Le marché de l’immobilier d’entreprise britannique traverse une zone de turbulences qui, paradoxalement, dessine l’une des fenêtres d’investissement les plus attractives de la décennie. Alors que les investisseurs institutionnels ont longtemps hésité, l’année 2025 marque un tournant décisif avec des valorisations ayant subi des corrections massives, offrant des points d’entrée historiquement bas. C’est dans ce contexte précis que la société de gestion Remake AM déploie sa nouvelle solution millésimée. Conçue pour saisir ces opportunités de marché avec une précision chirurgicale, cette stratégie vise à capter le rebond potentiel outre-Manche sur un horizon défini, brisant les codes des placements à durée indéterminée pour proposer une opération commando sur le rendement et la valorisation.

En bref : les points clés de l’opportunité britannique

• Stratégie opportuniste : Une SCPI millésimée conçue pour profiter de la correction des prix immobiliers au Royaume-Uni en 2025.
• Objectif ambitieux : Une cible de rendement interne (TRI) de 9 % sur 7 ans (non garanti), incluant un taux de distribution potentiel de 6,5 %.
• Fiscalité douce : Absence de prélèvements sociaux français et imposition à la source britannique plafonnée, optimisant le net en poche.
• Horizon maîtrisé : Un véhicule à capital fixe avec une durée de vie de 7 ans (prorogeable 2 ans), aligné sur le cycle immobilier.
• Ticket d’entrée : Accessible dès une part à 1 010 €.

Pourquoi cibler le Royaume-Uni en 2025 : Une fenêtre de tir unique

L’adage boursier « acheter au son du canon » s’applique parfaitement à l’immobilier britannique actuel. L’analyse des fondamentaux montre que le marché a probablement touché son point bas, créant un appel d’air pour les investisseurs audacieux. Les corrections de valeurs ont été sévères et rapides, bien plus marquées qu’en Europe continentale, ce qui permet d’acquérir des actifs de qualité Prime à des prix décotés.

Les chiffres parlent d’eux-mêmes et valident la thèse d’investissement. Selon les données CBRE reprises par la société de gestion, le secteur des bureaux dans la City de Londres a vu ses valeurs chuter de 26 % entre 2022 et 2025, tandis que la baisse atteint jusqu’à 38 % dans les Docklands. Le commerce de pied d’immeuble, quant à lui, s’échange à des niveaux 44 % inférieurs à ses sommets de 2017. Cette purge des valorisations offre un matelas de sécurité potentiel et un levier de performance future considérable lors de la revente. Pour ceux qui souhaitent comprendre l’analyse détaillée de Remake UK, il est clair que le timing est l’essence même de ce produit.

Le tableau ci-dessous illustre l’ampleur des corrections sur les différents segments du marché anglais, justifiant l’approche opportuniste :

Secteur Immobilier UK	Zone Géographique	Correction de valeur (Est.)	Période de référence
Bureaux	Londres City	– 26 %	2022 – 2025
Bureaux	Docklands	– 38 %	2022 – 2025
Logistique	Zones principales UK	– 18 %	2022 – 2024
Commerce	11 villes principales	– 44 %	2017 – 2024

Une structure millésimée pour aligner les intérêts

Contrairement aux SCPI classiques dites « de fond de portefeuille » que l’on conserve indéfiniment, Remake UK 2025 introduit la notion de millésime. C’est un changement de paradigme : vous n’achetez pas seulement de l’immobilier, vous achetez une période de temps. La durée de vie du fonds est fixée statutairement à 7 ans (avec une possibilité de prorogation de deux ans pour optimiser les cessions). Cette contrainte est en réalité une force, car elle oblige la gestion à se concentrer sur la création de valeur à moyen terme et la sortie des actifs, évitant l’inertie parfois reprochée aux fonds ouverts.

Ce format à capital fixe implique une stratégie de « commando » : collecter, investir massivement quand les prix sont bas, gérer les baux longs typiques du Royaume-Uni, puis revendre lorsque le cycle s’inverse à la hausse. C’est une approche que l’on retrouve dans le Private Equity, ici appliquée à la pierre-papier. Pour découvrir l’intégralité de la stratégie de Remake UK 2025, il faut s’intéresser à la qualité des baux anglais, souvent supérieurs à 10 ans, qui sécurisent le flux locatif pendant la phase de détention.

Voici les caractéristiques structurelles qui définissent ce véhicule d’investissement singulier :

• Type de fonds : SCPI à capital fixe.
• Durée de vie : 7 ans (fermeture prévue en 2032, sauf prorogation).
• Liquidité : Limitée durant la vie du fonds (pas de retrait facile avant terme).
• Diversification : 100 % Royaume-Uni, multisectorielle (Bureaux, Logistique, Santé, Commerce).

