SCPI Darwin RE01 : avis, stratégie, rendement cible 2025 (7,5%) et actualité (mise à jour 17/12/2025) 🏢💶

Cet article est informatif et pédagogique. Il ne constitue pas un conseil en investissement, ni une recommandation d’achat ou de vente. Investir en SCPI comporte des risques (perte en capital, liquidité, marché immobilier, endettement). Les objectifs de performance et les distributions ne sont pas garantis. ⚠️📉

Mise à jour : 17 décembre 2025 📅
Les informations chiffrées ci-dessous proviennent des documents officiels disponibles dans ton dossier, avec une dernière photographie détaillée arrêtée au 30/09/2025 (bulletin T3 2025 + présentation 30/09/2025). 🧾

Pourquoi Darwin RE01 fait parler d’elle ? 🏗️

Dans un marché immobilier qui s’est reconfiguré après la hausse des taux, les SCPI “jeunes” ont parfois un avantage : elles peuvent acheter des actifs à des conditions plus attractives qu’en période d’euphorie, et construire un portefeuille “propre” dès le départ. 🏢📌

Darwin RE01 s’inscrit dans cette dynamique : une SCPI récente, au discours très lisible, qui met en avant :

• une sélection exigeante d’actifs immobiliers tertiaires (commerce, logistique, entrepôts, locaux d’activité, bureaux) 🏢🏬🚚

• des locataires identifiés 🧾

• une diversification géographique avec un démarrage en France puis une ouverture en Espagne 🇫🇷➡️🇪🇸

• et une volonté de rendre l’investissement plus “confort” avec la distribution mensuelle mise en place à partir du 1er octobre 2025 📆💶

Darwin RE01 en bref (les infos à connaître avant d’aller plus loin) 🧭

• SCPI : Darwin RE01 🏢

• Société de gestion : Darwin Invest (agréée par l’AMF – GP20240019) 🏛️

• Visa AMF (note d’information) : n° 24-27 (19/11/2024) ✅

• Code ISIN : FR001400SVR1 🧾

• Date de lancement : 1er décembre 2024 📅

• Prix de souscription : 190 € jusqu’au 31/03/2025, puis 200 € depuis le 01/04/2025 💶

• Minimum de souscription : 5 parts (soit 1 000 € sur une part à 200 €) 💰

• Délai de jouissance : entrée en jouissance au 1er jour du 6e mois suivant la souscription ⏳

• Objectifs affichés (non garantis) : TRI 6,50% sur 8 ans incluant un objectif de taux de distribution annuel 6% 🎯

• Taux de distribution cible 2025 (non garanti, non contractuel) : 7,5% (net de frais de gestion, brut de fiscalité, calculé sur un prix de part à 200 €) 📈💶

• Label / cadre ESG : Label ISR et Article 8 SFDR mis en avant 🌿✅

Qui est derrière Darwin RE01 ? 🧑‍💼🏢

Darwin RE01 est gérée par Darwin Invest, une société de gestion agréée. C’est un point important : une SCPI n’est pas seulement une “liste d’immeubles”, c’est surtout une méthode de gestion (sourcing, négociation, financement, gestion locative, arbitrages, pilotage ESG…). 🧠📑

La SCPI communique aussi sur une approche “nouveaux standards” : davantage de transparence, une ambition de performance durable, et un positionnement ESG structuré (Label ISR / Article 8 SFDR). 🌱🏛️

La stratégie : ce que Darwin RE01 cherche à construire 🏗️📌

1) Un portefeuille orienté “immobilier utile” et lisible 🏢

La SCPI se positionne sur de l’immobilier d’entreprise concret : des actifs exploités, loués, qui servent à des activités économiques identifiables (distribution, logistique, services, sport, etc.). C’est souvent ce que recherchent les investisseurs qui veulent comprendre “ce qu’ils possèdent” sans jargon. 🧾✅

2) Une diversification qui se voit (typologies + pays) 🌍

Au 30/09/2025 (dernière photo complète disponible), la présentation met en avant :

