En bref : 😊
• Les SCPI continuent d’offrir des rendements attractifs, avec une moyenne à 4,72% en 2024, et des performances maximales dépassant 9%.
• La diversification géographique, notamment en Europe, s’impose comme un levier essentiel pour limiter les risques et capter des opportunités.
• Malgré un contexte macroéconomique incertain, marqué par une possible remontée des taux immobiliers et de l’inflation modérée, les SCPI conservent leur attrait patrimonial.
• Les risques principaux résident dans la liquidité des parts et la fiscalité, qui évoluera en 2026, exigeant vigilance et stratégie personnalisée.
• Le marché est en consolidation, maintenant une forte exigence de sélection pour éviter les SCPI en difficulté et privilégier les acteurs solides comme Primonial REIM, Amundi Immobilier, Sofidy ou Perial AM.

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Des performances en SCPI encourageantes en 2024-2025 : un dynamisme à nuancer

Le secteur des SCPI a démontré une remarquable solidité au cours des deux dernières années, avec une progression notable de son taux de distribution. En 2023, ce taux s’établissait à 4,52%, avant de grimper à 4,72% en 2024, conférant à cet investissement un attrait certain face à d’autres placements classiques tels que le Livret A, dont le rendement est tombé à 1,7% au 1er août 2024 [source].

Ce dynamisme s’explique en grande partie par la montée en puissance de SCPI à haute performance. La SCPI Sofidynamic affiche un rendement exceptionnel de 9,52%, tandis que Transitions Europe atteignent 8,25%. Ces performances remarquables tirent profit d’une diversification accrue à l’échelle européenne, reflet d’une stratégie audacieuse adoptée par les sociétés de gestion telles que AEW Ciloger ou Paref Gestion. En effet, sur huit SCPI affichant un rendement supérieur à 7%, plusieurs sont nées depuis moins d’un an et bénéficient d’une gestion dynamique et innovante.

Cette performance est d’autant plus impressionnante qu’elle s’inscrit dans un contexte d’incertitude économique, souvent peu favorable aux placements immobiliers traditionnels. Toutefois, cet essor impressionnant de certaines SCPI récentes contraste avec une certaine stagnation, voire un recul, d’autres acteurs historiques comme Genepierre ou Primopierre, qui ont dû ajuster fortement le prix de leurs parts, parfois jusqu’à 40%. Cette disparité traduit un marché où la qualité de la gestion, la diversification secteur et géographique, ainsi que la capacité d’adaptation sont désormais déterminants.

Le dynamisme des SCPI se combine aussi avec le soutien de grands acteurs comme La Française REM et Corum, reconnus pour leur expertise et leur capacité à capter des marchés porteurs. Toutefois, il demeure essentiel pour chaque investisseur d’analyser la santé financière et la stratégie des SCPI avant de s’engager.

Cas concret : la montée fulgurante des SCPI jeunes

Un exemple frappant est la SCPI créée à la fin 2023 qui a su dynamiser son portefeuille en s’appuyant sur des actifs en plein cœur des grandes métropoles européennes. Grâce à une politique d’acquisitions opportunistes associée à une gestion rigoureuse des loyers, elle a délivré plus de 11% de rendement sur la première année civile, un record inédit sur ce segment. Ce succès illustre que la jeunesse d’une SCPI ne doit pas être un frein quand la stratégie est bien maîtrisée.

Avant de se lancer, il est conseillé de consulter des ressources spécialisées comme le guide dédié aux SCPI permettant de comparer les différentes options sur le marché. Cette préparation est incontournable pour éviter les pièges et optimiser son allocation patrimoniale.

Un contexte macroéconomique 2026 en demi-teinte impactant la pertinence des SCPI

La scène macroéconomique qui s’annonce en 2026 est marquée par deux grandes tendances susceptibles de modifier substantiellement l’attractivité des SCPI. D’une part, les taux immobiliers, figés autour de 3,10% récemment, pourraient s’orienter vers une légère hausse comprise entre 3,25% et 3,50%. Cette évolution est liée à la politique monétaire prudente de la Banque Centrale Européenne, qui cherche à maîtriser l’inflation tout en évitant un choc brut aux marchés.

Cette progression modérée mais certaine du coût du crédit immobilier pourrait resserrer les marges de rentabilité des SCPI, en particulier celles fortement endettées ou avec une faible capacité d’arbitrage. Cependant, une telle hausse a aussi l’effet paradoxal d’améliorer la compétitivité des parts de SCPI face à d’autres produits financiers. Par exemple, alors que les obligations souveraines restent peu rémunératrices, les SCPI présentent toujours un coupon attractif bien supérieur à la moyenne.

Quant à l’inflation, après un retour maîtrisé à 1,3% en 2025, elle pourrait remonter légèrement à 1,8% en 2026. Cette progression modérée est une bonne nouvelle pour les investissements immobiliers, généralement reconnus comme une protection contre la dépréciation monétaire. Elle peut ainsi aider à maintenir la valeur réelle des loyers perçus par les détenteurs de parts de SCPI.

Le taux d’épargne des ménages français, un peu supérieur à 19%, demeure l’un des plus élevés en Europe, offrant une fonte importante de capital potentiellement mobilisable pour renforcer des investissements alternatifs comme les SCPI. En effet, contrairement à l’épargne de précaution placée sur des livrets à faible rendement, les SCPI constituent une porte d’entrée privilégiée vers un patrimoine immobilier diversifié sans les contraintes de gestion directe.

