En bref :

➡️ Acquisition Stratégique : La SCPI Upêka, pilotée par Axipit Real Estate Partners, a finalisé l’acquisition d’un ensemble immobilier mixte de 8 560 m² à La Tourette, dans le Forez. Cette opération financière renforce son ancrage sur le territoire français.

➡️ Mécanisme de Sale and Lease-Back : L’opération a été réalisée via un montage en sale and lease-back (cession-bail), une méthode qui permet à l’entreprise vendeuse de libérer des liquidités tout en restant locataire de ses propres murs.

➡️ Locataire de Qualité : Le site est entièrement loué par un fabricant français de mobilier médicalisé, une entreprise historique fondée en 1947. Un bail d’une durée ferme de 11 ans a été signé, assurant une visibilité locative exceptionnelle pour la SCPI.

➡️ Portefeuille Européen Robuste : Cette transaction porte le portefeuille d’Upêka à 14 actifs, répartis sur quatre pays européens, avec une capitalisation de 40 millions d’euros et un taux d’occupation financier de 100% fin 2025.

➡️ Performance Élevée : La SCPI affiche des performances solides avec un taux de distribution brut de 7,96% en 2024, et le rendement de cette nouvelle acquisition se situe au-dessus de la moyenne du portefeuille, promettant de soutenir cette dynamique positive.

Le mécanisme du sale and lease-back, un levier de croissance pour la SCPI Upêka dans le Forez

L’opération financière menée par la SCPI Upêka dans la région du Forez illustre de manière concrète la pertinence du mécanisme de sale and lease-back, ou cession-bail en français. Ce montage, de plus en plus prisé dans l’univers de l’immobilier d’entreprise, constitue une solution à double détente, bénéfique à la fois pour l’entreprise qui cède son bien et pour l’investisseur qui l’acquiert. Le principe est d’une clarté remarquable : une société propriétaire de ses murs les vend à un investisseur, comme une SCPI, et signe simultanément un contrat de location pour continuer à occuper les lieux. L’entreprise vendeuse se transforme ainsi en locataire. Pour la société de mobilier médicalisé de La Tourette, cette transaction représente une formidable opportunité stratégique. En cédant son actif immobilier de 8 560 m², elle convertit un capital immobilisé en liquidités immédiatement disponibles. Cet argent frais peut alors être réinjecté directement dans son cœur de métier : innovation, développement de nouvelles gammes de produits, expansion commerciale ou encore modernisation de l’outil de production. Plutôt que de posséder des murs, l’entreprise investit dans ce qui crée sa véritable valeur ajoutée, tout en conservant son centre opérationnel stratégique sans interruption d’activité. C’est une démarche qui optimise le bilan de l’entreprise en allégeant son passif et en renforçant ses capacités d’investissement.

Du point de vue de la SCPI Upêka, cette opération financière est tout aussi avantageuse. L’acquisition via un sale and lease-back élimine l’une des incertitudes majeures de tout investissement locatif : la recherche d’un locataire. Ici, l’actif est acheté avec un locataire déjà en place, solide et connaissant parfaitement les lieux. Plus encore, le bail signé est d’une durée ferme de 11 ans. Cette clause de fermeté est capitale, car elle garantit à la SCPI un flux de revenus locatifs sécurisé sur plus d’une décennie, sans risque de vacance ou de renégociation à court terme. Le rendement est donc immédiat et prévisible. Dans un contexte économique où la visibilité à long terme est un atout majeur, ce type de bail représente une véritable ancre de stabilité pour le portefeuille. Cette approche permet à Axipit Real Estate Partners, la société de gestion, de sélectionner des entreprises de premier plan, bien implantées dans leur tissu économique local, comme c’est le cas avec ce fabricant historique présent depuis 1947. La connaissance approfondie du locataire et de son marché devient un critère d’investissement aussi important que la qualité intrinsèque du bâtiment. Cette stratégie illustre une vision moderne de l’investissement immobilier, où la création d’un partenariat durable avec le locataire prime sur une simple relation propriétaire-occupant. Pour approfondir la compréhension des stratégies innovantes adoptées par les SCPI, il est intéressant d’explorer les diverses approches de la SCPI Upêka.

