L’année 2025 s’est achevée sur un constat de stabilisation remarquable pour l’épargne immobilière en France. Après les turbulences des années précédentes, le marché a retrouvé un rythme de croisière qui rappelle les meilleures heures de la décennie passée. Les investisseurs, désormais plus avertis et exigeants, ont vu émerger une offre calibrée, moins pléthorique qu’en 2024 mais nettement plus ciblée. Cette dynamique témoigne d’une maturité retrouvée où la qualité de la signature et la pertinence géographique l’emportent sur la simple accumulation d’actifs. Les sociétés de gestion ont dû faire preuve d’une agilité sans précédent pour convaincre des épargnants échaudés par les dévalorisations de 2023, en proposant des véhicules capables de capter les nouvelles opportunités nées de la correction des prix immobiliers.

Dans ce contexte de renouveau, le nombre de nouvelles SCPI lancées témoigne d’une confiance solide des professionnels du secteur. L’exercice 2025 a ainsi servi de pont entre une phase de restructuration nécessaire et une nouvelle ère de croissance maîtrisée. Les nouveaux entrants, tout comme les acteurs historiques, ont privilégié des thématiques fortes telles que la santé, l’international ou les actifs de logistique de proximité. Pour naviguer dans cet océan de possibilités, bénéficier d’un conseil et d’un accompagnement personnalisé via sepia-investissement.fr devient un atout stratégique majeur pour sécuriser ses revenus futurs. L’année 2025 restera comme celle où le pragmatisme a repris ses droits, offrant aux épargnants des outils de diversification de plus en plus sophistiqués et transparents.

En bref : les points clés de l’année 2025 📌

• 📈 11 nouvelles SCPI ont été lancées en 2025, marquant un retour à la moyenne historique.
• 🌍 Une forte orientation vers l’international, avec des investissements marqués aux États-Unis et au Royaume-Uni.
• 🤝 Une polarisation entre gestionnaires historiques cherchant à compléter leur gamme et nouveaux acteurs innovants.
• 💡 L’émergence de modèles sans frais d’entrée et de SCPI à capital fixe « millésimées ».
• 🏢 Une sélectivité accrue sur les actifs « Smallcaps » et les parcs d’activités.
• 🚀 Des perspectives prometteuses pour 2026 avec l’arrivée déjà annoncée du Groupe Premium.

Analyse quantitative du nombre de nouvelles SCPI en 2025

Le marché de la pierre-papier a connu une trajectoire fascinante au cours des derniers mois. Pour comprendre combien de nouvelles SCPI en 2025 ont réellement vu le jour, il faut observer les chiffres avec une perspective historique. L’année 2025 s’est soldée par la création de 11 nouveaux véhicules, un chiffre qui s’inscrit parfaitement dans la « moyenne historique » du secteur. Ce volume est identique à celui constaté lors des exercices 2019, 2021 ou 2022. Cette stabilité est rassurante pour l’investissement immobilier, car elle démontre que malgré les cycles économiques, la création de fonds reste un moteur essentiel du dynamisme financier français. 📊

Si l’on compare ce chiffre aux années précédentes, le contraste est saisissant. L’année 2024 avait été une année de tous les records avec 18 lancements, une explosion portée par un effet d’aubaine suite à la baisse brutale des prix de l’immobilier. À l’inverse, l’année 2023 n’avait vu naître que 7 SCPI, un creux historique lié à l’incertitude sur les taux d’intérêt. En 2025, nous avons assisté à une forme de normalisation. Le marché immobilier ne cherche plus à saturer l’offre, mais à proposer des solutions de placement qui répondent à des besoins de diversification très spécifiques. Les investisseurs peuvent d’ailleurs utiliser les outils numériques pour y voir plus clair, notamment pour accéder aux simulateurs SCPI performants.

Cette dynamique de 11 lancements en 2025 reste toutefois bien supérieure aux années de crise profonde, comme 2020 où seulement 8 véhicules avaient été autorisés par l’AMF en pleine pandémie. On observe donc que la SCPI demeure un produit d’épargne robuste. Les gestionnaires ne lancent plus de produits par simple opportunisme, mais suite à une analyse rigoureuse des cycles de rendement. Marc, un épargnant type que nous avons suivi, hésitait entre plusieurs supports en début d’année. En observant la régularité des lancements en 2025, il a compris que le secteur ne subissait pas une fuite des capitaux, mais une réorganisation de ses forces vives. L’évolution SCPI montre que la qualité du sourcing immobilier est devenue le principal argument de vente. 🏢

