que le gestionnaire ne s’est pas trompé dans son sourcing. Des actifs bien placés et adaptés aux besoins des entreprises trouvent toujours preneurs. C’est là que réside la véritable valeur de la gestion de patrimoine immobilier : transformer des briques en un flux financier régulier et sécurisé. Pour ceux qui envisagent de renforcer leur position, il peut être judicieux d’utiliser les simulateurs SCPI pour calculer l’impact de nouveaux versements programmés. 💰

Perspectives 2026 : vers une expansion européenne maîtrisée

L’année 2026 s’ouvre avec des ambitions claires pour la SCPI Epsicap Explore. Forte de ses premiers succès, la société de gestion entend poursuivre la construction de son patrimoine en explorant de nouveaux marchés européens. L’Allemagne, l’Espagne ou les pays nordiques pourraient entrer dans le radar du fonds, toujours avec cette cible privilégiée des actifs « midcaps ». La taille de ces cibles permet de maintenir une agilité que les géants du secteur perdent parfois, tout en offrant une diversification géographique optimale pour les associés. 🚀

L’objectif de distribution de 6,5 % reste le cap pour l’année à venir. Avec un pipe d’acquisitions déjà bien rempli, la société de gestion est confiante dans sa capacité à investir la collecte future sans dégrader la performance globale. Le ratio d’endettement très bas laisse également la porte ouverte à l’utilisation du levier de crédit si des opportunités d’achat exceptionnelles se présentent. En 2026, le coût de la dette s’étant stabilisé, le recours à l’emprunt pourrait devenir un accélérateur de rendement intéressant pour le fonds. 🏦

Pour les investisseurs, Epsicap Explore représente une nouvelle génération de SCPI, plus transparente, plus directe et résolument tournée vers l’international. Le modèle sans frais de souscription séduit une clientèle de plus en plus éduquée financièrement, qui cherche à maximiser son capital dès le départ. Pour rester au courant des prochaines étapes de ce développement, il est recommandé de suivre les actualités régulières, comme celles sur la facilité d’accès pour les investisseurs. L’aventure ne fait que commencer, et le bulletin trimestriel du T4 2025 n’était que le premier chapitre d’une longue série. 📖

Enfin, l’accent mis sur la durabilité et l’adaptation des bâtiments aux nouveaux usages (télétravail, logistique urbaine, hôtellerie de loisir) restera le fil conducteur de la stratégie d’investissement. Dans un monde en mutation, la résilience du patrimoine immobilier dépend de sa capacité à évoluer avec son temps. Epsicap Explore semble avoir intégré ces paradigmes dès sa conception, offrant ainsi une solution d’épargne robuste pour les années 2026 et au-delà. Pour toute question sur la manière d’intégrer ce fonds dans votre stratégie globale, un conseil et accompagnement professionnel sera toujours votre meilleur atout. 🌍✨