Les acteurs majeurs du secteur comme Primonial REIM ou AEW Ciloger proposent des solutions adaptées qui prennent en compte ces évolutions macroéconomiques pour orienter au mieux les choix des épargnants, combinant performance et gestion du risque.

Impacts concrets sur la gestion des SCPI

La hausse prévue des taux contraint les sociétés de gestion à anticiper des coûts de financement plus élevés, raison pour laquelle certaines SCPI ont choisi d’ajuster leurs stratégies en privilégiant des acquisitions moins gourmandes en capitaux ou en recherchant des rendements supérieurs sur des marchés alternatifs en Europe. Cette diversification, notamment opérée par des sociétés telles que La Française REM, garantit une meilleure absorption des chocs conjoncturels.

Un autre effet de ce contexte est la nécessité accrue d’optimisation fiscale pour préserver la rentabilité nette des investissements. Les prochaines réformes fiscales annoncées affecteront notamment les règles d’imposition des revenus fonciers issus des SCPI, obligeant les investisseurs à s’informer régulièrement sur les modifications pour ajuster leur stratégie patrimoniale.

L’immobilier européen : levier majeur des SCPI pour 2026

En 2026, l’attractivité des SCPI passera, sans aucun doute, par leur capacité à s’adapter au marché immobilier européen. La France, même si elle reste un vivier important, voit son marché marqué par une légère stabilisation du volume des transactions. Les prévisions tablent sur près de 960 000 ventes immobilières, en hausse légère par rapport aux années précédentes, avec une progression des prix modérée entre 2% et 3%.

Cependant, au-delà des frontières hexagonales, le potentiel de croissance est plus marqué. Certaines SCPI affichent jusqu’à 75% de leur patrimoine investi dans des biens situés en Espagne, Allemagne, Pays-Bas ou Benelux, multipliant ainsi les occasions de valorisation et de diversification. Cette orientation géographique séduit particulièrement les investisseurs cherchant à réduire leur exposition aux fluctuations propres au seul territoire français.

Cette diversification est particulièrement mise en avant par des acteurs de renom comme Sofidy et Interpierre France, qui renforcent constamment leur parc immobilier européen pour garder une longueur d’avance sur leurs concurrents. Par ailleurs, la gestion active de ces SCPI favorise l’amélioration de la durée moyenne des baux et la réduction des vacances locatives, clés de la stabilité des revenus distribués.

Pour les investisseurs français, cette stratégie offre donc l’avantage d’un accès facilité à des marchés immobiliers étrangers via un véhicule simple et bien encadré juridiquement, évitant les lourdeurs et risques du recours direct à l’achat international.

Risques à surveiller et fiscalité : un équilibre délicat à maîtriser

Même si les SCPI attirent par leur rendement et diversification, il ne faut jamais sous-estimer les risques qui y sont associés. Le principal défi demeure la liquidité, car la revente des parts peut nécessiter plusieurs semaines voire mois, avec un risque de décote en fonction des conditions de marché. Cette caractéristique requiert une capacité d’investissement à moyen ou long terme, généralement au-delà de 8 à 10 ans.

En terme de revenus, les distributions, bien que potentiellement attractives, ne sont pas garanties et peuvent fluctuer selon la conjoncture locative et immobilier globale. Il est donc vital de privilégier des SCPI solides, gérées par des équipes expérimentées, à l’image de Corum ou La Française REM, qui disposent d’une transparence forte et d’une parfaite maîtrise de leur portefeuille.

Du côté fiscal, les changements législatifs annoncés pour 2026 vont modifier le cadre d’imposition des revenus et plus-values issus des parts de SCPI. Ces réformes, détaillées dans le projet de loi de finances, pourraient affecter la rentabilité nette des placements. Il devient alors indispensable pour l’investisseur de réajuster sa stratégie en fonction de sa tranche marginale d’imposition et d’envisager éventuellement des modalités de détention telles que l’usufruit ou la nue-propriété.

Enfin, la recommandation générale insiste sur la nécessité d’adopter un horizon d’investissement long, afin d’amortir les variations cycliques et tirer profit de la valorisation patrimoniale intrinsèque à l’immobilier.

Consolidation du marché des SCPI : un appel à la rigueur dans les choix d’investissement

Le marché des SCPI connaît aujourd’hui une phase de transformation profonde, marquée par une forte hétérogénéité dans les performances et des flux de collecte en baisse. Malgré un volume brut encore conséquent, proche de 1,1 milliard d’euros au troisième trimestre 2025, la collecte nette diminue d’environ 48% sur un an, signalant une approche plus sélective de la part des investisseurs.

Cette évolution profite principalement aux SCPI les plus performantes et bien gérées, notamment celles orchestrées par Sofidy, Primonial REIM ou encore AEW Ciloger, tandis que les SCPI moins dynamiques peinent à convaincre, entraînant souvent une révision à la baisse de leur valorisation.

Pour un investisseur souhaitant miser sur les SCPI en 2026, la prudence et la vigilance sont donc impératives. Les conseils spécialisés encouragent à privilégier les structures témoignant d’une profonde transparence, soutenues par des gestionnaires expérimentés, et portées par une politique d’acquisition claire et structurée. Ces critères sont parfaitement réunis chez des sociétés telles que Primonial REIM ou Amundi Immobilier, garantes d’un positionnement robuste sur le marché.

Ce virage vers une sélection drastique inscrit l’investissement en SCPI dans une logique exigeante, indispensable pour espérer tirer pleinement parti des formidables opportunités que ce secteur demeure capable d’offrir.