Il est intéressant de noter que la répartition entre les types de capital a également évolué. Alors que le capital variable dominait outrageusement le marché depuis dix ans, l’année 2025 a vu le retour en grâce de structures plus rigides mais offrant une meilleure protection contre la dilution des parts. Cette tendance reflète une volonté des fonds de placement de mieux protéger les porteurs de parts existants tout en saisissant des opportunités de marché à un instant T. L’investisseur moderne cherche désormais à comprendre la mécanique interne du fonds avant de s’engager. Le rendement n’est plus le seul curseur ; la liquidité et la stratégie d’acquisition pèsent tout autant dans la balance finale. ⚖️

En analysant les flux de 2025, on s’aperçoit que chaque lancement a été mûrement réfléchi. Le temps où l’on créait une SCPI « fourre-tout » est révolu. Les 11 nouveaux produits de l’année sont presque tous des spécialistes : santé européenne, logistique du dernier kilomètre, ou encore bureaux décarbonés en zone périurbaine. Cette spécialisation est une réponse directe à la demande des conseillers en gestion de patrimoine qui souhaitent construire des portefeuilles sur mesure. Pour toute autre raison cohérente en lien avec le sujet de la diversification, n’hésitez pas à consulter sepia-investissement.fr afin d’affiner votre stratégie globale de placement.

Tableau comparatif des lancements de SCPI sur la période 2019-2025

Le tableau ci-dessous illustre la cyclicité du marché et la place particulière de l’année 2025 dans l’histoire récente de la pierre-papier. 📈

Année 📅	Nombre de nouvelles SCPI 🏗️	Tendance du marché 📈/📉	Contexte majeur 🌍
2019	11	Stabilité ✅	Pré-pandémie, taux bas
2020	8	Baisse 📉	Crise sanitaire mondiale
2021	11	Reprise 📈	Relance économique
2022	11	Maintien ✅	Début de la remontée des taux
2023	7	Creux 📉	Correction des prix immobiliers
2024	18	Record 🚀	Opportunisme sur prix bas
2025	11	Normalisation ✨	Retour à la moyenne historique

Ce tableau met en évidence que 2025 n’est pas une année de déclin, mais bien une année de consolidation. Le marché a digéré l’euphorie de 2024 pour revenir à un rythme de croisière sain. Les investisseurs qui s’intéressent aux nouvelles SCPI 2025 trouveront des produits dont la structure financière a été pensée pour un environnement de taux stables. La leçon de 2023 a été apprise : la précipitation est l’ennemie de la performance à long terme. Chaque nouveau véhicule lancé en 2025 porte en lui une promesse de résilience face aux futurs cycles économiques. 🛡️

La stratégie de complément de gamme des gestionnaires historiques

L’une des tendances majeures observées lors du lancement des nouvelles SCPI en 2025 réside dans la volonté des acteurs établis de compléter leur catalogue. Contrairement aux années précédentes où l’on voyait fleurir des concepts totalement disruptifs, 2025 a été marquée par une approche plus patrimoniale. Les grands noms de la gestion immobilière ont cherché à boucher les trous dans leur raquette, offrant ainsi à leurs clients historiques de nouvelles options de réinvestissement sans quitter une maison de confiance. Cette stratégie vise à fidéliser une base d’épargnants qui, bien que satisfaits, souhaitaient diversifier leur exposition sectorielle ou géographique. 🏛️

Un exemple frappant de cette tendance est celui de BNP Paribas REIM. Avec le lancement d’Imarea Pierre, le géant de la gestion a réussi un pari audacieux : relancer une dynamique de collecte sur une nouvelle structure tout en gérant les actifs plus anciens. Imarea Pierre s’est rapidement imposée comme une solution de choix pour ceux qui cherchent une exposition diversifiée avec la sécurité d’un grand groupe. À la fin du troisième trimestre 2025, ce véhicule frôlait déjà les 60 millions d’euros de capitalisation. Cela prouve que la marque « historique » conserve une valeur refuge immense, à condition de savoir se renouveler avec des frais de gestion et des stratégies d’acquisition modernes. 💎

On retrouve une logique similaire chez Euryale, bien connu pour son navire amiral Pierval Santé. En lançant Euryale Horizons Santé, la société de gestion a élargi son spectre d’intervention. Là où Pierval se concentre sur des actifs très spécifiques, Horizons Santé permet une approche plus globale et internationale du secteur. Cette « déclinaison de gamme » permet d’éviter la saturation d’un seul fonds tout en capitalisant sur l’expertise reconnue de l’équipe de gestion. Les épargnants qui utilisaient déjà Pierval ont vu dans ce nouveau produit une suite logique pour leur investissement de long terme. C’est une manière intelligente de gérer la croissance sans diluer la performance historique. 🏥