Les avantages concrets d’une cession-bail pour l’investisseur et le locataire

L’attrait du sale and lease-back ne se limite pas à ses principes fondateurs ; il réside dans une série d’avantages tangibles qui expliquent son succès croissant. Pour l’entreprise vendeuse, au-delà de l’injection de liquidités, l’opération permet une externalisation complète de la gestion immobilière. Elle n’a plus à se soucier de la maintenance lourde du bâtiment, des taxes foncières ou des éventuelles mises aux normes futures, ces responsabilités incombant désormais au nouveau propriétaire, la SCPI. Cela lui permet de se concentrer à 100% sur son activité principale. De plus, les loyers versés deviennent une charge d’exploitation entièrement déductible fiscalement, ce qui peut représenter un avantage comptable non négligeable par rapport à l’amortissement d’un bien détenu en propre. Pour la SCPI Upêka, l’avantage est tout aussi clair. Le rendement de l’opération est souvent attractif, car il est négocié directement avec l’entreprise en fonction de sa solidité financière et de la durée du bail. Un bail long et ferme, comme celui de 11 ans obtenu dans le Forez, justifie un prix d’acquisition qui génère un rendement supérieur à celui d’un actif similaire acheté vide sur le marché. Le risque locatif est quasiment annulé pour une longue période. De plus, la nature du locataire, une entreprise industrielle bien établie, offre une diversification sectorielle bienvenue au sein du portefeuille. Il s’agit d’un actif tangible, ancré dans l’économie réelle, qui soutient le tissu industriel français. Cette approche est particulièrement résiliente, car les besoins en locaux d’activité et en bureaux d’une entreprise manufacturière sont moins volatils que ceux de certains secteurs tertiaires. L’investissement s’ancre ainsi dans une logique de partenariat et de soutien à l’économie locale, une philosophie chère à la direction d’Axipit Real Estate Partners.

Une stratégie d’acquisition européenne qui confirme la montée en puissance d’Upêka

L’acquisition de l’actif de La Tourette, bien que significative par sa surface et la qualité de son montage, ne doit pas être analysée de manière isolée. Elle s’inscrit dans une vision beaucoup plus large et ambitieuse portée par la SCPI Upêka : la constitution d’un portefeuille immobilier diversifié à l’échelle européenne. Cette transaction porte à 14 le nombre total d’actifs détenus par la SCPI, un chiffre qui témoigne d’une dynamique de croissance soutenue depuis son lancement. Ces actifs ne sont pas concentrés dans une seule région ou un seul pays, mais judicieusement répartis dans quatre pays européens distincts. Cette diversification géographique est un pilier fondamental de la stratégie de gestion des risques. En investissant sur plusieurs marchés, Upêka mutualise les risques liés aux cycles économiques nationaux. Si un marché traverse une période de ralentissement, les performances des autres peuvent compenser et lisser le rendement global du portefeuille. Cette approche permet de capter les meilleures opportunités là où elles se présentent, sans se limiter aux frontières françaises. La capitalisation de la SCPI, qui atteignait 40 millions d’euros au 10 décembre 2025, illustre la confiance des investisseurs dans ce modèle paneuropéen. La performance est au rendez-vous, avec un taux d’occupation financier qui s’établit à 100 %, un indicateur exceptionnel qui prouve l’efficacité de la sélection des actifs et des locataires. Ce chiffre signifie que l’intégralité des biens détenus génère des revenus locatifs, sans aucune vacance à déplorer.

Cette stratégie européenne est rendue possible grâce à l’appui du groupe Catella, un acteur majeur de l’immobilier sur le continent, présent dans 12 pays. Ce réseau offre à Axipit Real Estate Partners un accès privilégié à des informations de marché locales, à un sourcing d’opérations de qualité et à une expertise sur les spécificités juridiques et fiscales de chaque pays. C’est un avantage concurrentiel déterminant qui permet à Upêka de se positionner sur des dossiers complexes et attractifs, comme l’a été l’opération financière dans le Forez. La vision de la société de gestion, telle qu’exprimée par son Directeur Général Jean-François Charrier, est de créer des partenariats durables en privilégiant les entreprises locales qui sont des acteurs de premier plan sur leur marché. C’est précisément le cas de l’entreprise de mobilier médicalisé, leader dans son secteur. En choisissant de s’ancrer en France tout en poursuivant ses développements en Espagne, aux Pays-Bas ou en Irlande, Upêka démontre que sa stratégie européenne n’est pas synonyme de désengagement du marché national, mais plutôt d’une approche complémentaire et équilibrée. Les investisseurs bénéficient ainsi d’une exposition à la fois à la robustesse de l’économie française et au dynamisme d’autres marchés européens, le tout dans une enveloppe d’investissement unique et cohérente. Pour les épargnants, il est crucial de bien comprendre comment les rendements et avantages des SCPI se construisent sur de telles stratégies.

Tableau récapitulatif des indicateurs clés de la SCPI Upêka au 10/12/2025

Pour visualiser concrètement la solidité du portefeuille et la pertinence de la stratégie adoptée, un tableau synthétique des principaux indicateurs est particulièrement éclairant. Il met en lumière les fondamentaux qui sous-tendent la performance de la SCPI et la confiance qu’elle inspire aux épargnants. Chaque chiffre reflète une décision de gestion rigoureuse et une vision à long terme de l’investissement immobilier.