• 7 actifs 🏢

• 10 145 m² de surface 📐

• une répartition géographique indiquée à 83,2% France et 16,8% Espagne 🇫🇷🇪🇸

• une répartition typologique dominée par le commerce (48,8%), puis entrepôt (24,0%), logistique (19,1%), bureaux (8,1%) 🏬🚚🏢

Et surtout, Darwin RE01 annonce un objectif de répartition 2026 très offensif sur l’Europe : France 30% / Zone Euro 70% (objectif, pas une certitude). 🇪🇺🎯

3) Des locataires “vitrines” qui rassurent 🧾

Sans survendre (un grand nom ne supprime pas le risque), Darwin RE01 met en avant des locataires connus, dont : SUEZ, Promocash, Décathlon, Vinci Energies (Actemium), Engie, Basic-Fit, TEDi. 🏢✅
Commercialement, c’est un point fort : ça rend la SCPI compréhensible et plus “tangible”. 🧱

Rendement et distributions : ce qu’il faut comprendre (sans tableau, sans blabla) 💶📈

Objectifs affichés : 6% “structurel”, 7,5% “cible 2025” 🎯

La Note d’Information mentionne un objectif de TRI 6,50% sur 8 ans, incluant un objectif de distribution annuel de 6% (objectifs non garantis). 🧾
En communication 2025, la présentation va plus loin avec une cible de taux de distribution 2025 à 7,5% (non garantie, non contractuelle). 📈

👉 Lecture simple :

• 6% évite l’effet “promesse trop belle” : c’est une cible plus prudente et plus durable… sur le papier. ✅

• 7,5% est une ambition marketing 2025, à traiter comme une cible, pas comme un acquis. 🎯⚠️

Distribution mensuelle dès octobre 2025 : un vrai “plus” pour l’expérience investisseur 📆💶

À partir du 1er octobre 2025, Darwin RE01 met en place une distribution mensuelle des acomptes sur dividendes (sur la base des résultats réalisés et des encaissements effectifs). 📅
Pour beaucoup d’épargnants, c’est un élément différenciant : plus régulier, plus lisible, plus “budget-compatible”. 💶✅

Europe = fiscalité à comprendre 🇪🇺🧾

Avec l’Espagne, la SCPI mentionne l’apparition de revenus étrangers et d’une fiscalité à la source (retenue/impôt étranger). Ce n’est pas “mauvais” en soi, mais ça veut dire : fiscalité plus technique selon ton profil (imposition, crédit d’impôt, etc.). À intégrer avant de souscrire. 🧠⚖️

Prix de part et valeur de reconstitution : un indicateur commercial… mais à bien interpréter 💶🔍

Depuis le 01/04/2025, le prix de souscription est de 200 €. 💶
Au 30/09/2025, la présentation affiche une valeur de reconstitution de 208,77 €, soit +8,77 € au-dessus du prix de part. 📌

Pourquoi c’est intéressant ? ✅
Parce que, dans le langage SCPI, une valeur de reconstitution supérieure au prix de souscription peut suggérer un “prix pas trop cher” à l’instant T, en tenant compte des coûts de reconstitution. 🏢💶

Pourquoi il faut rester lucide ? ⚠️

• Parce que ce n’est pas une promesse de revalorisation du prix de part.

• Le prix de part dépend aussi du marché, des expertises futures, de la collecte, des arbitrages, etc. 📉📈

Frais et liquidité : le “deal” classique d’une SCPI (à accepter avant d’investir) 💳🏦

Une SCPI, c’est simple à vivre, mais ce n’est pas gratuit. 💶

• Commission de souscription : jusqu’à 8% HT (9,60% TTC) 💳

• Commission de gestion : jusqu’à 12% HT (14,40% TTC) des produits locatifs encaissés (et autres produits) 🧾

• Horizon recommandé : 8 ans minimum (logique SCPI : absorber les frais, lisser les cycles) ⏳