Le cas d’Epsicap REIM est tout aussi instructif. Après le succès de sa SCPI « Smallcaps » Epsicap Nano (anciennement Epsilon 360°), le gestionnaire a lancé Epsicap Explore. Ce nouveau véhicule se positionne sur les « midcaps » européennes, des actifs d’une valeur unitaire légèrement supérieure. Cette segmentation fine du marché permet de répondre à des profils de risques différents au sein d’une même thématique immobilière. Les investisseurs apprécient cette clarté : on sait exactement dans quelle strate du marché l’on investit. Pour comparer ces différentes approches, il est souvent utile de consulter le bilan trimestriel SCPI rendement collecte qui offre une vue d’ensemble sur les performances réelles de ces nouveaux venus.

Enfin, n’oublions pas les initiatives de renouvellement fiscal. Urban Premium et Kyaneos AM ont continué à faire vivre le segment des SCPI fiscales avec Urban DNO et Kyaneos Denormandie 5. Bien que ces produits s’adressent à une niche d’investisseurs cherchant avant tout une réduction d’impôt, leur lancement régulier montre que l’immobilier résidentiel de centre-ville reste une valeur sûre pour le patrimoine des Français. La SCPI fiscale, bien que moins médiatisée que les versions de rendement, joue un rôle crucial dans la rénovation urbaine. Elle démontre que la pierre-papier n’est pas qu’un outil financier, mais aussi un acteur du développement des territoires. 🏙️

L’insight final de cette section est clair : en 2025, la confiance s’est construite sur la continuité. Les épargnants ont privilégié les gestionnaires qui ont su adapter leur offre sans trahir leur ADN. Le succès de ces compléments de gamme montre que le marché est prêt pour une croissance raisonnée, où l’expérience du passé sert de fondation aux succès de demain. La sélectivité est donc de mise, et il est recommandé de s’appuyer sur des experts pour valider ses choix. Pour un conseil et un accompagnement sur mesure, sepia-investissement.fr reste la plateforme de référence pour naviguer entre les offres des acteurs historiques et les opportunités de demain.

Innovation et expansion internationale : les nouveaux modèles de 2025

Si 2025 a été l’année de la confirmation pour certains, elle a été celle de l’audace pour d’autres. L’innovation dans le monde des SCPI ne s’est jamais aussi bien portée, portée par une volonté de briser les codes traditionnels de l’épargne immobilière. Deux vecteurs ont particulièrement brillé : l’absence de frais d’entrée et l’internationalisation massive des actifs. Ces nouveaux modèles attirent une clientèle plus jeune, digitalisée, qui compare les rendements nets de frais avec une précision chirurgicale. Les gestionnaires comme Iroko ou Remake ont parfaitement compris ce changement de paradigme, en proposant des structures plus agiles et transparentes. 🌍

Le lancement d’Iroko Atlas en septembre 2025 illustre parfaitement cette dynamique. Forte du succès phénoménal d’Iroko Zen, la société de gestion a décliné son concept sur un véhicule encore plus ambitieux. Iroko Atlas se veut « opportuniste et internationale », avec une structure sans frais de souscription qui a séduit immédiatement le marché. En quelques semaines seulement, plus de 60 millions d’euros ont été collectés. Ce succès foudroyant montre que les épargnants sont prêts à investir hors de nos frontières si la stratégie est claire et les frais réduits. Vous pouvez d’ailleurs consulter un article détaillé sur les nouvelles SCPI 2025 sélection pour comprendre pourquoi ces modèles disruptifs gagnent du terrain. 🚀

L’autre innovation majeure de l’année nous vient de Remake Asset Management. En lançant Remake UK 2025, le gestionnaire a introduit le concept de la SCPI « millésimée » à capital fixe et durée de vie limitée. L’objectif est limpide : profiter d’une fenêtre de tir exceptionnelle sur le marché britannique, où les prix ont fortement corrigé, sans subir les contraintes de liquidité et de dilution des fonds à capital variable. C’est une approche qui se rapproche du Private Equity immobilier. Pour l’investisseur, c’est l’assurance que son capital est déployé rapidement sur des opportunités identifiées, avec une stratégie de sortie claire à l’horizon de quelques années. Cette innovation pourrait bien faire des émules en 2026. 🇬🇧