Indicateur Clé 📈	Valeur au 10/12/2025	Commentaire de Gestion
Capitalisation	40 millions d’euros	Témoigne de la confiance des investisseurs et d’une collecte dynamique.
Nombre d’actifs	14	Un portefeuille en croissance constante et diversifiée.
Répartition géographique	4 pays européens 🇪🇺	Une mutualisation efficace des risques géographiques et économiques.
Taux d’Occupation Financier (TOF)	100 %	✅ Performance exceptionnelle, absence totale de vacance locative.
Taux de Distribution 2024	7,96 % (brut)	Un rendement très attractif, supérieur à la moyenne du marché.

Analyse détaillée de l’actif immobilier du Forez : un investissement stratégique

L’actif acquis par la SCPI Upêka à La Tourette, au cœur du bassin économique du Forez, mérite une analyse approfondie tant ses caractéristiques en font un exemple paradigmatique de l’investissement immobilier de qualité. Il ne s’agit pas d’un simple entrepôt ou de bureaux standards, mais d’un bâtiment mixte de 8 560 m² qui combine des espaces de production et d’activité avec des locaux tertiaires. Cette mixité d’usage est un atout considérable en termes de flexibilité et de résilience. Elle permet au locataire d’héberger sur un même site l’ensemble de ses fonctions stratégiques : la production, la logistique, la recherche et développement, ainsi que les services administratifs et commerciaux. Cette centralisation est un gage d’efficacité opérationnelle pour l’entreprise, et pour l’investisseur, elle ancre durablement le locataire dans les lieux, réduisant d’autant le risque de départ à la fin du bail. La localisation dans le Forez, une région à forte tradition industrielle, est également un choix judicieux. Ce territoire bénéficie d’un écosystème de PME dynamiques, d’une main-d’œuvre qualifiée et d’infrastructures de transport performantes, ce qui en fait un emplacement pérenne pour une activité de production. Investir dans un tel site, c’est aussi participer au maintien et au développement du tissu industriel français, un aspect qui ajoute une dimension sociétale à la pure performance financière.

Le profil du locataire est sans doute l’élément le plus sécurisant de cette transaction. Il s’agit d’une entreprise française spécialisée dans la fabrication de mobilier médicalisé, en activité sans interruption depuis 1947. Une telle longévité est un signe de robustesse, de savoir-faire et d’une excellente réputation sur son marché. Le secteur de la santé et du soin aux personnes âgées est, de surcroît, un secteur structurellement porteur, soutenu par des tendances démographiques de fond. La demande pour ce type d’équipement est donc appelée à croître, assurant la pérennité du modèle économique du locataire. Le fait que ce site soit son « centre opérationnel stratégique » renforce encore davantage la dépendance de l’entreprise à ces locaux. Il ne s’agit pas d’une simple agence ou d’un entrepôt secondaire, mais du cœur battant de son activité. Le coût et la complexité d’un déménagement seraient prohibitifs, ce qui constitue une garantie implicite forte pour le bailleur. La signature d’un bail ferme de 11 ans vient contractualiser cette relation de dépendance mutuelle. Cette durée, exceptionnellement longue dans l’immobilier d’entreprise, offre à la SCPI Upêka une visibilité sur ses revenus locatifs qui dépasse la décennie. Pour les associés de la SCPI, cela se traduit par une perception de dividendes réguliers et sécurisés sur une très longue période, à l’abri des fluctuations du marché locatif. C’est un véritable atout qui renforce la stabilité globale du portefeuille. On voit bien comment Upêka profite à plein des opportunités du marché immobilier actuel pour sécuriser de tels engagements.

Les performances financières d’Upêka : une dynamique de valorisation confirmée en 2025

Au-delà de la qualité de ses acquisitions, une SCPI est jugée sur ses résultats chiffrés. Sur ce plan, la SCPI Upêka présente des indicateurs particulièrement solides qui confirment la pertinence de sa stratégie d’investissement. La performance globale pour l’année 2024 s’est élevée à 7,96 %, un taux de distribution brut qui la positionne dans le peloton de tête du marché des SCPI. Ce rendement attractif est le fruit d’une sélection rigoureuse d’actifs à fort potentiel, acquis dans des conditions de marché favorables, et d’une gestion locative optimisée qui se traduit par un taux d’occupation de 100 %. L’acquisition dans le Forez, avec un rendement « acte en main » annoncé comme supérieur à la moyenne du portefeuille, vient encore renforcer cette dynamique positive pour les années à venir. Elle contribue directement à la capacité de la SCPI à maintenir un niveau de distribution élevé pour ses associés. Les récentes publications sur le rendement des SCPI en 2025 montrent que de tels niveaux de performance sont activement recherchés par les épargnants.