Comparatif des frais et alignement des performances

La structure de frais a été pensée pour que la société de gestion ne gagne vraiment que si l’investisseur gagne aussi. Si les frais de souscription de 8,4 % TTC restent dans la norme haute pour rémunérer la distribution, la commission de surperformance est le véritable moteur de l’alignement des intérêts. Remake AM percevra un intéressement uniquement si la plus-value brute dépasse un certain seuil à la revente.

Type de Frais	Montant / Taux	Justification
Commission de souscription	8,40 % TTC	Incluse dans le prix de part (rémunération distribution et recherche).
Frais de gestion	12,00 % TTC	Sur les loyers encaissés (gestion locative active).
Commission d’acquisition	3,60 % TTC	Sur le montant des investissements réalisés.
Commission de cession	3,00 % TTC	Sur le produit des ventes d’immeubles.
Commission de performance	12,00 % TTC	Prélevée sur la plus-value au-delà de 1,1x le prix de revient (plafonnée).

Performance cible et fiscalité : Le duo gagnant

L’objectif affiché est clair et sans ambiguïté : un Taux de Rendement Interne (TRI) cible de 9 %. Ce chiffre, bien que non garanti, se décompose en un rendement locatif distribué (TD) visé autour de 6,5 % et une appréciation du capital espérée grâce à la revalorisation des actifs achetés à prix cassés. Il est intéressant de noter comment ce fonds se positionne dans un comparatif avec les SCPI qui dominent le marché actuellement, souvent cantonnées à des rendements inférieurs.

Mais la performance brute ne serait rien sans une fiscalité optimisée. Pour un résident fiscal français, l’immobilier britannique est une aubaine. Grâce à la convention fiscale franco-britannique, les revenus subissent l’impôt au Royaume-Uni (souvent gommé par l’amortissement local ou l’abattement personnel) et ne sont pas soumis aux redoutables prélèvements sociaux français (17,2 %). En France, un mécanisme de crédit d’impôt ou de taux effectif vient neutraliser la double imposition. Cela booste mécaniquement le rendement net par rapport à une SCPI 100% française.

Il est toutefois crucial de rappeler que la performance n’est jamais acquise. Le risque de change (Livre Sterling vs Euro) est une réalité : si la Livre chute, vos revenus en Euros baissent. À l’inverse, si elle s’apprécie, c’est un bonus. Pour consulter les avis d’experts sur ce placement, il est recommandé de bien peser ce facteur devise. De plus, la liquidité est quasi nulle pendant 7 ans ; c’est le prix à payer pour cette stratégie de conviction.

Synthèse des avantages fiscaux et risques associés :

• Avantage : Pas de prélèvements sociaux (CSG/CRDS) sur les revenus UK.
• Avantage : Taux effectif souvent plus faible que la tranche marginale d’imposition (TMI).
• Risque : Volatilité de la devise GBP/EUR impactant la valeur de part et les loyers.
• Risque : Risque de perte en capital inhérent aux marchés immobiliers.

Pour ceux qui cherchent à maximiser leur net fiscal, ce contexte fiscal avantageux est un argument de poids. Enfin, bien que ce fonds comporte des frais d’entrée, il est toujours pertinent de surveiller l’évolution des SCPI sans frais d’entrée pour avoir une vision globale des alternatives du marché.

FAQ : Questions fréquentes sur Remake UK 2025

L’objectif de rendement de 9% est-il garanti ?

Non, comme pour tout investissement immobilier, le rendement n’est pas garanti. Il s’agit d’un objectif de gestion (TRI) basé sur les conditions de marché actuelles, incluant les loyers potentiels et la plus-value à terme. Le capital n’est pas non plus garanti.

Puis-je revendre mes parts avant la fin des 7 ans ?

La SCPI Remake UK 2025 est un fonds à capital fixe. La liquidité est donc très restreinte avant l’échéance de liquidation (7 ans + 2 ans de prorogation possible). Il ne faut investir que des sommes dont vous n’avez pas besoin durant cette période.

Comment la fiscalité britannique s’applique-t-elle aux investisseurs français ?

Les revenus sont imposés à la source au Royaume-Uni (souvent à un taux faible ou nul grâce aux abattements). En France, ils sont déclarés mais bénéficient d’un crédit d’impôt ou d’une imposition au taux effectif pour éviter la double imposition, et sont exonérés des prélèvements sociaux de 17,2 % sur les revenus fonciers étrangers.

Quel est le ticket d’entrée minimum ?

La souscription est possible dès l’achat d’une seule part, dont le prix est fixé à 1 010 € (incluant la commission de souscription).

Source: www.francetransactions.com