• Liquidité : une SCPI n’est pas un livret ; la revente peut prendre du temps selon le marché 🏦

Mon conseil “lecture” (pas un conseil d’investissement) : si tu ne te vois pas garder 8–10 ans, une SCPI est rarement le meilleur véhicule. 🧠✅

Endettement : un levier présent, mais encadré 🏗️💶

Darwin RE01 peut recourir à l’endettement (jusqu’à 40% statutairement). 🧾
Au 30/09/2025, la présentation met en avant un LTV de 25,15%. 📌

À retenir :

• Un endettement “mesuré” peut aider à accélérer le déploiement et à optimiser la performance potentielle. 🚀

• Mais c’est aussi un levier de risque (coût de la dette, refinancement, baisse de marché, etc.). ⚠️💳
  C’est un point à surveiller comme un investisseur pro : pas pour avoir peur, mais pour rester lucide. 🧠

À qui Darwin RE01 peut plaire ? 👥🏢

Darwin RE01 a souvent une bonne “compatibilité” avec :

• ceux qui veulent une SCPI moderne et facile à comprendre (locataires identifiés, stratégie lisible) ✅

• ceux qui cherchent du revenu potentiel avec une distribution mensuelle 📆💶

• ceux qui aiment l’idée d’une SCPI qui se diversifie en Zone Euro 🇪🇺

• ceux qui acceptent un placement long, avec un risque immobilier et une liquidité limitée ⏳⚠️

À l’inverse, ce n’est généralement pas adapté si tu veux :

• une disponibilité immédiate de ton capital 💳

• une garantie sur la valeur 🧾

• une certitude de rendement (ça n’existe pas en SCPI) ⚠️

Ce qu’il faut surveiller en 2026 (les “vrais” points clés) 🔎📌

Si tu suis Darwin RE01 comme un investisseur exigeant, voici les indicateurs qui compteront vraiment :

• La capacité à maintenir une occupation élevée (TOF/TOP) en grandissant 🏢✅

• La qualité des nouvelles acquisitions (prix, baux, localisation, locataires) 🧾📍

• La trajectoire Europe : diversification, oui, mais avec discipline (et fiscalité maîtrisée) 🇪🇺⚖️

• Le niveau d’endettement (LTV) et les conditions de financement 💶💳

• La cohérence entre cible de distribution et réalité économique (charges, travaux, vacance, dette) 📉🏗️

FAQ (SEO) — Questions fréquentes sur Darwin RE01 ❓🏢

Quel est le prix de la part Darwin RE01 ? 💶
Depuis le 01/04/2025, la part est à 200 € (elle était à 190 € avant).

Darwin RE01 vise quel rendement ? 🎯
La SCPI communique un objectif long terme (non garanti) : TRI 6,50% sur 8 ans, incluant un objectif de 6% de distribution annuelle. En 2025, elle affiche une cible de 7,5% (non garantie, non contractuelle). 📈⚠️

Darwin RE01 verse-t-elle des revenus tous les mois ? 📆💶
Oui, la SCPI a mis en place une distribution mensuelle à partir du 1er octobre 2025 (acomptes sur dividendes, selon résultats et encaissements).

Darwin RE01 investit-elle à l’étranger ? 🇪🇸🇪🇺
Oui, la SCPI a réalisé des investissements en Espagne (ce qui implique aussi une fiscalité spécifique sur une partie des revenus). 🧾⚖️

Quel est le minimum pour investir ? 💰
La communication au 30/09/2025 indique un minimum de 5 parts, soit 1 000 € sur une base de 200 € par part.

Conclusion : Darwin RE01, une SCPI “jeune” qui joue la carte de la lisibilité et de l’Europe 🏢🇪🇺

Au 17/12/2025, Darwin RE01 se présente comme une SCPI récente mais déjà bien “installée” dans son discours : locataires identifiables, diversification France/Espagne, objectif Europe renforcé, distribution mensuelle, et une cible de distribution 2025 à 7,5% (à traiter comme une ambition, pas comme une promesse). 📌💶

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