Mais la performance ne se résume pas au seul rendement distribué. La valorisation du patrimoine immobilier est un autre aspect crucial de la création de valeur pour l’investisseur. Les chiffres au 30 juin 2025 sont à cet égard très éloquents. La valeur de réalisation par part, qui correspond à la valeur du patrimoine immobilier net des dettes, s’établissait à 184,89 euros, affichant une progression de 3,46 % sur seulement six mois. Cette hausse rapide témoigne de la qualité des actifs en portefeuille et de l’appréciation de leur valeur sur le marché. Simultanément, la valeur de reconstitution, qui inclut la valeur du patrimoine et les frais liés à une acquisition, a atteint 205,70 euros par part, en hausse de 2,41 % sur la même période. Cet indicateur est particulièrement important car il est à comparer au prix de souscription, qui est resté fixé à 200 euros. Le fait que la valeur de reconstitution soit supérieure au prix de souscription (205,70 € > 200 €) signifie que les nouveaux souscripteurs achètent des parts à un prix inférieur à la valeur réelle du patrimoine qu’elles représentent. Cette « décote » constitue une marge de sécurité et un potentiel de revalorisation future du prix de la part. C’est un signal très positif pour les investisseurs, qui non seulement perçoivent un rendement locatif élevé, mais peuvent aussi espérer une plus-value sur leur capital à long terme. Cette double source de performance, rendement et capital, est au cœur de l’attrait de l’immobilier pierre-papier. Pour ceux qui suivent les actualités, les premières acquisitions d’Upêka avaient déjà donné le ton de cette stratégie performante.

La vision d’Axipit Real Estate Partners : un investissement immobilier partenarial et durable

La réussite de la SCPI Upêka ne repose pas uniquement sur une suite d’opportunités bien saisies, mais sur une philosophie d’investissement claire et cohérente, portée par sa société de gestion, Axipit Real Estate Partners. La vision défendue par son Directeur Général, Jean-François Charrier, dépasse largement le cadre transactionnel classique de l’immobilier. L’objectif n’est pas simplement d’acquérir des murs pour en percevoir un loyer, mais de « créer des partenariats durables » avec les entreprises locataires. L’opération de sale and lease-back dans le Forez est l’incarnation parfaite de cette approche. En proposant une solution de financement alternative à une entreprise industrielle locale, Axipit REP se positionne comme un partenaire de sa croissance, et non comme un simple bailleur. Cette démarche collaborative instaure une relation de confiance qui est bénéfique sur le long terme. Un locataire qui se sent soutenu et compris dans ses enjeux stratégiques sera plus enclin à renouveler son bail, à entretenir les locaux et à communiquer de manière transparente avec son propriétaire. Cette qualité relationnelle est un actif immatériel qui sécurise l’investissement locatif tout autant qu’un bilan financier solide. C’est une approche qui contraste avec une gestion purement financière et distante, et qui trouve un écho particulièrement favorable auprès des PME et ETI familiales, qui recherchent des partenaires partageant leurs valeurs.

Cette philosophie s’appuie sur une stratégie de sélection qui privilégie « les entreprises locales, actrices de premier plan dans leur marché ». En se concentrant sur des leaders sectoriels, Axipit REP minimise le risque de défaillance du locataire. Ces entreprises disposent généralement d’une bonne visibilité sur leur carnet de commandes, d’une position concurrentielle forte et d’une capacité de résilience supérieure en cas de retournement conjoncturel. L’ancrage local est également un critère essentiel. Une entreprise profondément enracinée dans son territoire, comme le fabricant de mobilier médicalisé de La Tourette, est moins susceptible de délocaliser sa production. L’investissement s’en trouve d’autant plus sécurisé. Pour déployer cette stratégie à l’échelle européenne, Axipit REP s’appuie sur le réseau du groupe Catella, présent dans 12 pays. Cette affiliation est un atout considérable, offrant une force de frappe et une expertise locale indispensables pour identifier les meilleures opportunités et analyser les spécificités de chaque marché. Que ce soit en France, en Espagne ou aux Pays-Bas, la méthode reste la même : identifier des entreprises de qualité et leur proposer des solutions immobilières sur mesure qui soutiennent leur développement. Cette vision partenariale et durable est sans doute la clé qui explique les excellentes performances de la SCPI Upêka et sa capacité à attirer des capitaux pour financer sa croissance. Elle transforme un simple placement immobilier en un projet porteur de sens, qui contribue au dynamisme économique des territoires. Pour en savoir plus sur cette approche, il est possible de consulter les ressources mises à disposition par Upêka. De la même manière, l’analyse de d’autres SCPI dynamiques peut offrir un éclairage comparatif sur les stratégies gagnantes du marché actuel.