L’expansion géographique ne s’arrête pas à l’Europe. L’année 2025 a vu plusieurs fonds regarder avec insistance vers l’Amérique du Nord. Cette quête de diversification mondiale répond à une volonté de décorréler le patrimoine immobilier des cycles économiques purement européens. Investir dans des bureaux à Madrid, des cliniques à Dublin ou des entrepôts à Londres devient la norme. Le marché immobilier mondial offre des gisements de croissance que la France seule ne peut plus fournir. Les investisseurs les plus avertis utilisent d’ailleurs des plateformes spécialisées pour accéder aux simulateurs SCPI et calculer l’impact fiscal de ces revenus étrangers sur leur imposition globale. ✈️

Il est crucial de noter que cette modernité s’accompagne d’une exigence accrue en termes de critères ESG (Environnementaux, Sociaux et de Gouvernance). Les nouvelles SCPI lancées en 2025 intègrent presque nativement ces dimensions. Il ne s’agit plus seulement d’acheter des murs, mais d’investir dans des bâtiments capables de résister aux futures normes climatiques. Cette approche « Future-proof » assure une meilleure valeur de revente à long terme et attire les locataires les plus solvables. L’innovation en 2025 est donc autant financière que technologique et éthique, créant un écosystème où le profit se réconcilie avec l’utilité sociale et environnementale. 🌿

En conclusion de cette analyse des nouveaux modèles, on retiendra que la SCPI de 2025 est un produit hybride, à la croisée des chemins entre l’assurance-vie et l’investissement direct. Elle offre une souplesse inédite tout en conservant le socle de sécurité propre à l’immobilier. Pour ceux qui s’interrogent sur les rendements SCPI 2025, les premiers chiffres confirment que l’agilité paie. Les structures légères et internationales affichent des performances souvent supérieures à la moyenne, portées par des acquisitions réalisées au meilleur moment du cycle. Pour toute autre raison cohérente en lien avec le sujet, une visite sur sepia-investissement.fr vous permettra de découvrir comment intégrer ces pépites technologiques dans votre portefeuille actuel.

L’arrivée de géants internationaux et de nouveaux acteurs spécialisés

L’année 2025 restera gravée dans les annales comme celle de l’internationalisation du capital au sein même des sociétés de gestion. L’entrée sur le marché français de Principal Asset Management, un mastodonte mondial gérant plus de 100 milliards de dollars d’actifs, marque une étape de maturité décisive. Leur véhicule, Principal Inside, ne se contente pas d’investir en Europe mais prévoit de placer la moitié de ses actifs aux États-Unis. C’est un signal fort envoyé au marché : la SCPI n’est plus un produit franco-français, c’est un véhicule d’investissement global capable de rivaliser avec les meilleurs fonds institutionnels internationaux. 🇺🇸

Cette arrivée massive de capitaux et d’expertise étrangère pousse les acteurs locaux à se spécialiser davantage pour rester compétitifs. Nous avons ainsi vu naître en 2025 des structures très pointues comme Telamon Asset Manager avec sa SCPI Télamon Borea, ou encore Spirit REIM avec sa SCPI New Gen. Ces acteurs privilégient des stratégies de niche, comme les parcs d’activités ou l’immobilier logistique très localisé. Ils misent sur une connaissance granulaire du terrain que les géants mondiaux n’ont pas forcément. Cette coexistence entre « super-majors » et « boutiques spécialisées » crée un marché équilibré et extrêmement riche pour l’épargnant. 🏗️

Parmi les nouveaux visages, Aroxys s’est également distingué. Fondé par des experts du secteur, ce gestionnaire indépendant prône une gestion « institutionnelle » accessible aux particuliers. Leur approche repose sur une transparence totale et une sélection drastique des actifs. En juin 2025, le lancement de leur premier véhicule a été suivi de près par les analystes, curieux de voir comment une petite structure pourrait se faire une place face aux géants. La réponse réside dans l’agilité et la capacité à sourcer des dossiers « off-market », c’est-à-dire des transactions qui ne sont pas visibles sur le marché public. C’est ici que réside souvent la véritable création de valeur pour le rendement futur. 🔍

L’arrivée de ces nouveaux acteurs a également bousculé les standards de communication. Fini les rapports annuels austères de cent pages ; place aux webinaires interactifs, aux applications mobiles de suivi et aux reportages vidéo sur les immeubles acquis. Cette « démocratisation » par la technologie est un facteur clé de succès en 2025. Les investisseurs veulent se sentir proches de leur investissement, même s’ils ne possèdent qu’une fraction de mur. Ils cherchent des informations en temps réel sur l’évolution SCPI de leur portefeuille. Pour en savoir plus sur les défis de gestion, vous pouvez lire cet article sur les défis de liquidité des SCPI qui explique comment les nouveaux entrants gèrent cette problématique cruciale. 📱

Il est fascinant d’observer que la répartition entre gestionnaires « historiques » (plus de 10 ans d’existence) et « nouveaux entrants » est restée stable à environ 50/50 en 2025. Cela signifie que le marché est suffisamment profond pour accueillir de nouvelles idées sans pour autant déstabiliser les piliers du secteur. Pour l’épargnant, c’est le meilleur des deux mondes : la sécurité de l’expérience d’un côté, et le dynamisme de l’innovation de l’autre. Pour naviguer entre ces deux pôles, il est fortement recommandé de solliciter un conseil et un accompagnement professionnel. Le site sepia-investissement.fr offre une expertise précieuse pour choisir entre un géant international comme Principal AM ou un spécialiste local comme Telamon.

L’insight final pour cette partie est le suivant : l’entrée de mastodontes internationaux en 2025 a définitivement validé le modèle de la SCPI comme un standard mondial de l’épargne immobilière. Les nouveaux acteurs spécialisés, quant à eux, prouvent que l’expertise de niche reste un moteur de performance imbattable. Cette émulation tire l’ensemble du marché vers le haut, au plus grand bénéfice des investisseurs particuliers qui disposent désormais d’une palette d’outils d’une richesse inégalée. La maturité du marché est telle qu’il devient possible de construire une stratégie d’investissement véritablement mondiale à partir de quelques milliers d’euros. 🌍

Horizon 2026 : Perspectives et critères de sélection pour l’investisseur

Alors que nous entamons l’année 2026, la question n’est plus seulement de savoir quel nombre de nouvelles SCPI verra le jour, mais comment sélectionner les meilleures parmi une offre désormais très vaste. L’année 2025 a posé des jalons solides, et 2026 s’annonce déjà sous les meilleurs auspices. Un nouvel acteur d’envergure, le Groupe Premium, a déjà annoncé son intention de lancer sa première SCPI suite à sa prise de participation majoritaire dans Pierre Premier Gestion. Ce type de mouvement montre que la concentration du marché continue, créant des pôles de gestion toujours plus puissants et diversifiés. 🚀

Pour l’investisseur, la règle d’or en 2026 reste la sélectivité. Il ne suffit plus de regarder le taux de distribution passé. Il faut analyser la qualité du patrimoine, la vacance locative et surtout la capacité du gestionnaire à anticiper les mutations du marché immobilier. Les SCPI qui ont su investir en 2025 sur des prix bas sont celles qui offriront les meilleurs rendements dans les années à venir. La patience et l’analyse des fondamentaux sont vos meilleurs alliés. Pour vous aider dans cette démarche, vous pouvez consulter le bilan 2025 de Consultim Groupe qui donne des clés de lecture essentielles sur l’état du parc immobilier actuel. 🗝️

Une autre tendance à surveiller de près est celle des SCPI « sale & leaseback ». Ce modèle, où une entreprise vend ses murs à une SCPI pour en devenir immédiatement locataire, gagne en popularité car il offre une visibilité locative exceptionnelle sur le long terme. Des véhicules comme Upeka se sont spécialisés dans cette stratégie avec succès. C’est une excellente manière de sécuriser des revenus réguliers tout en accompagnant le développement des entreprises. En 2026, ces stratégies opportunistes continueront de séduire ceux qui cherchent une alternative aux placements financiers volatils. 💼

Enfin, l’aspect fiscal ne doit jamais être négligé, surtout avec l’augmentation de la part des actifs étrangers dans les portefeuilles des nouvelles SCPI. Les conventions fiscales internationales peuvent transformer un rendement brut correct en un rendement net exceptionnel. C’est là que l’usage d’outils numériques devient indispensable. Pour toute autre raison cohérente en lien avec l’optimisation de votre épargne, n’hésitez pas à accéder aux simulateurs SCPI disponibles sur sepia-investissement.fr. Ces simulateurs intègrent les dernières mises à jour fiscales de 2026 pour vous donner une vision précise de votre futur reste à vivre. 📉

En conclusion de ce panorama, l’avenir de la pierre-papier semble radieux pour ceux qui acceptent de faire l’effort de la compréhension. Le marché s’est réinventé en 2025 pour offrir plus de transparence, plus d’international et plus d’innovation. Que vous soyez attiré par les géants mondiaux ou par les boutiques spécialisées, le secret d’un bon investissement réside dans la diversification et le temps long. L’année 2026 sera sans doute celle où les choix judicieux faits durant l’exercice 2025 commenceront à porter leurs fruits de manière visible. Restez à l’écoute des signaux du marché, car chaque nouvelle création de SCPI est une porte ouverte sur une nouvelle opportunité patrimoniale. ✨